5月(yuè)以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代表的机构(gòu)对于(yú)这一板(bǎn)块已经(jīng)在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方和(hé)华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例(lì)，5月(yuè)9日(rì)时所公(gōng)布的(de)总份额均较4月28日(rì)时有小幅增长(zhǎng)。根据(jù)基金一季报统计(jì)，龙头(tóu)与(yǔ)地方国(guó)企央企获得增持(chí)，持仓数量占流(liú)通股比重增幅五(wǔ)只个股分(fēn)别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已过(guò) 精(jīng)耕(gēng)细(xì)作成(chéng)共(gòng)识

　　从公募基金对(duì)房(fáng)地产的(de)配置看，2019年(nián)末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市(shì)场表现(xiàn)出色，但公募所持房地产(chǎn)公司(sī)市值(zhí)在股票资产中的占(zhàn)比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现(xiàn)了三年(nián)来的首次回升，年底这一数(shù)值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地产行业(yè)的(de)持股比例(lì)也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头似乎在今(jīn)年一(yī)季度得以延续。数据统计显示，公(gōng)募(mù)重仓持(chí)有房地产板块(kuài)一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值(zhí)前五个股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发(fā)股份、滨江(jiāng)集(jí)团，持仓市(shì)值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发现，公募对于房地产的投资愈发有(yǒu)集中(zhōng)于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇总的重仓(cāng)股(gǔ)中，房(fáng)地产板块排(pái)名最高(gāo)的(de)是(shì)保利(lì)发(fā)展，在基(jī)金重仓(cāng)第33位。排(p2023是佛历多少年，今年是佛历多少年多少月ái)名(míng)第二的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老(lǎo)牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对比去年四(sì)季报，变化之处首先在于几只房地产龙(lóng)头股从排(pái)位上看均有(yǒu)退步，尤其是万(wàn)科最(zuì)为明显(xiǎn)；其次(cì)是金地集团退(tuì)出(chū)百(bǎi)大(dà)之列(liè)。但(dàn)考虑到(dào)房地(dì)产是复苏链上最后一环，且首季(jì)并(bìng)非(fēi)行业销(xiāo)售旺季，其传(chuán)导到二级市场(chǎng)乃至(zhì)机构(gòu)持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判断(duàn)房地产已(yǐ)经进(jìn)入大分化时代，一(yī)二线城(chéng)市好(hǎo)于三四线(xiàn)城市。而映射到(dào)二级市场投资上，配置房(fáng)地产行(xíng)业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分(fēn)类，包(bāo)括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟(shú)期(qī)或者衰退期的行(xíng)业(yè)，传统认(rèn)知上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行情里包(bāo)括煤(méi)炭、电解铝等类似的(de)行业也出现了一些机会，背(bèi)后(hòu)的(de)逻辑是供给(gěi)侧发生了更大的变化。”一不(bù)愿(yuàn)具名(míng)的上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不过也有公募(mù)人士(shì)持谨慎(shèn)乐(lè)观(guān)态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难再(zài)出现了，2022年光是居民(mín)存款数(shù)量(liàng)增加了(le)15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还需(xū)要有一(yī)定的政策出(chū)来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的进(jìn)程(chéng)，还是人均住房面积（接近30平(píng)/人(rén)），我国均(jūn)已告别住房短缺时代，而目前居民(mín)的杠杆率(lǜ)和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上(shàng)行的房价，因而行业(yè)高(gāo)增的时代已经(jīng)过去(qù)，未(wèi)来(lái)行业的需求或将回落(luò)，在此过(guò)程中，伴(bàn)随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易出现信用风(fēng)险问题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷(léi)），行业进入到供(gōng)给侧出清的过程。这个过程中，综合(hé)竞争(zhēng)力强(qiáng)的公(gōng)司就能够通(tōng)过大鱼(yú)吃(chī)小鱼的方式，获得市占率的提(tí)升。