万(wàn)柳书院(yu复活的作者是谁，复活的作者是谁àn)，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳(liǔ)少(shǎo)爷”的意外走红，让这个位于(yú)北京(jīng)海淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其背后曾宣称要做地产界“劳(láo)斯(sī)莱斯(sī)”的神秘开(kāi)发(fā)商——中赫集团(tuán)，也(yě)被拉(lā)向台前(qián)。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受到舆论关注，起因中赫集团成了(le)共同债务人被中国信(xìn)达(dá)追(zhuī)债，中(zhōng)国信达为了收回钱款不得不将中赫(hè)抵押(yā)的75套(tào)万柳书院(yuàn)豪(háo)宅拍(pāi)卖。可(kě)问(wèn)题是，这些房(fáng)子(zi)早已售出，业主并非中赫(hè)集团，那些真正斥巨资购(gòu)入(rù)房(fáng)产的有(yǒu)钱人，房子(zi)现(xiàn)在莫名奇妙(miào)地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些业主的维权信(xìn)息(xī)，难怪(guài)有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜(cài)的时候(hòu)，他们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你想象的那(nà)么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割(gē)？

　　最惨(cǎn)的可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳(liǔ)书(shū)院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于(yú)海(hǎi)淀核心(xīn)区位，名校环绕的顶级豪(háo)宅(zhái)，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发(fā)现，中国信(xìn)达在京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开发有限(xiàn)公司不良(liáng)债权转让项目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该(gāi)项(xiàng)目的(de)抵押物中，包(bāo)括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据(jù)京东(dōng)拍卖显示，上述不良债权(quán)转让项目(mù)的(de)处(chù)置主体(tǐ)是中国(guó)信(xìn)达(dá)资产管理股(gǔ)份有限公司北京(jīng)市分公司（下称中(zhōng)国信达北分），处置的是对(duì)北京赫华恒(héng)瑞房地(dì)产开发有限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截至(zhì)2023年(nián)1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民币，其(qí)中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司是(shì)共(gòng)同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这就是一起(qǐ)中国信达北分讨债的故事，但实际(jì)上(shàng)，75套豪(háo)宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万(wàn)柳书院总共301户，而(ér)且早已(yǐ)售罄。如果该(gāi)报道属实，说明这些房(fáng)子(zi)实(shí)际上都是卖(mài)出去了(le)的，是有人住的。

　　那(nà)为什么中国信达的拍(pāi)卖页面(miàn)上(shàng)又(yòu)注明这(zhè)75套房子是“未出售(shòu)”的状态呢？只能说明这些房(fáng)子根本没有网签(qiān)，也(yě)没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集(jí)团早就把这(zhè)75套房子(zi)抵押出去，现在还没资金(jīn)解抵(dǐ)押，所以不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院的业主基本都是北京(jīng)的(de)高端(duān)人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商(shāng)业(yè)大佬(lǎo)也是(shì)万(wàn)柳书院的(de)业主。另据(jù)地产自媒体“地产八卦女”爆(bào)料(liào)，万柳书院的业主中，还有(yǒu)不(bù)少中赫集(jí)团的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不(bù)少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主(zhǔ)确(què)实已经支付(fù)价款并实际(jì)占有，那么，中国信达转让(ràng)这笔不良债权(quán)回本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损(sǔn)失(shī)最(zuì)大的，没(méi)准还是(shì)债主中(zhōng)国信达(dá)。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事(shì)执行中，业主(zhǔ)已经(jīng)支付价款并实际占(zhàn)有，但未办理过(guò)户手续的(de)，如果业主没有过(guò)错(cuò)，人民法院不得查封、扣押、冻结(jié)，已经查(chá)封的可(kě)以(yǐ)向法院提(tí)出执行异议申请，请求法院(yuàn)解除(chú)查(chá)封，同(tóng)时可以联合起诉开(kāi)发商，要(yào)求退还(hái)购房款或办理房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报(bào)公布《最高人民法院关于商品(pǐn)房消费者权利保护问题(tí)的批(pī)复(fù)》，以司(sī)法(fǎ)解释的方式(shì)明确(què)了购房人(rén)的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付(fù)全部价款，主张其房屋交付请求权优(yōu)先(xiān)于建(jiàn)设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人(rén)民法院应当予以支(zhī)持。只支(zhī)付了部(bù)分价款的商品房(fáng)消费者，在一审(shěn)法(fǎ)庭辩论终结(jié)前已实际支付剩余价款的，可(kě)以适用前款规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这(zhè)75套(tào)房子(zi)均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际(jì)上是个烫手山芋(yù)。可(kě)能不仅不能卖出去回本(běn)，抵押的这(zhè)75套房(fáng)子(zi)，还会被(bèi)业主(zhǔ)讨回去(qù)。

