文：任泽平(píng)团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了(le)。 1月17日召开的全(quán)国(guó)住房和城乡建(jiàn)设工作会(huì)议提(tí)出“有条件的可以(yǐ)进行现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售(shòu)”，不足一个(gè)月时间，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确(què)表态(tài)，试点(diǎn)现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了(le)，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这(zhè)是对(duì)购房者的不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实(shí)力的别建了，不能(néng)把包(bāo)袱(fú)甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房地产(chǎn)从大开(kāi)发(fā)时代步入高质量发展阶段的必然(rán)趋势，也是(shì)对购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开(kāi)发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜(yí)之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发进入存量时代(dài)，对购房民众不公(gōng)平的(de)预售制已经过时了(le)，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。以后一手交钱(qián)，一手(shǒu)交房，天经地义(yì)。当然(rán)二次房(fáng)改是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重(zhòng)组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机(jī)制，长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和房(fáng)地产税。如果按(àn)照经济(jì)规律办事(shì)，中国一定能(néng)实现房地产软(ruǎn)着(zhe)陆和长期平稳健康发(fā)展(zhǎn)，跨(kuà)过(guò)这(zhè)道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)、改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)？大(dà)家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承担了所有商品不能交付的风(fēng)险。从个人(rén)层面(miàn)看，预售制对购房者非常不公平(píng)，比(bǐ)如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行(xíng)利息(xī)，还要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、房屋质(zhì)量、房产证延(yán)期办理甚至不(bù)能交(jiāo)房的风险。从行业层面看(kàn)，预售制(zhì)助推(tuī)部(bù)分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若(ruò)遇(yù)到下行周期(qī)，会引发资金链(liàn)断(duàn)裂(liè)、项目搁(gē)置(zhì)等系列风(fēng)险。取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助于(yú)保(bǎo)障购房老百(bǎi)姓权益、有助(zhù)于(yú)房(fáng)企稳健发展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制(zhì)度？预售制度怎么来的？国(guó)外什么(me)情(qíng)况？简(jiǎn)单科普(pǔ)一下：商品房预售最(zuì)早源(yuán)于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入(rù)了商品房预售(shòu)制度(dù)。其实，当前世(shì)界不少国家存在(zài)预售制。但是，重点来了！发(fā)达(dá)国家一般有严格(gé)的监管保障措施，开(kāi)发商在项目获得政府(fǔ)批准(zhǔn)后才可以开(kāi)始销售，买家在购(gòu)买期房后并非像中国(guó)一样在支付完(wán)首(shǒu)付款后从(cóng)银行一次性贷(dài)款支付剩余(yú)全部房(fáng)款，而(ér)是根据开发商(shāng)工程进度(dù)在完全交房前进行分期支付。所以(yǐ)，预售制度(dù)是需要严格的资金监管(guǎn)、分期支付以及违约(yuē)处(chù)罚措(cuò)施(shī)作为保障(zhàng)的(de)，如果没有这些(xiē)保(bǎo)障(zhàng)措(cuò)施，一(yī)定会触(chù)发(fā)风险，对(duì)购房民众(zhòng)不公平(píng)，所以不(bù)如借机取消预售制度(dù)，以后改为(wèi)现(xiàn)房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在(zài)中国(guó)住(zhù)房进(jìn)入存量时代，取消(xiāo)预售制度有(yǒu)助于(yú)降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然(rán)这需要(yào)配(pèi)套房企债(zhài)务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是(shì)个技(jì)术活，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国(guó)一定能化解(jiě)这个难题，让(ràng)房地(dì)产回(huí)归实体经(jīng)济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不(bù)是(shì)五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的(de)营销手段，而是(shì)所见(jiàn)即所得的过(guò)硬(yìng)的(de)产品(pǐn)质量和(hé)诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房(fáng)民(mín)众的最根本最实质的(de)保障(zhàng)，这样将极大(dà)的(de)提升(shēng)开发(fā)商的建筑质量，实(shí)现良币(bì)驱逐(zhú)劣币(bì)。