导读

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步入大(dà)分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十(shí)年是中国房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场黄金二十年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三年商(shāng)品住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够(gòu)4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地(dì)产持续(xù)低(dī)景气，有关中国(guó)地产是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中国城(chéng)镇存(cún)量住宅真实(shí)情况，据此判断中(zhōng)国(guó)未(wèi)来地产趋(qū)势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产(chǎn)存量极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部披露全(quán)国有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七(qī)次人口普查调(diào)查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过(guò)剩？

　　事实上住建(jiàn)部披(pī)露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到(dào)一成，其中还(hái)包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如(rú)商业办公(gōng)楼(lóu)、学校(xiào)等，因此6亿栋(dòng)房(fáng)屋中城(chéng)镇住宅占比(bǐ)极(jí)低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适(shì)不是人均一(yī)间房所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素(sù)密(mì)切相关。中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数较发达国(guó)家还有很大差(chà)距。人均住宅(zhái)间(jiān)数大于(yú)1同样不意味(wèi)着中国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居民(mín)户均1套房(fáng)，其中(zhōng)每户持有商品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无(wú)直接公(gōng)布中(zhōng)国家(jiā)庭户均(jūn)住宅的数据，我们(men)根据商品住宅(zhái)套数、商品住宅占比(bǐ)和(hé)城镇家庭户(hù)数，计算(suàn)出城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.86套(tào)房，其中(zhōng)0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年(nián)，中国每户城镇(zhèn)家(jiā)庭才拥有1套(tào)住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着户(hù)户有(yǒu)房，然而(ér)事实上中国(guó)住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据(jù)显示(shì)，成熟房地产市场的住宅套(tào)户(hù)比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不平衡，是(shì)因为户均一(yī)套房无法(fǎ)满足流动马云看未来商铺的前景人口的租(zū)赁(lìn)和置业需求(qiú)。全(quán)国总(zǒng)人(rén)口(kǒu)的近(jìn)三(sān)成都(dōu)是流动人(rén)口，流(liú)动人口会选择在(zài)大城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老家(jiā)买(mǎi)房(fáng)，从而产生了额(é)外的(de)住宅需求(qiú)。

　　即(jí)便户均(jūn)一套房，中国未(wèi)来地产仍有四(sì)大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)规模缩(suō)小，一人户(hù)、两(liǎng)人户占(zhàn)比不断增加，导(dǎo)致家庭(tíng)户数增(zēng)多。小家庭化趋势将延(yán)续，带来新户购房需(xū)求增(zēng)长。

　　第二(èr)，经(jīng)济板块的(de)分化日益明显，区域经(jīng)济资(zī)源分(fēn)配(pèi)的(de)再(zài)集中吸引着人口流(liú)入，人口(kǒu)净迁(qiān)入城市的新增(zēng)住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭(tíng)住(zhù)在2000年以前建成的(de)住宅(zhái)中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住宅(zhái)的改造(zào)势在(zài)必(bì)行。

　　第(dì)四，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数(shù)与人均住宅建筑面积均较发(fā)达国(guó)家有(yǒu)着不小差距，“住上更大房(fáng)子”的改善性需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年(nián)是中国地产黄(huáng)金(jīn)发(fā)展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体现为住(zhù)宅(zhái)供给存(cún)在不足，这是过(guò)去(qù)二(èr)十年(nián)房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那(nà)么(me)当(dāng)下房地产大分化时代(dài)已至，大分化时代下地产矛(máo)盾则更(gèng)多体(tǐ)现在(zài)住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将体现在不(bù)同能级城市之间，不同区域板块之间，不(bù)同品质住宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官(guān)方(fāng)披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大城市二(èr)手房挂牌(pái)量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底(dǐ)是供给(gěi)过剩，还是供(gōng)需平(píng)衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜由于住宅存量数据并未(wèi)公布，我们无法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出(chū)中国城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回(huí)答当前(qián)的(de)房子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩了？据此判断(duàn)未来(lái)房地产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国(guó)户均(jūn)拥有住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中国住宅数(shù)量过剩(shèng)的直观判(pàn)断站不(bù)住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以全(quán)国自(zì)然灾害综(zōng)合风险普查工作情况为(wèi)主题的(de)新闻发布会上，负责人对外披(pī)露：“住(zhù)宅城乡建设(shè)行业获(huò)取了(le)全(quán)国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看(kàn)似已(yǐ)经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中(zhōng)，农村(cūn)房(fáng)屋占9成以上，以栋数计(jì)算的城镇(zhèn)房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写(xiě)字(zì)楼(lóu)、学校(xi马云看未来商铺的前景ào)、医院等非住宅(zhái)。总(zǒng)的算下(xià)来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公布了中国城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味(wèi)着(zhe)人(rén)人(rén)都有(yǒu)房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅(jǐn)与房间数量有(yǒu)关(guān)，更与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因(yīn)素密切相关(guān)。单(dān)单从人均住宅间数不能(néng)完全反映出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位(wèi)购(gòu)买成套住宅，一套设施齐(qí)全的住宅才是城镇居(jū)民(mín)宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思路、数据(jù)和(hé)方(fāng)法(fǎ)

