5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代表的机(jī)构对(duì)于(yú)这一(yī)板块已经在悄然布(bù)局。数据(jù)显示，以南方和华夏的(de)两只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金(jīn)为(wèi)例，5月9日时所(suǒ)公(gōng)布的总份额(é)均(jūn)较4月28日时有小幅增(zēng)长(zhǎng)。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量(liàng)占流通股比重增幅五只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配(pèi)置房(fáng)地产或“底部(bù)回升”

　　行业红利(lì)时代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房(fáng)地(dì)产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出(chū)色(sè)，但(dàn)公(gōng)募所持(chí)房地产公司市值在股票资(zī)产中的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来(lái)的首(shǒu)次回升，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产(chǎn)行业(yè)的(de)持股比例也同(tóng)步(bù)回升，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年(nián)一季度得以延续。数(shù)据统计(jì)显示，公(gōng)募(mù)重(zhòng)仓持有房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江(jiāng)集团，持(chí)仓市值占(zhàn)板块比(bǐ)重合计(jì)达(dá)47.29％，环(huán)比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房地(dì)产(chǎn)的投资愈发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在(zài)公(gōng)募基金一季报汇总(zǒng)的重仓股中(zhōng)，房地产板(bǎn)块排名最高(gāo)的是(shì)保利发展(zhǎn)，在基金重仓(cāng)第(dì)33位。排名第二的(de)是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙(lóng)头股(gǔ)万(wàn)科A排在第96位。对比去年(nián)四(sì)季(jì)报，变化之处首先(xiān)在于(yú)几只房地产龙头股(gǔ)从排位(wèi)上看均(jūn)有(yǒu)退步，尤(yóu)其是万(wàn)科最(zuì)为明显；其(qí)次是金地集团(tuán)退出百大(dà)之列。但考虑到房地产是(shì)复苏链上(shàng)最后一环(huán)，且(qiě)首季并非行业销(xiāo)售旺(wàng)季，其传导到(dào)二级市场乃(nǎi)至机(jī)构持仓上还(hái)需要时间周期(qī)。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断房地产已(yǐ)经进入大分化时代，一二线城市好于三(sān)四线城市。而映(yìng)射到二级(jí)市场(chǎng)投(tóu)资(zī)上，配置(zhì)房地产行业轻松收获行业(yè)贝塔的红利期一(yī)去不返了。“如果(guǒ)按照产业周(zhōu)期(qī)来分类，包括房地产等几(jǐ)类行(xíng)业在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期或者衰退期的(de)行业，传统认知(zhī)上没有什么(me)投资机会的。但(dàn)在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机会(huì)，背(bèi)后(hòu)的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公(gōng)募基(jī)金经理(lǐ)指出(chū)。

　　不过(guò)也有公募人士(shì)持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积很难再(zài)出现(xiàn)了，2022年(nián)光是居民存款(kuǎn)数量增加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的更(gèng)新(xīn)，也(yě)有近10亿平方(fāng)米(mǐ)。需求端(duān)还(hái)需要(yào)有一(yī)定的政(zhèng)策(cè)出来去刺激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金房地产(chǎn)研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至(zhì)今日，无论(lùn)从城(chéng)镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已(yǐ)告(gào)别住房短(duǎn)缺时代(dài)，而目(mù)前居民的杠(gāng)杆率和房价(jià)收入也(yě)不(bù)支撑每年18万亿元的销(xiāo)售(shòu)额(é)，以及过(guò)快(kuài)上行的(de)房(fáng)价，因(yīn)而(ér)行业高(gāo)增的时代(dài)已经过去，未来行业的(de)需求或(huò)将回(huí)落，在(zài)此过程中，伴(bàn)随着(zhe)地产的高(gāo)杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信用风(fēng)险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合(hé)竞争力(lì)强(qiáng)的公司就能(néng)够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市占率的(de)提升。当行业需求见顶回落时(shí)，行业的贝塔已经过去了，但不代(dài)表(biǎo)没(méi)有投资机会，机会在(zài)于城(chéng)市(shì)、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样(yàng)的认(rèn)识转(zhuǎn)变，精耕细(xì)作个股(gǔ)成为(wèi)公募乃至(zhì)整体机构(gòu)的(de)务(wù)实(shí)之举(jǔ)。