OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司哲(zhé)库科(kē)技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场(chǎng)的影(yǐng)响(xiǎng)仍未停歇(xiē)。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT开盘(pán)继续延续此前几日的下跌走势，午后跌幅(fú)一度扩(kuò)大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个(gè)交易(yì)日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾(céng)发(fā)布(bù)公(gōng)告，紧(jǐn)急回(huí)应称，哲库科技是(shì)其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重要(yào)承租方之一，目(mù)前(qián)未收到哲库科技(jì)及(jí)OPPO方面(miàn)关于停(tíng)止执行已签租赁协议的(de)通知。同时(shí)，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续(xù)密切关注哲库科技后续情况(kuàng)，积极做好相(xiāng)关(guān)应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购(gòu)入项(xiàng)目的原始权益人相关(guān)负责(zé)人也表(biǎo)示，近期已同步启动了(le)应急预案，排摸储备租户，积极应对哲(zhé)库提(tí)前退(tuì)租的可能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国首批(pī)REITs申报(bào)扩募项(xiàng)目，公司领导高度重视(shì)，浦东新区国资委也高度关(guān)注(zhù)。

　　多位业内人士(shì)表示，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT近期市场(chǎng)波(bō)动较大(dà)，但(dàn)其实不动产公(gōng)募(mù)REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出租率下跌并(bìng)不(bù)会从根本上影响其内(nèi)外价值，投资者应(yīng)理(lǐ)性(xìng)看待(dài)。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二(èr)级(jí)市(shì)场价(jià)格(gé)继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技的事(shì)件继续(xù)扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的(de)价格小(xiǎo)幅低开，此后二(èr)级市场价格开(kāi)始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大园REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随后(hòu)价(jià)格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影响，华(huá)安张(zhāng)江光大(dà)园REIT最近几个交(jiāo)易日二级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易日跌幅(fú)达到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上市(shì)以(yǐ)来，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在全市场公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月(yuè)15日公募REITs市(shì)场整体表现上看，目(mù)前上市的8只产业(yè)园区基础设施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口产业园(yuán)REIT微幅上涨(zhǎng)，其(qí)余7只均有不同(tóng)程度下(xià)跌，8只(zhǐ)产业(yè)园区基(jī)础设(shè)施REITs5月(yuè)15日平均(jūn)跌幅1.38％。今(jīn)年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一(yī)季报(bào)中已经披露(lù)张江光大(dà)园项(xiàng)目出租(zū)率有所下降，如(rú)今拟扩(kuò)募的项目又遭遇突发事件，因此导致二级市(shì)场价格(gé)出现波动。”一(yī)位(wèi)业内人士分析称。

　　不过，在上(shàng)述人士看来(lái)，尽管出于风险规避(bì)的原因，最(zuì)近几个交(jiāo)易日(rì)场内资金有所流出，但是，不动产(chǎn)公募REITs项目短(duǎn)期出租率(lǜ)下跌并不会(huì)从根本上影响其内外价(jià)值(zhí)。

　　他也同时表示，目前随(suí)着二(èr)级市(shì)场价格下跌，风(fēng)险也(yě)得到一定释放，但是(shì)价格涨(zhǎng)跌(diē)会(huì)受(shòu)到基本面、情(qíng)绪面等多重因素(sù)影响，不好判断价格是不(bù)是已经完全触(chù)底。

　　此外，还有(yǒu)一位(wèi)业内人士表示，今年整(zhěng)体REITs市场表(biǎo)现(xiàn)低(dī)迷(mí)，不少产(chǎn)品年内二级市场跌幅较大，其实有些隐含收益率高(gāo)的(de)产(chǎn)品(pǐn)具备一定的投资价值，很适合稳健类投资者。此外(wài)，伴随着经济复苏的步伐，产(chǎn)业园区、物流类等REITs产品具备(bèi)一定的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金执(zhí)行董事高如星对(duì)此表示，若张江园区最终能顺利(lì)解决招商(shāng)，平稳过度对经营现金流没有造(zào)成大(dà)的(de)影(yǐng)响，“事件性利空(kōng)下调至得(dé)这么急、这么(me)深，加(jiā)上前期本身(shēn)园区(qū)类(lèi)资产就回调不(bù)少了，这就(jiù)是黄金坑(kēng)。”不(bù)过，他也(yě)强调，最终还是落到租金收入受不(bù)受(shòu)影响，影响多大(dà)，估计园区会最(zuì)终解决(jué)。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上(shàng)再迎接(jiē)考验