所有(yǒu)商业的本质是向(xiàng)善，是以(yǐ)客户为中(zhōng)心(xīn)，房地产也(yě)不能例外，老百姓买房(fáng)子(zi)是天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个(gè)角度，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治(zhì)久安、行(xíng)业(yè)企业健康发(fā)展的重大措(cuò)施。在当(dāng)前(qián)的情况下，取(qǔ)消预售制要结合稳(wěn)楼市(shì)、房地(dì)产软着陆、打通金融支持当期三(sān)好(hǎo)佳明运动手表是哪个国家的 佳明手表属于什么档次生(shēng)、新模(mó)式(shì)等综合施策。

　　作者十年前在(zài)国务院发展研究中心参与财税改革方(fāng)案研(yán)究时(shí)，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金(jīn)融(róng)稳定(dìng)、房(fáng)企杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参(cān)考后(hòu)来形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第(dì)三(sān)方全(quán)程监管，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年(nián)保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　二十世(shì)纪五十(shí)年(nián)代在中国香(xiāng)港，楼(lóu)宇出租(zū)是(shì)地产行业盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转让(ràng)难、出租(zū)资金周转期长等问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世(shì)纪50年(nián)代，中国香港还未推行公共房(fáng)屋(wū)制度，许多人栖(qī)身于木(mù)屋或者(zhě)其他(tā)临时住宅，住房的(de)需求(qiú)是相当(dāng)高，不过大多数居(jū)民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇(yǔ)买卖多(duō)数(shù)以一整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金实力才能购买。虽(suī)然楼(lóu)宇出(chū)租是(shì)中(zhōng)国香港地产行(xíng)业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租(zū)资金周转期长等问题。针(zhēn)对这(zhè)一系列问题，不(bù)少(shǎo)地产商开(kāi)始探求(qiú)新(xīn)的方式(shì)，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模式一经(jīng)推(tuī)行(xíng)，购买楼宇(yǔ)的市民数量有(yǒu)所(suǒ)增(zēng)加，开发商(shāng)资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立(lì)信置业有限公司，凭借商业直(zhí)觉和(hé)多(duō)年经营杂(zá)货(huò)铺、海(hǎi)上驳运(yùn)业(yè)务的经验，对于商品流(liú)通、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有(yǒu)着独到的见解，在努力寻求方法加快自身资金(jīn)周转。当时其在购下九龙(lóng)的一块地盘后，除了分层出售、还印发售(shòu)楼说明(míng)书，上(shàng)有(yǒu)文字详(xiáng)尽说明(míng)楼(lóu)宇的地势环(huán)境、建(jiàn)筑材料、分层(céng)价格(gé)、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一(yī)个亮点(diǎn)，即先收取买家(jiā)的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱(qián)，买(mǎi)家就拥有了自己的(de)房产。这(zhè)种方式减轻了民众(zhòng)购房(fáng)的资金压力，加速了(le)房(fáng)屋的建造和销(xiāo)售，也解决了制造商的资金问题，降低(dī)投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花(huā)+分期付(fù)款”的销售模式成为当时中国香港(gǎng)房地产市场的一大特色，纵(zòng)观中(zhōng)国(guó)香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决了核心(xīn)的住房供(gōng)不应(yīng)求的(de)问题(tí)，使房市(shì)发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国(guó)香港(gǎng)楼(lóu)市几十年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的(de)情况，但监管部(bù)门(mén)不断完善(shàn)、规范化，建立健全的监管机制，促进市(shì)场(chǎng)健康发展(zhǎn)。例如(rú)，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香(xiāng)港管(guǎn)理部(bù)门提升(shēng)了对于预售楼花制(zhì)度的监管，即要(yào)求开发商在预售前，确保地价款(kuǎn)已经全部支付，还要证明自身(shēn)有(yǒu)资(zī)金等能力把项目完成，资金需放入律(lǜ)师所托(tuō)管，支取时(shí)需律(lǜ)所和建(jiàn)筑(zhù)师的核(hé)准(zhǔn)。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑师等造(zào)假，套(tào)取(qǔ)监管账户资金，中国香港要求律师行在银行开设的信(xìn)托账户（监管(guǎn)账户(hù)）、开(kāi)发商操作(zuò)等采取全透明化机制，且(qiě)银行的(de)责任上升，如出(chū)现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风(fēng)险方，后(hòu)续需自身推动项目完工。