近两年火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈(chéng)现出高比例稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的(de)REITs产品，平(píng)均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示，强制分红机制是(shì)公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红体现出该类产品长期投资价(jià)值，通过观测(cè)经营(yíng)活(huó)动(dòng)现(xiàn)金(jīn)流、可供(gōng)分配(pèi)现金等指标，也是(shì)观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们(men)也提(tí)醒(xǐng)普通(tōng)投资(zī)者注(zhù)意，与产(chǎn)权(quán)类(lèi)项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经(jīng)营(yíng)REITs项(xiàng)目在经营(yíng)权到(dào)期后不(bù)再产生现(xiàn)金收(shōu)益，特许经营权(quán)分红目前已包(bāo)含了(le)利(lì)润分配和(hé)本(běn)金(jīn)的(de)归(guī)还，在选择投(tóu)资标(biāo)的(de)时应(yīng)了(le)解资(zī)产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密(mì)集分红期，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配(pèi)情况尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈(chéng)现出(chū)了高比例的(de)稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额(é)的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分(fēn)配金额比(bǐ)例(lì)平均(jūn)为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例(lì)在96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基(jī)金相关(guān)负责人对(duì)此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收(shōu)益来源为持(chí)有期分红收(shōu)益，以及基金份额交易价格(gé)的变化。基金份额二(èr)级市场价格受到(dào)公募(mù)REITs资产运营情(qíng)况及(jí)市场(chǎng)因(yīn)素的(de)综合(hé)影响，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基金(jīn)分红预期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主要(yào)来自基础设施资产(chǎn)的经(jīng)营(yíng)现(xiàn)金流，投资人通过基金(jīn)募(mù)集材(cái)料和信息披露文(wén)件(jiàn)，结(jié)合行业及市场情(qíng)况，可(kě)以分析基础(chǔ)设(shè)施(shī)项目的(de)经营业绩，作为(wèi)进(jìn)行投资(zī)决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金(jīn)份额(é)持有人实际获(huò)得的(de)现金收益(yì)，对于长期投资者更(gèng)具(jù)参考价值(zhí)。”中金(jīn)基金相关负责人(rén)称(chēng)。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运营高(gāo)级副(fù)总监李华平也表示，根据《公开(kāi)募集基础设施证券(quàn)投资基金指引（试行）》及相关法规要(yào)求(qiú)，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上合并后基金年(nián)度(dù)可分配金额以(yǐ)现(xiàn)金形式分配给投资者，强制(zhì)分红(hóng)机(jī)制是公募REITs的主要(yào)特征之(zhī)一，稳定的(de)分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基金也认(rèn)为(wèi)，从投资角度来(lái)看，基础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特(tè)点(diǎn)。二级(jí)市场价格反映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了这(zhè)类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有(yǒu)强制(zhì)分(fēn)红要求，分红类似于债券(quàn)派息，但不(bù)等同(tóng)于债券的(de)固定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投(tóu)资者的角度来看(kàn)，一方(fāng)面是公募REITs丰富(fù)了机构(gòu)投资者的投资品类(lèi)，为资产配置多元化提(tí)供抓手，具有较(jiào)强的(de)配置价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投(tóu)资者(zhě)稳定收(shōu)益。机(jī)构投资者(zhě)公(gōng)募(mù)R芹菜榨汁要开水焯一下吗，芹菜榨汁用生的好还是熟的好EITs能(néng)够通过分红获(huò)取相对于投(tóu)资(zī)债券(quàn)相对(duì)高的收益性，在有效控制(zhì)风险的前(qián)提下，增厚(hòu)资产包收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除(chú)了(le)投资(zī)收(shōu)益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分红水(shuǐ)平的预期，也(yě)是影响REITs基金二级(jí)市场价格(g芹菜榨汁要开水焯一下吗，芹菜榨汁用生的好还是熟的好é)走势的(de)关(guān)键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受宏观经济(jì)的(de)影响，可(kě)分配金额完成率(lǜ)不(bù)达(dá)预期，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格(gé)波动(dòng)受多重因(yīn)素的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要(yào)因素之一，而稳定的(de)分红有利于吸引投资者(zhě)参与(yǔ)公募REITs二级市场的(de)投(tóu)资。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人(rén)也表示，近(jìn)期经(jīng)济预期恢复，一方面市场热(rè)点呈现向(xiàng)股票和债(zhài)券回归的过(guò)程；另一方面，基础设施(shī)项目的经(jīng)营业绩相对经济活力(lì)的(de)改善(shàn)有(yǒu)一定(dìng)的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将(jiāng)对基金份额的开盘(pán)指导价做(zuò)调减处理，调减金额根据(jù)单位基(jī)金份额的(de)分(fēn)红金(jīn)额进行计(jì)算。除权操作是对分红前后基金份额净(jìng)值(zhí)变化的修正，使投(tóu)资(zī)人在(zài)基金分红前后(hòu)均可以获(huò)得公平的(de)投资机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期(qī)投资的信心，同时(shí)需结合(hé)持有产品的特性，关注二级市场(chǎng)扰动对(duì)整体收(shōu)益的影响程度(dù)。”中航(háng)基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润分配(pèi)和本金归还(hái)

