文：任泽平团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开的全(quán)国住房和城乡(xiāng)建设工作会议提出“有(yǒu)条件(jiàn)的可以(yǐ)进行(xíng)现房销售”，不足(zú)一个(gè)月(yuè)时(shí)间，已(yǐ)有山东(dōng)、安徽、河南、四川(chuān)、广(guǎng)东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对(duì)购(gòu)房者的不(bù)公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实(shí)力的别建(jiàn)了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是(shì)房地(dì)产从大开发时(shí)代(dài)步入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶(jiē)段的(de)必(bì)然(rán)趋势，也(yě)是对(duì)购房老百姓的最(zuì)大保护。98年(nián)房(fáng)改时，全(quán)国缺房子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预(yù)售制(zhì)已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。以后一手(shǒu)交(jiāo)钱，一手交房(fáng)，天(tiān)经(jīng)地(dì)义。当然二次房(fáng)改(gǎi)是个(gè)技术(shù)活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制(zhì)，长效机(jī)制四大关(guān)键是推动城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房地产税。如果按照经济规律办(bàn)事，中国(guó)一定能实现(xiàn)房地产软着陆和长期(qī)平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预(yù)售制、改为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购(gòu)买者的单方(fāng)面不公(gōng)平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付(fù)的风险(xiǎn)。从(cóng)个人层(céng)面看，预售制对购(gòu)房者非常不公平(píng)，比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟(chí)交(jiāo)房、房(fáng)屋质量、房产证延期办(bàn)理甚(shèn)至不能交(jiāo)房(fáng)的风险。从行业层面看，预(yù)售(shòu)制(zhì)助推部(bù)分房企(qǐ)过度(dù)举(jǔ)债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，若(ruò)遇到(dào)下行(xíng)周期，会引发(fā)资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风险。取消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，这样有助于落实中(zhōng)央房(fáng)住不(bù)炒精神、有助于保障购房老百姓权(quán)益、有助于房(fáng)企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度？预售制(zhì)度(dù)怎么来的？国外(wài)什(shén)么情(qíng)况？简单科(kē)普一下：商品(pǐn)房预售最早源(yuán)于(yú)中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺，房企缺(quē)资金(jīn)，借(jiè)鉴中国香(xiāng)港(gǎng)，引入(rù)了商品房(fáng)预(yù)售制度(dù)。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点来(lái)了(le)！发达国家一(yī)般有严格的(de)监(jiān)管保障措(cuò)施，开发商(shāng)在项目获(huò)得政府批准后才可(kě)以(yǐ)开始销售，买家在购(gòu)买期(qī)房(fáng)后并非像(xiàng)中国一样在(zài)支(zhī)付完首付(fù)款后从(cóng)银行(xíng)一次性贷款支付剩(shèng)余全部房款，而是根据开发(fā)商工(gōng)程进(jìn)度在完全交(jiāo)房前进(jìn)行分期(qī)支付(fù)。所以，预售制度(dù)是需(xū)要(yào)严格(gé)的(de)资金监管、分期支付以及违约处罚措施(shī)作(zuò)为保(bǎo)障的，如果没有这(zhè)些(xiē)保(bǎo)障措施，一定会(huì)触发风险，对(duì)购房(fáng)民(mín)众(zhòng)不公平，所以不如借机取消(xiāo)预售制度，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲预售(shòu)制度有一(yī)定历史(shǐ)阶(jiē)段性，现在中国住(zhù)房进入存量时(shí)代，取消预售制度有助(zhù)于(yú)降(jiàng)负债(zhài)降杠杆，不(bù)再(zài)把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社会，当然这需要配套(tào)房企债务重组、复(fù)工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房地产(chǎn)长效机制。这是个技(jì)术活，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国一定能化解这个难题(tí)，让房(fáng)地产回归实体经济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的(de)不是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能不(bù)能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即(jí)所得的(de)过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱(qū)逐劣币。所有商业的本质是向善(shàn)，是(shì)以客户为中心，房地产也不能例(lì)外，老(lǎo)百(bǎi)姓买房(fáng)子是(shì)天(tiān)大的事(shì)，烂尾毁三代(dài)，好房幸福(fú)一家人。从(cóng)这(zhè)个(gè)角度(dù)，取消预售制、实施(shī)现房(fáng)销售是实现老(lǎo)百姓安居乐业(yè)、社会(huì)长治久安、行业(yè)企业健康发(fā)展(zhǎn)的重大(dà)措施。在当前的情况下(xià)，取(qǔ)消预售制要结(jié)合稳(wěn)楼市(shì)、房地产软(ruǎn)着(zhe)陆、打通金融支(zhī)持当期三好生(shēng)、新(xīn)模式等综(zōng)合(hé)施策。

