文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召(zhào)开的全(quán)国住房和城乡(xiāng)建设工作会议提出“有(yǒu)条件的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽(huī)、河南(nán)、四川、广东等(děng)地(dì)明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商品房预(yù)售制(zhì)了，用你(nǐ)的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者(zhě)的(de)不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是房(fáng)地产从大(dà)开发时(shí)代(dài)步入高质(zhì)量发展阶段的必然(rán)趋势，也是对购房老百姓的最大保(bǎo)护(hù)。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购(gòu)房(fáng)民众不公(gōng)平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天经(jīng)地义(yì)。当(dāng)然二次房改是(shì)个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢(huī)复市场信心(xīn)以及(jí)长效机(jī)制，长(zhǎng)效机制四大关键是(shì)推(tuī)动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和房地产税。如(rú)果按照经济规律办事，中国一定(dìng)能(néng)实(shí)现房地产软着陆和长期(qī)平稳健康(kāng)发展，跨过这(zhè)道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么(me)要取消预售制、改为现房销售？大(dà)家想想，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售(shòu)制是对购买者的单方(fāng)面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付的风险。从个人(rén)层面看(kàn)，预售(shòu)制对购房者非常(cháng)不公平，比(bǐ)如(rú)，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还(hái)要承担(dān)延(yán)迟交(jiāo)房、房(fáng)屋(wū)质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交(jiāo)房的(de)风险。从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到(dào)下(xià)行周期，会(huì)引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风险。取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，这样有助于落实(shí)中央房住不炒精神(shén)、有助于(yú)保障(zhàng)购房(fáng)老(lǎo)百姓权益(yì)、有助于房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度(dù)怎么来的？国外什么(me)情况(kuàng)？简(jiǎn)单科普(pǔ)一下：商品房预(yù)售(shòu)最早源于中国(guó)香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种开发(fā)商(shāng)放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺资金(jīn)，借鉴中国(guó)香港，引入了商品房预售制(zhì)度。其实，当前世界不少国家存在预售(shòu)制。但是，重(zhòng)点来了！发达(dá)国家一般有严格的监管保障措(cuò)施，开(kāi)发商在项目(mù)获得政府批准后才可以(yǐ)开始销售，买家在购买期房后并非(fēi)像中国(guó)一样在支付完(wán)首(shǒu)付(fù)款(kuǎn)后从银行(xíng)一次性贷(dài)款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根(gēn)据开发商工(gōng)程(chéng)进(jìn)度在完全交房前进行分期支付。所以，预售(shòu)制度是需要严格的(de)资(zī)金监(jiān)管、分(fēn)期支付以及违约处(chù)罚措(cuò)施作(zuò)为保障的(de)，如果没(méi)有这些保障(zhàng)措施，一定会触发(fā)风(fēwork on的用法以及语法，workon的用法总结ng)险(xiǎn)，对购(gòu)房(fáng)民众不公平，所以不如借(jiè)机取消预售制度，以后改(gǎi)为现(xiàn)房销售。客观讲预售制度有一定历(lì)史(shǐ)阶段性，现在中国住房进入(rù)存量时代，取消预售(shòu)制度有助(zhù)于降负(fù)债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓(xìng)和社会，当(dāng)然(rán)这(zhè)需要配套房企(qǐ)债(zhài)务重组、复工保交楼(lóu)、恢复(fù)市(shì)场(chǎng)信心和房地产(chǎn)长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚(jiān)持市场化改(gǎi)革，中国一(yī)定(dìng)能化解(jiě)这(zhè)个难题，让(ràng)房地产回归实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的(de)营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对(duì)购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将极大(dà)的提升开发(fā)商的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的(de)本(běn)质是向善，是以(yǐ)客户为中心，房地产也不能例(lì)外，老百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一(yī)家人(rén)。