近两年火爆的(de)创新(xīn)产品公募REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位业(yè)内人(rén)士对此表示，强制分(fēn)红(hóng)机制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体现(xiàn)出该类产品长期(qī)投资价(jià)值，通过观(guān)测(cè)经(jīng)营(yíng)活(huó)动现金流、可供(gō3寸照片是几x几厘米 3寸照片是多少厘米ng)分配现金等指标，也是观(guān)察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资(zī)者(zhě)注意，与(yǔ)产权类项目相比(bǐ)，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到期后不再(zài)产生现金(jīn)收益，特许经营权分红目(mù)前已包含(hán)了利润分配和(hé)本金的归还(hái)，在选择(zé)投资标的(de)时(shí)应了解资产类型和(hé)分(fēn)红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续迎来(lái)除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公(gōng)募(mù)REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额(é)的3寸照片是几x几厘米 3寸照片是多少厘米公募REITs产品(pǐn)中，2022年(nián)全年(nián)分配金额占可供(gōng)分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部分分配比(bǐ)例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为(wèi)持有期分(fēn)红收益，以(yǐ)及基金份额交易(yì)价格(gé)的变化。基金(jīn)份(fèn)额(é)二级市(shì)场价(jià)格受到公募REITs资产运(yùn)营情况及市场因素的综(zōng)合影响，较易引起波动(dòng)。与此相比，基金分(fēn)红预期则更有(yǒu)规(guī)律可(kě)循(xún)。公(gōng)募REITs的分红主要来(lái)自(zì)基础设施资产(chǎn)的经营现金流，投资人通(tōng)过(guò)基金(jīn)募集材(cái)料和信息披露文件，结(jié)合行(xíng)业及市场情况，可以分析基础设(shè)施(shī)项(xiàng)目的经(jīng)营业绩，作(zuò)为进行投资决策的重要(yào)参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市场(chǎng)价(jià)格变化导致的(de)浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份额持(chí)有人实际(jì)获得的现金收益(yì)，对于长期(qī)投(tóu)资者更(gèng)具(jù)参考价值。”中(zhōng)金(jīn)基金相关(guān)负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资(zī)中心运营高级副总监李华平也表示(shì)，根据《公开募集基础设(shè)施证券投(tóu)资基(jī)金(jīn)指引（试行）》及相(xiāng)关法(fǎ)规要(yào)求，基础设施基金应(yīng)当将(jiāng)90％以上合并(bìng)后基(jī)金年(nián)度可分配金额以现金形式分配(pèi)给(gěi)投资(zī)者(zhě)，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定的(de)分红机(jī)制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航(háng)基金(jīn)也认(rèn)为，从投资角度来(lái)看，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价格反(fǎn)映这类(lèi)产品“股性”的一面，分红体现了(le)这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类(lèi)似于债券派(pài)息，但不等(děng)同于债券的固定利息回报(bào)，而是(shì)由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机(jī)构投(tóu)资者的角度(dù)来看，一方面(miàn)是公募(mù)REITs丰(fēng)富(fù)了机构(gòu)投资者(zhě)的(de)投资(zī)品类，为资产配置多元化提(tí)供抓手(shǒu)，具(jù)有较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的分(fēn)红(hóng)能够帮助机构投资者稳定收益。机构投资(zī)者公募(mù)REITs能(néng)够通过分红获取相(xiāng)对于(yú)投资债券相对(duì)高的收益性，在(zài)有(yǒu)效控制风险的(de)前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到(dào)投资“压(yā)舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益(yì)“落(luò)袋为安”外，市场对(duì)于未来分红水(shuǐ)平(píng)的预期，也是影响REITs基金二级市场价格(gé)走势的(de)关键因素之(zhī)一(yī)。

　　从近(jìn)期公募REITs的二(èr)级市场表现看，截(jié)至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只(zhǐ)公(gōng)募(mù)REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经济的影响，可(kě)分配金额完成率(lǜ)不达预期，一定程度上影响了公募REITs二(èr)级(jí)市场的(de)价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的(de)价格波(bō)动受多重(zhòng)因素的(de)影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市(shì)场价格(gé)的主要因素之一，而稳定的分红(hóng)有利(lì)于(yú)吸引投资者参与公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的(de)投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表示，近期(qī)经(jīng)济预期恢复，一(yī)方面市场(chǎng)热点呈现(xiàn)向股票和(hé)债券(quàn)回归的过程；另一(yī)方面，基(jī)础设施项目的经(jīng)营业绩相对经济活力的(de)改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募(mù)REITs在分(fēn)红除权日，将(jiāng)对基金份额(é)的开(kāi)盘(pán)指(zhǐ)导价(jià)做调减处理，调减金额(é)根据单位基金份额的分红金额进行计算。除权操(cāo)作是对分红前后基金份(fèn)额净值变化的修正，使投资人在(zài)基金分红(hóng)前后均可以获得公(gōng)平(píng)的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长(zhǎng)期投(tóu)资的信心(xīn)，同时(shí)需结合持有(yǒu)产(chǎn)品的(de)特性，关(guān)注二级(jí)市场扰动对整体收益的影响程度(dù)。”中(zhōng)航(háng)基金相(xiāng)关人士(shì)也称。

　　特(tè)许经(jīng)营权分红包(bāo)括利润分配和本(běn)金归(guī)还

　　普通(tōng)投资者应了解底层(céng)资产情况(kuàng)

