一(yī)线城(chéng)市，也不(bù)端着了。

　　昨天，深(shēn)圳(zhèn)取消二手房指导价的消息在房产圈刷屏了。

　　这条消息为什么这么重(zhòng)要？首(shǒu)先二手房(fáng)指导(dǎo)价被称(chēng)为“核弹级(jí)”政策，其次深圳几乎(hū)是最(zuì)后一个还在“认真”实施这(zhè)条(tiáo)政策(cè)的城市，最后深圳是房价前三的核心城市。所(suǒ)以，深圳的一举一动(dòng)都具(jù)有风向标意义。

　　有分析人士指(zhǐ)出，深(shēn)圳二手房指导(dǎo)价如果取消，首先有利于(yú)深圳二手房回暖，然后二手房回暖有利于深(shēn)圳楼市总体回(huí)暖，最后深圳(zhèn)楼市回暖有利(lì)于全(quán)国楼(lóu)市回暖....

　　看吧，这妥妥的“蝴蝶效(xiào)应”。

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　　“核弹调(diào)控”退出？

　　昨天，深圳疯传“二手房指导价”正(zhèng)式结(jié)束。传言称：二手房贷款不按(àn)官(guān)方(fāng)参考价(jià)（指(zhǐ)导(dǎo)价），银(yín)行核定(dìng)房价以网签备案价(jià)和(hé)评估价孰低为准(zhǔn)。

　　自此，参(cān)考价真正变成了“参考价”。

　　目前(qián)没有看到官(guān)方文(wén)件。据证券时报21日消(xiāo)息(xī)，目(mù)前深圳多家大行表示“尚(shàng)未(wèi)接到正式通(tōng)知，目(mù)前仍按参(cān)考价办理按揭(jiē)”。所以还需要持续的关注。

　　易(yì)居(jū)研(yán)究院研究总(zǒng)监严跃进认为，本次政策(cè)大(dà)概率(lǜ)为真(zhēn)，更多体现为(wèi)银行贷(dài)款等领域按(àn)照新的规则进行(xíng)，但不会出台正式文件(jiàn)。

　　有时候，有些(xiē)事情，是不用发文件的。毕竟可以(yǐ)“窗口指导”。

　　2021年2月8日，深圳楼市二手房指导价横空(kōng)出世(shì)。当(dāng)时，深圳一口气公布了全市(shì)3595个小区(qū)的参(cān)考价，很多南(nán)山、福田、宝安中(zhōng)心区的(de)什么的柳条填合适的词，什么的柳条填空高价(jià)盘，直接按照当时(shí)的市场价打(dǎ)了5折、6折来“指(zhǐ)导(dǎo)”，银行只能按照指导价来计(jì)算首付、发放贷款。

　　当(dāng)时(shí)大家还不(bù)觉得厉(lì)害，但经(jīng)历了这两年的(de)痛苦，才(cái)深知为(wèi)啥(shá)叫做——“核弹级”。

　　举(jǔ)个例子，市场(chǎng)价1000万的房子，如(rú)果不“指导”，可以首付(fù)3成即300万；如果指导价打七折即700万(wàn)，那么首付3成(chéng)210万，加上需要全款支付的部(bù)分(fēn)，实(shí)际首(shǒu)付去到(dào)了510万，相当(dāng)于首付5成了（多给(gěi)210万首付）。这直接让大批(pī)量买(mǎi)家，失(shī)去了购房能力，相(xiāng)当(dāng)于强势“降杠杆”。

　　自深圳(zhèn)推行(xíng)二手房参(cān)考价(jià)以后，东莞、宁(níng)波(bō)、成(chéng)都、三亚(yà)、西安(ān)、合肥、广州(zhōu)等(děng)10多个城市陆续跟进。事实也确实证明了，这条政策的(de)“核弹”级别。

　　到了(le)2021年10月(yuè)，根据安居客的统(tǒng)计，实施二手房(fáng)指导价的(de)10个城(chéng)市，有8个挂(guà)牌价降了。

　　2022年(nián)受(shòu)到疫情(qíng)的影响(xiǎng)，二手(shǒu)房更是惨不忍睹。以2022年12月数据为例，全国70个大中城(chéng)市房(fáng)价只有6个同比(bǐ)上涨(zhǎng)，其(qí)他(tā)的泥沙俱下。