从(cóng)这个角(jiǎo)度，取消预售(shòu)制、实施现(xiàn)房销售是实现老百(bǎi)姓安居乐业(yè)、社会长(zhǎng)治(zhì)久安、行业(yè)企业健康发展(zhǎn)的(de)重大(dà)措施。在当前(qián)的情况下(xià)，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市(shì)、房地(dì)产软着陆、打通金(jīn)融支持(chí)当期三好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十年(nián)前在国(guó)务院发展研究中心(xīn)参与财税(shuì)改革(gé)方案研究时，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆(gān)率等进行过长期(qī)系统(tǒng)的专项研究。（参考后来形成的专著(zhù)《房地产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供(gōng)给(gěi)量少，引进(jìn)“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程监管，交付(fù)时(shí)开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期(qī)房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由(yóu)银行(xíng)监(jiān)管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在(zài)中国香港，楼宇出租(zū)是地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问题(tí)，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行(xíng)公(gōng)共房屋制(zhì)度，许多人栖身于(yú)木屋或者其他(tā)临时住(zhù)宅，住(zhù)房的需求是相当高，不过大多数居民的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数以一整栋楼为(wèi)单位，需要(yào)雄厚的资金实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中国香港(gǎng)地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长等(děng)问(wèn)题。针对这(zhè)一系列问题(tí)，不少(shǎo)地(dì)产(chǎn)商开始探求(qiú)新的方式，如(rú)把(bǎ)楼宇契(qì)约切(qiè)开，即“分契”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇(yǔ)分(fēn)层出售。这模式(shì)一经推(tuī)行，购(gòu)买(mǎi)楼宇的市(shì)民数量有所(suǒ)增加，开发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层(céng)出(chū)售的基础上，将“按揭”模(mó)式(shì)引入房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业有限(xiàn)公司，凭借(jiè)商业直觉和多年经营杂货(huò)铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商品流(liú)通、资金(jīn)周转有着独到的见解，在努(nǔ)力(lì)寻求方(fāng)法加快自身资(zī)金周转。当时其在购下(xià)九(jiǔ)龙的(de)一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽(jǐn)说(shuō)明(míng)楼宇的地(dì)势环境、建(jiàn)筑(zhù)材料、分层价(jià)格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外(wài)一个亮(liàng)点(diǎn)，即先收取买家的订(dìng)金，采用类似租金的分期付(fù)款形式，等新楼(lóu)落成时(shí)，收齐买家的(de)钱(qián)，买家就拥(yōng)有了自(zì)己(jǐ)的房产。这(zhè)种方式减轻了(le)民众购房的资金压力(lì)，加速了房屋的(de)建造和(hé)销(xiāo)售，也(yě)解(jiě)决了制造商的资金问题，降低投资风(fēng)险，在当时可(kě)谓是(shì)“双赢”的举措(cuò)。“预售(shòu)楼花(huā)+分期付款”的(de)销售模式成为当(dāng)时中国香港房地产(chǎn)市场的一(yī)大特(tè)色(sè)，纵观(guān)中国香港房地产市(shì)场的改革(gé)，“卖(mài)楼花”模式(shì)高效率地解决了(le)核(hé)心的住房(fáng)供不(bù)应求的问题，使房市(shì)发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式(shì)推动了中国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的(de)情况(kuàng)，但监(jiān)管部门不断完(wán)善、规范(fàn)化，建立健全的监管机制，促(cù)进(jìn)市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的(de)一个楼(lóu)盘因建筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中国香港管(guǎn)理(lǐ)部门(mén)提升(shēng)了对于(yú)预售楼花制度的监管，即要求开(kāi)发商在(zài)预(yù)售前，确保地价款已经全部支付(fù)，还要(yào)证明自身有资金等(děng)能力把项(xiàng)目完成，资金(jīn)需放入律师所托(tuō)管(guǎn)，支取时需律(lǜ)所和(hé)建筑师的核准。为了防止开发(fā)商、律所、建筑师等造假，套取监(jiān)管账户资(zī)金，中国香(xiāng)港要(yào)求律师(shī)行(xíng)在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商(shāng)操作等采(cǎi)取全透明化机制(zhì)，且银行的(de)责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况(kuàng)，银行(xíng)将成最大(dà)风险方，后(hòu)续需自身推动项目完(wán)工。