文：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制(zhì)了。 1月17日(rì)召开的全国(guó)住房和城乡建设工(gōng)作会(huì)议(yì)提出“有条件的可(kě)以(yǐ)进(jìn)行现(xiàn)房销售”，不(bù)足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了(le)，用(yòng)你的钱(qián)，建你的(de)房(fáng)子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的不公平(píng)。以后谁有(yǒu)钱谁(shuí)建房，没钱(qián)没实力的别建了，不能把包袱(fú)甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会，这是房(fáng)地产从大开(kāi)发(fā)时代步入(rù)高质量发(fā)展阶段(duàn)的必然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权(quán)宜之计，现在全国(guó)套(tào)户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购(gòu)房民众不(bù)公平的预售(shòu)制(zhì)已经过时了(le)，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然二次房(fáng)改是个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及(jí)长效(xiào)机制，长效机制四(sì)大关键是推(tuī)动城市群(qún)战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产税(shuì)。如果按照经济(jì)规律办事，中国(guó)一定能实现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为(wèi)现房销售(shòu)？大家想想，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预(yù)售(shòu)制是对(duì)购买者(zhě)的单方(fāng)面(miàn)不公(gōng)平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风(fēng)险。从个人层面看，预售制对购房者非常不公平(píng)，比如，交(jiāo)房(fáng)等待期(qī)一般(bān)为两年，在此期(qī)间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延期(qī)办理甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会(huì)引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列(liè)风险。取消预售制，改为现房销售，这样(yàng)有助(zhù)于落实(shí)中央(yāng)房住(zhù)不炒精神(shén)、有助于保障购房老百(bǎi)姓权益(yì)、有助于房企稳(wěn)健发展，一举(jǔ)多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度？预售(shòu)制度怎(zěn)么来(lái)的？国(guó)外什(shén)么情(qíng)况？简单科普一下：商品房(fáng)预售最早源于(yú)中国香(xiāng)港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠(gāng)杆的方(fāng)式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商(shāng)品房预售制(zhì)度(dù)。其实，当(dāng)前世(shì)界不少国(guó)家存在预售制(zhì)。但(dàn)是，重点来了！发(fā)达国家一般(bān)有(yǒu)严格(gé)的监管保障措施(shī)，开(kāi)发商在项目(mù)获得政府批准后才可以开(kāi)始(shǐ)销(xiāo)售，买家在(zài)购买期房(fáng)后(hòu)并非像中国一样在支付完首(shǒu)付款后(hòu)从银行一次性贷款支付剩余全(quán)部房款，而是根据开发商工(gōng)程进度在完全交房前进行分期支付。所以，预售(shòu)制度是需(xū)要严格(gé)的资金监(jiān)管(guǎn)、分期支付(fù)以及违约处罚措施作(zuò)为保障(zhàng)的，如果(guǒ)没有这些保障措施，一定(dìng)会(huì)触发(fā)风(fēng)险(xiǎn)，对购房民众(zhòng)不公平，所以不如(rú)借机(jī)取消预售制度，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲预(yù)售制度有一定历史阶段性(xìng)，现在中国住房进入存量时代，取(qǔ)消预售制度(dù)有助于降负债(zhài)降杠(gāng)杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，当然这需要配套房企债务重(zhòng)组、复(fù)工保(bǎo)交楼、恢复(fù)市场信心和(hé)房(fáng)地(dì)产长效机制。这是个技术活，只要坚(jiān)持市(shì)场化改(gǎi)革，中(zhōng)国一定能化(huà)解这个难题，让房地产回归(guī)实体经济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即(jí)所得的过硬的(de)产品(pǐn)质(zhì)量(liàng)和诚信，这才(cái)是(shì)对购房(fáng)民众的最根(gēn)本最实质的(de)保障，这(zhè)样(yàng)将(jiāng)极大的(de)提升(shēng)开发商(shāng)的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币(bì)。所有商业(yè)的(de)本(běn)质是(shì)向善，是以客户(hù)为中(zhōng)心，房地(dì)产也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天大(dà)的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸(xìng)福一(yī)家人。