万(wàn)柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于(yú)北(běi)京(jīng)海淀的豪宅被全国(guó)知晓，其背(bèi)后(hòu)曾宣(xuān)称要做(zuò)地产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前(qián)。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受到舆论关(guān)注(zhù)，起因中(zhōng)赫集团成(chéng)了共同(tóng)债务人被中国信达追(zhuī)债(zhài)，中国信(xìn)达为了收回钱款(kuǎn)不(bù)得不将中赫抵押(yā)的75套(tào)万柳书院豪(háo)宅(zhái)拍(pāi)卖(mài)。可问题(tí)是，这些房子(zi)早已售(shòu)出，业(yè)主并非中赫集团(tuán)，那(nà)些真正(zhèng)斥巨资(zī)购入房产的有钱(qián)人，房子(zi)现在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至(zhì)发(fā)稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的维(wéi)权(quán)信(xìn)息(xī)，难怪有(yǒu)网友调侃(kǎn)：“富人(rén)被割韭(jiǔ)菜(cài)的时候，他们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你想象(xiàng)的(de)那(nà)么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都(dōu)没(méi)想到，这个位于海淀核(hé)心区位，名校环绕(rào)的顶级(jí)豪宅，竟(jìng)然暴雷(léi)了！

　　近(jìn)日，有网友发(fā)现，中国信达在京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司不良债(zhài)权转一个男人叫女人乖乖是什么意思，一个男人叫你乖乖意味着什么让项目”，债权(quán)总额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物(wù)中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示(shì)，上(shàng)述(shù)不良(liáng)债权转让项目的处(chù)置主体是中国信达资产(chǎn)管理股份(fèn)有限(xiàn)公司(sī)北京市分公(gōng)司（下(xià)称中国信达北分），处置(zhì)的是对北京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地(dì)产开发有限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权(quán)。截至2023年1月31日(rì)，债权(quán)金额约为46.95亿元人民币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有限公司(sī)是(shì)共同(tóng)债务人。目(mù)前，该(gāi)项目已有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这(zhè)就(jiù)是(shì)一起(qǐ)中国信达北分讨债的故事，但(dàn)实际上，75套豪(háo)宅的背(bèi)后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院总共301户，而(ér)且早已售罄。如果该报(bào)道(dào)属实，说(shuō)明这些房子实际(jì)上都是(shì)卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的(de)拍卖页面(miàn)上又注明这75套房(fáng)子是“未出售”的状态(tài)呢？只能说明这些房(fáng)子根(gēn)本没有(yǒu)网(wǎng)签，也(yě)没有房产证！

　　第一财经的(de)报道证实(shí)了上(shàng)述内容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集团早就(jiù)把这(zhè)75套房子抵押出(chū)去，现(xiàn)在还(hái)没资金解抵押，所以不能网签、没(méi)办(bàn)房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万(wàn)柳书院的业(yè)主基本(běn)都是北(běi)京的高端人士(shì)，柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名(míng)商(shāng)业大(dà)佬也(yě)是万(wàn)柳书院的业(yè)主。另据(jù)地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还(hái)有不少(shǎo)中赫集团的(de)高管、合(hé)作伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋友(yǒu)等。

　　由(yóu)此，不(bù)少(shǎo)网(wǎng)友(yǒu)感叹，“富人也被精(jīng)准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确实已经(jīng)支付价款并实际占(zhàn)有，那么(me)，中国信(xìn)达转让这笔不良债权回本的愿(yuàn)望(wàng)，或将(jiāng)泡汤。这次拍(pāi)卖损失最(zuì)大的，没准还是(shì)债主中国信达。

　　根(gēn)据相关法律规(guī)定(dìng)，民事(shì)执行中(zhōng)，业主(zhǔ)已经支付价(jià)款(kuǎn)并实际(jì)占有，但(dàn)未(wèi)办理过户(hù)手(shǒu)续(xù)的，如果业主没有过(guò)错(cuò)，人民法院不(bù)得查(chá)封、扣押、冻结(jié)，已(yǐ)经查(chá)封的可以(yǐ)向法院提出执行异议(yì)申(shēn)请，请(qǐng)求(qiú)法院解(jiě)除查封，同时可(kě)以联合起诉(sù)开发商(shāng)，要求(qiú)退还购房款或办(bàn)理(lǐ)房产证(zhèng)，并承担违(wéi)约责(zé)任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法(fǎ)院报公布《最高人民法院关于(yú)商品房消费者权利保护问题的批复》，以司法解释(shì)的方(fāng)式明确了购(gòu)房(fáng)人的(de)优先权：

　　商品房消费者以居(jū)住为目的购买(mǎi)房屋(wū)并已支付全(quán)部价款，主张其房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付请求权优(yōu)先于建设工程(chéng)价款优先受偿(cháng)权、抵押权以及其他债权(quán)的，人民法院应(yīng)当(dāng)予(yǔ)以支持(chí)。只支付了部分价(jià)款的商(shāng)品房消费者，在(zài)一(yī)审法庭辩论终结前(qián)已实际(jì)支付剩余价款的(de)，可以(yǐ)适用前(qián)款规定(dìng)。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子均为“已售(shòu)未网(wǎng)签”，那么这(zhè)笔不良债权，实际上是个(gè)烫手山芋(yù)。可能不仅不能卖出去回(huí)本，抵(dǐ)押的(de)这75套房子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国信(xìn)达，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成(chéng)了(le)“老赖”