随着监(jiān)管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大(dà)和(hé)供给量短缺问题(tí)，引(yǐn)入(rù)“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国内地优先(xiān)发展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这一导向(xiàng)使前期(qī)发展工业化的进程大于城市化进程(chéng)，唯(wéi)有解(jiě)决住(zhù)房基础(chǔ)等城(chéng)市(shì)化配(pèi)套(tào)问题，才能进一步推进城市化。但当(dāng)时推行的是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租(zū)养(yǎng)房”的福利分房制(zhì)度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚(wǎn)、增速较慢(màn)，福利(lì)分房制度(dù)也出现了分配不公、效率低、配套差等问(wèn)题，因(yīn)此(cǐ)福(fú)利分房制度(dù)不再适用于当时的(de)国情。叠加房地产市场(chǎng)面临商品房的需求量大，而社(shè)会缺少大(dà)型房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发商，商品房供(gōng)应(yīng)量小的(de)困境，此时引入中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地房地(dì)产(chǎn)市场的一针强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中(zhōng)国香港预售商品(pǐn)房制(zhì)度(dù)，先(xiān)后出台多项文件(jiàn)，大力(lì)支持国内(nèi)房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国(guó)务(wù)院(yuàn)出台《关(guān)于进一步深(shēn)化城镇住房制度(dù)改革，加快住房建设的(de)通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物分配(pèi)，逐步实行住(zhù)房(fáng)分(fēn)配货(huò)币(bì)化、住房供给商品化、社会化(huà)的住房(fáng)新体制，从计划经济下的(de)福利分(fēn)房转向(xiàng)市场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允(yǔn)许开发(fā)商卖(mài)期房，解决(jué)了房企(qǐ)缺少资金和(hé)开发时间周期长的两(liǎng)大难题，开(kāi)发(fā)商以(yǐ)预售款撬动下一个项(xiàng)目的开发，形成(chéng)滚动开发模(mó)式，住房供(gōng)应(yīng)速度加快(kuài)。自此中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)开始房改货币化，中国人民银行(xíng)等多方迅(xùn)速(sù)出(chū)台(tái)相关的(de)信(xìn)贷政策，支(zhī)持(chí)购房者，极大作(zuò)用推动了房地产(chǎn)市(shì)场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成契合中国内地的商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解(jiě)房(fáng)企资金压力，加(jiā)快城镇住房(fáng)建设。具体来说，是(shì)指房地产(chǎn)开发企业将正在建设(shè)中(zhōng)的(de)房屋预先(xiān)出售给(gěi)购房者，由购房者(zhě)支付定金(jīn)或房款的行为。区(qū)别于中国香(xiāng)港，在(zài)中国内地实(shí)践过程中，商品房预(yù)售流程为：房地产开发商办理预售许可证-签订商品(pǐn)房买卖(mài)合同-进行备案登记和预告登记-交(jiāo)付(fù)房屋。在购房过程中，购房者需要一次性(xìng)付清首(shǒu)付款，并采用银行贷(dài)款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿到了全部购(gòu)房款，这点(diǎn)与中国香港(gǎng)的(de)按照工程(chéng)进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内地的(de)开发商而言，预售制(zhì)商品房也开启(qǐ)了高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在(zài)

　　作为中国(guó)内(nèi)地(dì)商(shāng)品房(fáng)销售的最主要方式，预(yù)售(shòu)制极大缩短房企现金回笼周期，同时增(zēng)加(jiā)市场商品(pǐn)房(fáng)供应，推(tuī)动了城镇化发展进(jìn)程(chéng)。预售(shòu)制在过去(qù)20多年对中(zhōng)国(guó)内地房地产市(shì)场的稳(wěn)步发展起到了重要(yào)作用(yòng)，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金需求，也提高了(le)居(jū)民居住(zhù)水(shuǐ)平，中国内地(dì)城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗(wō)居到基本适居，住(zhù)房事业取得(dé)巨大进步(bù)，数十年时间走完(wán)发达国(guó)家几(jǐ)百年城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城镇化进(jìn)程(chéng)进(jìn)入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国城(chéng)市建成区(qū)面积由7438平(píng)方公里增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发(fā)布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成为(wèi)中国内地(dì)商品房销售最主要(yào)方式(shì)，2005年中国内(nèi)地(dì)商品住宅期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内地房(fáng)地产行业的发展。