当行业需求见顶回(huí)落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代(dài)表没有投资机会，机(jī)会在于城市(shì)、位置、产品的阿尔(ěr)法(fǎ)，而对应(yīng)到股票投资(zī)，就是(shì)强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个(gè)股成为公募乃至(zhì)整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构(gòu)配(pèi)置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央(yāng)国企、优质区域性(xìng)标的(de)成(chéng)香饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个股多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数(shù)本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。从(cóng)具体的个股来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计申万房地(dì)产板块个股，在纳(nà)入(rù)统(tǒng)计(jì)的124只房(fáng)地产类标的股(gǔ)中，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排名(míng)前五的公司月内涨(zhǎng)幅(fú)超过(guò)了(le)10％，它们分别是(shì)上实(shí)发展、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华(huá)夏幸(xìng)福、荣(róng)安地产。排名第一的(de)上实发展，五一(yī)假期(qī)归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交(jiāo)易日收出涨停。从该(gāi)股的基本面(miàn)来看，上(shàng)实发(fā)展的主(zhǔ)营(yíng)业务(wù)为房地产开发与经营。公司的(de)主要产品(pǐn)及服(fú)务(wù)为(wèi)房地产销(xiāo)售(shòu)、房地产租(zū)赁、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒店(diàn)经营。从业绩数据来(lái)看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第(dì)一季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净(jìng)利润(rùn)2.86亿元，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十大流(liú)通股股东(dōng)来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日(rì)时的(de)首季十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看， 具体包括公募的上银基金、私(sī)募的迎水文龙(lóng)、中央(yāng)汇金(jīn)、长城(chéng)资产管理(lǐ)公司等都跻(jī)身前(qián)十的(de)行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅(fú)暂时排(pái)名第二的浦东金桥也是上海本地房(fáng)企，其(qí)第一季度的收入利润规模(mó)大幅(fú)度复苏(sū)。究其原因，一方面(miàn)是(shì)该公司后疫情时(shí)代出租率复苏(sū)至(zhì)近年来最高(gāo)，另一方(fāng)面(miàn)则是(shì)公司拿地结(jié)算持(chí)续性向好，从数字上看，一季度(dù)新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样(yàng)的业(yè)绩势头向好背景(jǐng)下，自然也吸引了知名机构(gòu)在其中持(chí)续驻(zhù)足(zú)。从第一季度十(shí)大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品(pǐn)依然在前十中，这也是(shì)连续(xù)第三个季(jì)度(dù)他有的两(liǎng)只(zhǐ)产品杀(shā)入前(qián)十。同(tóng)时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还小(xiǎo)幅(fú)增(zēng)加了(le)持股。

　　除去(qù)上述两家上海区域性地产公司外，荣安(ān)地产则是主(zhǔ)要(yào)布局(jú)在深圳的地(dì)产公司，一季(jì)报交出的(de)也是一份(fèn)报喜的成(chéng)绩(jì)单：首(shǒu)季公(gōng)司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注意(yì)到两只公募指基首(shǒu)季新杀(shā)入十大流(liú)通股股(gǔ)东行(xíng)列。具体(tǐ)说(shuō)来(lái)， 南方中(zhōng)证(zhèng)全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增(zēng)强(qiáng)则排名第九位(wèi)，此外联(lián)袂出现的(de)机(jī)构还有QFII高(gāo)盛国际(jì)和私(sī)募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受《红(hóng)周刊》采访时(shí)，兴证(zhèng)全(quán)球基金(jīn)相(xiāng)关人士(shì)分析：“经历过(guò)行业(yè)洗牌和兼并(bìng)重组后，龙(lóng)头的价(jià)值更为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅(fú)降温2023是佛历多少年，今年是佛历多少年多少月，优质土地供给较(jiào)多（券(quàn)商测算对(duì)应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前(qián)房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者(zhě)资(zī)金紧张没(méi)法(fǎ)拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低成(chéng)本土地(dì)，龙头房企的拿地力(lì)度（拿(ná)地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低(dī)，净负(fù)债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间(jiān)有限，从融资成本看(kàn)，龙(lóng)头房企的(de)融资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右(yòu)；对应(yīng)到2023年的(de)销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中(zhōng)特估的浪潮下(xià)，央国企地产(chǎn)股或存在发展的大好(hǎo)机(jī)会。