　　这次(cì)债权公司中(zhōng)国信达申请(qǐng)不良(liáng)债权转让，可以追溯到(dào)金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信达(dá)已经成为赫华恒(héng)瑞唯一(yī)股东。但(dàn)此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集(jí)团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中(zhōng)赫(hè)置地(dì)等选择退出(chū)了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有(yǒu)限(xiàn)责任公司成为了唯一股东，后者由中(zhōng)国(guó)信达资产管理股(gǔ)份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较其(qí)他房(fáng)企，中赫(hè)集团既没(méi)有(yǒu)很(hěn)大规模，也没有很高的(de)国民知名(míng)度，但(dàn)却在北京豪宅圈留下(xià)一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号(hào)院(yuàn)，作(zuò)为中赫集团进入北京的(de)第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出(chū)钓鱼岛(dǎo)七(qī)号(hào)院(yuàn)3号(hào)楼，高达(dá)30万/平(píng)米的天价，成(chéng)为当时(shí)京城(chéng)最(zuì)贵的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震惊(jīng)。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更是被誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保(bǎo)利、万科等大型知名(míng)房企手中，抢下了北京(jīng)一个男人叫女人乖乖是什么意思，一个男人叫你乖乖意味着什么万柳地块，成为北京当(dāng)年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神(shén)秘高(gāo)端的姿(zī)态(tài)杀入市场(chǎng)，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来(lái)的(de)五米高墙，还(hái)是每棵(kē)成本(běn)超(chāo)6万的成(chéng)年银杏树(shù)，还是每(měi)平米20万元(yuán)的(de)价格(gé)，都令业(yè)内外震撼(hàn)不(bù)已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖(hú)、紫(zǐ)辰院的树(shù)、北(běi)平(píng)府的院儿。”从这句顺(shùn)口(kǒu)溜中，就可看出其(qí)在北(běi)京豪宅圈的(de)地位。2014年末(mò)上市的它，对手是(shì)当时有(yǒu)名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大(dà)华府等，现如(rú)今，它远远(yuǎn)超过这些对手(shǒu)。

　　去(qù)年，万柳书(shū)院一套300平(píng)米的(de)法(fǎ)拍房(fáng)，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人(rén)的(de)36万元/平(píng)米，说(shuō)明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在(zài)北京(jīng)豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团(tuán)开发的(de)豪宅，也吸引了不少知名(míng)人士，如(rú)知(zhī)名(míng)演员宋丹丹(dān)，就(jiù)住在钓(diào)鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居(jū)住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中赫集团的(de)“高端路(lù)线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的(de)房，拿(ná)北京(jīng)城最贵(guì)的(de)地”，“做地(dì)产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光(guāng)环(huán)的背后(hòu)，这(zhè)个(gè)地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”却多次成为(wèi)被执行人，被执行标的高(gāo)达11亿(yì)。

　　今年年初(chū)，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效法律文书(shū)确定义务，中赫(hè)集团正式成(chéng)了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如(rú)今(jīn)沦落到这个地步，其实(shí)是有(yǒu)迹可循的。

　　事实(shí)上，早(zǎo)在今年年初“万柳(liǔ)书(shū)院少爷(yé)”走红之时，深蓝财(cái)经就曾深(shēn)挖出背后的中赫集团，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦(lún)为“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫集团实(shí)控人周(zhōu)金辉的人(rén)生轨迹跟着(zhe)急转直下。而追(zhuī)根(gēn)溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷(fēn)开始了(le)多元化转(zhuǎn)型，但转型(xíng)之路并不好走。早在(zài)2008年开始(shǐ)，中(zhōng)赫集团(tuán)就(jiù)尝试过多元化业务，先后进军(jūn)能源市场、团购(gòu)网站，但最(zuì)终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金(jīn)辉将(jiāng)转(zhuǎn)型的(de)目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐(lè)部64％股(gǔ)权，成为国安的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从中(zhōng)信集团手中(zhōng)拿下(xià)北(běi)京国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿(ná)下北京(jīng)国安(ān)俱乐部全部股权。如果北京国安的估值一(yī)直没变，那么中赫集团拿下北(běi)京国安(ān)，总计花(huā)费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样(yàng)，中赫(hè)为什么(me)又要(yào)质(zhì)押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实控人周金(jīn)辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫集(jí)团股(gǔ)份(fèn)质押陆(lù)续质押，据企查查(chá)显示，目前中赫集(jí)团(tuán)共有11条(tiáo)股权出质记录。质权人包括海金商业保理、北(běi)京建工、山东国际(jì)信(xìn)托(tuō)、中融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入(rù)主北京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然(rán)而(ér)，入主北京(jīng)国安后，不仅(jǐn)国安的经(jīng)营状况(kuàng)没(méi)有得到改善，中赫集团也(yě)被拉(lā)入泥淖。

　　据(jù)北京产权(quán)交易所(suǒ)官网信息显(xiǎn)示(shì)，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部实(shí)现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐(lè)部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫(hè)集(jí)团和(hé)周金辉夫妇还在持(chí)续质押手中(zhōng)的中(zhōng)赫(hè)集团股(gǔ)份，但国安(ān)和中(zhōng)赫的经营(yíng)状况却(què)持续没(méi)有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被执行人，执行标(biāo)的(de)高达(dá)11亿，北(běi)京国安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中赫集团股东(dōng)周金辉、李彩霞等共同(tóng)成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法(fǎ)律文书确定义(yì)务(wù)，上述被执行(xíng)人成(chéng)为“老赖”。只有(yǒu)北京国(guó)安，目前幸免于难。不过(guò)在实控人都成为老赖(lài)的(de)情况下(xià)，被执行10个多亿的北京(jīng)国安(ān)，又如何能独善其身？

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