导读

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后(hòu)，当(dāng)下中国地产步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商(shāng)品住宅销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰(qià)逢(féng)近年地产持续(xù)低景气，有关中国地(dì)产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中国城镇存(cún)量住宅真实情况(kuàng)，据此(cǐ)判断中国(guó)未(wèi)来(lái)地(dì)产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲染(rǎn)中国地产存量极(jí)度(dù)过剩，事实是(shì)否如(rú)此(cǐ)？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，第七次人口普(pǔ)查调查数据显示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事(shì)实(shí)上(shàng)住建部披(pī)露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇(zhèn)建筑占(zhàn)比不到(dào)一成，其中还包括大(dà)量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校(xiào)等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城(chéng)镇住宅占(zhàn)比极(jí)低(dī)。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均(jūn)一(yī)间房所能满足，它与房屋质量、居(jū)住面积、配套设(shè)施等因素(sù)密(mì)切相关(guān)。中国的人均住宅间数较发达国家(jiā)还有很大差(chà)距。人均住宅间(jiān)数大于1同样不(bù)意味着中国住(zhù)宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中(zhōng)国城镇居民户(hù)均1套房，其(qí)中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并(bìng)无直接公布中国家庭户均住(zhù)宅的数据，我们根据商品住宅套数(shù)、商品住宅(zhái)占比和城镇家(jiā)庭(tíng)户数，计算出城镇家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年(nián)，中国(guó)每户城镇家(jiā)庭(tíng)才(cái)拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套(tào)房(fáng)似乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅市场(chǎng)供需并(bìng)不平(píng)衡。

　　国(guó)际数据显示(shì)，成熟(shú)房地(dì)产(chǎn)市场的(de)住(zhù)宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以(yǐ)说不(bù)平衡，是因为户均(jūn)一套房无(wú)法满足(zú)流动人口的租赁和(hé)置(zhì)业需求(qiú)。全国(guó)总人口的近(jìn)三成都(dōu)是流动人口，流(liú)动人口会(huì)选(xuǎn)择(zé)在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产生了额外(wài)的住(zhù)宅需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未来地(dì)产仍有四大新增(zēng)需(xū)求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模(mó)缩小，一(yī)人户、两人(rén)户占比不(bù)断(duàn)增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济板(bǎn)块(kuài)的(de)分化日益明显，区域(yù)经(jīng)济资源分配的(de)再集中吸引(yǐn)着(zhe)人口流(liú)入(rù)，人口净迁入城市的(de)新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年(nián)以前建(jiàn)成(chéng)的住(zhù)宅中，涉(shè)及超9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平(píng)方米的(de)住(zhù)宅建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积均(jūn)较发达国(guó)家有着不小差距，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求正在不断增(zēng)加(jiā)。

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说过去(qù)二(èr)十年是中国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存(cún)在不(bù)足，这是过(guò)去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么当(dāng)下房地产大分(fēn)化时(shí)代已(yǐ)至，大分化时(shí)代下地产矛盾则(zé)更多体现在(zài)住宅质量(liàng)供需(xū)冲突。

　　地(dì)产大分化必将体现在不同能级(jí)城(chéng)市之间(jiān)，不同区(qū)域(韩红个人简历和职位 韩红是什么军衔yù)板块之(zhī)间，不同品质(zhì)住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露全(quán)国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来(lái)，各大城市二(èr)手房挂(guà)牌量突然激增，引发一(yī)阵二手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让市场不禁(jìn)担(dān)心，中(zhōng)国的房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于(yú)住宅存量数(shù)据并(bìng)未(wèi)公布，我们无法直接(jiē)知晓具体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)住宅套数，回(huí)答当前的房(fáng)子是(shì)否真的过剩了(le)？据(jù)此判(pàn)断未来房地产市场会(huì)如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观(guān)察中(zhōng)国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国(guó)住宅数量过剩的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在(zài)以全(quán)国(guó)自然灾害(hài)综(zōng)合风险普查工(gōng)作情况为(wèi)主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建设行业获(huò)取(qǔ)了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数(shù)据以及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，平均每栋建筑(zhù)住(zhù)不到3人，住宅市场看(kàn)似已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋(wū)占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大(dà)量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的(de)算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七(qī)次人口普(pǔ)查数据公布(bù)了中国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大(dà)于1，看似意味着人(rén)人都有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与(yǔ)房间数量有关，更与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素(sù)密切相关(guān)。单单从人均(jūn)住宅间数不能完全反映出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主要是(shì)以(yǐ)家庭为单位购买成套住(zhù)宅，一套设施齐全(quán)的(de)住宅才(cái)是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住(zhù)宅的测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一(yī)类(lèi)是保障房、原(yuán)公有住宅、自建房(fáng)等非商品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前缺乏(fá)统(tǒng)计(jì)数据(jù)，并没有(yǒu)直接(jiē)公布(bù)城镇住宅数(shù)量。居民住(zhù)宅相(xiāng)关数据有两处可以(yǐ)直接公布，一是每年商品住宅销售套(tào)数（统(tǒng)计(jì)局）；二是居民住宅来源（人(rén)口普查(chá)数(shù)据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用(yòng)到(dào)上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇(zhèn)居民户均住宅套数分三(sān)步(bù)走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销售(shòu)套数相加，我们就能够得到(dào)当前(qián)商品住(zhù)宅总存量。