　　作者(zhě)十年(nián)前在国务院发展研究中(zhōng)心参与(yǔ)财税改(gǎi)革方案研(yán)究时，对(duì)预售制、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等(děng)进行(xíng)过长期系(xì)统的专项研究。（参考(kǎo)后来(lái)形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预(yù)售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预(yù)售(shòu)制”裤子72a是多大尺码 裤子72a和76a差别大吗p>

　　1.3 预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的(de)风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行(xíng)监管，享1年保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制(zhì)的(de)前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资(zī)金周转期长(zhǎng)等问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行公共(gòng)房屋制(zhì)度，许(xǔ)多人(rén)栖身于(yú)木屋或者其他临时住(zhù)宅(zhái)，住房的需求是(shì)相(xiāng)当高(gāo)，不过大多(duō)数居民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一(yī)整栋楼(lóu)为单位，需要(yào)雄厚的资金实(shí)力才能(néng)购买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港地产行业盛行的方式(shì)，但(dàn)有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题。针对这一(yī)系列问题，不(bù)少地产商开始探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开(kāi)，即“分(fēn)契(qì)”，然(rán)后将(jiāng)楼(lóu)宇分(fēn)层(céng)出售。这模式一(yī)经(jīng)推行，购买楼宇的市(shì)民(mín)数量(liàng)有所增加(jiā)，开发商资(zī)金(jīn)周转加快(kuài)。

　　在分层出售的(de)基础上(shàng)，将“按揭”模式引(yǐn)入(rù)房(fáng)地产(chǎn)销售，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和(hé)多年(nián)经营杂货(huò)铺(pù)、海上驳(bó)运业务(wù)的经验，对于(yú)商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力(lì)寻(xún)求方法(fǎ)加(jiā)快自身资金(jīn)周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一块地盘(pán)后，除了分层出售、还印发售(shòu)楼说明书，上有文字(zì)详(xiáng)尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分(fēn)层价格、订(dìng)购方(fāng)法等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花(huā)”是另外(wài)一个亮点(diǎn)，即先收(shōu)取买家的订金，采用类似(shì)租金的分期付款形式(shì)，等新楼(lóu)落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥(yōng)有了自(zì)己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加速(sù)了房屋的建造和销售，也解决了(le)制造商的资金问(wèn)题，降低(dī)投(tóu)资风险，在当时可谓是(shì)“双赢(yíng)”的举措。“预(yù)售楼花+分期(qī)付款”的销售模式成为当(dāng)时(shí)中国香港房地产市(shì)场的一(yī)大特色(sè)，纵观中国香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式(shì)高(gāo)效(xiào)率(lǜ)地解决了核心(xīn)的住房供不(bù)应(yīng)求的问题，使房市(shì)发展进入新阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼(lóu)花模式推动了中国(guó)香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门不断完善、规(guī)范(fàn)化，建立(lì)健全的监管(guǎn)机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼(lóu)盘因(yīn)建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港(gǎng)管理部门提升了对于预售楼花制度(dù)的监管(guǎn)，即要求开(kāi)发(fā)商在预售(shòu)前，确保地价款已经(jīng)全部支付(fù)，还要证明自身有资(zī)金等(děng)能力把项目(mù)完成，资金(jīn)需放入律(lǜ)师所托管，支取时需(xū)律所(suǒ)和建筑师(shī)的核准。为(wèi)了防(fáng)止(zhǐ)开发商、律所(suǒ)、建筑师等(děng)造假，套取监管账户资金，中(zhōng)国香港要求律师行在(zài)银行开(kāi)设(shè)的信托(tuō)账(zhàng)户（监管账户）、开(kāi)发商(shāng)操作等采取全(quán)透明化机(jī)制，且(qiě)银行的责任上升，如出现房(fáng)屋(wū)“烂尾”情况，银(yín)行将成最大(dà)风险方，后续需(xū)自身推动项目完工。