近两年火爆的创新(xīn)产(chǎn)品公(gōng)募REITs进入密(mì)集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除(chú)息(xī)日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分(fēn)红(hóng)比例接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制(zhì)分红机制(zhì)是(shì)公募REITs主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳定分红体(tǐ)现出该(gāi)类产品(pǐn)长期投(tóu)资价值(zhí)，通过观测经营(yíng)活(huó)动现金流(liú)、可供(gōng)分(fēn)配现金等(děng)指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运营情况的“窗口”。他们也(yě)提(tí)醒普通投资者注意，与产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项(xiàng)目在(zài)经营(yíng)权到期后不再(zài)产生现金收益，特许经营权分红目前已包含了利润分配和本(běn)金的归还，在(zài)选择投资标的时应了解资产(chǎn)类型和(hé)分红的(de)特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日(rì)）陆续迎来除息(xī)日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公(gōng)布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出(chū)了高(gāo)比(bǐ)例的稳定分红(hóng)，1女人长期喝补血口服液好不好，女人补气补血口服液十大品牌5只公告(gào)2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占可供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配(pèi)比例(lì)在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责(zé)人对此表示，投资公募REITs的主要(yào)收益(yì)来(lái)源为持有期分(fēn)红收益(yì)，以及基金(jīn)份额(é)交易价(jià)格(gé)的变(biàn)化。基金份额二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)受到公募REITs资产运营情(qíng)况及市(shì)场因素的综(zōng)合影响，较易引起波动(dòng)。与此相比，基金分红预期则更有规律可(kě)循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础设施资产的经营现金流，投资(zī)人(rén)通(tōng)过基金募(mù)集(jí)材料和信(xìn)息披露文(wén)件，结合行业(yè)及(jí)市场情况，可以分析基础设施项目的经(jīng)营(yíng)业绩，作为(wèi)进行投资(zī)决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份(fèn)额(é)二级市(shì)场(女人长期喝补血口服液好不好，女人补气补血口服液十大品牌chǎng)价格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金(jīn)份额持有人实际获得的现金收益，对于长期投资(zī)者更具参考(kǎo)价(jià)值。”中金(jīn)基金相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运(yùn)营(yíng)高级(jí)副总监李华平也表(biǎo)示，根据(jù)《公(gōng)开(kāi)募集基础设施证券(quàn)投资基(jī)金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础设施基金应(yīng)当将90％以上合并后基金年度(dù)可分配(pèi)金额以(yǐ)现(xiàn)金形式分配给投资者(zhě)，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定的(de)分红机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度(dù)来(lái)看，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性(xìng)”和(hé)“债性(xìng)”双重特点。二级市场价格(gé)反映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了(le)这类产品的“债性”特点。公(gōng)募(mù)REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似于债(zhài)券(quàn)派息(xī)，但不等(děng)同(tóng)于(yú)债券的固定(dìng)利息回(huí)报，而是由可供分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金决定。

　　从(cóng)机(jī)构投资者(zhě)的(de)角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机构(gòu)投资者(zhě)的投(tóu)资品类，为资产配(pèi)置多元化提(tí)供(gōng)抓手(shǒu)，具有(yǒu)较强的(de)配置(zhì)价值。另一方面，公募(mù)REITs的分(fēn)红能够帮助机(jī)构投资者稳定(dìng)收益。机构投资(zī)者公募REITs能够通过分红(hóng)获取相对于投资债券相对高的(de)收益性，在(zài)有效控(kòng)制(zhì)风险的(de)前提下，增厚资产(chǎn)包(bāo)收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分(fēn)红(hóng)除(chú)了投(tóu)资收益(yì)“落袋为安”外，市场对于未来(lái)分红水平(píng)的预(yù)期(qī)，也是影响REITs基金二级市(shì)场价格(gé)走势的关(guān)键因(yīn)素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年以(yǐ)来(lái)中证(zhèng)REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下(xià)跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公募(mù)REITs发布了(le)2022年年(nián)报，部(bù)分产(chǎn)品受宏观(guān)经济的影响，可分配金(jīn)额完成率不达预期，一定(dìng)程度上影响了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格波动(dòng)受多(duō)重因素的(de)影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场(chǎng)价格(gé)的主要(yào)因素(sù)之一(yī)，而稳定(dìng)的分(fēn)红有(yǒu)利于(yú)吸引投资者参(cān)与公募(mù)REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近(jìn)期经济预期恢复，一(yī)方面(miàn)市(shì)场热点呈现(xiàn)向股(gǔ)票和债券回归(guī)的过程(chéng)；另一方面(miàn)，基础设施(shī)项(xiàng)目的经营(yíng)业绩相对经济(jì)活力的改(gǎi)善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金份额的(de)开盘指导价做调减处(chù)理，调减金额根据单位(wèi)基金份额的分红(hóng)金额进(jìn)行计算。除权操(cāo)作是对(duì)分红前后(hòu)基金份额净值变化的修正，使投资人在基金分(fēn)红前后均可以获得(dé)公平(píng)的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期(qī)投资(zī)的信(xìn)心(xīn)，同时需结合持有产(chǎn)品的特性，关注二级(jí)市场(chǎng)扰动对(duì)整体收(shōu)益的影响程(chéng)度。”中航(háng)基金相关人(rén)士(shì)也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括(kuò)利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了解(jiě)底层(céng)资产情况