从这个角度，取(qǔ)消(xiāo)预售制、实施现房销(xiāo)售是实现老百(bǎi)姓安(ān)居乐业、社会长治久安、行业企(qǐ)业健康发展的重大措(cuò)施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与(yǔ)财税改革方案(àn)研究时(shí)，对预售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期系统(tǒng)的专项(xiàng)研究。（参考后(hòu)来形成的专著(zhù)《房地产周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预(yù)售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成(chéng)“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资金第(dì)三方(fāng)全(quán)程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房预(yù)售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍(huò)英(yīng)东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　二(èr)十世纪(jì)五(wǔ)十年代在中(zhōng)国(guó)香港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛(shèng)行的方式(shì)，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题，分层(céng)销(xiāo)售(shòu)孕(yùn)育而生。20世(shì)纪50年代(dài)，中国香港(gǎng)还未推(tuī)行公共房(fáng)屋制(zhì)度，许(xǔ)多人栖身(shēn)于木屋或者其他临时住宅(zhái)，住房的需求是(shì)相当高，不(bù)过大多数居民的(de)储(chǔ)蓄很(hěn)少(shǎo)。当(dāng)时楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼为(wèi)单位，需(xū)要雄(xióng)厚的资金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租是中(zhō防晒衣买什么颜色的好，七种颜色防紫外线排行ng)国香(xiāng)港地(dì)产行业(yè)盛(shèng)行的(de)方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题。针对这一系列问题，不少地产(chǎn)商(shāng)开(kāi)始探求新的方式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇(yǔ)分层(céng)出售。这模式一经(jīng)推(tuī)行，购买楼宇的市民数量有所增加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的(de)基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入(rù)房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立(lì)信置业有(yǒu)限公司，凭借(jiè)商业直觉(jué)和多年经营(yíng)杂货(huò)铺、海上驳运业(yè)务的经验，对于商品流通、资(zī)金周转(zhuǎn)有着(zhe)独到的见解，在努力寻(xún)求方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时(shí)其(qí)在(zài)购下九龙的(de)一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说(shuō)明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地(dì)势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收(shōu)取买家的(de)订金，采(cǎi)用类似租金的分期(qī)付(fù)款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家(jiā)的钱，买家(jiā)就拥有了自(zì)己的房产。这(zhè)种方式(shì)减轻了民(mín)众购房的资金压力(lì)，加速了房屋的建造(zào)和销售，也解决了(le)制造商的资金(jīn)问题，降低(dī)投(tóu)资风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预(yù)售(shòu)楼(lóu)花+分(fēn)期付款”的销(xiāo)售模式成为当(dāng)时中国香港房地产市场的(de)一大特(tè)色，纵观中国香港房地(dì)产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解决了核心的住房供不应求(qiú)的问题，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也(yě)出(chū)现(xiàn)过“烂尾楼(lóu)”的(de)情(qíng)况，但(dàn)监(jiān)管部(bù)门不断完(wán)善、规范化(huà)，建立健全的(de)监管机(jī)制，促进市(shì)场健(jiàn)康发展。例(lì)如，1960年，位于大(dà)角咀的一(yī)个楼盘(pán)因建筑费用超(chāo)支(zhī)停工，出现“烂(làn)尾”情(qíng)况。在1961年后，中国(guó)香港管理部门提(tí)升了对(duì)于预售楼花制度的(de)监管，即(jí)要(yào)求(qiú)开发商在预(yù)售前，确保地价款已经全部支付，还要(yào)证明自身有(yǒu)资金等能力(lì)把项目完成，资金需放入(rù)律师所托管，支取(qǔ)时需律所和建筑(zhù)师的核准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等(děng)造假，套(tào)取监管账户资金，中国香港要(yào)求律师(shī)行在(zài)银(yín)行(xíng)开设的信托(tuō)账户(hù)（监(jiān)管(guǎn)账户）、开(kāi)发商操作等(děng)采取全透明(míng)化(huà)机(jī)制(zhì)，且银行的责(zé)任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大风险方，后续需自身推(tuī)动项目完工。