随着监(jiān)管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面(miàn)临住房需(xū)求大和供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制(zhì)度。建国(guó)以来，中国内地优(yōu)先发展重(zhòng)工(gōng)业，强调基础建设，这一导向使前期发展工业(yè)化的(de)进程大于城市化进(jìn)程，唯有解决住房(fáng)基础等城市化(huà)配套问题，才能进一步(bù)推进城(chéng)市化。但当时(shí)推行的(de)是“统(tǒng)一(yī)管理(lǐ)，统一分配，以租(zū)养房”的福利(lì)分(fēn)房制度，住房市(shì)场发(fā)展起步较晚、增速较慢(màn)，福利分房制度也出(chū)现了分配不(bù)公、效率低、配(pèi)套差(chà)等问题，因此(cǐ)福利分房制度不再适用于当(dāng)时(shí)的国情。叠加(jiā)房地产市场(chǎng)面临商品(pǐn)房的需求量大(dà)，而社会缺少大型房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)商，商(shāng)品房供(gōng)应(yīng)量小的(de)困(kùn)境，此时引入(rù)中(zhōng)国(guó)香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对(duì)内(nèi)地(dì)房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的(de)一针强心剂。从1994年(nián)起，中国(guó)内地逐步引进(jìn)中(zhōng)国香港预售(shòu)商品房制度，先后出台多项文件(jiàn)，大力支持国内房地产市(shì)场改革。例(lì)如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步深化城镇住(zhù)房制度改革，加快住房建设的通知(zhī)》文件，决定停(tíng)止(zhǐ)住房无(wú)偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品(pǐn)化、社会化的(de)住房新(xīn)体制，从计划经济下的(de)福利分(fēn)房转向(xiàng)市(shì)场经济的商(shāng)品房。房地(dì)产市场采用预售制，允许开发商卖期(qī)房，解(jiě)决了房企缺少资(zī)金和开发时间周期(qī)长的两(liǎng)大难题(tí)，开发商以预售款撬(qiào)动(dòng)下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供(gōng)应速度加快。自此中国内地开始房改货(huò)币(bì)化(huà)，中国人民银(yín)行(xíng)等(děng)多方迅速出台相关(guān)的信贷政策，支(zhī)持购房者，极(jí)大作用推(tuī)动了房地产市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整(zhěng)形(xíng)成契合中国内地的商品房预售制(zhì)度。预售制(zhì)的初衷是(shì)为了缓(huǎn)解房企资(zī)金(jīn)压力，加快(kuài)城镇(zhèn)住(zhù)房(fáng)建设(shè)。具(jù)体来(lái)说(shuō)，是指房地(dì)产开发企业将(jiāng)正在建设中(zhōng)的房屋预先出(chū)售给购房者(zhě)，由购房(fáng)者支付定金(jīn)或房款(kuǎn)的行为。区(qū)别于中国香港，在中国内地实践过程(chéng)中，商品(pǐn)房(fáng)预售流程为：房地(dì)产开(kāi)发商办理(lǐ)预售许可证-签订商品房买卖合(hé)同-进(jìn)行备案登记(jì)和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行(xíng)贷款的形式一次性付清剩余(yú)房(fáng)款，换(huàn)言之(zhī)，房屋未建成(chéng)，开发商(shāng)可能已拿到了(le)全部购房(fáng)款，这点与(yǔ)中国香港的按照工程进度付款有所不(bù)同。对中国内地(dì)的开(kāi)发(fā)商(shāng)而言，预售制商品房也开启了高(gāo)周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作为中国(guó)内地商品房销售的最主要方式(shì)，预(yù)售制(zhì)极大缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同时增加市(shì)场(chǎng)商品房供应，推动了城镇(zhèn)化发展进程(chéng)。预售制在过去20多(duō)年(nián)对中国(guó)内(nèi)地(dì)房(fáng)地(dì)产市场的稳步发展起到了重要(yào)作用，不(bù)仅解决了房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)快(kuài)速发展(zhǎn)阶段的资金需(xū)求，也提(tí)高(gāo)了居民(mín)居住水平，中国(guó)内地城镇居(jū)民从筒子楼住到住(zhù)宅小(xiǎo)区，从(cóng)全民蜗居到(dào)基本(běn)适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完发达国家几百年(nián)城镇(zhèn)化路程。改革(gé)开放以来，城镇化进程进入(rù)快速(sù)发展时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至9.1亿(yì)人，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由7438平方公(gōng)里(lǐ)增长至(zhì)60721平(píng)方公里，增(zēng)长7.2倍。裤子72a是多大尺码 裤子72a和76a差别大吗根据(jù)我们发布的《中(zhōng)国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房(fáng)建(jiàn)筑面积从8.1平方(fāng)米增(zēng)至34.7平(píng)方(fāng)米，城镇住房套(tào)数从约3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制(zhì)在当前已成为中国(guó)内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房销(xiāo)售面(miàn)积占(zhàn)总销售面积(jī)的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动(dòng)了中国(guó)内地房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业的发展(zhǎn)。