中国内地(dì)房(fáng)地产历经二十多年长周期繁荣，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累(lèi)计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开(kāi)发投资完成额(é)从(cóng)0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元增至18.2万亿(yì)元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地(dì)产业(yè)的快(kuài)速发展，房地产企(qǐ)业从无到有(yǒu)、从国企(qǐ)先行(xíng)到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带(dài)动的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及(jí)其(qí)产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其中房地(dì)产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最(zuì)为明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠道(dào)，2020年房地产(chǎn)完全(quán)拉动的投资(zī)占全社(shè)会固(gù)定资产(chǎn)投资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地产(chǎn)开发(fā)投资占固定资(zī)产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款占银(yín)行各项贷款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信(xìn)托等通道业务，占比超过三分(fēn)之一。从(cóng)房地产(chǎn)融资(zī)存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值(zhí)为62.6万亿美元，大于(yú)美(měi)国的33.6万亿美元、日(rì)本(běn)的10.8万亿(yì)美(měi)元、英法德(dé)三国(guó)合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值(zhí)占股(gǔ)债房市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国(guó)的27％、日本(běn)的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市(shì)值与股债房市值的比例较高，主要是因(yīn)为住房(fáng)市(shì)值高(gāo)，以及中国(guó)资本(běn)市场发育尚不(bù)成熟，直(zhí)接融资(zī)比例较(jiào)低，股(gǔ)票、债(zhài)券市值较(jiào)低，居民投资(zī)渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不可否认(rèn)，预售制(zhì)背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存在，当前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个(gè)人层(céng)面看，绝大(dà)部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对(duì)购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承(chéng)担(dān)了所有商(shāng)品不(bù)能交付的风(fēng)险。比如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、“一房二(èr)卖(mài)”、房(fáng)屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房等(děng)风险。另外，购房者和(hé)开发商之间的购房合同、购房者和银行的(de)按揭贷款合同是两个独立的合(hé)同关系(xì)，如果开(kāi)发商发(fā)生违(wéi)约，购房者(zhě)只能根据(jù)购房合同向开发商主张权(quán)力(lì)，但依旧需要根据按揭贷款合同(tóng)按(àn)时向银行(xíng)进(jìn)行(xíng)贷款偿还，因此购房者承担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售(shòu)制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到(dào)下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险，进(jìn)行影(yǐng)响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层(céng)面(miàn)看，银(yín)行(xíng)作为按揭(jiē)贷款(kuǎn)的发(fā)放(fàng)方，一旦房企因为市场波动(dòng)或经营(yíng)不善，出现资(zī)金(jīn)链(liàn)断裂等(děng)一系列问(wèn)题(tí)，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过(guò)与购房者签订的预售合同和按(àn)揭合同，已(yǐ)经从银行获得房款，如果购(gòu)房者(zhě)丧失还款能力或短期(qī)不(bù)能还款等，则风险完全由银行(xíng)承担，银行将面临较大(dà)的(de)坏账压力(lì)。

