OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗下芯片子公司哲库(kù)科技(jì)，引(yǐn)发了公(gōng)募REITs扩募(mù)风波，如今，二(èr)级市(shì)场的影(yǐng)响(xiǎng)仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延(yán)续此前几(jǐ)日的下跌走势，午后跌幅一度扩大(dà)，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易(yì)日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大园REIT曾(céng)发(fā)布公告(gào)，紧急(jí)回应称，哲(zhé)库(kù)科技(jì)是其扩募拟新购入(rù)基础设(shè)施(shī)资产张(zhāng)润大厦的重要承租方(fāng)之一，目前未(wèi)收到哲库科(kē)技(jì)及OPPO方面关于(yú)停止执行已签租赁协议的通知。同时(shí)，在公告中，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示(shì)，原始权益人将继续密(mì)切关注哲库科技后续情况(kuàng)，积极做好相关应(yīng)对。

　　此外(wài)，张(zhāng)江REIT拟扩募购(gòu)入(rù)项目的原始权益人相关(guān)负责人也表示，近期已(yǐ)同步启(qǐ)动了(le)应急预(yù)案(àn)，排(pái)摸储备租户，积极(jí)应对哲库提前退租(zū)的(de)可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募(mù)项目，公司(sī)领导高(gāo)度(dù)重(zhòng)视，浦东新区国资委也(yě)高度关注(zhù)。

　　多位业(yè)内人士表示(shì)，华(huá)安(ān)张江光大园(yuán)REIT近期市场波动较大，但(dàn)其实(shí)不动产公募REITs项目短期(qī)出(chū)租率下跌并不会从根(gēn)本上影响其内外价(jià)值，投(tóu)资者应(yīng)理性(xìng)看待(dài)。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市场价(jià)格继续(xù)波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的事件继续扰动(dòng)公(gōng)募(mù)REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示(shì)，5月(yuè)15日(rì)，华(huá)安张江光大园REIT以(yǐ)3.726元的(de)价格(gé)小幅(fú)低开，此后二级市场价(jià)格(gé)开始震(zhèn)荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安(ān)张江光大(dà)园REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随后价格有(yǒu)所(suǒ)回升，最终报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影响，华安(ān)张江光大园REIT最近几个(gè)交易(yì)日二(èr)级市场价格表现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交易日(rì)跌幅达(dá)到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以(yǐ)来，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全市(shì)场公募REITs中(zhōng)位(wèi)居前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整体表现(xiàn)上看，目(mù)前上市(shì)的8只产业(yè)园区(qū)基(jī)础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业(yè)园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均(jūn)有不同程度(dù)下跌，8只产业园区(qū)基础设施(shī)REITs5月15日(rì)平(píng)均跌幅1.38％。今年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此(cǐ)前(qián)，张江REIT一季报中已经披(pī)露(lù)张江光大(dà)园项目出租率有(yǒu)所下降，如今拟扩募的项目又(yòu)遭遇(yù)突发事件，因此导(dǎo)致二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)出现波动。”一位(wèi)业内人士分析(xī)称。

　　不过，在上述人士(shì)看来(lái)，尽管出于风(fēng)险规避的(de)原因，最近几个交(jiāo)易日(rì)场内资金有(yǒu)所流出，但是，不动(dòng)产公募REITs项目短期出租(zū)率下跌(diē)并不会从根本上(shàng)影响其内外价值。

　　他也同时表示(shì)，目前随着(zhe)二级市场价格下跌，风(fēng)险(xiǎn)也得(dé)到一定释放，但(dàn)是价格(gé)涨跌会受(shòu)到基本面、情绪面(miàn)等多重因素(sù)影响，不好判断价格是(shì)不(bù)是已经完(wán)全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位业内人士(shì)表示，今年整体REITs市场表现(xiàn)低迷，不少产品年(nián)内(nèi)二级(jí)市场跌(diē)幅较大，其(qí)实有些隐含收益率高的产品具备一定的投资价值，很适合稳健类投资者。此(cǐ)外，伴随着(zhe)经济复苏的(de)步伐，产(chǎn)业园区、物流类等(děng)REITs产品具备一定(dìng)的(de)投资(zī)价值。

　　先(xiān)锋(fēng)瑞驰(chí)私募基金执(zhí)行董事高(gāo)如(rú)星对此表示，若张江园区最终能顺利解决招商，平稳过度(dù)对经(jīng)营现金(jīn)流没(méi)有造成大的(de)影响，“事件性利空下调至得(dé)这么急、这么深，加(jiā)上前期本身园区(qū)类资产(chǎn)就(jiù)回调不少了(le)，这就(jiù)是黄金坑(kēng)。”不过，他也(yě)强调(diào)，最(zuì)终(zhōng)还是落到租金(jīn)收入受不受(shòu)影响，影响多大(dà)，估计园(yuán)区会最(zuì)终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧(jǐn)急(jí)回(huí)应