中国内(nèi)地房(fáng)地产历(lì)经二十多年长(zhǎng)周期(qī)繁荣，行(xíng)业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积(jī)从(cóng)2.2亿平(píng)增(zēng)至19.9亿平(píng)，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开(kāi)发(fā)投资(zī)完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售(shòu)面积和(hé)销售金(jīn)额(é)分(fēn)别从1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地产(chǎn)业的(de)快速发展，房地产(chǎn)企业从无到有(yǒu)、从国(guó)企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房(fáng)地(dì)产企业(yè)数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万(wàn)个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房(fáng)地产(chǎn)也成为拉动中国内地经(jīng)济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠(qú)道，房地产(chǎn)带动的上(shàng)下游产业链特别(bié)长，高(gāo)达50多个行(xíng)业(yè)。2020年房地产及(jí)其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批发、建(jiàn)材的带动最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完(wán)全(quán)拉动(dòng)的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行(xíng)各(gè)项贷款(kuǎn)余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信托等通道(dào)业务，占比超过三分之(zhī)一。从房(fáng)地产融资存(cún)量占社(shè)融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房企大(dà)面积(jī)违约，将导致银行不良率大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从居民(mín)财(cái)富效应渠道，根据(jù)我(wǒ)们的《中(zhōng)国住房市值(zhí)测算报告》，2020年(nián)中国住房市(shì)值(zhí)为62.6万亿美元(yuán)，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英(yīng)法德三国(guó)合计的(de)31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股债(zhài)房(fáng)市值(zhí)的比(bǐ)例(lì)看，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高于(yú)美(měi)国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国(guó)住(zhù)房(fáng)市(shì)值与股(gǔ)债房市值的比例较(jiào)高(gāo)，主要(yào)是因为(wèi)住房市值高(gāo)，以(yǐ)及中国(guó)资本市场发(fā)育尚不成(chéng)熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏的(de)风险(xiǎn)确(què)实(shí)存(cún)在，当(dāng)前的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商(shāng)品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单(dān)方面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付的(de)风险。比如，交(jiāo)房等待期一(yī)般为两年，在此期间(jiān)，购房者不(bù)仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚(shèn)至不能交房等风险。另外，购房者和开发商之间的购(gòu)房合同、购房(fáng)者(zhě)和银行的按揭贷款合(hé)同是(shì)两个(gè)独立的(de)合同(tóng)关(guān)系，如果开(kāi)发(fā)商发生违约(yuē)，购房者只能(néng)根(gēn)据购房合(hé)同向开(kāi)发商主张(zhāng)权力，但依旧(jiù)需要(yào)根(gēn)据按揭贷(dài)款合同(tóng)按(àn)时向银行进行贷(dài)款偿还，因此购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预(yù)售制(zhì)助(zhù)推部分房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，资金若遇到(dào)下行(xíng)周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等(děng)系(xì)列(liè)风险，进(jìn)行影响自(zì)身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行(xíng)作为按揭贷款的发放方，一(yī)旦房企(qǐ)因为市场波动或经营不善(shàn)，出(chū)现资金链断裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与购房者签订的(de)预售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如(rú)果购房者丧失还款能力或短期不能还款(kuǎn)等(děng)，则风(fēng)险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面(miàn)临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的(de)预(yù)售(shòu)监管资金去哪了(le)？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字(zì)那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的(de)《城市商品房预售(shòu)管理办法》中(zhōng)明确规定了开发企业预售商品房所得(dé)款项应当(dāng)用于有(yǒu)关的(de)工程建设，商品房预售款监(jiān)管的(de)具体(tǐ)办法，由(yóu)房地产管理部门(mén)制定。