　　从监(jiān)管(guǎn)角(jiǎo)度看，购房者的预售(shòu)监(jiān)管(guǎn)资(zī)金去哪了(le)？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个(gè)字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规(guī)定了(le)开发企业预售商(shāng)品房(fáng)所得款项应(yīng)当用于有关的工程建(jiàn)设(shè)，商品房预售款监管(guǎn)的具(jù)体办法，由房地产(chǎn)管理(lǐ)部门制定。但多年以来全国(guó)并没有统一的预售资金监管规定，各地实(shí)行“一(yī)城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管资金比例(lì)为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以建筑面积或者项目工程(chéng)总(zǒng)额报价计算重点资金。而事(shì)实是(shì)，不少购房款(kuǎn)未进入监管账(zhàng)户、或进入监管账户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有资金继(jì)续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却(què)被迫(pò)继(jì)续还款。那(nà)么，监管(guǎn)账户(hù)资金(jīn)如何被挪(nuó)走(zǒu)的？实(shí)际上，在过去(qù)房地(dì)产大开发时(shí)代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售(shòu)款监work on的用法以及语法，workon的用法总结管账户资金，是行(xíng)业“潜规(guī)则”。比如工程(chéng)总承(chéng)包方，以工(gōng)程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由(yóu)工程方将资金转给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企(qǐ)各(gè)地项目间流(liú)动(dòng)，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了资金流动性，房(fáng)企抽调(diào)资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转(zhuǎn)模式(shì)，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品(pǐn)房预售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预付资(zī)金，一般(bān)设有定金或预付款保护机(jī)制，如英国、日(rì)本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房(fáng)者支付(fù)的预付款比例相对(duì)较低，绝大部分房款在房(fáng)屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一般以定金方式支付，或按工程(chéng)进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方式：一般采用两(liǎng)种方式(shì)发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按揭贷(dài)款按(àn)照工程(chéng)进度(dù)逐(zhú)渐发放，购房(fáng)者开始月(yuè)供；二是房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂(làn)尾(wěi)保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护(hù)：房屋交付(fù)质(zhì)量的保障(zhàng)有两(liǎng)种方式，一是(shì)期房由政(zhèng)府或第三方验收合格并(bìng)提供验收(shōu)凭证后，开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得购房者(zhě)支付的房款。二(èr)是(shì)开(kāi)发商为购房者提供一定的保修(xiū)期(qī)，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　美(měi)国期房定金一定期限内(nèi)无条件(jiàn)返(fǎn)还，最低首付(fù)比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支(zhī)付首付(fù)，其(qí)余房(fáng)款交付后按揭还款，交付前资金由(yóu)第三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定(dìng)金及(jí)首付环节(jié)，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国平(píng)均首(shǒu)付比例(lì)为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或(huò)首付(fù)外，购房(fáng)者在房屋交(jiāo)付后通过按(àn)揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，美国为防止开(kāi)发(fā)商挪用资金，购房者的定金(jīn)及首付款由第三(sān)方公证行或(huò)产权保险公司的信(xìn)托账(zhàng)户监(jiān)管。如果开发商倒闭(bì)导致(zhì)楼盘烂尾，购(gòu)房(fáng)者资金(jīn)可通(tōng)过申请仲裁(cái)取(qǔ)回，且不(bù)承(chéng)担(dān)任何责任与损失。而开发(fā)商(shāng)在(zài)房屋建设过(guò)程中的(de)资金全部来自银(yín)行，银行(xíng)根据(jù)工程进度向(xiàng)开发商(shāng)提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用(yòng)资金直接(jiē)损害(hài)银行利益，银行有充分动机监管(guǎn)开发(fā)商施工进(jìn)度。开(kāi)发商在房屋(wū)交(jiāo)付时需(xū)取得由政府相关部门经审查(chá)后发放的(de)验收凭证，通过(guò)验收(shōu)凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期房可零首(shǒu)付购(gòu)房，房款按建造工(gōng)期进(jìn)度支付，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用固(gù)定利率，开(kāi)发商或购房者可购买期(qī)房(fáng)烂尾保(bǎo)险。

　　预(yù)售门槛方(fāng)面，德国开发商在项目获(huò)批后即(jí)可预售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者需(xū)支付约(yuē)2000欧的定金并进行预约公(gōng)证，签订(dìng)合同后定(dìng)金退还。如由于任(rèn)何原(yuán)因不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合(hé)同后(hòu)，购房者需支付(fù)公证费和土地交(jiāo)易(yì)税(shuì)，分(fēn)别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包(bāo)含在购(gòu)房款中(zhōng)，属(shǔ)于购房附加费(fèi)。