　　第二(èr)步，根据(jù)城镇居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)和非商(shāng)品住(zhù)宅比例，推算(suàn)得(dé)到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步(bù)，将(jiāng)城镇居民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅总数除以家庭户(hù)韩红个人简历和职位 韩红是什么军衔数，我们就能够得(dé)到(dào)城镇户均(jūn)拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅(zhái)套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套(tào)房

　　中国住宅(zhái)存量(liàng)到底有多少，目前缺乏(fá)一(yī)个准确统计。我们(men)利用既有(yǒu)统计(jì)数据，大(dà)致(zhì)测算得到中(zhōng)国存量房地产(chǎn)套数，并进一步推算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有(yǒu)的(de)住(zhù)宅(zhái)数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的(de)房地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始(shǐ)，新房销售中(zhōng)期(qī)房占(zhàn)比(bǐ)近9成。本文去除商品住宅(zhái)累计(jì)销售套数(shù)里的(de)期房销售(shòu)，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截(jié)止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期(qī)房(fáng)销售额。

　　主流房企(qǐ)竣(jùn)工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的时间，取最大值(zhí)3年(nián)。

　　将商品住宅现(xiàn)房(fáng)套(tào)数除以家庭(tíng)户(hù)数，算出：

　　（三）目(mù)前(qián)中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进(jìn)一步(bù)推算中国城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的户(hù)均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买(mǎi)商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过(guò)继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假定租赁其他住(zhù)宅和(hé)购买二(èr)手(shǒu)房都是商品住宅，因此(cǐ)将租(zū)赁其他(tā)住(zhù)宅、购买(mǎi)商品住宅(zhái)与购买二手房加总，得到商品住宅占居民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商(shāng)品住宅增幅为过去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比例，从(cóng)而我们估算出2022年商品住宅(zhái)所(suǒ)占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至2022年末，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中(zhōng)国平均(jūn)每(měi)户(hù)城镇(zhèn)家庭(tíng)拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期房会(huì)在(zài)2-3年内陆续交(jiāo)付(fù)使用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一(yī)套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一(yī)套房的三点含义

　　既然(rán)城镇居民已经达到(dào)了户均(jūn)一套(tào)房的(de)程度，“户户有房”是(shì)否(fǒu)意味着中国城镇化进展终结，甚至(zhì)意味着中国(guó)地产存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并(bìng)不意味着住宅(zhái)市场供(gōng)需(xū)平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足(zú)因(yīn)人(rén)口流动(dòng)、居民(mín)换房等因(yīn)素产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美(měi)国、英国和日本的住宅(zhái)套(tào)户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的(de)住宅(zhái)套户比最高(gāo)，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就(jiù)会造成人口净流入(rù)地的住(zhù)宅市场供(gōng)不应(yīng)求，造成房价或房租迅速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际流动人口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家县(xiàn)城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南(nán)大学2017年(nián)的(de)中国城乡人口(kǒu)流动调查(chá)数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作(zuò)的流(liú)动人口在老家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打(dǎ)工人(rén)回乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动(dòng)人口实际上会占据(jù)两(liǎng)套房，在高房价的大城市租赁一套(tào)房，在房价较低的县城(chéng)购(gòu)买一套(tào)房。所以说(shuō)户均一套房无法满足庞大流动人口(kǒu)的(de)租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅(zhái)中(zhōng)依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁(suì)以(yǐ)上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散、设施(shī)陈旧、安全(quán)隐(yǐn)患大等(děng)问(wèn)题，如电线老化、管道等基(jī)础设施陈旧，给住(zhù)户的生活(huó)带(dài)来了很大的不便和安全隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住(zhù)宅面积小(xiǎo)。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建的老(lǎo)旧(jiù)小区很(hěn)难满足现代(dài)生活需求(qiú)，在未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一(yī)居室和二居(jū)室(shì)，户型偏(piān)小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家(jiā)庭(tíng)住宅户型更小，当(dāng)然(rán)这与城市土地(dì)资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地(dì)产的需求驱动(dòng)力(lì)

