近两年火爆的创新产品公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制分(fēn)红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体现出(chū)该类产品长(zhǎng)期投资价值，通过观测经营活动(dòng)现金流、可供分配(pèi)现金(jīn)等指(zhǐ)标，也是观察(chá)REITs项目底层资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)REITs项目(mù)在经营权到期后(hòu)不再产生(shēng)现(xiàn)金(jīn)收益(yì)，特许经营权(quán)分红目前已包含了利润(rùn)分配和(hé)本金(jīn)的归还，在选择(zé)投资标的时应了解资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平(píng)均分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆续(xù)迎来除(chú)息日，此外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分配情况(kuàng)尚未公(gōng)布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全(quán)年分配金额占可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责(zé)人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益来源为持有期分红收益，以及基金份额交易价格的变化。基金份额二级市(shì)场价(jià)格受到(dào)公募REITs资产运营(yíng)情况及市场因素的综(zōng)合影响，较易(yì)引(yǐn)起波动(dòng)。与此相(xiāng)比，基金分(fēn)红预期则更有规律可循。公募(mù)REITs的(de)分红主(zhǔ)要来自(zì)基础设施资产的经营现金流(liú)，投资人(rén)通(tōng)过基金募集材料和信息披露文件，结合(hé)行业及市场情况，可以分析基础设施项目(mù)的经营业绩，作(zuò)为进行投资决策的(de)重(zhòng)要参(cān)考。

　　“相对于(yú)基(jī)金份额二级(jí)市场价格变(biàn)化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作(zuò)为基金份额持有人(rén)实际获(huò)得(dé)的现金收益，对于长期投资者(zhě)更具参考价值。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运(yùn)营高级(jí)副总监李华(huá)平也(yě)表示(shì)，根据《公开募(mù)集(jí)基础(chǔ)设施证(zhèng)券投(tóu)资基金指引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基(jī)础(chǔ)设(shè)施基金(jīn)应当将(jiāng)90％以上合并(bìng)后基金年度可(kě)分配金额以现(xiàn)金形式分配给投资者(zhě)，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特征之一，稳定的分(fēn)红机制(zhì)体(tǐ)现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基金(jīn)也认为，从(cóng)投资角度来看，基础设施(shī)公募(mù)REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股(gǔ)性(xìng)”的一面(miàn)，分红体(tǐ)现了这类产品的“债(zhài)性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似(shì)于(yú)债券派息，但不等同于债券的(de)固(gù)定利(lì)息回报，而是由可(kě)供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产配(pèi)置(zhì)多元(yuán)化提供抓手，具有较强的(de)配(pèi)置价值(zhí)。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资(zī)者(zhě)稳定(dìng)收益。机构投资(zī)者公募REITs能够通过(guò)分红获取相对于投资债(zhài)券相对高的(de)收益性(xìng)，在有(yǒu)效控(kòng)制风(fēng)险的前(qián)提(tí)下，增厚资产包(bāo)收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收益(yì)“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来(lái)分红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基金二(èr)级市场价格走势的(de)关键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市(shì)场表现(xiàn)看(kàn)，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数(shù)收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债(zhài)券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经济的(de)影响，可分配金额完成率不达(dá)预期，一定程(chéng)度上影响了(le)公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格。”李华(huá)平称，公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价(jià)格波(bō)动受多重因素的影响(xiǎng)，投资(zī)收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格(gé)的(de)主(zhǔ)要因素之(zhī)一，而稳定的(de)分(fēn)红(hóng)有利(lì)于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级(jí)市(shì)场的投资(zī)。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示，近期经济预期恢(huī)复(fù)，一方面市场(chǎng)热(rè)点呈(chéng)现向股票(piào)和债券回归的过程；另一方面，基(jī)础(chǔ)设施项目的经营业绩相对经济活力的改善有(yǒu)一定(dìng)的滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红(hóng)除(chú)权(quán)日，将对基金份额(é)的开盘(pán)指导价做调减处理，调减金额根据单位基金份(fèn)额的分红金额进行计算(suàn)。除权操作(zuò)是对分红前后基金份(fèn)额净值变化的修正，使(shǐ)投(tóu)资人(rén)在基金分红前后(hòu)均可以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期(qī)投资的信心，同(tóng)时需(xū)结合持(chí)有产品的特性，关(guān)注二(èr)级(jí)市场(chǎng)扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相(xiāng)关人士也(yě)称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润分配和本金(jīn)归(guī)还

　　普通投资者应了解(jiě)底层资(zī)产情况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现有公募基(jī)金分红前提是本(běn)金(jīn)之上的增值部(bù)分不同，特许(xǔ)经营(yíng)权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增(zēng)值(zhí)两个(gè)部分，两(liǎng)个部分(fēn)之间的比例是变动的，与现有公募基(jī)金分(fēn)红(hóng)差异很(hěn)大，大(dà)多数普通投资者(zhě)可能把“分派”金额误认为(wèi)是持续分红。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年(nián)限(xiàn)到期(qī)后基金价(jià)值面临极大不确定性，这是该类(lèi)投(tóu)资(zī)者应该注意(yì)的(de)情况。