随着(zhe)监管(guǎn)体系逐(zhú)步完(wán)善，出现“烂(làn)尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪(jì)九(jiǔ)十(shí)年代，中国内地面临住房需求(qiú)大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内(nèi)地(dì)优先发展重工业，强调基础建设(shè)，这一导向使前期发展工业化(huà)的进程大于城(chéng)市化进(jìn)程(chéng)，唯有解决住房基础等(děng)城(chéng)市化配套问题，才能进一步(bù)推进(jìn)城(chéng)市化。但当时推(tuī)行的是(shì)“统一管理，统(tǒng)一分配(pèi)，以租(zū)养房(fáng)”的福利分(fēn)房(fáng)制度(dù)，住房市场发展起(qǐ)步(bù)较晚、增速(sù)较慢，福利分房制度也出现了分配不(bù)公、效率低(dī)、配套差等问题，因此福利分房制度不再适用(yòng)于当(dāng)时的国情。叠加房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)面临(lín)商品房(fáng)的需求量(liàng)大，而(ér)社会缺少大型房地产开发商(shāng)，商品房供应(yīng)量小的困境，此时(shí)引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内(nèi)地房地(dì)产市场(chǎng)的一针(zhēn)强心(xīn)剂。从1994年起(qǐ)，中国内(nèi)地逐步引进中国香港(gǎng)预售商品房制度(dù)，先(xiān)后出(chū)台多项(xiàng)文(wén)件，大力支持国内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步深化城镇(zhèn)住(zhù)房制度(dù)改革，加快(kuài)住房建设(shè)的通知》文件，决(jué)定(dìng)停止住(zhù)房无(wú)偿实(shí)物分配，逐步实行住房分(fēn)配货币化、住房供给商品化、社(shè)会化(huà)的(de)住房新(xīn)体(tǐ)制，从计划经济下的福利分(fēn)房转(zhuǎn)向市场经济的(de)商品房。房地产市场(chǎng)采用预(yù)售(shòu)制，允许开发(fā)商卖期房防晒衣买什么颜色的好，七种颜色防紫外线排行，解决了(le)房企缺少资金和开发时间周期(qī)长的两大(dà)难题，开发商以(yǐ)预(yù)售款撬动下(xià)一个项目的开发，形成(chéng)滚动开发模式，住房(fáng)供应速度加(jiā)快。自此中国内地开(kāi)始房改货币化，中(zhōng)国(guó)人(rén)民银行等(děng)多方迅速出(chū)台相关的(de)信(xìn)贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作用推(tuī)动了(le)房地产市场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式(shì)后，经调(diào)整形成契合(hé)中国内地的商品房预售制度。预售制的(de)初衷是为了缓解房企资金压力(lì)，加快城镇(zhèn)住房建设(shè)。具体来说，是指(zhǐ)房(fáng)地产开(kāi)发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房(fáng)者，由购房者支付定(dìng)金或房款的行为。区别于中国香港，在(zài)中国内地(dì)实践过程中，商品房(fáng)预售流程(chéng)为(wèi)：房地产开(kāi)发商(shāng)办理(lǐ)预售许可证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行备案(àn)登记和预(yù)告登记-交付房屋(wū)。在购(gòu)房(fáng)过程中，购房者需要(yào)一(yī)次性付清首付款，并采用银行贷款的形式一(yī)次性付清剩余(yú)房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了(le)全部购(gòu)房款，这点与中国香港的按照工(gōng)程进度付款有所不同(tóng)。对(duì)中国内地(dì)的开发商而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动(dòng)城市化(huà)进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存(cún)在

　　作为(wèi)中国内(nèi)地商品房(fáng)销售的最主(zhǔ)要方式，预售制极(jí)大缩(suō)短房企现金回笼周(zhōu)期，同时增加市场(chǎng)商品(pǐn)房供应，推动了城镇(zhèn)化发展进程(chéng)。预(yù)售制(zhì)在过去(qù)20多年对中国内地房地产市场的稳(wěn)步发展(zhǎn)起(qǐ)到了重(zhòng)要作(zuò)用，不(bù)仅解决(jué)了房地产市场快速(sù)发展阶段(duàn)的资金需求，也提高(gāo)了(le)居(jū)民居住水平，中国内(nèi)地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得(dé)巨大进步，数十年时间(jiān)走(zǒu)完发达国(guó)家(jiā)几(jǐ)百年城镇化路程。改革开放(fàng)以来，城镇化(huà)进程(chéng)进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公(gōng)里，增长7.2倍。根据(jù)我(wǒ)们发布的(de)《中国住房存(cún)量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地城(chéng)镇住宅存(cún)量从不(bù)到14亿平增至313.2亿(yì)平，城(chéng)镇人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数(shù)从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地(dì)商品房销售最(zuì)主要(yào)方式(shì)，2005年中国内地(dì)商品(pǐn)住宅(zhái)期房销售面积占(zhàn)总销售面积(jī)的比重为(wèi)63％，而2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地房地产行业的(de)发展。中国内地房地产历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投(tóu)资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和(hé)销售金(jīn)额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的(de)快速发展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从(cóng)国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fá防晒衣买什么颜色的好，七种颜色防紫外线排行ng)地产企业数量达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来房地产也(yě)成(chéng)为拉动中(zhōng)国(guó)内地经济高增长的(de)火车(chē)头。