但多年以来全国并没(méi)有统一(yī)的预(yù)售资(zī)金监管规(guī)定，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙(shā)等城市(shì)重点监管资金比(bǐ)例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等(děng)城市则按照(zhào)项目的建安成(chéng)本(běn)乘以建(jiàn)筑面积或者项目(mù)工程总额报价计(jì)算重点资金。而事(shì)实是，不少购房款未(wèi)进入(rù)监管账户、或进(jìn)入(rù)监(jiān)管(guǎn)账户后被(bèi)挪用，导致(zhì)楼(lóu)盘没有资金(jīn)继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫继续还(hái)款。那么(me)，监管账户资(zī)金如何(hé)被挪走的？实(shí)际(jì)上(shàng)，在过去房(fáng)地产(chǎn)大开发时代的(de)高周转背景(jǐng)下，抽调预售款监(jiān)管账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工(gōng)程(chéng)建(jiàn)设名(míng)义，获得监管(guǎn)账(zhàng)户拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工(gōng)程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通(tōng)过(guò)这些方式套取的资金，在房企各地项目间(jiān)流(liú)动，变相加杠杆(gān)，这样做提供(gōng)了(le)资金(jīn)流动性，房企抽调资金(jīn)统筹(chóu)拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一(yī)种资(zī)金(jīn)循环(huán)高周转模式，但一定程度上把风险甩给了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外(wài)商品(pǐn)房预售制度呈现(xiàn)以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者(zhě)预付资金(jīn)，一般设有定金或预(yù)付款保护(hù)机制，如英(yīng)国(guó)、日(rì)本(běn)；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重：要(yào)求购(gòu)房者支付的预付款比例相对较低，绝大部(bù)分(fēn)房款在房屋(wū)交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支(zhī)付(fù)方式：预付(fù)款一般以(yǐ)定金(jīn)方式支付(fù)，或(huò)按工程进度分期(qī)支付，或(huò)二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用(yòng)两种方式发放按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)，一是按工(gōng)程进度付(fù)款，按(àn)揭贷款按(àn)照工程(chéng)进度逐(zhú)渐发放(fàng)，购房者开始月供；二是房屋交(jiāo)付后发(fā)放按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品房提(tí)供期(qī)房烂尾保险，在商品房出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质(zhì)量(liàng)的(de)保障有两种(zhǒng)方式，一(yī)是期房由政(zhèng)府或第三(sān)方验收合格并(bìng)提供验收凭证(zhèng)后，开(kāi)发(fā)商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得购房者支付的房款。二是开发商(shāng)为(wèi)购房者(zhě)提(tí)供(gōng)一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前(qián)预售资金第(dì)三方全(quán)程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　美国期(qī)房定金一定期(qī)限内无条件返还，最低(dī)首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房(fáng)款交(jiāo)付后(hòu)按揭还款，交(jiāo)付前资金由第(dì)三方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例一(yī)般(bān)为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年(nián)美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方(fāng)面(miàn)，除定(dìng)金或首(shǒu)付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付(fù)剩余房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，美国(guó)为防止开发商挪用资金，购(gòu)房者的定金及(jí)首付款(kuǎn)由第三(sān)方公(gōng)证行(xíng)或产权保险公司的(de)信托账户监管。如(rú)果开发(fā)商倒(dào)闭导致楼盘烂(làn)尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任(rèn)与损失。而(ér)开发商(shāng)在房屋(wū)建设过程(chéng)中的资(zī)金全部(bù)来自银行，银(yín)行(xíng)根据工程(chéng)进度向开发商(shāng)提(tí)供一定比例的(de)贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直接损害银行利益(yì)，银行有(yǒu)充分动机监管开发商施工(gōng)进度。