随着(zhe)监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需(xū)求大和供给(gěi)量短缺问(wèn)题(tí)，引入“卖楼花”佳明运动手表是哪个国家的 佳明手表属于什么档次制度。建国以来，中国内地优先(xiān)发展重(zhòng)工业，强调基础建设(shè)，这(zhè)一导向使前期发展(zhǎn)工业化的进程大于城市化(huà)进程(chéng)，唯(wéi)有解决住(zhù)房基(jī)础(chǔ)等城市(shì)化配套(tào)问(wèn)题，才能(néng)进一步推(tuī)进城市化(huà)。但当时推行的是“统一管理，统一(yī)分配(pèi)，以(yǐ)租养(yǎng)房”的(de)福利分房制(zhì)度，住房市场发(fā)展起(qǐ)步较晚、增速较(jiào)慢，福利(lì)分房制度也出现了分(fēn)配(pèi)不公、效(xiào)率低、配(pèi)套(tào)差等问题，因此福利分房制度(dù)不再适(shì)用(yòng)于当时的国情。叠加(jiā)房地产市(shì)场面临商品房的需求量大，而社会缺少大(dà)型房地产开发商，商品房供应量(liàng)小的困境(jìng)，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是对内地(dì)房地(dì)产市场的(de)一针(zhēn)强心剂(jì)。从1994年起，中国(guó)内地逐步引(yǐn)进中(zhōng)国香港(gǎng)预售商品房(fáng)制度，先后出台(tái)多项文件，大力支持(chí)国内(nèi)房地产市场改(gǎi)革。例如(rú)，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步深化城(chéng)镇(zhèn)住房(fáng)制(zhì)度改革，加快住(zhù)房建设的通知》文(wén)件，决定停止住房无偿实物(wù)分配，逐步(bù)实行住房(fáng)分配货币化、住房供给(gěi)商品(pǐn)化、社会化的住房新(xīn)体制，从计(jì)划经济下的福利(lì)分房转向市场经济(jì)的商品(pǐn)房。房地(dì)产市场(chǎng)采用预售制，允许开发商卖(mài)期房(fáng)，解决了(le)房(fáng)企(qǐ)缺(quē)少资(zī)金(jīn)和(hé)开(kāi)发(fā)时间(jiān)周期长的两大难(nán)题，开发商以(yǐ)预售(shòu)款撬(qiào)动下一(yī)个(gè)项(xiàng)目的(de)开(kāi)发(fā)，形成(chéng)滚动开发(fā)模(mó)式(shì)，住(zhù)房(fáng)供应速(sù)度加快。自此中国内地开始房改货(huò)币化，中国(guó)人民(mín)银行等多方迅速出(chū)台相关的信贷政策，支持购房(fáng)者，极(jí)大作(zuò)用推动了房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经调整形(xíng)成契合中国内地(dì)的商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资(zī)金压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指房地(dì)产(chǎn)开发企业将(jiāng)正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者支(zhī)付(fù)定(dìng)金或房款的行为。区别于(yú)中(zhōng)国香(xiāng)港，在(zài)中国(guó)内(nèi)地实(shí)践过程中(zhōng)，商品房预售流程为：房地(dì)产开发商(shāng)办(bàn)理预售许可(kě)证-签订(dìng)商品房买(mǎi)卖合同-进(jìn)行备案登(dēng)记(jì)和(hé)预告登(dēng)记(jì)-交付房屋。在购房过程中，购房(fáng)者需(xū)要一次性付清(qīng)首付款，并采用银行(xíng)贷款(kuǎn)的形式一次(cì)性付(fù)清剩(shèng)余(yú)房款，换言(yán)之，房屋未建(jiàn)成，开发商(shāng)可能已拿(ná)到了全部(bù)购房款，这(zhè)点与中国香港(gǎng)的(de)按照(zhào)工程(chéng)进(jìn)度付款有所不(bù)同。对中(zhōng)国内地的开发商而言，预售制商(shāng)品(pǐn)房也开启了高周转、高杠(gāng)杆的(de)运作(zuò)模(mó)式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房(fáng)销售的(de)最(zuì)主要方(fāng)式(shì)，预售制极大缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同(tóng)时增加市(shì)场商品房供(gōng)应，推动了城镇(zhèn)化发展进程(chéng)。预(yù)售制在过去(qù)20多年对中国内地(dì)房(fáng)地产(chǎn)市场的稳步发展起到了重(zhòng)要作用，不仅解(jiě)决了房地(dì)产市场(chǎng)快速发展阶(jiē)段(duàn)的资(zī)金(jīn)需(xū)求，也提高(gāo)了居民居住水平，中国内地城(chéng)镇居(jū)民从筒(tǒng)子楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗(wō)居到(dào)基本适居，住房事业取得(dé)巨大进步，数(shù)十年时(shí)间走完发达国家几百年(nián)城镇化(huà)路程(chéng)。改革开放以来，城镇化进程(chéng)进(jìn)入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由(yóu)7438平方公里增长至(zhì)60721平方(fāng)公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量从不到(dào)14亿平(píng)增至313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人均(jūn)住房建筑面(miàn)积(jī)从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为中(zhōng)国内地商品房销售最主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年中国(guó)内地商品住(zhù)宅期(qī)房销售面积(jī)占(zhàn)总(zǒng)销售(shòu)面(miàn)积(jī)的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地(dì)房地产(chǎn)行业的发展。