　　中(zhōng)国信达，将会(huì)赔(péi)了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国(guó)信达申(shēn)请不(bù)良(liáng)债权(quán)转让，可以追溯到(dào)金谷信(xìn)托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信达已(yǐ)经(jīng)成为赫华(huá)恒瑞唯一股(gǔ)东。但此(cǐ)前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗下子公司(sī)。2019年(nián)4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地等选择(zé)退出了赫(hè)华恒瑞(ruì)的股东(dōng)行列，中国金谷(gǔ)国(guó)际(jì)信托(tuō)有限(xiàn复活的作者是谁，复活的作者是谁)责任公(gōng)司成为了唯一股东，后者由中国信达资产管(guǎn)理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地产开发商，相较其他房企，中赫(hè)集团既(jì)没有(yǒu)很大规模，也没有很高的国民知名度，但却在(zài)北京豪宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号(hào)院(yuàn)，作为中(zhōng)赫集团进入北京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七(qī)号院3号(hào)楼，高达30万/平(píng)米的天价(jià)，成为当时京城最贵的楼盘，引发了(le)市场强烈(liè)震惊。

　　随后(hòu)开发的(de)万柳书院(yuàn)，更(gèng)是被誉为“北京(jīng)海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年(nián)，中赫置(zhì)地以26.3亿元(yuán)，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融(róng)创、保利(lì)、万科等大型知名房企手(shǒu)中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年(nián)的“双料(liào)地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿(zī)态(tài)杀入市(shì)场，无论(lùn)是(shì)一块块从荷(hé)兰(lán)运回来的灰砖垒(lěi)起来的五米高墙，还是每棵(kē)成本超6万(wàn)的成年银杏树，还是每平米20万(wàn)元的(de)价格，都令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸(chén)的缸、霄八(bā)的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的树、北平(píng)府的院儿。”从这句顺(shùn)口溜(liū)中，就可看(kàn)出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒(héng)大华府等(děng)，现如今，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一(yī)套300平米的法(fǎ)拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元(yuán)/平米，说(shuō)明万柳(liǔ)书院虽然已经(jīng)推(tuī)出了(le)8年之久，但其(qí)依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也吸引了(le)不少知(zhī)名(míng)人士，如(rú)知名演(yǎn)员宋丹丹(dān)，就住在(zài)钓鱼(yú)台七号(hào)院。而(ér)柳传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业大佬(lǎo)则(zé)居(jū)住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠(diàn)定了中赫集团(tuán)的(de)“高端路线”，也因此(cǐ)，它(tā)被(bèi)外界贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光(guāng)环的背(bèi)后，这(zhè)个(gè)地产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”却(què)多次成为被执(zhí)行(xíng)人(rén)，被执行标的(de)高达11亿(yì)。

　　今(jīn)年年(nián)初，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹(jì)可(kě)循的。

　　事(shì)实上(shàng)，早(zǎo)在今年年初“万柳书(shū)院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出(chū)背后的中(zhōng)赫集团，发(fā)现(xiàn)其深陷(xiàn)财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为(wèi)“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周金辉的人生(shēng)轨迹跟着急转直(zhí)下。而追(zhuī)根溯(sù)源，这(zhè)个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之路并不好(hǎo)走。早(zǎo)在2008年开始(shǐ)，中赫集(jí)团就尝试过多元化业务(wù)，先后进(jìn)军能源市场、团购网站，但(dàn)最(zuì)终都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将转型的目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿(yì)元(yuán)参股国(guó)安(ān)足球俱乐部64％股权，成为国(guó)安的(de)新东家。接(jiē)着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中(zhōng)信集团(tuán)手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北京国安(ān)的估(gū)值一(yī)直没变，那么(me)中赫集团(tuán)拿下北京(jīng)国安，总计花(huā)费了(le)约55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅真(zhēn)是(shì)赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的(de)是这样，中赫为什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团股份质(zhì)押(yā)陆续(xù)质押，据(jù)企查查(chá)显示，目前中(zhōng)赫(hè)集(jí)团共有11条股权出质记(jì)录。质权人(rén)包括(kuò)海金商业保理、北(běi)京建工、山东国(guó)际信(xìn)托(tuō)、中融(róng)信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时(shí)间完全(quán)吻(wěn)合(hé)。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不(bù)仅国安的经营状况没有得到改(gǎi)善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易(yì)所官网信息显示(shì)，2020年，北京国(guó)安足(zú)球俱乐部实(shí)现(xiàn)营业收(shōu)入1.03亿(yì)元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负(fù)债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇还在持(chí)续(xù)质(zhì)押手中的中赫集团股份(fèn)，但国安(ān)和中赫的(de)经(jīng)营(yíng)状况却持续没有(yǒu)好(hǎo)转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列(liè)被(bèi)执行人，执行标(biāo)的高(gāo)达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地、及中赫(hè)集团股(gǔ)东(dōng)周金辉、李彩霞等共同成(chéng)为(wèi)被执行人(rén)，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒(jù)不履行生效法律文书确定义(yì)务，上述被执行(xíng)人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前幸免(miǎn)于(yú)难。不过在(zài)实(shí)控人都成为老赖的情况下，被执行(xíng)10个多亿的北京(jīng)国安，又如何能(néng)独善(shàn)其(qí)身(shēn)？

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