近两年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来除息日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定(dìng)分红体现出(chū)该类产品长期投(tóu)资(zī)价(jià)值，通(tōng)过观测经营活(huó)动现金流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产运营(yíng)情况的(de)“窗口”。他们也提醒普通投资者(zhě)注意，与产权类项目相(xiāng)比，特(tè)许经营REITs项(xiàng)目在经营权(quán)到期后(hòu)不(bù)再产生现(xiàn)金收(shōu)益，特许经营(yíng)权分红(hóng)目(mù)前已包含(hán)了(le)利润分配和本金的归还，在选择投资标的时(shí)应(yīng)了(le)解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分(fēn)红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只REITs说女生坐摇摇车是什么意思，摇摇车的意思污产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来(lái)除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际(jì)分(fēn)配(pèi)情况(kuàng)尚(shàng)未公布。整(zhěng)体来(lái)看，公(gōng)募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年(nián)分配金额占可供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部(bù)分(fēn)分配比(bǐ)例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负(fù)责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的(de)主要收益来源为持有期分(fēn)红(hóng)收益，以及基(jī)金份(fèn)额(é)交易(yì)价格(gé)的变化。基金(jīn)份额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资产运(yùn)营情况及市场因素(sù)的综合影响，较易引起波(bō)动。与此相(xiāng)比，基(jī)金分红预(yù)期则(zé)更(gèng)有规律可(kě)循。公(gōng)募(mù)REITs的分红主要来自(zì)基础设(shè)施资产的经营现金流，投资人通过基金(jīn)募集材料和信息披露文件(jiàn)，结合行(xíng)业(yè)及市场情况，可以分析(xī)基础设施(shī)项(xiàng)目的经营业绩，作为(wèi)进行(xíng)投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级市场价格(gé)变化(huà)导致的浮盈(yíng)或浮亏，分(fēn)红作(zuò)为基(jī)金份额持有人实际获得的现金收益(yì)，对(duì)于长期(qī)投资者更(gèng)具参考价值。”中金基金相关(guān)负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营(yíng)高级副(fù)总监李华平也表示，根据《公开募集基础(chǔ)设施证券投资基金(jīn)指引（试行）》及相(xiāng)关(guān)法(fǎ)规要求(qiú)，基础设施(shī)基(jī)金应当将90％以上合并后基金年度(dù)可分配金额以现金形式分配给投(tóu)资者，强制分红机制是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角度来(lái)看，基础(chǔ)设施公募REITs同(tóng)时具备“股(gǔ)性”和(hé)“债性(xìng)”双重特点。二级市场(chǎng)价(jià)格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品(pǐn)的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分(fēn)红(hóng)类似于债券(quàn)派息(xī)，但(dàn)不等同于债券的(de)固定(dìng)利息回报(bào)，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的(de)角度来看，一方面是公募REITs丰富了(le)机构(gòu)投资者的投(tóu)资品类，为(wèi)资(zī)产配置多元化提供抓手(shǒu)，具有较强的(de)配置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过(guò)分红获取相对于投资(zī)债券(quàn)相对高的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资(zī)产(chǎn)包收益，起到投(tóu)资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资收益(yì)“落(luò)袋(dài)为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二(èr)级市场价格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期(qī)公(gōng)募REITs的(de)二级市场表(biǎo)现看，截(jié)至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要(yào)股(gǔ)票和债券宽(kuān)基(jī)指数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了(le)2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经(jīng)济的影响，可分配(pèi)金额完成率不达预(yù)期，一(yī)定程(chéng)度(dù)上影响了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李(lǐ)华平称(chēng)，公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)的价格波(bō)动受(shòu)多重因素的影响(xiǎng)，投资收益是影响(xiǎng)REITs二(èr)级市场价格的主要(yào)因素(sù)之一(yī)，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引投资(zī)者参与公(gōng)募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金相关负责人也表(biǎo)示，近期经济预期恢复，一方面市场热(rè)点呈现向股(gǔ)票和债券(quàn)回归的(de)过程；另(lìng)一方面，基础设施项目(mù)的经营业绩相对经济活(huó)力(lì)的改善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金份额的(de)开(kāi)盘(pán)指(zhǐ)导(dǎo)价做调减处理(lǐ)，调减金额根据单位基金份额(é)的分红(hóng)金额进行计算。除权操作是对(duì)分红前(qián)后基(jī)金份额净值变化(huà)的修(xiū)正，使投资人在基金分红前后均可以获得公平的(de)投资机(jī)会。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润(rùn)分配和本(běn)金归还(hái)