中国内(nèi)地(dì)房地(dì)产历经(jīng)二(èr)十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开(kāi)工面积(jī)从(cóng)2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开(kāi)发(fā)投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿(yì)元(yuán)，累计(jì)上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地(dì)产业的快速发展，房地产(chǎn)企(qǐ)业(yè)从无到有、从(cóng)国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数(shù)量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十年(nián)来房(fáng)地产也成为拉动中(zhōng)国内地(dì)经(jīng)济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下(xià)游产(chǎn)业链特别长，高达50多(duō)个(gè)行业(yè)。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产(chǎn)对金融(róng)、批(pī)发、建材的带(dài)动最为(wèi)明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产(chǎn)完(wán)全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地(dì)产开发投(tóu)资占固(gù)定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款(kuǎn)占银行各项(xiàng)贷款余额的(de)比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超(chāo)过三分之(zhī)一。从房地(dì)产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将(jiāng)导(dǎo)致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年中国(guó)住房市值(zhí)为(wèi)62.6万亿(yì)美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三(sān)国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房(fáng)市值的比例(lì)看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债(zhài)房市值(zhí)的比例较高，主(zhǔ)要(yào)是因为住房市值高，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不成熟，直接(jiē)融资比例较(jiào)低，股票、债券(quàn)市(shì)值(zhí)较低(dī)，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可(kě)否认，预售制背后(hòu)潜(qián)藏的(de)风(fēng)险确实存(cún)在，当前的负面效应愈(yù)发(fā)凸(tū)显。

　　从个(gè)人层面看，绝大(dà)部分商(shāng)品是(shì)一(yī)手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买者的单(dān)方面(miàn)不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了(le)所有商(shāng)品不能(néng)交付的风险。比(bǐ)如，交房等待(dài)期一般为两年(nián)，在此(cǐ)期(qī)间，购房者(zhě)不(bù)仅承担银行(xíng)利息，还要(yào)承(chéng)担延迟(chí)交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发商之间的(de)购房(fáng)合(hé)同(tóng)、购房者和银行(xíng)的按(àn)揭(jiē)贷款合(hé)同(tóng)是(shì)两(liǎng)个独立的合(hé)同关(guān)系，如(rú)果开发商发生(shēng)违约，购房者只能根据(jù)购房合(hé)同向开(kāi)发商主张权力，但(dàn)依旧需(xū)要根据按揭贷款合同按时(shí)向银行(xíng)进行贷(dài)款(kuǎn)偿还，因此购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推部分房(fáng)企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置(zhì)等(děng)系列(liè)风险，进行影响(xiǎng)自身信用和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金融层(céng)面看(kàn)，银行作为(wèi)按揭贷款的发放方，一(yī)旦房(fáng)企因(yīn)为市(shì)场波动或经营不善，出现资金(jīn)链(liàn)断(duàn)裂等一(yī)系列问题(tí)，导致(zhì)“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预售合同和按揭合同，已(yǐ)经(jīng)从银行获得房款，如(rú)果(guǒ)购房(fáng)者丧失还(hái)款(kuǎn)能力或(huò)短期不能还款等，则风险(xiǎn)完(wán)全由(yóu)银行(xíng)承担，银行将面(miàn)临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归(guī)根结底两(liǎng)个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的(de)《城市商品(pǐn)房预售管(guǎn)理办(bàn)法》中(zhōng)明确规定了(le)开发(fā)企业(yè)预售商(shāng)品房所得(dé)款(kuǎn)项应(yīng)当用于有(yǒu)关的(de)工(gōng)程建设，商品房预售款监管(guǎn)的具体办法，由(yóu)房地(dì)产管理部门制定。