导(dǎo)读

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房地产市场(chǎng)黄金二十(shí)年(nián)。2019-2021年，连续三(sān)年商品住(zhù)宅(zhái)销售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产(chǎn)持续低景气，有关中国地产是否过剩的(de)讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中(zhōng)国(guó)城镇存量住宅真实情况，据此(cǐ)判(pàn)断(duàn)中国(guó)未来地产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲染中国地产存量极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部(bù)披(pī)露(lù)全国有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国(guó)房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实(shí)上住建部(bù)披露(lù)的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑(zhù)占比不(bù)到一成，其中还包(bāo)括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普(pǔ)显示中国城镇(zhèn)居民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人(rén)均一间房所能满足，它与房屋(wū)质量(liàng)、居住(zhù)面积、配(pèi)套设施等因素密(mì)切相(xiāng)关。中(zhōng)国的人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)较发达(dá)国(guó)家(jiā)还有(yǒu)很大差距。人均(jūn)住宅间(jiān)数大(dà)于(yú)1同样不意味着中(zhōng)国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城(chéng)镇居民户(hù)均(jūn)1套房，其(qí)中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国家(jiā)庭户均住(zhù)宅的(de)数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数(shù)，计(jì)算出城(chéng)镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结(jié)果(guǒ)显示，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若(ruò)期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭(tíng)才拥有1套(tào)住宅，其中商业住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一(yī)套房(fáng)似乎意味着户户(hù)有房，然而事实上中国(guó)住(zhù)宅市场供(gōng)需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为户均(jūn)一(yī)套房无法(fǎ)满足流动人口的租赁和置业需求(qiú)。全国总人口的近三(sān)成都是流动人(rén)口，流动人口会选择在(zài)大城市租(zū)房挣钱(qián)，在老家买房，从(cóng)而产生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即(jí)便户(hù)均一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)规(guī)模(mó)缩小，一人户、两人户占比不断增加，导(dǎo)致家庭户(hù)数增多。小家(jiā)庭(tíng)化趋势将延续，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日益明(míng)显，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸引着(zhe)人(rén)口(kǒu)流入，人(rén)口净迁入城市(shì)的新(xīn)增住宅需(xū)求(qiú)有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建成的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)均较发达国(guó)家有着不小差距，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的(de)改善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化(huà)时代(dài)而非停(tíng)滞期(qī)。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不足，这是过去二十年房(fáng)价快速上(shàng)涨基(jī)石。那么当下(xià)房地产大分(fēn)化时代已(yǐ)至，大分化时代下地产矛盾则更(gèng)多体现在住宅质量供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地产大分化必(bì)将体现在不同能级(jí)城(chéng)市之间，不同区域板块之(zhī)间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官(guān)方披露全国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激(jī)增(zēng)，引发(fā)一(yī)阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担(dān)心，中国的房(fáng)子是(shì)否(fǒu)已(yǐ)经过剩？

　　中国(guó)城镇(zhèn)住宅到底(dǐ)是供给(gěi)过剩，还(hái)是供需平衡，或是(shì)仍然存在不足？可惜由于(yú)住(zhù)宅(zhái)存量数据(jù)并(bìng)未公(gōng)布(bù)，我们无(wú)法(fǎ)直(zhí)接知晓具(jù)体情(qíng)况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们(men)测算出中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有住宅套(tào)数，回答(dá)当(dāng)前的房子是否(fǒu)真(zhēn)的过(guò)剩了？据此判(pàn)断未来(lái)房地产市(shì)场会(huì)如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中国户均(jūn)拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国(guó)住宅数(shù)量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾害综合(hé)风险普查(chá)工作情(qíng)况为主题的(de)新闻发(fā)布会上，负责人(rén)对外披露(lù)：“住(zhù)宅城(chéng)乡建设行业获(huò)取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑中，农村(cūn)房屋占(zhàn)9成以(yǐ)上，以栋数计算的(de)城(chéng)镇房屋实际(jì)仅有4700多(duō)万(wàn)栋(dòng)，还包括了大(dà)量商业(yè)楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅。总的算下(xià)来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次(cì)人口普(pǔ)查数(shù)据公布了(le)中国城镇家庭户人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间(jiān)，其中城市家庭户(hù)居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户(hù)居民人(rén)均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅间数大于1，看似(shì)意味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房(fáng)间数量有关，更与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施(shī)等(děng)因(yīn)素密切(qiè)相关。单单从(cóng)人均住宅间数不能完全(quán)反映出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位购买成(chéng)套住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住(zhù)宅的测(cè)算思路(lù)、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇(zhèn)居民(mín)住宅主要分两大类(lèi)，一类是商品住宅(zhái)，另(lìng)一类是保障房、原(yuán)公有住宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计(jì)数据，并没有(yǒu)直接公布(bù)城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据有两(liǎng)处可以直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是(shì)居(jū)民住宅来(lái)源（人口普查数(shù)据）。计算中国居民户均住宅数量，我们(men)主(zhǔ)要用(yòng)到上(shàng)述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数(shù)量极(jí)少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅(zhái)销售套数相(xiāng)加，我(wǒ)们就能够(gòu)得到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有的(de)商品住宅和(hé)非商品住宅比(bǐ)例，推(tuī)算得(dé)到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有的商品住(zhù)宅总数除以家庭(tíng)户数，我们就能够(gòu)得(dé)到城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均(jūn)拥有的(de)住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭(tíng)住(zhù)宅套(tào)户(hù)比(bǐ)=住宅(zhái)总套数/家庭户数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住(zhù)宅(zhái)总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少，目(mù)前缺乏(fá)一(yī)个(gè)准确统计。我们利用既有统计数据，大致测算得到中国存(cún)量房地产套数，并(bìng)进(jìn)一(yī)步推算(suàn)中国城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅(zhái)数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥(yōng)有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)0.64套(tào)商品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售(shòu)以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中期房占比(bǐ)近(jìn)9成。本(běn)文去除商(shāng)品住宅累计销售(shòu)套数里的期房销售，得到(dào)商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商(shāng)品住宅累(lèi)计销售套(tào)数(shù)-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销(xiāo)售额(é)。