　　1）从经济(jì)增(zēng)长渠(qú)道，房地产带(dài)动的上下游产业链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年(nián)房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动(dòng)产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建材的带(dài)动最为(wèi)明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资(zī)占全社(shè)会固定(dìng)资产投资的51.5％，其(qí)中，房地(dì)产开发(fā)投(tóu)资(zī)占(zhàn)固定资(zī)产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各(gè)项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加(jiā)上(shàng)信托等通道业(yè)务，占比超过三分之(zhī)一。从房地(dì)产融(róng)资存量(liàng)占(zhàn)社融存量比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将(jiāng)导致银(yín)行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据我们的《中国(guó)住(zhù)房(fáng)市值测算报告》，2020年(nián)中(zhōng)国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国住(zhù)房市(shì)值与股债房(fáng)市值的比例较高，主要是因为住房市值高，以及中国资(zī)本(běn)市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债(zhài)券市值较低，居民投(tóu)资渠(qú)道缺乏。

　　不可(kě)否认，预(yù)售制背后潜藏的风险确实(shí)存在，当(dāng)前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎(hū)承担了所有商品不(bù)能交(jiāo)付的(de)风(fēng)险(xiǎn)。比如，交房等待(dài)期一般(bān)为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延(yán)期办理甚至不能交房等(děng)风(fēng)险。另外，购房(fáng)者和开发(fā)商之间的(de)购房(fáng)合(hé)同、购(gòu)房者和银(yín)行(xíng)的按(àn)揭(jiē)贷款合同是两个独立的合同(tóng)关系，如果开发(fā)商发生违约(yuē)，购房者只能根据购房合同向开(kāi)发商主张权力，但依(yī)旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)按时向银行进(jìn)行(xíng)贷(dài)款偿还，因此购房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业(yè)层面看，预售(shòu)制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)，进行影响自(zì)身信用和(hé)购房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融(róng)层面看，银行作为按(àn)揭(jiē)贷款的(de)发(fā)放方(fāng)，一旦(dàn)房企因为(wèi)市场(chǎng)波动(dòng)或(huò)经营不善，出现(xiàn)资金链断裂等一系列问(wèn)题(tí)，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与(yǔ)购房者签订的预(yù)售合同(tóng)和按揭合(hé)同，已经从银行(xíng)获得房款，如果购房者丧(sàng)失还款(kuǎn)能(néng)力或短(duǎn)期不(bù)能(néng)还款等，则风险完(wán)全由银行(xíng)承担(dān)，银行(xíng)将面临(lín)较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购(gòu)房者(zhě)的预售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管(guǎn)理办法》中明确规定了开发企业(yè)预售商品房所得款项应当用于有(yǒu)关的工(gōng)程建设，商品房预售款监管的具(jù)体办法，由房(fáng)地产管理(lǐ)部门制定。但多年以(yǐ)来(lái)全国并(bìng)没有统(tǒng)一的(de)预(yù)售资金(jīn)监管规定，各地(dì)实(shí)行“一(yī)城一(yī)策(cè)”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙(shā)等城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按(àn)照项目的建安(ān)成本乘以建(jiàn)筑面积或者项目工程(chéng)总额报(bào)价计算重(zhòng)点资金。而(ér)事(shì)实是，不少购房款(kuǎn)未进(jìn)入(rù)监管账(zhàng)户、或进(jìn)入监管账(zhàng)户后被(bèi)挪用，导致楼盘没(méi)有(yǒu)资金(jīn)继续建设(shè)。收(shōu)楼遥遥无期，月供却(què)被(bèi)迫继续还(hái)款。