但(dàn)多年以来全国并没(méi)有统一的预售(shòu)资金监(jiān)管规(guī)定(dìng)，各地实(shí)行“一城一策(cè)”。例(lì)如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预(yù)售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目的建(jiàn)安(ān)成本(běn)乘以建筑面(miàn)积(jī)或(huò)者项目工程总额(é)报价计算重(zhòng)点资金。而事(shì)实是(shì)，不少购房(fáng)款未进入(rù)监管账户、或进入监管(guǎn)账户(hù)后被挪(nuó)用(yòng)，导致(zhì)楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫继(jì)续还(hái)款。那么，监(jiān)管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际(jì)上，在过去(qù)房地(dì)产大开发时代的高周转背景下(xià)，抽调预售(shòu)款(kuǎn)监管账户(hù)资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方，以工(gōng)程建设名义，获得(dé)监管账户拨付资金，再由工程(chéng)方将(jiāng)资金转给房(fáng)企(qǐ)，而(ér)拨付的(de)工程款，远超工程进度(dù)所需。通过这(zhè)些方(fāng)式套取(qǔ)的(de)资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这(zhè)样(yàng)做(zuò)提供了(le)资金(jīn)流动性，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成一种资金(jīn)循(xún)环高周(zhōu)转模式，但一定程度上把风险甩给了(le)购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商品房预(yù)售制(zhì)度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者(zhě)预付资金，一般设有(yǒu)定(dìng)金或预(yù)付款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房(fáng)者支付的预(yù)付款比例相对较低，绝大部(bù)分房款在房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款(kuǎn)一般以定金(jīn)方式支付(fù)，或按工(gōng)程进度分期支付，或(huò)二(èr)者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两(liǎng)种方式发(fā)放(fàng)按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按揭(jiē)贷款按照(zhào)工程进度逐渐发(fā)放，购房者开始月(yuè)供；二是房屋交付后(hòu)发(fā)放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品房提供期(qī)房烂尾保险，在商品房出现重大延期(qī)或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付质量(liàng)的保障有(yǒu)两种方式，一是期房由政府或(huò)第三(sān)方(fāng)验(yàn)收合格并提(tí)供(gōng)验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房款(kuǎn)。二是开发商为购房者提(tí)供(gōng)一定的保(bǎo)修期，通常1-5年(nián)，保(bǎo)修期满(mǎn)，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资(zī)金第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国期房定金一定期限内无条件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅支(zhī)付(fù)首付，其余房款交付后按揭还款，交(jiāo)付前资(zī)金由(yóu)第三(sān)方全(quán)程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国平均(jūn)首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金(jīn)或首付外，购房者(zhě)在房屋交(jiāo)付(fù)后通过按(àn)揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监管方面，美国(guó)为防(fáng)止开发商挪用资金，购房(fáng)者(zhě)的定金(jīn)及首付款由第三方公证行或产(chǎn)权(quán)保险公(gōng)司的信托账(zhàng)户监(jiān)管。如果(guǒ)开发商倒(dào)闭(bì)导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通(tōng)过申请仲裁(cái)取(qǔ)回，且(qiě)不承担任何责(zé)任与损失。而(ér)开发(fā)商在房(fáng)屋建设过程中的资(zī)金全(quán)部来自银(yín)行(xíng)，银行根据工程进度向开发商提供一定比例的(de)贷(dài)款(kuǎn)，由于开发(fā)商(shāng)挪用(yòng)资金直接损(sǔn)害银行利(lì)益，银(yín)行有充分动机(jī)监管开发商施工进(jìn)度。开发商在房屋交付时需(xū)取得由政府相关(guān)部门经审(shěn)查后发放的验收凭(píng)证，通(tōng)过验收凭证(zhèng)向(xiàng)银行得到购房(fáng)者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零(líng)首付(fù)购房，房(fáng)款按建造工期(qī)进(jìn)度(dù)支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利(lì)率采用固定利率，开发商或购房(fáng)者可购买期房(fáng)烂(làn)尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国(guó)开发商在项(xiàng)目获批后即可预(yù)售房屋。