　　主流房企竣(jùn)工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的(de)时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推算(suàn)中(zhōng)国城镇居民拥有的户均住(zhù)宅(zhái)套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城(chéng)镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他(tā)住宅和购(gòu)买二手房都(dōu)是商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅，因(yīn)此(cǐ)将租赁其他住宅、购(gòu)买(mǎi)商品住宅与购(gòu)买二手房加总，得到商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)居民所有住(zhù)宅的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年(nián)-2022年期间(jiān)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)增幅为过(guò)去十年变化幅(fú)度的20％，计(jì)算(suàn)2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变(biàn)化(huà)比(bǐ)例(lì)，从(cóng)而我(wǒ)们(men)估算(suàn)出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至2022年(nián)末(mò)，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅(zhái)。

　　三(sān)、城(chéng)镇户均(jūn)一(yī)套房的三(sān)点含义(yì)

　　既然城镇居民已经达到了户均一(yī)套房的程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量供(gōng)给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多(duō)余(yú)住宅来满足(zú)因人口(kǒu)流动、居民换房等因素产生的住宅(zhái)需(xū)求。因此，成熟房地(dì)产市场的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和日本的住宅套户比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套(tào)房(fáng)，就(jiù)会造成人口净(jìng)流入地的住宅市场(chǎng)供不应求(qiú)，造成房(fáng)价或房(fáng)租(zū)迅速上涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出中国的(de)流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会选择在大城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据显示(shì)，在上海、杭(háng)州以及南(nán)京工作的流动人口在老家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工(gōng)资吸引打(dǎ)工(gōng)人，但高房(fáng)价(jià)迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动(dòng)人口实(shí)际上(shàng)会占(zhàn)据(jù)两套房，在高(gāo)房价的大城市(shì)租(zū)赁一套房(fáng)，在房价较低的(de)县城购买一套房。所以(yǐ)说户均(jūn)一套房(fáng)无法满足庞大流动人口的租赁(lìn)与置(zhì)业需求。

　　（二(èr)）至少9000万(wàn)户家庭住宅品(pǐn)质仍需(xū)改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中依然有(yǒu)不(bù)少老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以(yǐ)前(qián)建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道(dào)等(děng)基础设施(shī)陈旧(jiù)，给住户的生活(huó)带(dài)来了很大(dà)的不便和安全(quán)隐(yǐn)患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老(lǎo)旧住宅面积小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建的老旧(jiù)小区很(hěn)难满足现(xiàn)代生(shēng)活需求(qiú)，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五(wǔ)成的家庭住(zhù)宅为(wèi)一居室和(hé)二居室，户型偏小。其(qí)中(zhōng)一居室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭(tíng)住宅户型更小(xiǎo)，当然这(zhè)与城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未来地产的需(xū)求驱动力