开发商在房屋(wū)交付时需取得由政府相(xiāng)关部门经审查(chá)后发放的验收凭证，通过(guò)验(yàn)收凭证(zhèng)向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期(qī)房可(kě)零首付购房(fáng)，房款按建造工(gōng)期进(jìn)度支付(fù)，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定(dìng)利(lì)率，开发商或(huò)购房(fáng)者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门(mén)槛(kǎn)方(fāng)面(miàn)，德(dé)国开(kāi)发商(shāng)在项(xiàng)目获批(pī)后即可(kě)预(yù)售房(fáng)屋。签(qiān)署(shǔ)购房合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定(dìng)金并进行预约公证(zhèng)，签(qiān)订(dìng)合同后定(dìng)金退(tuì)还(hái)。如由于(yú)任何原因不能(néng)购买(mǎi)，定金(jīn)按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签(qiān)署购(gòu)房合同后，购(gòu)房者(zhě)需(xū)支付公证(zhèng)费和土地(dì)交易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不(bù)包含(hán)在购(gòu)房款中，属于购(gòu)房附加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国没有规定最低首付比例，可零(líng)首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也采取按工(gōng)期支付(fù)房款的制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体(tǐ)支付节点、比例因(yīn)项目而异。一般来(lái)说，支付节(jié)点(diǎn)可分(fēn)为(wèi)公证后、主体完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完(wán)工(gōng)、全(quán)部完工，支(zhī)付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在(zài)支付房款(kuǎn)前申请房贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定利率，银(yín)行(xíng)按施工节(jié)奏分多次发(fā)放贷款，每(měi)笔贷(dài)款给予购(gòu)房者一(yī)定使(shǐ)用期限，期限(xiàn)结束后(hòu)，购房者开(kāi)始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设(shè)计(jì)了两种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发商(shāng)赔偿(cháng)或修(xiū)复，开发(fā)商破产(chǎn)，由保险公司(sī)负(fù)责相应赔偿。保险由开发(fā)商或(huò)购房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　英(yīng)国(guó)预售制设有(yǒu)10％定(dìng)金保险保护机制，交房(fáng)前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买(mǎi)卖双方均有(yǒu)一(yī)名(míng)律(lǜ)师，负责沟通(tōng)期房交(jiāo)易中的房产、资金、合(hé)同等各个(gè)环节，各环(huán)节内(nèi)容确认无(wú)误后签(qiān)订(dìng)首付(fù)交换合同。

　　定(dìng)金方面，英(yīng)国设置了10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，当开发商(shāng)出现(xiàn)财(cái)务、经营问(wèn)题时，购(gòu)房者10％的定金由保(bǎo)险公司(sī)赔付(fù)，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要(yào)在(zài)合同签(qiān)订21天(tiān)内支付。

　　余(yú)款支付环节(jié)，英(yīng)国采取按工程进(jìn)度付款的方式，但是交房前付款比例相对较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后(hòu)支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必须经过房产公证公司的检(jiǎn)验验收后才(cái)能交付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极(jí)为严(yán)格(gé)，资金也由律师监管，在确认工程(chéng)进度、支付相关(guān)款项过(guò)程中，由买房律师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师(shī)转(zhuǎn)给(gěi)开发商，即资金在(zài)进入开发商账户(hù)前(qián)经过两道关(guān)口，有利于保障购房(fáng)者(zhě)资(zī)金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房交易(yì)立法，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开(kāi)发商(shāng)必(bì)须完成“预(yù)售房(fáng)定金保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给(gěi)严重失(shī)衡，叠加法律空白，社会上“一(yī)房二(èr)卖”现(xiàn)象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物(wù)交易法》，经(jīng)多次(cì)修订(dìng)，目前是唯一一(yī)部规范期房(fáng)交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根(gēn)据(jù)日本《宅(zhái)地建物取引业法(fǎ)》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法(fǎ)律(lǜ)要求开发商必(bì)须完成(chéng)定(dìng)金保全措施才(cái)可预(yù)售。什么是(shì)定(dìng)金保全措施？即买卖双方签订购房合同时(shí)，开发商(shāng)向金融机构或指定保证机构或(huò)保险机构(gòu)签订定金保证委托合同，设置(zhì)购房者定(dìng)金的保证(zhèng)或保险，并将相(xiāng)应的保证金(jīn)证明书交付给购(gòu)房者。