签署购房合同前，购房者(zhě)需支付(fù)约2000欧的定金并进行预约公证，签(qiān)订(dìng)合同后定(dìng)金退还。如(rú)由(yóu)于任何原因不能购买(mǎi)，定金按照德(dé)国(guó)法律(lǜ)全部退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合(hé)同(tóng)后，购房者(zhě)需(xū)支付公证(zhèng)费(fèi)和土(tǔ)地交(jiāo)易税(shuì)，分(fēn)别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房(fáng)款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最低首付比例，可零首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余款方(fāng)面(miàn)，德国也采(cǎi)取按工期支付房(fáng)款的制度(dù)，一般分7笔进行支付，具体支(zhī)付节点、比例因项(xiàng)目而异。一般来(lái)说(shuō)，支付节点可(kě)分为公证后、主体完(wán)工(gōng)、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面完工、地板完工、全部完工，支付(fù)比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购(gòu)房者可在支付房款前(qián)申请房贷(dài)，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定利率，银行按施工节奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷(dài)款(kuǎn)给(gěi)予购(gòu)房者一定使用期限，期限结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司(sī)针对期房设计了两(liǎng)种保险，保险的功能(néng)是当房屋出现重大延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证开发商赔偿(cháng)或修复，开发(fā)商破产(chǎn)，由保险公司(sī)负(fù)责相应(yīng)赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售制(zhì)设有(yǒu)10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，交房(fáng)前付款比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有一名律师(shī)，负责沟(gōu)通期房交易中的房产(chǎn)、资金、合同等各个环节，各环节(jié)内容确认(rèn)无误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机(jī)制，当(dāng)开(kāi)发商出现财(cái)务、经营问题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公(gōng)司赔(péi)付，而超(chāo)出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付(fù)款(kuǎn)的方式，但是交房(fáng)前付(fù)款比例相对较(jiào)低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月(yuè)分别支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英(yīng)国规定房屋必(bì)须经过房产公证公司的(de)检验验收后(hòu)才能交付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期(qī)房预售(shòu)资金监管极为严(yán)格(gé)，资金也(yě)由(yóu)律师监管，在确认工程进度、支付相关款项(xiàng)过程(chéng)中，由买房律师将资金转给(gěi)卖方律(lǜ)师，卖方律(lǜ)师(shī)转给开(kāi)发商，即(jí)资(zī)金在进入(rù)开发商账(zhàng)户前经过两道关口(kǒu)，有利于保障购(gòu)房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交易立(lì)法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日(rì)本(běn)期房(fáng)交(jiāo)易立法(fǎ)，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房(fáng)定金保全措施”，交房前付款比(bǐ)例不(bù)超房款的20％，开发(fā)商违(wéi)约需返还定价并(bìng)赔偿约(yuē)10％房款，交(jiāo)房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后(hòu)由(yóu)于房屋供给(gěi)严重(zhòng)失衡(héng)，叠(dié)加法律空白，社会上“一房二卖(mài)”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为此，日本政(zhèng)府(fǔ)1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房(fáng)者支付定金超过(guò)5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成定金保全(quán)措施才可(kě)预售。什么是定金保全措(cuò)施？即(jí)买卖双方(fāng)签订购房合同时，开发商向金融机构或指定保证机构或保险机构签订定金保证(zhèng)委(wěi)托合同，设置(zhì)购房者定金(jīn)的(de)保证(zhèng)或保(bǎo)险，并将相应的保(bǎo)证金证(zhèng)明书(shū)交付给购房者。除定金外，其他(tā)预先支(zhī)付的购房款也受(shòu)该措施(shī)保护(hù)。