　　普(pǔ)通投资者应了解底(dǐ)层(céng)资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金(jīn)分(fēn)红前提是本(běn)金之上的增值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运(yùn)作(zuò)期间的“分(fēn)红(hóng)”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与(yǔ)增值两个部分，两个部分之间的比例是(shì)变动的，与现(xiàn)有公募基金分红(hóng)差异很(hěn)大，大多数普通投资者可能把“分派(pài)”金额误认(rèn)为是持续(xù)分红。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后基金(jīn)价值面临极大(dà)不确定性，这是(shì)该类投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权类和(hé)产权类两大资产类(lèi)型，持有产权(quán)类(lèi)产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要包括每年的现金分红及资(zī)产增(zēng)值的收益，而(ér)持(chí)有特许经(jīng)营类产品(pǐn)的收益主要来自项目(mù)每年的现金(jīn)分(fēn)红。其(qí)中(zhōng)，特许(xǔ)经(jīng)营权类资(zī)产的分红包括了利润分配和本(běn)金的归(guī)还，两者的比率也(yě)是变动的，对(duì)特许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资(zī)者(zhě)在(zài)选择(zé)投资标的时(shí)，应了解(jiě)公募REITs底层资产的(de)类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来(lái)看，各类(lèi)公募(mù)REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特(tè)许经营权类的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包(bāo)含(hán)“本(běn)金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资(zī)产的价值增值，所以相对股性偏强。普通(tōng)投资者在选择(zé)公募REIT时，需(xū)要考虑底层(céng)资产属性，对(duì)所选择产品的二级市场(chǎng)价格和分红有合理预期。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关(guān)负(fù)责人也认(rèn)为，与产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特(tè)许经营项(xiàng)目(mù)在经营权到(dào)期后(hòu)不再(zài)能产(chǎn)生现金收益，因此将可供(gōng)分配金额的分配(pèi)理解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基(jī)于(yú)这个特点，剩余经(jīng)营(yíng)期限较短的特许经营项目(mù)，通常具备(bèi)更高(gāo)的分派率水平。对于剩余期(qī)限较长的特许经营权(quán)项目，即使分派率相对较低，也有足够年限收(shōu)回(huí)本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资(zī)者注意，特许经营(yíng)权项目的分派金额(é)包含了投资(zī)本金，在不进(jìn)行扩募的情况下，基金份额单价随着分派进度逐年下降是正常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益来自项目(mù)剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项(xiàng)目(mù)相比，产权类项目的土地或建筑的剩余(yú)使(shǐ)用年(nián)限一般较长，再加上到期后通(tōng)过对建(jiàn)筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地出让金(jīn)等追加投资，有机会进一步(bù)延长经营期限(xiàn)。这种类(lèi)似永(yǒng)续经营的(de)假设反映(yìng)在(zài)基础(chǔ)资产的估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运营情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表(biǎo)示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现金、内部收(shōu)益率(lǜ)等指标，来观(guān)察(chá)和评估(gū)项(xiàng)目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基(jī)金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个：一是年报(bào)中披露的经(jīng)营活动现(xiàn)金(jīn)流，二是可(kě)供分配(pèi)现金(jīn)，二者存在(zài)本(běn)质(zhì)性区别。经营活动产生(shēng)的现金净(jìng)流量是指(zhǐ)企业(yè)经营、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基于企业本身经营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出说女生坐摇摇车是什么意思，摇摇车的意思污发，对非现(xiàn)金影响(xiǎng)利润表的项(xiàng)目进行调整，加期(qī)初(chū)现(xiàn)金，最终得到的(de)账面现金。

　　李华平也(yě)表示，公募(mù)REITs作为(wèi)资(zī)产配置(zhì)新选择，投资价值(zhí)体(tǐ)现在相对(duì)股(gǔ)债市场独立的资(zī)产配置功(gōng)能，比较适合长期持有。建议投(tóu)资者(zhě)对经营权(quán)类的(de)资产可(kě)以更多关注内部收益率的高(gāo)低，对产权类(lèi)的(de)资产更多关(guān)注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可(kě)分配收益主要来自底层资产的(de)经营净(jìng)现金流(liú)，所(suǒ)以底层资产运营情况直接影响投资(zī)回(huí)报(bào)，投资者可综合考虑原始权益人综(zōng)合(hé)实(shí)力(lì)、运营管理机构(gòu)实力、公募(mù)基金管理(lǐ)人(rén)实力等多重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示(shì)，公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，由于分红(hóng)交易(yì)带来的短期博(bó)弈机(jī)会(huì)仍在，叠加此前市(shì)场接连回(huí)调，建议投资(zī)者(zhě)关注(zhù)有基(jī)本面(miàn)支撑、填权(quán)效(xiào)应相对明显(xiǎn)、同(tóng)时分红规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分(fēn)配(pèi)金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际(jì)分红(hóng)金(jīn)额与募集材(cái)料中披露预测(cè)进行比较分析，结合经济及市场的实际环境，对基础(chǔ)设施项目(mù)的运营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判断(duàn)。”中金基(jī)金上述负责人也(yě)称。

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