　　首付方(fāng)面，德国没(méi)有规定最低首付比例，可零(líng)首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔(bǐ)进(jìn)行支(zhī)付，具体支付节点、比例(lì)因(yīn)项目而异。一般(bān)来说(shuō)，支付节(jié)点可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部(bù)水(shuǐ)暖电(diàn)路完工、窗(chuāng)户玻璃(lí)完工、室内(nèi)清洁(jié)及墙(qiáng)面(miàn)完工、地(dì)板完(wán)工、全部完工，支付(fù)比例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购房者可(kě)在支付(fù)房款前(qián)申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定(dìng)利率(lǜ)，银行按施(shī)工节(jié)奏分多(duō)次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一(yī)定(dìng)使用期限，期限结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险(xiǎn)方面(miàn)，德(dé)国保险公司针(zhēn)对(duì)期房(fáng)设(shè)计了两种保险，保险的(de)功(gōng)能是当房(fáng)屋(wū)出现重大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时(shí)，保险公司(sī)保证开发(fā)商赔偿或修复，开发(fā)商破(pò)产(chǎn)，由保险公司(sī)负责相(xiāng)应赔(péi)偿。保险(xiǎn)由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖(mài)双方律师(shī)严格(gé)监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负责沟(gōu)通期(qī)房交(jiāo)易中的房产、资(zī)金、合同等各(gè)个环(huán)节，各环节内容确认(rèn)无误(wù)后签(qiān)订首付(fù)交换合同。

　　定(dìng)金方(fāng)面(miàn)，英国设(shè)置(zhì)了(le)10％定金保险保护(hù)机制，当(dāng)开发商出现财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而超出10％的(de)部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按工(gōng)程进(jìn)度(dù)付(fù)款的(de)方式，但是交房前付(fù)款比例(lì)相对(duì)较低，一般会在合同签订6-24个月分别支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支(zhī)付(fù)。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必须经过房产公证公司的检验(yàn)验收后(hòu)才能交(jiāo)付，交(jiāo)付后方可按揭还贷(dài)。

　　资(zī)金监管环节(jié)，英国期(qī)房预售资金监管极(jí)为(wèi)严格(gé)，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付相关款项(xiàng)过(guò)程中(zhōng)，由买房律(lǜ)师(shī)将资(zī)金转给卖方(fāng)律师，卖(mài)方律师转给开发商，即资金在进入开发商(shāng)账户前经(jīng)过两道关(guān)口，有利于(yú)保障(zhàng)购房(fáng)者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易(yì)立法，设置期房预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　日(rì)本(běn)期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须完成“预(yù)售房定金保全措施”，交房(fáng)前(qián)付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发(fā)商违约需(xū)返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交(jiāo)房(fáng)后按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面，日本二战(zhàn)结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社(shè)会上“一房(fáng)二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日(rì)本政(zhèng)府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多(duō)次(cì)修订(dìng)，目(mù)前(qián)是唯一一部规范(fàn)期房交(jiāo)易(yì)的(de)法律(lǜ)。