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂(làn)尾，购(gòu)房者可凭保证金(jīn)证(zhèng)明书向(xiàng)金融机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开(kāi)发(fā)商需向(xiàng)购房者赔付(fù)违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购房者即可向银(yín)行申(shēn)请(qǐng)贷款，但交房后才开始按揭贷款，除(chú)定金外的剩余房款(kuǎn)在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡(pō)期(qī)房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银(yín)行专门(mén)项目资(zī)金(jīn)账(zhàng)户，交房后满(mǎn)1年保修期(qī)后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发(fā)商(shāng)有统一的选购权合同(tóng)以及订金(jīn)返还(hái)机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需(xū)支付(fù)5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进(jìn)一步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房者(zhě)需支付15％的首付及(jí)印花税，同时购房者(zhě)向银行申(shēn)请按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样采取(qǔ)按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期房(fáng)付款流程做了(le)统一(yī)详细规定(dìng)，要求所有(yǒu)开发商(shāng)遵守，支付节点(diǎn)一(yī)般为(wèi)合同签(qiān)订后、地(dì)基完工(gōng)、框(kuāng)架完工、管道门(mén)窗等(děng)完工等，支(zhī)付(fù)比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过程(chéng)中随(suí)着放出(chū)贷款的增(zēng)加而增加，未放款部分(fēn)无需月供(gōng)。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，购房者(zhě)的(de)订金与付款会存入(rù)银行专(zhuān)门的项目资金账户，账户资金提取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付(fù)后，购房(fáng)者享受1年(nián)的房屋保修期，此后(hòu)购房者支(zhī)付(fù)15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期(qī)来看，当前房地(dì)产到了政策出(chū)手临界点，重点(diǎn)是(shì)保交楼和(hé)房企重组。一方面，加大对(duì)刚(gāng)需和(hé)改善型(xíng)需求的支持力度(dù)，长短兼顾妥善应对(duì)局部停贷现象(xiàng)，重点是保交(jiāo)楼保复工保民生，给(gěi)予强有力的(de)金(jīn)融工具支持(chí)。另一方面，从现在起，对还在正(zhèng)常运转的房企包括民营(yíng)企业(yè)，加大支持力度，由优质房企牵头并(bìng)购重组整(zhěng)个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和(hé)财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分(fēn)估计形势复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制。长(zhǎng)效机制四大关键是(shì)推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房(fáng)地产税。定金环节(jié)，建(jiàn)立开发商违约后定金保(bǎo)护机制(zhì)，如将已支付定金(jīn)冻结(jié)至房屋(wū)交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环(huán)节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为(wèi)房屋重大延期以(yǐ)及重大缺陷等(děng)情况提供(gōng)充分的保(bǎo)障。余款支(zhī)付(fù)环节(jié)，建立按工程进度(dù)付(fù)款机(jī)制或交房后按揭贷款机制(zhì)，充分保(bǎo)护购房(fáng)者的权益。资金监(jiān)管环节，引入独立于(yú)开发商、银行的第三(sān)方资金监管机构，或(huò)由政府相关(guān)部门(mén)直接监(jiān)管，以此防止资金挪(nuó)用现象。交付(fù)环节，建立商品房保修期制度(dù)。保(bǎo)修期内，开发(fā)商应对房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)问题全(quán)权负责、免费(fèi)维修，购房者在(zài)保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取(qǔ)消商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)是大(dà)势所趋。一方面，98年(nián)房改时(shí)，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜(yí)之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对(duì)购(gòu)房民(mín)众不公平的(de)预售制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房(fáng)销售。另一方面，取消预(yù)售制，改为现房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能不能(néng)兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是(shì)所(suǒ)见即所得的过硬的(de)产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是(shì)对(duì)购房民众的最(zuì)根本(běn)最实质(zhì)的(de)保(bǎo)障(zhàng)，这(zhè)样(yàng)将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良(liáng)币(bì)驱逐(zhú)劣币。

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