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分(fēn)两大类，一类(lèi)是(shì)商品住宅，另一类是保障房、原公(gōng)有住宅(zhái)、自建房等(děng)非商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目前(qián)缺乏统(tǒng)计数据，并(bìng)没(méi)有直接公布城(chéng)镇住(zhù)宅数量(liàng)。居民住宅(zhái)相关(guān)数据有两处可以直接公布，一是(shì)每(měi)年商品住宅销售套(tào)数（统计(jì)局）；二是居民住宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居民户均住宅数量(liàng)，我们主要用到上述(shù)两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数(shù)量(liàng)极少，可(kě)忽略不计。估算城镇居(jū)民户均住宅套数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住(zhù)宅销售套数相加(jiā)，我们就能够得到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的(de)商品(pǐn)住(zhù)宅总数除(chú)以家庭户数，我们(men)就能够得(dé)到城镇户均拥有的(de)住宅(zhái)数量。

　　具(jù)体计算公式(shì)如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套(tào)数/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家(jiā)庭户(hù)数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)/商品住宅(zhái)占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少，目前(qián)缺乏(fá)一个准确统计(jì)。我们利(lì)用既有统(tǒng)计数据，大致测算得到中(zhōng)国(guó)存量(liàng)房地产套数(shù)，并进一(yī)步推算中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现(xiàn)房和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国的房地(dì)产(chǎn)销售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售中期房占比(bǐ)近9成。本文去除商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅累计销(xiāo)售(shòu)套数里的(de)期房(fáng)销售，得到商品住(zhù)宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数(shù)=截(jié)止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流(liú)房企竣工周(zhōu)期在(zài)2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住宅现房套数除以家(jiā)庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前(qián)中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来(lái)我们需要进(jìn)一(yī)步推算中国(guó)城镇居民拥有的户(hù)均住(zhù)宅(zhái)套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七(qī)普(pǔ)数(shù)据显示中国城镇居民的住(zhù)宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经(jīng)济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或(huò)赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租(zū)赁(lìn)其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅(zhái)、购买商品(pǐn)住宅与购买二手(shǒu)房加总(zǒng)，得到商品住(zhù)宅占居民所有(yǒu)住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间(jiān)商品住(zhù)宅增幅为(wèi)过(guò)去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的(de)实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果交房顺利(lì)，已购期(qī)房会(huì)在2-3年内陆(lù)续交付(fù)使用(yòng)，到2024年，中国平均(jūn)每(měi)户城(chéng)镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三点含(hán)义

　　既(jì)然城镇居(jū)民(mín)已(yǐ)经达(dá)到了户均一套房(fáng)的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意(yì)味(wèi)着中国(guó)地产存(cún)量供给绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户均(jūn)一套房并不意味着住(zhù)宅市场供需平衡(héng)

　　需要有多余住(zhù)宅来满(mǎn)足因人口流动、居(jū)民换房等因素产生(shēng)的住宅需求。因(yīn)此，成(chéng)熟房地产市场的住(zhù)宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看(kàn)，美国、英(yīng)国和日(rì)本的(de)住宅套户比均高于(yú)1.1，其(qí)中，英国的住宅套(tào)户比最高(gāo)，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套(tào)房(fáng)，就(jiù)会(huì)造成人口(kǒu)净流入地的住宅市场供不应求，造成(chéng)房(fáng)价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动(dòng)人口会选择在大(dà)城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家县城(chéng)买(mǎi)房(fáng)。

　　暨(jì)南大学2017年(nián)的中国城乡人口流动调查(chá)数据(jù)显示，在(zài)上海、杭州以及南(nán)京工作的(de)流动人口在(zài)老(lǎo)家(jiā)拥有住(zhù)宅比(bǐ)例(lì)分别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引打工人，但高(gāo)房价迫(pò)使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会(huì)占据(jù)两套(tào)房，在高房价的大(dà)城市租(zū)赁(lìn)一(yī)套房，在房价较(jiào)低的县(xiàn)城购买一套房(fáng)。所以说户(hù)均一套房(fáng)无法(fǎ)满足庞(páng)大流(liú)动人(rén)口的租(zū)赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质(zhì)仍需(xū)改善(shàn)

