导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而(ér)非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二(èr)十年是(shì)中国房(fáng)地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产持续低景气(qì)，有关中国地产(chǎn)是否过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本文试图厘清中国城镇(zhèn)存量(liàng)住宅(zhái)真实情况，据此(cǐ)判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染(rǎn)中国地(dì)产存量极度过剩，事实(shí)是(shì)否如此？

　　住(zhù)建部披(pī)露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普(pǔ)查调查数据显(xiǎn)示城镇(zhèn)家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露的(de)近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一成，其(qí)中还包(bāo)括大量城镇非住宅建(jiàn)筑(zhù)，如(rú)商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋(wū)中(zhōng)逆天邪神为什么不更新了 逆天邪神是什么时候开始写的城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面积、配(pèi)套设(shè)施(shī)等因素密(mì)切相关(guān)。中国的人均住宅间数较(jiào)发(fā)达国(guó)家还有很大差距。人均住宅间数大于1同(tóng)样不意味着中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城(chéng)镇居民户(hù)均1套房，其中每户持有商(shāng)品住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并无直接(jiē)公布中国(guó)家庭户均住宅(zhái)的数据，我们根据商品住(zhù)宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计(jì)算(suàn)出城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比。

　　测算(suàn)结(jié)果显示，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国(guó)每户城镇(zhèn)家庭才(cái)拥有1套住(zhù)宅，其中商(shāng)业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有(yǒu)房，然而(ér)事实(shí)上中国住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟(shú)房地产市(shì)场(chǎng)的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为户(hù)均一套房无法满(mǎn)足流动人口(kǒu)的(de)租赁和置业需求(qiú)。全国总人(rén)口的(de)近三成(chéng)都(dōu)是流动人(rén)口，流(liú)动(dòng)人口会选择(zé)在大(dà)城市租房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产生(shēng)了(le)额外的住宅需求。

　　即(jí)便(biàn)户均一套房，中国未来地产仍有四(sì)大新增需求(qiú)动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小(xiǎo)，一人户、两人(rén)户(hù)占比不断增加，导致家庭户(hù)数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延(yán)续，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日益明(míng)显(xiǎn)，区域经济资源(yuán)分(fēn)配(pèi)的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的(de)新(xīn)增住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年以前建(jiàn)成(chéng)的住(zhù)宅(zhái)中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住(zhù)宅建筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数与人均住宅建筑(zhù)面积均(jūn)较发达国家有着不小差距，“住上(shàng)更大房子”的改善性需(xū)求(qiú)正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年(nián)之后，当(dāng)下中国地(dì)产步(bù)入(rù)大分化(huà)时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年是(shì)中国地(dì)产(chǎn)黄金发展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现为住(zhù)宅供给存在不足，这是过(guò)去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么当(dāng)下房地产大分化时代已(yǐ)至，大分(fēn)化时代下地(dì)产矛盾则更多体现(xiàn)在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产(chǎn)大分化必(bì)将(jiāng)体现(xiàn)在不(bù)同能级城市(shì)之间，不(bù)同区域板块之间，不(bù)同品质(zhì)住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各(gè)大城市二手房挂牌量突然激(jī)增，引发一阵二手房的(de)“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房子(zi)是(shì)否已经过剩？

　　中国(guó)城镇(zhèn)住宅到底是供给(gěi)过剩，还(hái)是供(gōng)需平衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜由于(yú)住宅存量数据并未(wèi)公布，我们无法直接知晓(xiǎo)具体情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)套(tào)数(shù)，回答当前(qián)的房子是否真的过(guò)剩(shèng)了？据此判断未(wèi)来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效(xiào)观察(chá)中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直(zhí)观判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在(zài)以全国自然灾(zāi)害综合风险普查工作情况(kuàng)为主题的新闻发(fā)布会上，负(fù)责(zé)人对(duì)外披露：“住(zhù)宅城(chéng)乡建设(shè)行(xíng)业获(huò)取了全(quán)国近6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑数据以(yǐ)及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在(zài)这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以(yǐ)上(shàng)，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等(děng)非住宅。总(zǒng)的算下(xià)来(lái)，住宅占比并不(bù)大。

　　第(dì)七次人口普查数据公布了中国城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居(jū)民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似意味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住(zhù)水平(píng)不仅(jǐn)与房间(jiān)数量有关(guān)，更与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施(shī)等因(yīn)素密切(qiè)相关。单(dān)单从(cóng)人均(jūn)住宅间数不(bù)能完全反(fǎn)映出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中(zhōng)国主要是以(yǐ)家庭为单(dān)位购买成套住宅，一套设施(shī)齐(qí)全的住宅(zhái)才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测(cè)算思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大(dà)类，一类是商品住宅，另一类是保障房(fáng)、原(yuán)公(gōng)有住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前(qián)缺乏(fá)统计数据，并没(méi)有直接(jiē)公布城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关数(shù)据有两处可(kě)以直接公布(bù)，一是(shì)每(měi)年(nián)商品住宅销售(shòu)套数（统计(jì)局(jú)）；二(èr)是居民住宅来源(yuán)（人口(kǒu)普查数(shù)据(jù)）。计(jì)算中国(guó)居民户均(jūn)住宅数(shù)量，我们主要(yào)用到(dào)上述(shù)两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅(zhái)数(shù)量(liàng)极少，可忽略不计(jì)。估算(suàn)城(chéng)镇居(jū)民户均住宅套(tào)数分(fēn)三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售套数相加，我们就能(néng)够得(dé)到当前商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)总存(cún)量。