　　扩募路上再(zài)迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子(zi)公司哲库科(kē)技。随后(hòu)5月12日晚(wǎn)，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购入(rù)基础设施(shī)资产(chǎn)张(zhāng)润大(dà)厦的重要承租方之一，目前未收(shōu)到哲(zhé)库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签(qiān)租赁协议(yì)的(de)通(tōng)知。同(tóng)时，在公告中，华安张江光大(dà)园REIT进一步表(biǎo)示，原(yuán)始权益人将继续密切关(guān)注(zhù)哲库科技后续(xù)情(qíng)况(kuàng)，积极(jí)做(zuò)好相关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张江光大(dà)园项目出(chū)租率(lǜ)下(xià)降事项(xiàng)，一度二级市场价格出现回落。在(zài)随(suí)后(hòu)召(zhào)开的业绩说明会(huì)中管理人就相关事项进行了解(jiě)释说明(míng)，市场(chǎng)信心(xīn)得到(dào)了一定提振，二级市(shì)场价格表(biǎo)现也(yě)趋于木梳子是桃木好还是檀木好，木梳子是桃木好还是檀木好呢平稳。据了解(jiě)，张江(jiāng) REIT在(zài)5月11日(rì)召开的线上和线下的扩募说明(míng)会上，运(yùn)营团队表示了对张(zhāng)江光大园项目(mù)的(de)信心，预计签署(shǔ)意向书和(hé)合同谈判中的(de)储备租(zū)户正常转化后，项目出租率将(jiāng)得(dé)到回(huí)升。没(méi)想到仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来(lái)了新的考验。

　　因张(zhāng)江(jiāng)REIT的上述公告引起了市场(chǎng)各(gè)方的(de)广(guǎng)泛(fàn)关(guān)注，张江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购入项目的原始(shǐ)权益(yì)人(rén)相关负责人坦(tǎn)言(yán)，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关(guān)停哲库科技(jì)消息的(de)第一时间(jiān)即奔赴现场进(jìn)行了沟通和核实工(gōng)作，并同步(bù)启(qǐ)动(dòng)了(le)应急预案，排摸储备租(zū)户，积(jī)极应对哲库提前退租的可能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导(dǎo)高(gāo)度重视，据悉新区(qū)国资委(wěi)也(yě)高(gāo)度(dù)关注。

　　当谈及储(chǔ)备租户情况，相(xiāng)关负责人(rén)介绍说，目前储备租户(hù)还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智(zhì)能、航天产业(yè)、信息技术(shù)等(děng)产业客户，租(zū)赁(lìn)意向面积超过了2万方。从意向储(chǔ)备转化为实际租户需要一些时间。

　　“我(wǒ)们正在着手通过签署租赁意向书(shū)来尽快锁定一些重(zhòng)要租户。虽(suī)然收了三个月履约保证金给了我们一(yī)些空间，但本着(zhe)对首批扩募、对市(shì)场负责(zé)的态度，我们肯定(dìng)要全力(lì)与时(shí)间赛跑，把这些(xiē)面积在短期内完(wán)成去化。”相关负责人说道(dào)。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同区域的(de)张(zhāng)江光大园项(xiàng)目一季度(dù)末(mò)也有(yǒu)将近30％的(de)空置率(lǜ)，原始权益人(rén)有那么多储备租(zū)户，之前(qián)的空置率为(wèi)何未能得到解决。

　　对此相关负(fù)责人解释，张江光大园(yuán)一(yī)直以来都坚(jiān)持以市场化运营(yíng)为导向，历(lì)史运(yùn)营(yíng)表现稳定，租户的调(diào)租和换(huàn)租都属(shǔ)于正常情况，而这(zhè)次项目的大(dà)租户退租正(zhèng)好(hǎo)发生(shēng)在市场活跃度的短期低点(diǎn)，目前市(shì)场情况已有所好(hǎo)转。在看到出租率下滑情况没(méi)有得到及时修复后，张江这边也作了一定的资源调配和倾斜，引入了一些储备租(zū)户。

　　另外(wài)，张润大厦和(hé)张(zhāng)江光大园项(xiàng)目在给租(zū)户(hù)的分隔空间、交(jiāo)付标准、租金水平等方面也有一些差异化(huà)，张润大(dà)厦(shà)多是(shì)两(liǎng)千多平的大平层，楼的(de)成新度高一些，单价也贵一些，张江光大园单层以(yǐ)一千(qiān)平的面积为(wèi)主，还有一些(xiē)独栋形态的物业(yè)。租户自(zì)身也会有诉(sù)求，也会根据(jù)自身需(xū)求和预算挑选区域内的不同物业(yè)。

　　“如果(guǒ)扩(kuò)募完成以(yǐ)后，新老资产的管(guǎn)理人都变成了(le)一家，后续我们在(zài)资(zī)源共享和联合营销方面能更加充(chōng)分发挥(huī)协(xié)同效(xiào)应，相信可以(yǐ)做得更好(hǎo)。”上述负(fù)责人补充(chōng)说道。

　　最后谈及对(duì)于张江REIT的(de)定位和展望，相关负责人(rén)表示，张江集团和张江高科目前(qián)在(zài)管资(zī)产约五百万方，还有一些其(qí)他在开发的储备项目，这些都将成(chéng)为张(zhāng)江(jiāng)REIT实现打(dǎ)造张江园区产业空间资产上市平(píng)台目标的坚实后(hòu)盾和(hé)储备资源。“我们非常重视张江REIT这(zhè)个(gè)资本平台和它未来的发展(zhǎn)。”相关负责人表示(shì)，“这次扩募是我(wǒ)们实现基金扩容的第(dì)一(yī)步(bù)，也是至关重要的一步，眼下我(wǒ)们可能面临了(le)一些(xiē)突发情况需要解决(jué)，但是这和我们在张(zhāng)江科学城这三(sān)十(shí)年建设发展过程中(zhōng)所经历的相比，只能算是(shì)一个非常(cháng)小(xiǎo)的(de)插(chā)曲。我们有信心排除万难(nán)，尽(jǐn)一切可能化木梳子是桃木好还是檀木好，木梳子是桃木好还是檀木好呢(huà)解当前突发事件的(de)所有负面(miàn)影响，维持预期和市场的信(xìn)心(xīn)。”

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