　　5月(yuè)12日，O黑豆可以补充孕酮吗，怀孕了千万别吃黑豆PPO宣(xuān)布(bù)关停(tíng)旗下(xià)芯片子公司哲库科技。随后(hòu)5月12日晚，华安张江光大园REIT发布(bù)公告，紧急回(huí)应称，哲库科(kē)技(jì)是其扩募拟新购入基础设施资(zī)产张润大厦(shà)的(de)重(zhòng)要(yào)承(chéng)租方之(zhī)一，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租(zū)赁协议的通知。同(tóng)时，在(zài)公(gōng)告中(zhōng)，华(huá)安(ān)张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始(shǐ)权(quán)益(yì)人(rén)将继续密切关注哲库科技后(hòu)续情况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季报中披露的(de)张江(jiāng)光大园项目黑豆可以补充孕酮吗，怀孕了千万别吃黑豆出租率下降事项，一(yī)度二(èr)级市场价格出(chū)现(xiàn)回落(luò)。在随后(hòu)召开的业绩说(shuō)明会(huì)中管理人就(jiù)相关(guān)事(shì)项进行了解释说(shuō)明，市(shì)场信(xìn)心(xīn)得(dé)到(dào)了一定提振，二级市场价格表现也(yě)趋于平稳。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召(zhào)开的线上和线下的(de)扩募说明(míng)会上，运营团队表示了对张江光大园项(xiàng)目的信心，预计签署意(yì)向书和合同(tóng)谈(tán)判中的储备租户正常转化后，项目出租率将(jiāng)得到回升。没想(xiǎng)到仅过了(le)不到三周的时间，张(zhāng)江REIT的扩(kuò)募之路又迎来了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场(chǎng)各方的广泛(fàn)关注，张(zhāng)江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权(quán)益人相关(guān)负责人坦言，事发突然确实始料未及，在(zài)获悉OPPO关停哲库(kù)科技消息(xī)的第一时间即奔(bēn)赴现场(chǎng)进(jìn)行(xíng)了沟通和核实工作，并(bìng)同步(bù)启动了应急预案，排摸储备(bèi)租户，积(jī)极应对(duì)哲库提前退租的可(kě)能事项(xiàng)。由于张润大厦是(shì)全国(guó)首(shǒu)批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高度重视，据悉新区国资委(wěi)也高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人介绍说，目前储(chǔ)备(bèi)租户还是比较丰富(fù)的，覆盖了芯片(piàn)测试(shì)、人工智(zhì)能、航天(tiān)产业、信息技术(shù)等产业(yè)客户，租(zū)赁(lìn)意向(xiàng)面积超过了(le)2万方。从意向储备(bèi)转化为实际租户需要一些时(shí)间。

　　“我们正在(zài)着手通过签(qiān)署租赁意(yì)向书来尽快(kuài)锁(suǒ)定一些重要租(zū)户。虽然收了三个月履约保证(zhèng)金(jīn)给(gěi)了我们一些(xiē)空间(jiān)，但本着(zhe)对首(shǒu)批扩(kuò)募(mù)、对(duì)市场负(fù)责的(de)态度，我们肯定要全力与时(shí)间(jiān)赛跑，把这些面积(jī)在短期内(nèi)完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张(zhāng)江光大园项目一季度末也有将近30％的(de)空置率，原始权益人有那么多(duō)储备租户，之前的空置率为(wèi)何未能(néng)得到(dào)解决。

　　对此相关负责人解释，张江(jiāng)光大园(yuán)一直(zhí)以来都(dōu)坚(jiān)持以(yǐ)市场化运营为(wèi)导向(xiàng)，历史运营(yíng)表现稳定，租户的调租和换(huàn)租都属(shǔ)于正常(cháng)情况，而(ér)这次项目的大租户退(tuì)租(zū)正好发生在(zài)市场活跃度(dù)的短期低点，目前市场(chǎng)情况已(yǐ)有所(suǒ)好转。在看到出(chū)租率下滑情况(kuàng)没有得到及时修复后，张(zhāng)江这(zhè)边也作了一(yī)定的资源调配和倾斜，引(yǐn)入了一些储(chǔ)备租(zū)户(hù)。

　　另外，张润大厦和(hé)张江光(guāng)大园项(xiàng)目(mù)在(zài)给租户的分隔空间、交付标准、租金水平等方面(miàn)也有一些差异(yì)化，张(zhāng)润大厦多是两千(qiān)多平的大平层(céng)，楼的成新度高一些，单价也贵一些，张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)单层以(yǐ)一千平(píng)的面积为主(zhǔ)，还(hái)有(yǒu)一些独栋(dòng)形态(tài)的物业。租户(hù)自身也会有诉求，也会根据自身需求和预算挑选区(qū)域内的不(bù)同物业。

　　“如果扩募完(wán)成以后，新老资产的管理人都变成(chéng)了(le)一家，后续我们在资源共享(xiǎng)和联(lián)合营销方面能(néng)更加充分发挥协同效(xiào)应，相(xiāng)信(xìn)可以(yǐ)做得更好。”上(shàng)述负责人补(bǔ)充说道。

　　最后谈(tán)及(jí)对于张江REIT的定(dìng)位和展望，相(xiāng)关(guān)负(fù)责人表示，张江集团和张江高(gāo)科目前在管资产约五百(bǎi)万方(fāng)，还(hái)有(yǒu)一些(xiē)其他在开发的(de)储备(bèi)项目，这(zhè)些(xiē)都将成为张江REIT实现(xiàn)打(dǎ)造张江园区(qū)产(chǎn)业空(kōng)间(jiān)资产上市平台(tái)目标的坚实(shí)后盾和储备资源。“我们非常重视张江(jiāng)REIT这个资本平台和它未来的发展。”相关负(fù)责人表(biǎo)示(shì)，“这(zhè)次扩募是我(wǒ)们实现基金扩容的第一步，也是黑豆可以补充孕酮吗，怀孕了千万别吃黑豆至关重要(yào)的(de)一步，眼下我(wǒ)们可能面临了一些突(tū)发情况(kuàng)需要解决，但是这(zhè)和我们在张江(jiāng)科学城这三十年建(jiàn)设发展过程(chéng)中所经历的(de)相(xiāng)比(bǐ)，只能算(suàn)是一个非常(cháng)小的插曲。我(wǒ)们有(yǒu)信(xìn)心排(pái)除万难，尽一切可(kě)能化(huà)解当前突(tū)发事件(jiàn)的所有负面影响，维持预期(qī)和市场的信心。”

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