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅(zhái)存量总(zǒng)面积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间(jiān)农民带(dài)房(fáng)进城和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住(zhù)宅竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年住宅存(cún)量(liàng)总面积为(wèi)308.16亿(yì)平，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家(jiā)庭(tíng)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积小(xiǎo)于均值，近(jìn)4成家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面积(jī)在(zài)30平米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不及全国人均(jūn)水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积(jī)仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)低于15平方米的家庭界(jiè)定为住宅存在(zài)困(kùn)难(nán)，若按这(zhè)个标准算的(de)话，中(zhōng)国有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用(yòng)住(zhù)宅面积为40平，即人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前(qián)至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但(dàn)若去(qù)除(chú)公(gōng)摊面积后，中国的(de)人(rén)均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差(chà)距将(jiāng)变得(dé)明显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约1.4亿的集(jí)体(tǐ)户人口，所(suǒ)需(xū)要的(de)住宅总量会(huì)更(gèng)多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房(fáng)，未来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们(men)测算得到中(zhōng)国城(chéng)镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经户户有(yǒu)房。即便如此，中国人(rén)口静态结构和(hé)动态趋势(shì)演(yǎn)绎(yì)，决定(dìng)了中国(guó)未(wèi)来地产仍(réng)有(yǒu)需(xū)求释放(fàng)。户均1套住宅现实之(zhī)下(xià)，中国未(wèi)来城镇住(zhù)宅需求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)缩小，家庭(tíng)户数(shù)增多，新户购房需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均人口数(shù)不断下降，六普(pǔ)显(xiǎn)示城镇(zhèn)户(hù)均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比(bǐ)明(míng)显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续，导致户(hù)数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁移导(dǎo)致经济发(fā)展(zhǎn)带(dài)来(lái)的(de)新增(zēng)住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的(de)分化(huà)日益明显，资源和(hé)生产(chǎn)要素逐步(bù)向经济(jì)带(dài)、都(dōu)市圈中心城市流(liú)入(rù)，区(qū)域经济资(zī)源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入。人(rén)口迁移势必涉(shè)及到买房租房，给迁入地住宅市(shì)场(chǎng)带来(lái)新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为7韩红个人简历和职位 韩红是什么军衔2万，而出生(shēng)人(rén)口为44.9万(wàn)人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个百(bǎi)分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住(zhù)宅(zhái)（5％）与家庭住宅建(jiàn)造(zào)时(shí)间(jiān)为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原公(gōng)有住(zhù)宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求(qiú)增(zēng)加9755万(wàn)户。49％的家庭购(gòu)买商品住(zhù)宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧城改造，商品住宅的(de)占比势必会(huì)进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建(jiàn)造(zào)的住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万(wàn)户。破(pò)旧的(de)城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)小、质量低、基础设施配(pèi)套(tào)差、没有或少有(yǒu)物业管(guǎn)理，居民追求(qiú)美好、宜居生活(huó)的环(huán)境(jìng)，背后的(de)改善(shàn)性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向于(yú)中(zhōng)小户型。已(yǐ)有住宅(zhái)家庭希望提高生活(huó)品质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的(de)中央(yāng)经济工作(zuò)会议明确指(zhǐ)出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因素(sù)，中国的人均住宅(zhái)间数较其他国(guó)家依旧(jiù)存在不(bù)小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅舒适度(dù)与经(jīng)济水(shuǐ)平有(yǒu)着密(mì)切正向联系。随着经济发(fā)展水平的提高(gāo)，中(zhōng)国的人均(jūn)住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄(huáng)金(jīn)发(fā)展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住(zhù)宅(zhái)供给存在不足，供需出(chū)现(xiàn)错配，这(zhè)是(shì)过去二十年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供(gōng)需冲突。房(fáng)地(dì)产(chǎn)大分(fēn)化时代已(yǐ)至(zhì)，这种分(fēn)化不单局限于城(chéng)市能(néng)级之间差异，优质小区和老旧二手房之间的(de)差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查(chá)数据调查(chá)的是人，并不是针(zhēn)对(duì)住宅，因此可能存在统计(jì)偏差(chà)。商品住宅占比实际值可(kě)能偏低，其增速可(kě)能超预期。

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