　　李华平表示(shì)，目前公募(mù)REITs主要有(yǒu)特许经(jīng)营权类和产权类两大资产类型，持有(yǒu)产权类产品的收益主(zhǔ)要包括每年的现(xiàn)金(jīn)分(fēn)红及(jí)资产增值的收益，而(ér)持有(yǒu)特许经营类(lèi)产品的收益主要来(lái)自(zì)项目每年的(de)现金分红。其(qí)中(zhōng)，特(tè)许经营权类资产的分红包(bāo)括了利润(rùn)分配和本金的(de)归(guī)还，两者的比率也是变动的(de)，对特许经营权类(lèi)资产的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资者在选择投(tóu)资(zī)标的时，应(yīng)了解公募REITs底重庆小面调料哪个牌子正宗一些呢 重庆小面是碱水面吗层资产的类(lèi)型(xíng)。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同而形成(chéng)区别(bié)。特许经营权类的公(gōng)募(mù)REITs产品因其(qí)分红相当于包含“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收(shōu)益(yì)”，更看重(zhòng)底层资产的价值增值，所以相对股性(xìng)偏强。普通投资者(zhě)在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层(céng)资(zī)产属(shǔ)性，对(duì)所选择产品的二(èr)级(jí)市场价(jià)格和分红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认为，与产权类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营(yíng)项目(mù)在(zài)经营(yíng)权到期后(hòu)不(bù)再能产生现金收益，因此(cǐ)将可供分配(pèi)金额的分配(pèi)理(lǐ)解(jiě)为“分派(pài)”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个(gè)特(tè)点，剩(shèng)余(yú)经(jīng)营期(qī)限(xiàn)较(jiào)短的(de)特许经营(yíng)项(xiàng)目(mù)，通常(cháng)具备更高(gāo)的(de)分派率(lǜ)水平。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即使(shǐ)分派率(lǜ)相对较低，也有足够年限收回本金并取得(dé)收益。

　　中金基金(jīn)该负责人(rén)提(tí)醒投资者注意，特许经营(yíng)权(quán)项目的分派金额包(bāo)含(hán)了投资本(běn)金，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基(jī)金份(fèn)额单价(jià)随着分(fēn)派(pài)进度逐年下降是正(zhèng)常现象，投资(zī)特许经营权REITs的收益来(lái)自项目剩(shèng)余(yú)期限(xiàn)产生的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特许经营项(xiàng)目相比，产权(quán)类项目的土地或建筑(zhù)的剩余使用年(nián)限一(yī)般较长，再(zài)加上到期后(hòu)通(tōng)过对建筑的更新改造或(huò)补缴土地出让金(jīn)等追加投资，有机会进一步(bù)延长经营期(qī)限(xiàn)。这种类(lèi)似永续(xù)经营的假设反(fǎn)映在基础资产的估值上(shàng)，使(shǐ)产权(quán)类(lèi)REITs具备更显(xiǎn)著的(de)资产投资(zī)属性。”该负责人称(chēng)。

　　观(guān)测内部收益率等指标(biāo)

　　评估(gū)项目(mù)底层资(zī)产运营情(qíng)况

　　在(zài)基金(jīn)分红(hóng)的时点，多位业(yè)内人士还表示，在产品分红期(qī)，投资者可以(yǐ)观测经营(yíng)活(huó)动现金流、可(kě)供分配(pèi)现金、内部收(shōu)益率等指标，来观察(chá)和(hé)评估项目底层资产的运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航(háng)基金表示，年报(bào)指标(biāo)中，跟现金相(xiāng)关(guān)的指(zhǐ)标有(yǒu)两个：一是年(nián)报中(zhōng)披露的经营活(huó)动现金(jīn)流，二是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营活动产(chǎn)生的现金(jīn)净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资(zī)、投资(zī)产生(shēng)的现金(jīn)流(liú)，基于企(qǐ)业(yè)本身经营活动(dòng)产(chǎn)生；可供分配的现金实质(zhì)上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润(rùn)表的(de)项目(mù)进(jìn)行调整，加(jiā)期初现金，最终得到的账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也(yě)表示，公(gōng)募REITs作(zuò)为资产配置新选(xuǎn)择，投资价值体现在相对股(gǔ)债市场独立的(de)资产配置功能，比(bǐ)较适合(hé)长(zhǎng)期持有。建(jiàn)议投资者对经营权类的资产可以更多(duō)关(guān)注内(nèi)部收(shōu)益率的高低，对产(chǎn)权类的(de)资(zī)产更多关注分(fēn)派率(lǜ)高低。因为公募(mù)REITs可分配收益主要来(lái)自(zì)底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的经营净现金(jīn)流，所以底(dǐ)层资产(chǎn)运(yùn)营情况直接影响(xiǎng)投(tóu)资回报，投(tóu)资者可(kě)综合考虑(lǜ)原始(shǐ)权益(yì)人综(zōng)合(hé)实力、运营(yíng)管(guǎn)理机构(gòu)实(shí)力、公募基金管理(lǐ)人实力等(děng)多重(zhòng)因素来选择投资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信证券研(yán)报(bào)也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍(réng)在，叠加(jiā)此前市场(chǎng)接(jiē)连回调，建议投资者关注(zhù)有基(jī)本(běn)面支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招(zhāo)募说(shuō)明(míng)书均(jūn)会载明REITs在发行首年(nián)及次年的可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际(jì)分(fēn)红金额(é)与(yǔ)募集(jí)材料中披露(lù)预测进(jìn)行比(bǐ)较分析，结合(hé)经济及市(shì)场的实(shí)际环(huán)境，对基(jī)础设施项目的运营业(yè)绩及REITs的管理能(néng)力进行判(pàn)断。”中金基金上述(shù)负责人也(yě)称(chēng)。

未经允许不得转载：连云港装饰公司,豪泽装饰 重庆小面调料哪个牌子正宗一些呢 重庆小面是碱水面吗