　　定金保护方面(miàn)，根(gēn)据日本(běn)《宅地(dì)建物(wù)取(qǔ)引业(yè)法》，对购房者支付定金超过5％或(huò)超(chāo)1000万日元的部分，法(fǎ)律要求(qiú)开发商必须完成定金(jīn)保全措施(shī)才(cái)可预售。什(shén)么(me)是(shì)定金保全措(cuò)施(shī)？即买卖双方签订购房合(hé)同时，开发(fā)商向金(jīn)融机构或指(zhǐ)定保(bǎo)证机构或保(bǎo)险机(jī)构(gòu)签订定(dìng)金保证委托合同，设置(zhì)购(gòu)房者定金的(de)保证或保险，并将相(xiāng)应(yīng)的保证金证明书交付给购房者。除定金外(wài)，其(qí)他预先支付的购(gòu)房款也受(shòu)该措施(shī)保护。若开发商倒闭(bì)导致(zhì)期(qī)房烂尾，购房者可(kě)凭保(bǎo)证金证(zhèng)明书向金融(róng)机构或(huò)保证机构(gòu)或保险公(gōng)司兑付，同时(shí)，开发商需向购房(fáng)者赔付(fù)违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需支付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房合同后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者即(jí)可向银行申请贷款，但交房后(hòu)才(cái)开始按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余(yú)房(fáng)款(kuǎn)在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加坡期(qī)房(fáng)购房者(zhě)违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支(zhī)付，所有资(zī)金进(jìn)银行专(zhuān)门项目(mù)资(zī)金账户，交(jiāo)房后满1年保(bǎo)修(xiū)期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开发商有统一的选购(gòu)权合同(tóng)以(yǐ)及订金返(fǎn)还机制(zhì)，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合同，不执(zhí)行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花(huā)税(shuì)，同时购房者向银(yín)行申(shēn)请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同(tóng)样采取按工程进度付款(kuǎn)的方式(shì)，《发展商条例》对(duì)期房付(fù)款(kuǎn)流程做了统一(yī)详细规定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付节点一般为合同签订(dìng)后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭(jiē)贷款也(yě)依照工程(chéng)进度放款，月供在此过程中(zhōng)随着放(fàng)出贷款的(de)增加(jiā)而增加，未放(fàng)款部分(fēn)无(wú)需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订金与(yǔ)付款会存入(rù)银行专门(mén)的项(xiàng)目资(zī)金(jīn)账户，账(zhàng)户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者(zhě)享受(shòu)1年的房屋(wū)保修期，此(cǐ)后购(gòu)房者支付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看(kàn)，当(dāng)前(qián)房地产到了政策(cè)出手临界点，重(zhòng)点是(shì)保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大(dà)对刚(gāng)需和改善型需求的(de)支持力度，长短兼顾妥善应对局(jú)部停贷现象，重(zhòng)点是(shì)保交楼保(bǎo)复工保民生，给予强有力(lì)的金融工(gōng)具支持(chí)。另一方面，从现在(zài)起(qǐ)，对还(hái)在正常运转的房企(qǐ)包括民营企业，加大支持力work on的用法以及语法，workon的用法总结(lì)度，由(yóu)优质房企(qǐ)牵(qiān)头并购重组整(zhěng)个行业(yè)，为每(měi)个(gè)房企配套(tào)AMC和(hé)财团(tuán)，给(gěi)予金融(róng)工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充(chōng)分估计形势(shì)复杂(zá)性(xìng)和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以及长效机制。长效(xiào)机制四(sì)大关键(jiàn)是推(tuī)动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房地产税。定金环节，建立开发商(shāng)违约后(hòu)定金保护机制，如将已支付(fù)定金冻结至房屋(wū)交付阶段，保(bǎo)障购房者定(dìng)金安全。签订合同环(huán)节，鼓励保险公司介(jiè)入，为(wèi)房屋重大(dà)延期以(yǐ)及(jí)重大缺陷等情况提(tí)供充分的保障。余款支付环节，建立按工(gōng)程(chéng)进度(dù)付款机制(zhì)或交房后(hòu)按揭贷款(kuǎn)机制，充(chōng)分保护购房者(zhě)的权益。资金监管环节(jié)，引入独立于开发商(shāng)、银行的第三方资金(jīn)监管(guǎn)机构，或由(yóu)政府相关部(bù)门直(zhí)接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立(lì)商品(pǐn)房保修期制度。保修期(qī)内，开发商应(yīng)对房屋质量问题全权负责、免费维修，购(gòu)房者在(zài)保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房(fáng)预售制是大势(shì)所趋。一方(fāng)面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房(fáng)民众不公平(píng)的预售(shòu)制(zhì)已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另一方面(miàn)，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不(bù)能(néng)兑现的营(yíng)销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购房(fáng)民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的(de)建筑质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。

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