　　第二步，根(gēn)据(jù)城(chéng)镇居民(mín)拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)和非(fēi)商(shāng)品住宅比(bǐ)例，推算得到居民(mín)住(zhù)宅(zhái)总套数。

　　第三(sān)步(bù)，将城镇居(jū)民拥有的(de)商(shāng)品(pǐn)住宅总数除以家庭户数，我们就(jiù)能够(gòu)得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套(tào)户(hù)比=住(zhù)宅总套数(shù)/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中(zhōng)国(guó)住宅存量到底有多少，目前缺(quē)乏一个准确统计(jì)。我们(men)利用既有统计数据(jù)，大(dà)致测算得到中国存量房地(dì)产(chǎn)套(tào)数，并(bìng)进一(yī)步推算中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居民(mín)户(hù)均拥(yōng)有商品(pǐn)住宅0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅(zhái)累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房(fáng)和(hé)期房）。

　　中国的(de)房地产销售以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房占比近9成。本(běn)文去(qù)除商品住宅累(lèi)计销售套(tào)数里的期房销售(shòu)，得(dé)到商品住宅(zhái)现房(fáng)套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套数-过(guò)去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额(é)。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑(lǜ)到交(jiāo)房后(hòu)装修的(de)时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来(lái)我们需要(yào)进(jìn)一步(bù)推算中国城镇居民(mín)拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数(shù)据显(xiǎn)示中国(guó)城(chéng)镇居民的(de)住宅结(jié)构(gòu)特征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)。其中自(zì)建(jiàn)住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他(tā)住(zhù)宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租(zū)赁其(qí)他住宅和购买二手房都是商(shāng)品(pǐn)住宅，因(yīn)此(cǐ)将租赁其他住(zhù)宅、购买商(shāng)品(pǐn)住宅与购买(mǎi)二手房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的(de)实际变化比例，从而我们估算出2022年(nián)商品住(zhù)宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购(gòu)期房，中(zhōng)国(guó)平(píng)均(jūn)每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交付使用(yòng)，到2024年(nián)，中(zhōng)国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭都会拥(yōng)有一套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户均一套(tào)房(fáng)的三点含义

　　既然(rán)城镇居民已经达到了户(hù)均一套房的程度，“户户有房”是否意(yì)味着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至意味着(zhe)中国地产存量(liàng)供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味(wèi)着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满(mǎn)足因人口(kǒu)流动、居民换房(fáng)等(děng)因素产生的住宅需求。因(yīn)此，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看(kàn)，美(měi)国、英国(guó)和日本的住(zhù)宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国(guó)分(fēn)别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会造成人口净流入地的住(zhù)宅市场供不应求，造成房价(jià)或房租迅(xùn)速(sù)上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际(jì)流(liú)动人(rén)口分别(bié)为(wèi)2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动人(rén)口会选择在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱(qián)，在(zài)老家县(xiàn)城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国(guó)城乡人(rén)口流动调查数据显示(shì)，在上海(hǎi)、杭州以(yǐ)及南京(jīng)工(gōng)作的流动人口在老家(jiā)拥有(yǒu)住宅比例分(fēn)别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引打工(gōng)人，但(dàn)高房价迫使打(dǎ)工人回乡(xiāng)置业。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实际上会(huì)占据两套房，在高房价的大(dà)城市租赁一套房(fáng)，在房价较低的县城购(gòu)买一套房(fáng)。所以说(shuō)户均一套房无法满足(zú)庞大(dà)流动人口的租赁(lìn)与置业需(xū)求。

　　（二）至(zhì)少9000万(wàn)户家庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中依然有不少老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家庭，也就(jiù)是约(yuē)9000万户城(chéng)镇居(jū)民住宅(zhái)是(shì)2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少(shǎo)在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如电线老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧，给住户(hù)的生(shēng)活带(dài)来了很大的不便和(hé)安全隐(yǐn)患，并(bìng)且(qiě)居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅(zhái)面(miàn)积(jī)小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户(hù)数拥有(yǒu)的住宅(zhái)面(miàn)积(jī)占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭(tíng)没有(yǒu)独立(lì)卫浴和厨房。这类上世(shì)纪修(xiū)建(jiàn)的老旧小区很难(nán)满(mǎn)足现(xiàn)代生活需求，在未来(lái)大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室(shì)占比为(wèi)33％。对(duì)比镇(zhèn)，城市家(jiā)庭(tíng)住宅户(hù)型更小，当然这与城(chéng)市土地资源紧(jǐn)张有关(guān)。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是未来地产(chǎn)的需求驱动(dòng)力逆天邪神为什么不更新了 逆天邪神是什么时候开始写的rong>