那么，监管账(zhàng)户(hù)资(zī)金如何(hé)被挪走的？实际上，在过(guò)去房地产大开(kāi)发时代的高周转背景下(xià)，抽调预售款监管(guǎn)账户(hù)资金，是(shì)行业(yè)“潜(qián)规则”。比如工程总(zǒng)承包方(fāng)，以工(gōng)程建设名(míng)义，获得(dé)监管(guǎn)账户(hù)拨付资金，再由工程方将资金转给(gěi)房企(qǐ)，而(ér)拨付的工程款，远超工程进(jìn)度所需。通过这些方式套取的资(zī)金，在房企各(gè)地项(xiàng)目间(jiān)流(liú)动，变相(xiāng)加杠杆，这(zhè)样做(zuò)提供了(le)资金流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹(chóu)拿地(dì)、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金(jīn)循环高周转模(mó)式，但一(yī)定程度上(shàng)把风险甩给了购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售制(zhì)度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付(fù)款保护(hù)：对于购房者预付资(zī)金，一(yī)般设(shè)有定金或预付款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者(zhě)支付的预付款比(bǐ)例相对较(jiào)低，绝大(dà)部分房款在房屋交(jiāo)付后(hòu)开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一(yī)般以定金方式支(zhī)付，或按工程(chéng)进(jìn)度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两种方式发放按(àn)揭贷款，一(yī)是(shì)按(àn)工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐发放，购房者开始月供；二(èr)是房屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保(bǎo)护：为预售商(shāng)品房提供期(qī)房烂(làn)尾保险(xiǎn)，在商(shāng)品房出(chū)现重(zhòng)大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障(zhàng)购房者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付(fù)质量的保(bǎo)障有两种方式(shì)，一是期房由政府或第三方验收合格(gé)并提供验收凭证后(hòu)，开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得购(gòu)房(fáng)者支付(fù)的(de)房款。二是开发商为购(gòu)房者提供一定的保(bǎo)修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资(zī)金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国期(qī)房定(dìng)金一定期限内无(wú)条件返还(hái)，最低首付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支付首付，其余(yú)房款交付后按揭还款，交付前资(zī)金由(yóu)第(dì)三方全(quán)程监管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付(fù)环节，定(dìng)金(jīn)比例一(yī)般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最(zuì)低可低于(yú)3.5％，根(gēn)据美国官(guān)方(fāng)数据(jù)，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定(dìng)金或首付外，购房者在房屋交付(fù)后通(tōng)过按揭贷款支付剩(shèng)余(yú)房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止开发(fā)商挪用资金，购房者的定金(jīn)及首付款由第三方公(gōng)证行或产权(quán)保险公司的信托账户监管。如果(guǒ)开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过申请仲裁取回，且不承(chéng)担任何责任(rèn)与损(sǔn)失。而(ér)开发商在(zài)房(fáng)屋建设过程中的资金全部来自银行，银行(xíng)根据(jù)工(gōng)程进度向开发商提供(gōng)一(yī)定比例的贷款(kuǎn)，由于(yú)开(kāi)发商挪(nuó)用(yòng)资金(jīn)直接损害银行利益(yì)，银行(xíng)有(yǒu)充分(fēn)动(dòng)机(jī)监管开发商施工进(jìn)度。开发商在(zài)房屋交付时(shí)需取(qǔ)得(dé)由政府相关(guān)部门(mén)经审查(chá)后发放的验收凭证(zhèng)，通过(guò)验收凭证(zhèng)向银行(xíng)得到购房者支(zhī)付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房(fáng)款按建造工期进度支付，按揭按工(gōng)期放款后(hòu)还贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定利率，开发商或购房者可购(gòu)买期房(fáng)烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面(miàn)，德国(guó)开发商在项(xiàng)目(mù)获批后(hòu)即(jí)可预售(shòu)房屋。签署购房(fáng)合同(tóng)前(qián)，购房者(zhě)需支付约2000欧(ōu)的定(dìng)金(jīn)并(bìng)进行预约公证，签订合同后(hòu)定金退还。如由于任何原因不(bù)能(néng)购买，定金(jīn)按照德国法(fǎ)律全部退(tuì)还(hái)。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者需支付公证费和土地交易税，分(fēn)别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款(kuǎn)中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最(zuì)低(dī)首付(fù)比(bǐ)例，可零首付(fù)购房。