　　根据七普(pǔ)数(shù)据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间(jiān)农民带房进(jìn)城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量(liàng)总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿(yì)平(píng)，人(rén)均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住(zhù)宅建筑面积小于均(jūn)值，近4成家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不及全(quán)国人均水(shuǐ)平(píng)的一半。若去(qù)除20％的公(gōng)摊，可使用的(de)住宅(zhái)面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人(rén)均住(zhù)宅建筑面积(jī)低于(yú)15平(píng)方米的家(jiā)庭界定为(wèi)住宅存在(zài)困难，若按这(zhè)个标准算(suàn)的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困(kùn)难问题(tí)。

　　若人均(jūn)可使(shǐ)用(yòng)住宅面积为40平(píng)，即人(rén)均住韩国为何全民疯狂炒股，韩国为什么这么多人炒股宅建筑面积(jī)为50平，只考(kǎo)虑家庭户(hù)人数，需要(yào)住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目(mù)前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家(jiā)人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和(hé)英国都高于(yú)40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除(chú)公(gōng)摊面积后，中国(guó)的人均(jūn)可使用面积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人(rén)口，所需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未(wèi)来地产还会有需求么？

　　我们测算得到(dào)中国(guó)城镇家庭户(hù)均1套(tào)房(fáng)，看似已经户户有房(fáng)。即便如此，中国(guó)人口静态(tài)结构和动态趋势演(yǎn)绎，决(jué)定了中(zhōng)国未来地产仍有需(xū)求释放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国(guó)未来(lái)城镇住(zhù)宅需求主要(yào)来(lái)自(zì)于四个(gè)方面(miàn)。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家(jiā)庭户(hù)数增多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均人口(kǒu)数(shù)不断下降，六普显示城镇户(hù)均人口规模为2.85人(rén)/户，而七普(pǔ)显(xiǎn)示城镇(zhèn)户(hù)均人口(kǒu)规模(mó)为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比明显上(shàng)升，人口小家庭化(huà)趋势将继续延续，导致户数会因户均人(rén)口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致(zhì)经济发展带来的(de)新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化(huà)日益(yì)明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市(shì)圈中心城市流入，区域(yù)经济资源分配(pèi)的再(zài)集中吸引着人口(kǒu)流(liú)入(rù)。人口迁移势必涉及(jí)到买房租(zū)房(fáng)，给迁入(rù)地(dì)住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住(zhù)人口(kǒu)增量为72万，而(ér)出生(shēng)人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主(zhǔ)要受益于人(rén)口迁移(yí)。

　　第(dì)三(sān)，老旧小区改善性需(xū)求依(yī)然庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公有(yǒu)住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多(duō)。自(zì)建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住(zhù)宅家庭(tíng)比(bǐ)例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和(hé)（27.1％），再(zài)加上其(qí)他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅建造时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自建住(zhù)宅和(hé)原(yuán)公(gōng)有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买(mǎi)商品(pǐn)住宅，21％的家庭(tíng)购买(mǎi)二手房。在新增(zēng)住(zhù)宅需求(qiú)中，有7成家庭(tíng)购买了(le)商品住宅。租房、购买(mǎi)经(jīng)济适用房和(hé)其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改(gǎi)造(zào)，商品住宅的(de)占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城(chéng)镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村(cūn)、老公有住宅(zhái)，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业管理(lǐ)，居民追求美好(hǎo)、宜(yí)居生活的环境，背后的(de)改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子(zi)”的改善性需求还将(jiāng)有所(suǒ)增加。

　　刚(gāng)需购房(fáng)受(shòu)限(xiàn)于资(zī)金，倾向(xiàng)于中(zhōng)小户型。已(yǐ)有住(zhù)宅家庭希(xī)望(wàng)提高生活品质，以(yǐ)小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明(míng)确指出(chū)支持住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考(kǎo)虑乡村住宅因素(sù)，中国的人均住宅间数较(jiào)其他(tā)国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适(shì)度与经济水平有(yǒu)着密切正向联系。随着(zhe)经济发展水(shuǐ)平(píng)的提高，中国(guó)的人均住宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面积(jī)将随之增(zēng)长。

　　如果说(shuō)过(guò)去(qù)二十年是(shì)中(zhōng)国地(dì)产黄(huáng)金发(fā)展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为住宅(zhái)供给存(cún)在不足，供需出现错配(pèi)，这是过去二十年房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产(chǎn)大分(fēn)化时代已(yǐ)至，这种分化(huà)不单局限(xiàn)于城市能级之间差异，优质(zhì)小(xiǎo)区和老旧二手房(fáng)之间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查(chá)数(shù)据调(diào)查的是人，并不是针(zhēn)对(duì)住(zhù)宅(zhái)，因此可能(néng)存(cún)在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低(dī)，其(qí)增速可能超预期。

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