近两年火爆的创新产品公募REITs进入(rù)密集分红期，近(jìn)日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来除(chú)息日，公(gōng)募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年(nián)可(kě)供分配(pèi)金额的(de)REITs产品，平均(jūn)分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强制分红机制(zhì)是公募(mù)REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体现出该类产品(pǐn)长期投(tóu)资价值，通过观测经营活动现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)的(de)“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特许经营(yíng)REITs项目(mù)在经营权(quán)到期(qī)后不再产生现金收益，特许经营权分(fēn)红(hóng)目前已压缩面膜和普通面膜哪个好，牛奶泡压缩面膜可以天天用吗包含(hán)了利(lì)润(rùn)分配和本金的归还，在(zài)选(xuǎn)择投(tóu)资标的时应了解(jiě)资产(chǎn)类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红(hóng)

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来(lái)除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整体来看(kàn)，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分(fēn)配金额占可供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配(pèi)比例(lì)在96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人对此表示(shì)，投资公(gōng)募REITs的主要(yào)收(shōu)益来源为(wèi)持有期分红收益(yì)，以及基金份额交易价(jià)格的(de)变化。基金份额二级市场价格(gé)受(shòu)到(dào)公募REITs资产运(yùn)营情况及市场因素的综合影响，较易引(yǐn)起波动。与(yǔ)此相比，基金分红预期(qī)则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主(zhǔ)要来自(zì)基础设施资产的经(jīng)营(yíng)现金流，投资人通过基(jī)金募集材料和信息披露文件，结合行(xíng)业及(jí)市场情况(kuàng)，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为进行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市场(chǎng)价格(gé)变化导致(zhì)的浮盈或浮(fú)亏，分红作为(wèi)基(jī)金份额持(chí)有人实际(jì)获得(dé)的(de)现金收(shōu)益，对于(yú)长(zhǎng)期投资者更具(jù)参(cān)考价值。”中金基(jī)金相关负(fù)责人(rén)称。

　　平(píng)安(ān)基(jī)金(jīn)REITs 投(tóu)资中心(xīn)运营高级副总监李华平也表示(shì)，根据《公(gōng)开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上(shàng)合(hé)并后(hòu)基金(jīn)年度可(kě)分配金额以现金形式分配(pèi)给投(tóu)资者(zhě)，强制分红机制是公募(mù)REITs的主要(yào)特(tè)征之一(yī)，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度(dù)来看，基(jī)础设施(shī)公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重(zhòng)特点。二级市(shì)场(chǎng)价格反映这类产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现(xiàn)了这类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求(qiú)，分(fēn)红类似于债券派(pài)息，但(dàn)不(bù)等(děng)同于债券的固定利(lì)息回报，而是由可供分配现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从机(jī)构投(tóu)资者的(de)角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了(le)机(jī)构投资(zī)者的投资品类(lèi)，为资产(chǎn)配置(zhì)多元化提(tí)供(gōng)抓手，具有(yǒu)较(jiào)强的配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的(de)分红能(néng)够(gòu)帮(bāng)助机构投资(zī)者稳定收(shōu)益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过分(fēn)红(hóng)获取相对于(yú)投资债(zhài)券(quàn)相(xiāng)对高的收(shōu)益性，在有效控制风险(xiǎn)的前(qián)提下，增厚(hòu)资产包收益(yì)，起到投资“压舱(cāng)石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋为安”外(wài)，市(shì)场对于(yú)未来分红水平的预期(qī)，也是影响REITs基(jī)金二级市场价格走势的关(guān)键因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场(chǎng)表现(xiàn)看，截至4月(yuè)21日(rì)，今(jīn)年以(yǐ)来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基(jī)指数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受宏观经济的(de)影(yǐng)响，可(kě)分配金(jīn)额(é)完(wán)成(chéng)率(lǜ)不达预期，一(yī)定程(chéng)度上影响了公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的(de)价(jià)格波(bō)动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级(jí)市场价格的主要因素之(zhī)一，而稳定的分红有利于吸引(yǐn)投资者参(cān)与公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人(rén)也表(biǎo)示(shì)，近期(qī)经济预期恢复，一方(fāng)面(miàn)市场热点呈现向股票和债(zhài)券回归的过程；另一(yī)方面，基础设施项目的经营业绩相(xiāng)对(duì)经(jīng)济活力(lì)的(de)改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在(zài)分红除权日(rì)，将对基(jī)金份额的开盘指导价做调减处理，调减金额(é)根(gēn)据单位基金(jīn)份额的分红(hóng)金额进行计算。除权操作(zuò)是对分红前后基(jī)金份(fèn)额(é)净(jìng)值变化的修正，使投资(zī)人在基金(jīn)分红(hóng)前后均可以获得(dé)公平的(de)投资机会。