　　目(mù)前，中(zhōng)国的(de)城镇(zhèn)住宅中(zhōng)依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧(jiù)、安全(quán)隐患大(dà)等(děng)问题，如电线老化、管道(dào)等(děng)基础设施陈(chén)旧，给住户的生活带来了很大的不(bù)便和(hé)安(ān)全隐患(huàn)，并且居住(zhù)体验(yàn)较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的(de)住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的(de)家庭没(méi)有独立卫浴和(hé)厨房(fáng)。这(zhè)类上世(shì)纪修建的老旧小区很难满足现代(dài)生活需求，在未来(lái)大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一居(jū)室和二(èr)居室，户(hù)型(xíng)偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比(bǐ)镇，城市(shì)家庭住宅户(hù)型更小(xiǎo)，当然这(zhè)与(yǔ)城(chéng)市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未来地产的(de)需(xū)求驱(qū)动(dòng)力(lì)

　　根据(jù)七普数(shù)据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年(nián)间农民(mín)带房进(jìn)城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭(tíng)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)小(xiǎo)于(yú)均(jūn)值，近(jìn)4成家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面积(jī)不足(zú)19平方米，不及全国人均(jūn)水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方(fāng)米。上海市将(jiāng)人均(jūn)住宅建筑面积(jī)低(dī)于15平(píng)方米的(de)家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准(zhǔn)算(suàn)的话，中国有11.3％的(de)家(jiā)庭存(cún)在(zài)住宅困难问题(tí)。

　　若人均(jūn)可使用(yòng)住宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭(tíng)户人数，需(xū)要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前(qián)至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人(rén)均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面(miàn)积后(hòu)，中(zhōng)国的(de)人(rén)均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房(fáng)，未来(lái)地产还会有需求么(me)？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经(jīng)户户(hù)有房。即便如(rú)此，中国人口(kǒu)静态结构(gòu)和(hé)动态(tài)趋势演绎，决定了中国未(wèi)来(lái)地产仍(réng)有需求释放(fàng)。户均(jūn)1套(tào)住(zhù)宅现(xiàn)实之(zhī)下(xià)，中国未来城镇住宅(zhái)需(xū)求主要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口缩小，家庭(tíng)户数增(zēng)多，新(xīn)户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均人口数不断下降，六普显示城镇户均人口(kǒu)规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户(hù)，一人户、二(èr)人户(hù)的占比(bǐ)明显上升，人口小家庭化(huà)趋(qū)势将继续(xù)延续(xù)，导致户数会因户(hù)均(jūn)人口规模的(de)缩(suō)小而(ér)增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致(zhì)经济(jì)发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板(bǎn)块(kuài)的分化日益明显(xiǎn)，资源和生产要素逐步向经济带(dài)、都市圈中心城市流入(rù)，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引着人口流入。人口(kǒu)迁(qiān)移势必涉及到买房租房(fáng)，给迁入地住宅市(shì)场带(dài)来新(xīn)的(de)增量(liàng)。

　　以浙江(jiāng)省为例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增长主(zhǔ)要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小(xiǎo)区改(gǎi)善(shàn)性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年(nián)，自建(jiàn)住宅和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自(zì)建房家庭比(bǐ)例从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住宅家(jiā)庭(tíng)比例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为(wèi)6.8个百分(fēn)点。二(èr)者和（27.1％），再加上其(qí)他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅建造时(shí)间为2000年以(yǐ)前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭(tíng)户(hù)，自(zì)建住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅(zhái)需求(qiú)中，有7成(chéng)家庭购买了商(shāng)品住宅(zhái)。租房、购买(mǎi)经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城(chéng)中村和旧城改造，商(shāng)品住宅的占比势必(bì)会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉(shè)及(jí)城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设施(shī)配套差、没有或少有物(wù)业(yè)管理，居民追求美(měi)好、宜(yí)居生(shēng)活(huó)的环境，背后的(de)改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四(sì)，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改善性需(xū)求(qiú)还(hái)将有所增加(jiā)。

　　刚需(xū)购(gòu)房受限于资(zī)金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住(zhù)宅家庭希望提高生活(huó)品质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央(yāng)经济工(gōng)作会议明确指(zhǐ)出(chū)支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数(shù)为(wèi)1.71间，无论(lùn)是否考虑乡(xiāng)村(cūn)住宅因素，中国的人(rén)均住宅间数较其他(tā)国家依旧(jiù)存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与(yǔ)经(jīng)济水平有着密(mì)切正向联系。随着(zhe)经济(jì)发展水(shuǐ)平的提高，中国的(de)人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不(bù)足，供需(xū)出(chū)现错配，这是过(guò)去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的(de)供需冲突。房(fáng)地(dì)产大分化时代已(yǐ)至，这种分化不单局限于城市能级之(zhī)间差异，优质小区和老旧(jiù)二手房之间的差(chà)异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数(shù)据调查(chá)的是人，并不是针对住(zhù)宅，因此可(kě)能存在统计偏差。商品住宅占比实(shí)际值可能偏低(dī)，其增速(sù)可能(néng)超(chāo)预(yù)期。

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