　　多位业(yè)内人士还(hái)提醒，与现有公募基金(jīn)分红前提是本金之(zhī)上的增值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确(què)，分(fēn)派的是本(běn)金(jīn)与增值两个部分，两个部分之间(jiān)的(de)比例是变动的，与(yǔ)现有公募基金分红(hóng)差异很大，大多数普通投(tóu)资者可(kě)能把“分派”金额误(wù)认为是(shì)持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基(jī)金价值面临(lín)极大不确(què)定性(xìng)，这是该类投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前(qián)公(gōng)募REITs主要有特许经营权类(lèi)和产权类(lèi)两(liǎng)大资产类型，持有产权类产品的收(shōu)益(yì)主要包(bāo)括每年的(de)现金分红(hóng)及资产增值(zhí)的收益，而持有(yǒu)特许经营类产品的收(shōu)益(yì)主要(yào)来自项(xiàng)目每年的现金分红。其中，特(tè)许经营权(quán)类资产的分(fēn)红(hóng)包括了利润分(fēn)配和本金的归还，两者的(de)比率也(yě)是变动的，对特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类资产的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资者在选择投(tóu)资(zī)标的时，应了解公(gōng)募REIT女人长期喝补血口服液好不好，女人补气补血口服液十大品牌s底层资产的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细(xì)分来看，各类公募(mù)REITs分(fēn)红因底层资产属(shǔ)性不(bù)同(tóng)而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红(hóng)相(xiāng)当(dāng)于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对(duì)较多，债(zhài)性偏强。而产(chǎn)权(quán)类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看(kàn)重底层资产的价值增值，所以相(xiāng)对股性偏强(qiáng)。普通投资(zī)者在选择公(gōng)募(mù)REIT时，需(xū)要考虑(lǜ)底层资产属性，对所(suǒ)选择产品(pǐn)的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责(zé)人也认为，与(yǔ)产权(quán)类项目相比，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营项目在经营(yíng)权到期后不(bù)再能(néng)产生(shēng)现金(jīn)收益，因此将可供(gōng)分配金(jīn)额的分配理解(jiě)为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个(gè)特点，剩(shèng)余经营期(qī)限较短的特(tè)许(xǔ)经营项目，通常具备更高的分派率水(shuǐ)平。对于(yú)剩余(yú)期限(xiàn)较长(zhǎng)的特许经营权项目，即使分派率(lǜ)相对较低，也有足(zú)够年限收回本(běn)金并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负责(zé)人提醒投资(zī)者注意，特(tè)许经营权项目的分派金额包含(hán)了投资本金(jīn)，在(zài)不进行扩募(mù)的情况下，基(jī)金份额单价(jià)随(suí)着分派(pài)进(jìn)度逐年下(xià)降是(shì)正(zhèng)常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限(xiàn)产生的(de)现金(jīn)流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营(yíng)项目相比，产权类(lèi)项目(mù)的土(tǔ)地或建筑的剩余使用年限一(yī)般较长，再加上到期后通过(guò)对(duì)建筑的更(gèng)新改(gǎi)造或(huò)补(bǔ)缴(jiǎo)土地出让金等追(zhuī)加投资，有机会进一(yī)步延长经营期限。这种(zhǒng)类似永续经(jīng)营的假(jiǎ)设反映在基础资产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著(zhù)的资产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内(nèi)部(bù)收益(yì)率(lǜ)等指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业内人士还(hái)表示(shì)，在(zài)产品(pǐn)分红期，投资者可以观测经(jīng)营活(huó)动现金(jīn)流(liú)、可(kě)供分配(pèi)现金、内(nèi)部收益率等指标，来观察和(hé)评估项目底层(céng)资产的运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基(jī)金(jīn)表(biǎo)示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关(guān)的指标有(yǒu)两个(gè)：一是年报中披露的(de)经营活(huó)动现金流，二是可供分(fēn)配现金，二者(zhě)存在本质性区别。经(jīng)营活动产生的现金净流(liú)量是指企业经营(yíng)、筹(chóu)资、投(tóu)资产生的(de)现金流，基(jī)于企业(yè)本身经营活动产生；可供分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响(xiǎng)利润(rùn)表的项目进行(xíng)调整，加期初现金，最终得到的(de)账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置(zhì)新(xīn)选择，投资价值体现在(zài)相对股债市场独立的资产配置功能，比较适合长期持有。建(jiàn)议投资者对经营权类的资产可以更多关注内(nèi)部收益率的高(gāo)低(dī)，对产权类的资产更多关注分(fēn)派率高(gāo)低。因为公募REITs可分(fēn)配(pèi)收益主要来(lái)自底层资产的经营净现金流，所以底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)直接影响投资回报，投资者可(kě)综合考虑原始权益(yì)人综合(hé)实力、运营管理机构实(shí)力、公募基金管理人(rén)实力等多重因素(sù)来选择投资标的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券(quàn)研报也显示，公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红交易带来的短期(qī)博弈机会仍在，叠(dié)加此前市场接(jiē)连回调，建议投资者关注有基本面(miàn)支撑(chēng)、填(tián)权效应(yīng)相对明显、同(tóng)时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书(shū)均(jūn)会载明REITs在发行(xíng)首年及次年(nián)的(de)可(kě)供分(fēn)配金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分(fēn)红金额与募集(jí)材(cái)料(liào)中披露预测(cè)进行比较分析(xī)，结合(hé)经(jīng)济及(jí)市场的(de)实(shí)际环(huán)境，对基(jī)础设施项目的运营业(yè)绩及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力进(jìn)行判断。”中金基金(jīn)上述负(fù)责人也称。

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