　　“分(fēn)红可(kě)增强(qiáng)投资者长期投资(zī)的信心，同时需结合持有产(chǎn)品(pǐn)的特性(xìng)，关(guān)注二级市(shì)场(chǎng)扰动对(duì)整体收益(yì)的影响程度。”中航(háng)基(jī)金相(xiāng)关人士(shì)也称。

　　特许经营(yíng)权(quán)分红包括利润分(fēn)配和本金归(guī)还

　　普通投资者应了解底(dǐ)层(céng)资(zī)产情况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分红前(qián)提(tí)是本金(jīn)之上的(de)增值部分不同，特(tè)许经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为(wèi)准确，分派的是本金与增值两个部(bù)分，两个部分之(zhī)间的比例是变动的，与现有公募基金分红(hóng)差(chà)异很大，大多数普通投资者(zhě)可能把(bǎ)“分派”压缩面膜和普通面膜哪个好，牛奶泡压缩面膜可以天天用吗金额误认(rèn)为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后(hòu)基金价值(zhí)面临(lín)极大(dà)不确定(dìng)性，这是该(gāi)类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要有特许经营权(quán)类和产权类两大资产类(lèi)型(xíng)，持(chí)有产权类产品的收(shōu)益主要包括每年(nián)的现金分红及(jí)资产增值的收益(yì)，而(ér)持有特许经(jīng)营(yíng)类产品的收益主要来(lái)自项目每年的现金分红。其中，特许经(jīng)营权(quán)类资产的分红(hóng)包括(kuò)了利(lì)润分(fēn)配和(hé)本金的归还，两者(zhě)的(de)比率(lǜ)也(yě)是变(biàn)动(dòng)的，对(duì)特许经营权类资产(chǎn)的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益(yì)。普(pǔ)通投资者在选择投资标的时，应了解公(gōng)募(mù)REITs底层资产(chǎn)的类型(xíng压缩面膜和普通面膜哪个好，牛奶泡压缩面膜可以天天用吗)。

　　中航基金也表示，从细分来看(kàn)，各(gè)类公募REITs分红(hóng)因(yīn)底层资(zī)产属性(xìng)不同而形成(chéng)区别。特许(xǔ)经营权(quán)类的公募REITs产品(pǐn)因其分红(hóng)相当(dāng)于包含“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而(ér)产权类的(de)公募(mù)REITs分(fēn)红主要为“收益(yì)”，更看重(zhòng)底层资(zī)产(chǎn)的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对所(suǒ)选择产品(pǐn)的二级市场价格和(hé)分红有合理(lǐ)预期(qī)。