　　余款方(fāng)面(miàn)，德国(guó)也采取按(àn)工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付(fù)节(jié)点(diǎn)、比(bǐ)例因(yīn)项(xiàng)目(mù)而异。一般来说(shuō)，支(zhī)付节点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内部(bù)水暖电路(lù)完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面(miàn)完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者(zhě)可在支(zhī)付(fù)房款(kuǎn)前申请房贷，房贷(dài)利率采用固定利(lì)率，银行按(àn)施工节奏分(fēn)多次(cì)发放贷款，每笔(bǐ)贷款(kuǎn)给予购房(fáng)者一定(dìng)使用期限，期限结束后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司针(zhēn)对期房设计了两种保(bǎo)险，保险的功能是当房屋出现重(zhòng)大延(yán)期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或(huò)修(xiū)复(fù)，开发商(shāng)破产，由(yóu)保险公司负(fù)责相应(yīng)赔偿。保险由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售(shòu)制设(shè)有10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机(jī)制，交房前付款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖(mài)双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负(fù)责沟(gōu)通期房(fáng)交易(yì)中的房产、资金、合同等各(gè)个环节，各环节(jié)内容确认无(wú)误后签订首付交(jiāo)换合(hé)同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机(jī)制，当(dāng)开发商出现(xiàn)财务、经营问题时(shí)，购(gòu)房者10％的定金由保险公司(sī)赔付，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签(qiān)订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国采取按(àn)工程进度付款的(de)方式，但是交房前付款比例相对较低，一般会在(zài)合同签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付(fù)款(kuǎn)比例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余款项(xiàng)交(jiāo)房后支付(fù)。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必须经过房产公(gōng)证公司的检验验收后才能交付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资(zī)金(jīn)监管环节(jié)，英国(guó)期(qī)房预售(shòu)资金监管极为严格，资金也由(yóu)律师监(jiān)管，在确认工程(chéng)进度(dù)、支付相关款项过程中，由买房(fáng)律师将资金(jīn)转(zhuǎn)给(gěi)卖方律师(shī)，卖方律师(shī)转给开发商，即资金(jīn)在进入开发商账户前经(jīng)过两(liǎng)道关(guān)口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交易(yì)立法，设置期(qī)房预付款保全(quán)措施

　　日(rì)本(běn)期(qī)房(fáng)交易立法(fǎ)，定金(jīn)超(chāo)5％或(huò)1000万日元时，开发(fā)商必须(xū)完成“预售房定金保全措施(shī)”，交(jiāo)房前(qián)付款比例(lì)不超房款的20％，开发商违约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立法(fǎ)方面，日本(běn)二战结(jié)束后由于房(fáng)屋(wū)供给严重(zhòng)失(shī)衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一房二(èr)卖”现象普(pǔ)遍(biàn)，为此，日本(běn)政(zhèng)府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一一部(bù)规(guī)范期房交(jiāo)易(yì)的法律。

　　定(dìng)金(jīn)保(bǎo)护方面，根(gēn)据(jù)日(rì)本《宅地建(jiàn)物取(qǔ)引(yǐn)业法(fǎ)》，对购(gòu)房(fáng)者支付(fù)定(dìng)金超(chāo)过5％或超(chāo)1000万(wàn)日元的(de)部分，法律要求开发商必(bì)须(xū)完成(chéng)定(dìng)金保(bǎo)全措(cuò)施才可预售。什么(me)是定金保全措施(shī)？即买(mǎi)卖双方签(qiān)订购房合同时，开发(fā)商向金融(róng)机构或指定保(bǎo)证机构或保险机构签订定金保证委托合同，设(shè)置(zhì)购房者定金的保证或保(bǎo)险，并(bìng)将相(xiāng)应的(de)保(bǎo)证金证明书交(jiāo)付给购房者。除定(dìng)金外，其他预先支付(fù)的购房(fáng)款(kuǎn)也受(shòu)该措施(shī)保护。