除定金外，其他预先支(zhī)付的购房款也(yě)受该措施保护(hù)。若开发商(shāng)倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金(jīn)融机构(gòu)或保证(zhèng)机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房(fáng)者赔(péi)付违约(yuē)金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环节，交房前只需(xū)支(zhī)付(fù)最多不超20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购(gòu)房(fáng)者即(jí)可(kě)向银(yín)行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房(fáng)款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后(hòu)付(fù)尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者(zhě)违约(yuē)可返(fǎn)还相当于(yú)3.75％房款的订金(jīn)，首(shǒu)付比例20％，余(yú)款按工程进度支付，所有资金(jīn)进银(yín)行专门项目资金账户，交房后(hòu)满(mǎn)1年保修(xiū)期后支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节(jié)，新加(jiā)坡开发商有统一(yī)的(de)选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订(dìng)金(jīn)，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执行OTP则进(jìn)一(yī)步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面(miàn)，签订购房合同后，购房者需(xū)支付15％的首付及(jí)印花税，同时购房(fáng)者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房(fáng)同样采取按工程进度付款的(de)方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详(xiáng)细规定，要求所有(yǒu)开(kāi)发商遵守，支付(fù)节点一般为合(hé)同签订后、地基完工、框架(jià)完工、管(guǎn)道门窗(chuāng)等完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷(dài)款也依照工程进度放款(kuǎn)，月供在此(cǐ)过程中随着(zhe)放出(chū)贷款的增加(jiā)而增加，未放款部(bù)分无需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的订金(jīn)与(yǔ)付款会存入银行专门的项目(mù)资金账户，账户资金提(tí)取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前(qián)房地产到了政(zhèng)策(cè)出手临界(jiè)点，重点是保交楼和(hé)房企(qǐ)重组。一方面，加(jiā)大(dà)对刚(gāng)需和改善(shàn)型需求的支持(chí)力度，长短兼顾(gù)妥善应(yīng)对局(jú)部停贷现象，重点是(shì)保交楼保复工保民生，给(gěi)予强有(yǒu)力的(de)金融工(gōng)具支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还(hái)在正常运转的(de)房企包括民营企业(yè)，加大支(zhī)持力度(dù)，由优质(zhì)房企牵(qiān)头并购重组整(zhěng)个行业，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充(chōng)分(fēn)估计形势复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重(zhòng)组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及长效机制(zhì)。长效(xiào)机制四大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地(dì)产税。定金(jīn)环(huán)节，建立开发商违约后定金保护机制，如将(jiāng)已支付(fù)定金(jīn)冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障(zhàng)购房者定金安全。签订合(hé)同环节，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋重大延期(qī)以及重大缺陷等情(qíng)况提供充分的保障。余款支付(fù)环节，建立按工程(chéng)进度付款机(jī)制或交房(fáng)后按揭贷(dài)款机制，充分保护购房者的(de)权益(yì)。资(zī)金监管环节，引入(rù)独(dú)立(lì)于开发商、银行的第三(sān)方资金监管(guǎn)机(jī)构，或(huò)由(yóu)政府相关(guān)部门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用(yòng)现(xiàn)象(xiàng)。交付(fù)环节，建立(lì)商品(pǐn)房(fáng)保修(xiū)期制度。保修期内，开发(fā)商(shāng)应(yīng)对房屋质量问题全权负责、免费维(wéi)修，购房者在保(bǎo)修期(qī)结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售(shòu)制是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大开发进入存量(liàng)时代(dài)，对购房民众不公平(píng)的预售制已(yǐ)经过时(shí)了，该(gāi)取消了(le)，改为现房销(xiāo)售(shòu)。另一方面，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而(ér)是(shì)所见即(jí)所(suǒ)得的(de)过硬的产品质(zhì)量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的(de)提升开发(fā)商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币。

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