　　中金基金相关负责人(rén)也认为(wèi)，与(yǔ)产权类项目(mù)相比，特许经营(yíng)项目(mù)在经营权(quán)到期后不再能产(chǎn)生现金收(shōu)益(yì)，因此将(jiāng)可供分配(pèi)金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确(què)。基于这(zhè)个特点(diǎn)，剩余(yú)经(jīng)营期限较短的(de)特许(xǔ)经营项目，通常(cháng)具备(bèi)更高的(de)分派率水(shuǐ)平。对于(yú)剩余期限较长的特许(xǔ)经营权项目，即使分派率(lǜ)相(xiāng)对(duì)较低，也有足够(gòu)年限收回本(běn)金并取得收益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投资者注意，特许(xǔ)经营(yíng)权项目(mù)的分派金额(é)包含了投(tóu)资本金，在不进行扩募的(de)情况下，基金份额单价(jià)随着分派进度逐年下降(jiàng)是正(zhèng)常现象，投资特(tè)许(xǔ)经营权REITs的收益(yì)来自项目剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目(mù)的(de)土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期(qī)后通(tōng)过对建(jiàn)筑的(de)更(gèng)新改造或补缴(jiǎo)土地出(chū)让金等追加投资，有机(jī)会进(jìn)一(yī)步延长经(jīng)营(yíng)期限(xiàn)。这种类似(shì)永续经营的假设(shè)反映(yìng)在(zài)基(jī)础资产的估(gū)值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的(de)资(zī)产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标

　　评(píng)估项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在(zài)基金分红的时点，多位业内(nèi)人(rén)士还表示(shì)，在产(chǎn)品分(fēn)红期，投(tóu)资者(zhě)可(kě)以观测经(jīng)营活动现金(jīn)流(liú)、可供分配现(xiàn)金、内部收益率等指标(biāo)，来观(guān)察和评(píng)估项目(mù)底层资产的运营(yíng)情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金(jīn)相关的指标有两(liǎng)个(gè)：一是年报中披露的经(jīng)营活动现金流，二(èr)是可(kě)供(gōng)分配现金，二者(zhě)存在本质性区别(bié)。经营活(huó)动(dòng)产生的现金净流量是(shì)指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的(de)现金流，基于(yú)企业本(běn)身经营活动产(chǎn)生(shēng)；可供分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金(jīn)影(yǐng)响(xiǎng)利润表的项目进行调(diào)整(zhěng)，加期初现金(jīn)，最终(zhōng)得到(dào)的账面现金。

　　李华(huá)平(píng)也表(biǎo)示，公募REITs作为(wèi)资产配置(zhì)新选择，投资价值体现在相对股债(zhài)市场(chǎng)独(dú)立的资产配置功能，比较适合长期持有。建议投资者对经营权类的资产可以更多关注内部收益率(lǜ)的(de)高低，对产权类的资产更(gèng)多关注分派(pài)率高(gāo)低。因为公(gōng)募REITs可分配收(shōu)益主要来自(zì)底层资产的经营净现(xiàn)金(jīn)流，所以底层(céng)资产运营(yíng)情况直接影响投资回报(bào)，投资者可综合考(kǎo)虑原始权益人(rén)综合实力、运营(yíng)管(guǎn)理机(jī)构实力(lì)、公募基(jī)金管理人实力等多重(zhòng)因素来(lái)选择(zé)投资(zī)标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，由于分(fēn)红(hóng)交易带来的短(duǎn)期博弈(yì)机会(huì)仍在，叠加此前(qián)市场接(jiē)连回(huí)调，建议投资(zī)者关注有基本面(miàn)支撑、填权效应(yīng)相对明显、同时分红规(guī)模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载(zài)明REITs在(zài)发行首(shǒu)年(nián)及次年的(de)可供(gōng)分配金额(é)预(yù)测。投(tóu)资者(zhě)可以将(jiāng)REITs的实(shí)际分红金额(é)与募集材料(liào)中披露预测进(jìn)行比(bǐ)较分析(xī)，结(jié)合(hé)经济及市场的实(shí)际环境，对基(jī)础设施项(xiàng)目(mù)的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能(néng)力进行判断。”中金基(jī)金上述(shù)负责(zé)人也称(chēng)。

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