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　　深圳，有人付出了沉重代(dài)价

　　据深(shēn)圳乐有家研究(jiū)中心数(shù)据显示：成交量上，二手房指导价出台当年，深圳二手(shǒu)住宅成交量同比(bǐ)下滑57％。2022年继续腰(yāo)斩，成交量同比下滑47％，全(quán)年(nián)成交量仅2.2万(wàn)套(tào)，创(chuàng)近二十年最低记录(lù)，相(xiāng)较2020市场高峰什么的柳条填合适的词，什么的柳条填空缩水近八成。

　　价(jià)格(gé)方(fāng)面，与二(èr)手房指导价(jià)发(fā)布当月相比，如今(jīn)二手房挂(guà)牌价低于及(jí)接近参考价的房源占比大幅增加。2023年(nián)一季度，深(shēn)圳各(gè)区(qū)二手房成交TOP10小区(qū)中(zhōng)，过半成交(jiāo)价低于参考(kǎo)价。

　　只有(yǒu)真实经(jīng)历(lì)其中的人(rén)，才能深切的(de)感(gǎn)知其威力。

　　深圳房(fáng)东，斩(zhǎn)仓的新闻不绝于耳。

　　据说(shuō)一位码(mǎ)农三年(nián)前高杠杆买了2套华润城，月(yuè)供12万(wàn)，最终亏损1000万破(pò)产。据媒(méi)体(tǐ)推测，如果案例属实，买家的实际购房成本高达20万/平，目前(qián)价格跌至14万/平(píng)，叠加这(zhè)三年的房(fáng)贷和持有成(chéng)本，差(chà)不多亏损超千万。

　　深圳一大批人这两年感受到(dào)了太多“心酸(suān)”。二手房(fáng)成交量创下(xià)多年新低，学区房神话不再，房产(chǎn)中介的日子(zi)难过，投资客挥泪(lèi)斩(zhǎn)仓....

　　在(zài)稳(wěn)楼市(shì)的基调下，2022年以来，实(shí)施了二(èr)手(shǒu)房指导(dǎo)价的城(chéng)市陆陆续续低调退出，目前只有深(shēn)圳还是最后的“堡垒”。

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　　“风向标”意义(yì)明显

　　最近一线城(chéng)市也不(bù)端(duān)着了(le)。

　　近日，北京在房山区试点多子女(nǚ)家(jiā)庭和职(zhí)住平(píng)衡家庭购房支持政策。上海(hǎi)也考(kǎo)虑(lǜ)予以多孩家庭在新房计分制(zhì)度政策上的支(zhī)持。

　　从最新(xīn)公布的(de)3月份70个大(dà)中城(chéng)市商(shāng)品住宅销(xiāo)售价(jià)格变动情况(kuàng)来看，广州、深圳的(de)新房、二(èr)手房(fáng)价格仍然是同比去年依然是下降(jiàng)的。

　　北京、上海已经(jīng)同比增长(zhǎng)了，其他二线城市(shì)如杭州、成(chéng)都、南京、合肥等(děng)城市价(jià)格都是同比上涨(zhǎng)的(de)。

　　广州、深圳能不急吗？

　　事(shì)实(shí)上，上面可能更(gèng)急。3月份，两(liǎng)部门联合发文，全面推动二手房(fáng)“带押过户”全(quán)国实施，这是一条被(bèi)广泛好评(píng)的新政。对于激活二手房交易，具有定海(hǎi)神(shén)针般(bān)的作用。

　　住建(jiàn)部部(bù)长倪(ní)虹近日(rì)更是指出：建筑业、房地产企业要(yào)发挥国民经济“顶梁(liáng)柱”“压(yā)舱石”作用(yòng)。回归(guī)到常识(shí)，从字面理解一下这两个词(cí)，意(yì)思就是—什么的柳条填合适的词，什么的柳条填空—顶梁柱如果不行(xíng)了，上面不就(jiù)塌了嘛？压舱石如果压不住，小船不就翻了？

　　也许，今(jīn)年扶持楼市的政策，还有一大波(bō)正在路(lù)上(shàng)...

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