中信证券指出：“房地产行业的结构性(xìng)机会依然存在，少部分公司(sī)尤(yóu)其是央企占(zhàn)据显著(zhù)优(yōu)势，其(qí)主要又(yòu)体现为库存(cún)的优势。央企地产公司，现(xiàn)阶段表现出较低的(de)融资成本，优质的(de)开发资源和良(liáng)好的不动(dòng)产资产(chǎn)运营能力(lì)的多重(zhòng)竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营(yíng)地产(chǎn)公(gōng)司也是(shì)更有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减(jiǎn)值、土地资(zī)源(yuán)债(zhài)权债务关系等问(wèn)题，市(shì)场对(duì)民营房开企业的资产会有(yǒu)更多担(dān)忧和(hé)质(zhì)疑，所以在这一轮行业(yè)出清的过程(chéng)中，央国(guó)企(qǐ)相较(jiào)于民企来说估值(zhí)的修(xiū)复更(gèng)明显。中特(tè)估的角(jiǎo)度从中长期的维度看，行(xíng)业的(de)逻(luó)辑在于(yú)集(jí)中度提升后(hòu)，行业进入(rù)高质量(liàng)发展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段(duàn)更稳定且(qiě)可预(yù)期的盈利(lì)和现金流(liú)创造能(néng)力，以此(cǐ)带来估值中枢的提升，应(yīng)该关注(zhù)估值相对较低(dī)，企业(yè)自身资产的质量好(hǎo)、运(yùn)营能力强、可以创(chuàng)造持续(xù)现金(jīn)流的(de)企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普(pǔ)涨的概率比较(jiào)低，行业(yè)内部将出现分化(huà)，要关注(zhù)将受益于行业(yè)集中度提(tí)升的头部(bù)公司。”星石投资首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或许还(hái)是保利发(fā)展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光(guāng)明(míng)。不过国投瑞银基金投资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持(chí)续观察国企央企在三个(gè)方(fāng)面是否可以维持，首先是(shì)融资成本保持低位(wèi)，其次是销售份额(é)持续提升，再次(cì)是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理(lǐ)发(fā)现，对(duì)于2022年(nián)的业(yè)绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度(dù)的业(yè)绩分化更趋明(míng)显，保(bǎo)利(lì)发展、滨江(jiāng)集团(tuán)等房企营收(shōu)、净利均实(shí)现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而这些公司(sī)也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产(chǎn)业内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主要是(shì)因(yīn)为过(guò)去两三年(nián)时间，尤其是在2021年2023是佛历多少年，今年是佛历多少年多少月下半年民营房企不怎(zěn)么(me)投(tóu)资(zī)拿地之后，国有企业仍在持续(xù)性地拿地，且主要集中在核心城市，投(tóu)资力度较大。投资的(de)驱动(dòng)能够推(tuī)动(dòng)房(fáng)企(qǐ)销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年(nián)一季度市场恢复但仍(réng)处(chù)于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒表示，在(zài)房地产的(de)复(fù)苏过(guò)程中(zhōng)，还(hái)面临着一(yī)些(xiē)不确(què)定性(xìng)。其实整个市场从四月(yuè)份开始又在往下掉。除了杭(háng)州、成都等(děng)极个别城市四月环(huán)比三月相对表现较好(hǎo)之(zhī)外，包括北京、上海在内的(de)绝(jué)大多数城市(shì)都出现环比下滑的情(qíng)况。而现在五(wǔ)月的市场表现也(yě)不太(tài)乐(lè)观。按照现在的经(jīng)济(jì)状况、收入情况，以及市场的去库存(cún)压力、企业(yè)的(de)资(zī)金面压力，可能会出现，到六月份房(fáng)企为了半年报冲业绩出(chū)现市场(chǎng)的短期反弹外的一(yī)个市场乏力(lì)现象。也就是说，第二季度、第三(sān)季度增长不确定性的压(yā)力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地产(chǎn)以及其上下游(yóu)产(chǎn)业链的(de)复苏(sū)速(sù)度都比想象的要慢很多，我们要(yào)多给一些耐心，这个(gè)时候，在房地产(chǎn)以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱(qián)。但这也意(yì)味着，只有极为少数的、做得比(bǐ)同行好得(dé)多(duō)的(de)企业，会(huì)伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业(yè)绩会(huì)逐(zhú)步体现(xiàn)出来。所以只能耐心地去等待(dài)它的(de)基本面不断地(dì)凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中(zhōng)提及个股仅为举例分析，不做买卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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