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证明(míng)书向(xiàng)金融机构或保证机构或保险公司兑(duì)付，同时(shí)，开发商(shāng)需向购房者赔付违约(yuē)金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房(fáng)前只需支付最(zuì)多不超20％的定金，签(qiān)订购(gòu)房合(hé)同(tóng)后，购房者即可向银行申请贷款，但(dàn)交房后(hòu)才开始按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除(chú)定金外的剩余房款在交房后(hòu)开始支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房者违(wéi)约可返还(hái)相当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的(de)订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进(jìn)度(dù)支付，所(suǒ)有资金进银(yín)行专门项目资金账户，交房后(hòu)满1年保修期后(hòu)支(zhī)付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加(jiā)坡开发商有统一的选(xuǎn)购(gòu)权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订(dìng)金，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比(bǐ)例方(fāng)面，签订购(gòu)房合(hé)同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同(tóng)时购(gòu)房(fáng)者(zhě)向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房(fáng)同(tóng)样采(cǎi)取按工(gōng)程进(jìn)度付款的方式，《发展商条(tiáo)例(lì)》对期房付款流程做了统一详(xiáng)细规定，要求所有开发商(shāng)遵(zūn)守(shǒu)，支(zhī)付节(jié)点一般为合(hé)同签订后、地基(jī)完工、框(kuāng)架完(wán)工、管道门窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭贷款也依照工(gōng)程进度放款，月供在此过程中随(suí)着放出贷款的(de)增加(jiā)而(ér)增加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购(gòu)房者(zhě)的订(dìng)金(jīn)与(yǔ)付款会存入(rù)银(yín)行专门的项(xiàng)目资金账(zhàng)户，账(zhàng)户资(zī)金(jīn)提取须(xū)与房屋建(jiàn)设(shè)有(yǒu)关。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年的房屋保修期(qī)，此(cǐ)后(hòu)购房者支付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临界点，重(zhòng)点是(shì)保(bǎo)交楼和房企重(zhòng)组。一(yī)方面，加大(dà)对刚(gāng)需(xū)和改善型需求的(de)支持力度(dù)，长短兼(jiān)顾(gù)妥善(shàn)应(yīng)对局部(bù)停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复(fù)工保民生(shēng)，给予强(qiáng)有(yǒu)力的(de)金融工具支(zhī)持(chí)。另一(yī)方面，从现在起，对还(hái)在(zài)正常运转的房企(qǐ)包(bāo)括(kuò)民(mín)营企业，加大支持力度(dù)，由优质房企牵头并购(gòu)重组整个(gè)行业，为每个(gè)房企配套AMC和(hé)财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形势(shì)复杂(zá)性和(hé)人性复杂(zá)性，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心(xīn)以(yǐ)及长(zhǎng)效机制。长(zhǎng)效机制四大(dà)关键(jiàn)是(shì)推动城市群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定和房地产税(shuì)。定金(jīn)环节，建(jiàn)立(lì)开发(fā)商(shāng)违(wéi)约(yuē)后定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签(qiān)订(dìng)合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋重大延期以(yǐ)及重大缺陷等情况提(tí)供充(chōng)分的保(bǎo)障。余款支付环(huán)节(jié)，建(jiàn)立按(àn)工程进度付款机制或(huò)交(jiāo)房后(hòu)按(àn)揭贷款机制，充分保护购房者(zhě)的权益。资(zī)金监管环节，引入独立于开发商、银行的第三方资金监(jiān)管机构，或由政府相关部(bù)门直接(jiē)监管，以(yǐ)此防止(zhǐ)资金挪用(yòng)现象。交(jiāo)付(fù)环节，建立(lì)商(shāng)品房保修期(qī)制度。保修期(qī)内，开发商应对房(fáng)屋质量问题全权(quán)负责、免费维修，购(gòu)房者在保(bǎo)修(xiū)期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看(kàn)，取消(xiāo)商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大(dà)开发进入(rù)存(cún)量时代，对(duì)购房民众(zhòng)不公平的预(yù)售(shòu)制已经过时了(le)，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取消预(yù)售(shòu)制(zhì)，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼的(de)不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不(bù)能(néng)兑(duì)现(xiàn)的营(yíng)销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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