　　多位(wèi)业内人(rén)士还(hái)提醒，与现(xiàn)有公募基(jī)金分红前提(tí)是本金(jīn)之(zhī)上的增值部分不(bù)同，特(tè)许经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界(jiè)定为(wèi)“分(fēn)派”更为准(zhǔn)确，分派(pài)的是本金与增值(zhí)两个部分(fēn)，两(liǎng)个部分之(zhī)间的比例是变动的(de)，与现有公募基(jī)金(jīn)分红差异很大，大(dà)多数(shù)普通投资者(zhě)可能把“分派”金(jīn)额误认(rèn)为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限(xiàn)到期(qī)后基金价(jià)值面临极大(dà)不确定性(xìng)，这是该类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华(huá)平(píng)表示，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权(quán)类和产(chǎn)权类两大资产(chǎn)类型(xíng)，持有(yǒu)产(chǎn)权(quán)类产品的收益主(zhǔ)要包括每(měi)年的(de)现(xiàn)金分红及资产增值的收益，而持有特(tè)许经营类(lèi)产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要来自项(xiàng)目(mù)每(měi)年的现金分红。其中，特许经营权类资产的(de)分红包括了利(lì)润分配(pèi)和本金的归(guī)还(hái)，两者(zhě)的比(bǐ)率也是变动(dòng)的，对特(tè)许(xǔ)经营权类(lèi)资产的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资者在选择投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红因底层资产属性(xìng)不(bù)同而形成区别。特许(xǔ)经营权(quán)类的公募(mù)REITs产品因其(qí)分(fēn)红相当于包含“本(běn)金+收益(yì)”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为(wèi)“收(shōu)益”，更(gèng)看重底层资产(chǎn)的价值增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑(lǜ)底层资产属性，对(duì)所选择(zé)产品的二(èr)级市场价格和分红有(yǒu)合(hé)理预期。

　　中金基金相关负责人也(yě)认(rèn)为，与产(chǎn)权类(lèi)项目(mù)相比(bǐ)，特许(xǔ)经营项目在经(jīng)营权到期后(hòu)不再能产生(shēng)现(xiàn)金收益，因此(cǐ)将可供(gōng)分配金(jīn)额的分配(pèi)理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准确(què)。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期限(xiàn)较(jiào)短的特许经营项目，通常具备(bèi)更高的分派率(lǜ)水平。对于剩(shèng)余(yú)期限(xiàn)较(jiào)长的特许经营权项目，即使分派(pài)率相对较低，也有足够年(nián)限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投(tóu)资(zī)者注意，特(tè)许经营权项目的分派金额包含了投资(zī)本金，在(zài)不进行扩募的情况下，基金(jīn)份(fèn)额单价随着(zhe)分派进度逐年下降(jiàng)是正常现(xiàn)象(xiàng)，投(tóu)资特许经(jīng)营(yíng)权REITs的收益来(lái)自(zì)项目剩余(yú)期限产(chǎn)生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营(yíng)项(xiàng)目相比，产权类(lèi)项目的土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上(shàng)到期后(hòu)通过对建筑的更(gèng)新改造或(huò)补缴土地出让金等追加投资(zī)，有机会进一步(bù)延长经营期限。这种类似永(yǒng)续经营的假(jiǎ)设反映在基础资(zī)产的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显(xiǎn)著的(de)资产投资(zī)属性。”该(gāi)负(fù)责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多(duō)位业内人士(shì)还表示(shì)，在产(chǎn)品分红期，投资者可以观(guān)测(cè)经营活(huó)动现金流、可供分(fēn)配(pèi)现金、内部收(shōu)益率(lǜ)等(děng)指标(biāo)，来观察和评估项(xiàng)目(mù)底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示(shì)，年(nián)报指(zhǐ)标中，跟(gēn)现(xiàn)金相关的指标有两(liǎng)个：一是年报中披露(lù)的经营活动(dòng)现金流(liú)，二是可供分配现金，二者存在本(běn)质性区别。经营(yíng)活动产(chǎn)生的现金净(jìng)流(liú)量是指(zhǐ)企业经(jīng)营、筹(chóu)资、投资产(chǎn)生的(de)现金流，基于企业本身经营(yíng)活(huó)动(dòng)产生(shēng)；可供分(fēn)配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现(xiàn)金影响利润表的项目(mù)进(jìn)行调(diào)整(zhěng)，加期初现金，最终得到的账面(miàn)现(xiàn)金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为资(zī)产配(pèi)置新(xīn)选择，投资(zī)价值体现在相对股(gǔ)债市场独(dú)立(lì)的资产(chǎn)配(pèi)置(zhì)功能，比较适合长期(qī)持有。建议投资(zī)者对经营权类的资产可以(yǐ)更多关(guān)注内部(bù)收(shōu)益率(lǜ)的高低，对产权类(lèi)的资产更多关注分派(pài)率高低(dī)。因为公募REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层资产的经营净现(xiàn)金(jīn)流，所以底层资产运(yùn)营情况直(zhí)接影响投资回报，投(tóu)资者可(kě)综合考虑(lǜ)原(yuán)始权益人综合实力、运(yùn)营管理机(jī)构实力、公募(mù)基金管理人实力等多重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带(dài)来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接连回调，建议投(tóu)资者(zhě)关(guān)注有基本面支撑(chēng)、填权效应相对明显、同时分红(hóng)规模较(jiào)为(wèi)可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在发行首年及次年的可(kě)供分(fēn)配金额预测。投(tóu)资(zī)者可以将REITs的实际分红金(jīn)额(é)与募集材料中披露预(yù)测进行比较(jiào)分析，结合经济及市场的实(shí)际环境，对基础(chǔ)设施项目的(de)运营业绩(jì)及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上(shàng)述(shù)负责人也(yě)称(chēng)。

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