　　普通投(tóu)资(zī)者应了解底层资产情况

　　多位业内人(rén)士还(hái)提(tí)醒，与(yǔ)现有公募基金分红前提是本金之上的增(zēng)值部分不同，特(tè)许经(jīng)营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红(hóng)”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个部(bù)分，两个部(bù)分之间的比例是(shì)变动的(de)，与现(xiàn)有公募基金分(fēn)红(hóng)差异很大(dà)，大多数(shù)普通投资者可能把“分派”金额(é)误认为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后基金(jīn)价(jià)值面(miàn)临(lín)极大(dà)不确定性(xìn芹菜榨汁要开水焯一下吗，芹菜榨汁用生的好还是熟的好g)，这是(shì)该类投资(zī)者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要有特许经营权类和(hé)产权类(lèi)两大(dà)资产(chǎn)类(lèi)型，持有(yǒu)产权(quán)类产品的收(shōu)益主要包括每年的现金分红及(jí)资产(chǎn)增值的收益，而持有特许经营类产品的收益(yì)主要(yào)来自项目每(měi)年的现金分(fēn)红。其中，特(tè)许(xǔ)经营权(quán)类(lèi)资产的(de)分(fēn)红包括了利润(rùn)分配和本金的归还，两者的比率也是变动(dòng)的，对特许经(jīng)营权(quán)类(lèi)资产的(de)公(gōng)募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来(lái)衡(héng)量(liàng)投资收益(yì)。普(pǔ)通投资(zī)者(zhě)在选择投资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资(zī)产的类型。

　　中航基(jī)金(jīn)也(yě)表示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分(fēn)红(hóng)因底(dǐ)层资产属性不同而(ér)形(xíng)成区别。特许经营(yíng)权类的公募(mù)REITs产品因其分红(hóng)相(xiāng)当于包含(hán)“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类(lèi)的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底层资(zī)产的价(jià)值增值，所以相对股(gǔ)性偏强(qiáng)。普通投资者(zhě)在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择产(chǎn)品的二级市场价(jià)格和(hé)分红(hóng)有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负责人(rén)也认为，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营项目在经营权(quán)到期后不再能产生(shēng)现金收益，因此将可供(gōng)分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加(jiā)准确。基(jī)于这(zhè)个特点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具备更高的分(fēn)派率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的(de)特(tè)许(xǔ)经营权项目，即(jí)使分派率相对(duì)较低，也有足够年限收回本(běn)金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该(gāi)负责人提(tí)醒投资者注(zhù)意，特许经营权(quán)项目的分派金额包(bāo)含(hán)了投资本(běn)金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随着(zhe)分派(pài)进(jìn)度逐年(nián)下降是正常现象，投资特许经营(yíng)权(quán)REITs的收(shōu)益来(lái)自项目剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特(tè)许经(jīng)营项目(mù)相比，产权类(lèi)项目的土(tǔ)地或建筑(zhù)的剩余使用(yòng)年(nián)限一般较长，再加上(shàng)到期(qī)后通过对建筑的更新改造或补缴土地出(chū)让金等追加投资，有(yǒu)机会进一(yī)步延长经营期限。这种类似永续(xù)经营的假设反(fǎn)映(yìng)在基础资产的估(gū)值上，使(shǐ)产(chǎn)权类(lèi)REITs具备(bèi)更(gèng)显著的资产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基(jī)金分红的时点，多位业内人士还表示(shì)，在产品(pǐn)分红期，投资者可以观测经营(yíng)活动现金流、可(kě)供分配(pèi)现金、内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标，来观察和评估项目(mù)底(dǐ)层(céng)资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的指标有两个：一是(shì)年报中披露的经营活(huó)动现金(jīn)流(liú)，二(èr)是可供分配现金，二者存在本质(zhì)性(xìng)区别(bié)。经营活动产生的现金(jīn)净流量(liàng)是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的(de)现金(jīn)流，基于(yú)企业本(běn)身(shēn)经(jīng)营活动(dòng)产生；可供分配(pèi)的现(xiàn)金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对(duì)非现(xiàn)金影响利润表的项目(mù)进行调(diào)整，加(jiā)期初现(xiàn)金，最终得到的账面现金。

　　李华平(píng)也(yě)表示，公募REITs作为资(zī)产配置新选择，投(tóu)资价(jià)值体现(xiàn)在相对股债(zhài)市场(chǎng)独立的资产配(pèi)置功能，比较(jiào)适合长(zhǎng)期(qī)持(chí)有。建议投(tóu)资者对经营(yíng)权类的资产(chǎn)可以更多(duō)关注内(nèi)部收(shōu)益率的高低，对产权类的资产(chǎn)更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自(zì)底层(céng)资(zī)产的(de)经营净现金流，所(suǒ)以底层(céng)资(zī)产运营情(qíng)况直接影(yǐng)响投资回报，投(tóu)资(zī)者可综合考虑原(yuán)始权益(yì)人综合实(shí)力(lì)、运营管理机构实(shí)力、公募(mù)基金管理人实力(lì)等多重因素来(lái)选择投资(zī)标的(de)。

　　中信证券(quàn)研报(bào)也显示，公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红期(qī)，由于分红交易带来的短期博(bó)弈机会仍在(zài)，叠加(jiā)此(cǐ)前市场接连(lián)回调，建议投资者关(guān)注有(yǒu)基本面支撑、填权效应相对明显、同(tóng)时分(fēn)红规(guī)模较(jiào)为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明(míng)书均会(huì)载明REITs在发行首年(nián)及次(cì)年的可供分配金额预测(cè)。投(tóu)资者可以将(jiāng)REITs的(de)实(shí)际分红金额与募集材料中披(pī)露(lù)预测进行(xíng)比较分析，结合经济及市场的实(shí)际环境(jìng)，对基础设施项目的运营(yíng)业(yè)绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判(pàn)断。”中金(jīn)基金上述负(fù)责人也称。

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