　　根(gēn)据七(qī)普数(shù)据(jù)测(cè)算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农(nóng)民(mín)带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅(zhái)存(cún)量总面积为308.16亿(yì)平，人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过(guò)一(yī)半的家庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均值(zhí)，近(jìn)4成家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积(jī)在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑(zhù)面积不足19平方(fāng)米，不及全国人均水平的一半。若(ruò)去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积(jī)仅为15.2平方(fāng)米(mǐ)。上海市将人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)低于15平方米的家庭界定为住(zhù)宅(zhái)存(cún)在困(kùn)难，若按这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在(zài)住宅困(kùn)难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅面积为(wèi)40平，即人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面(miàn)积(jī)后，中国的人(rén)均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需(xū)要(yào)的住宅(zhái)总量(liàng)会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未来地(dì)产还会(huì)有需求么？

　　我们测算得到(dào)中(zhōng)国城镇家庭户均1套(tào)房(fáng)，看似已经户户有(yǒu)房。即便(biàn)如此，中国(guó)人口静态(tài)结构(gòu)和动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来(lái)地(dì)产仍有需求释放。户均1套(tào)住宅现实之下，中国未来城镇住宅需(xū)求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户(hù)均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均人口数不(bù)断(duàn)下降，六(liù)普显示城镇(zhèn)户均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规(guī)模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户(hù)的占比(bǐ)明(míng)显上升，人(rén)口小家庭化趋势(shì)将(jiāng)继续延续，导(dǎo)致户数会因户均人口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经(jīng)济发(fā)展带来的新增(zēng)住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化(huà)日益明(míng)显，资源(yuán)和生产要(yào)素逐(zhú)步向经济(jì)带、都市圈中心(xīn)城市(shì)流入，区域经(jīng)济(jì)资源分配的再集中吸引(yǐn)着(zhe)人(rén)口流入(rù)。人口迁移(yí)势(shì)必涉及(jí)到买房租房，给迁(qiān)入地住(zhù)宅市场带来(lái)新(xīn)的(de)增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为例(lì)，2021年常(cháng)住人口增量为(wèi)72万，而出生(shēng)人口(kǒu)为(wèi)44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人口为38.4万人(rén)，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增(zēng)长(zhǎng)主要受(shòu)益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需求依(yī)然(rán)庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年(nián)，自建住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和(hé)（27.1％），再(zài)加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻(wěn)合(hé)。

　　十年间新增(zēng)8473万(wàn)家庭户，自建(jiàn)住(zhù)宅(zhái)和原公(gōng)有住宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户，住宅净需(xū)求增(zēng)加9755万户。49％的(de)家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房(fáng)。在新增住宅需求中(zhōng)，有(yǒu)7成家庭购(gòu)买(mǎi)了(le)商(shāng)品住宅。租(zū)房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造，商(shāng)品住宅(zhái)的占比(bǐ)势必(bì)会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万(wàn)户。破旧的城中村、老(lǎo)公有住宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基(jī)础设施配套(tào)差、没有或(huò)少(shǎo)有物业(yè)管理，居民(mín)追求美好、宜居生活的(de)环境，背后(hòu)的改善性需求有待(dài)释(shì)放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限(xiàn)于资(zī)金(jīn)，倾向于中(zhōng)小户型。已(yǐ)有住(zhù)宅家庭希望提高生活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济工(gōng)作会议明确指出(chū)支(zhī)持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的(de)人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.71间，无论(lùn)是否考(kǎo)虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)较其他(tā)国家依旧存(cún)在不(bù)小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济(jì)水(shuǐ)平有(yǒu)着密切正(zhèng)向(xiàng)联系。随着经(jīng)济发展水平(píng)的提高，中国的人(rén)均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足，供需出现错配，这(zhè)是过去二(èr)十年房价快速(sù)上涨基石。那么未来(lái)将是住(zhù)宅(zhái)质量的(de)供需冲突。房地(dì)产大分化(huà)时代已(yǐ)至，这种分化不单局限于(yú)城市能级之间差异，优质小(xiǎo)区和老旧(jiù)二手房之(zhī)间的差异也将(jiāng)越(yuè)发(fā)扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据(jù)调(diào)查的是人，并不是针对(duì)住宅，因此可能存在统计偏差(chà)。商(shāng)品住宅(zhái)占比实(shí)际值可(kě)能(néng)偏低，其增速可能超预(yù)期。