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜(yí)放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产(chǎn)指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具(jù)体的(de)个股(gǔ)来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板块个股，在(zài)纳入统(tǒng)计的124只房地产类标(biāo)的股中，本月以(yǐ)来实现股(gǔ)价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好(hǎo)排名前五(wǔ)的公司(sī)月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排(pái)名第一的上(shàng)实发展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期归来(lái)后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股(gǔ)的基本(běn)面来看，上实发展的主营业务为房(fáng)地产(chǎn)开发与经营。公司的主(zhǔ)要产品及服务为房(fáng)地(dì)产销售、房地产租(zū)赁(lìn)、物业管理服务、工程项目(mù)、酒店经营(yíng)。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现(xiàn)营业(yè)总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东来看，各类机构都有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时(shí)的首季(jì)十大(dà)流通股股东来看， 具(jù)体包括公募的(de)上(shàng)银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公(gōng)司等都(dōu)跻(jī)身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第(dì)二的浦东金桥也(yě)是上海本地房企(qǐ)，其(qí)第一季度的收入利润(rùn)规(guī)模(mó)大幅(fú)度复苏。究其原因，一方面(miàn)是该公司后疫情时代出租率复苏(sū)至近年(nián)来最高，另一方面则是(shì)公司拿(ná)地结算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地(dì)块，总建筑面(miàn)积约54万平方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背景下，自然也吸引(yǐn)了(le)知(zhī)名机(jī)构在其中持续驻(zhù)足。从(cóng)第一季度十大流通股(gǔ)股东来看，知名(míng)私募高毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两只产品依然(rán)在前十中，这也是连(lián)续第三个(gè)季度他有(yǒu)的两只产品杀入前十。同(tóng)时榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局(jú)，其当(dāng)季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域性地产公司(sī)外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公(gōng)司，一季报(bào)交出(chū)的也是一份报(bào)喜的(de)成绩单(dān)：首季公(gōng)司实现(xiàn)营业收入51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增长35.51％。归(guī)属于(yú)上(shàng)市公司股(gǔ)东的净(jìng)利(lì)润(rùn)6.48亿(yì)元，同(tóng)比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指基首季新杀入十大流通股股东行列(liè)。具体说(shuō)来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜(bǎng)排名(míng)第(dì)七(qī)位(wèi)，富国(guó)中证指数1000增(zēng)强(qiáng)则排名第九位，此(cǐ)外(wài)联袂出现的机构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊》采访(fǎng)时(shí)，兴证全(quán)球基金(jīn)相关人士分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重(zhòng)组(zǔ)后(hòu)，龙头的(de)价值更为笃定突(tū)出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅(fú)降温(wēn)，优(yōu)质土(tǔ)地供给较多(duō)（券商(shāng)测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房(fáng)企的利润(rùn)率仅20％），绝(jué)大多数房企(qǐ)受限于(yú)信用问(wèn)题或者资金紧张没法(fǎ)拿地(dì)，龙(lóng)头房企趁机获取低成本土地(dì)，龙头房企(qǐ)的拿地力度(dù)（拿地(dì)金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基(jī)本在(zài)70％以下，而(ér)其他房企(qǐ)的(de)净(jìng)负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融(róng)资成本看，龙头(tóu)房(fáng)企的(de)融资(zī)成(chéng)本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头(tóu)房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的(de)销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是(shì)，在当前中特(tè)估(gū)的浪潮下，央国(guó)企地产股或存在发展的大(dà)好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构(gòu)性机会依然存在(zài)，少部(bù)分公司(sī)尤其是央企(qǐ)占据显著优势，其主要(yào)又体(tǐ)现为(wèi)库存的(de)优势(shì)。央企地(dì)产公司，现阶段表现(xiàn)出(chū)较低的融资成本，优质的(de)开发资源(yuán)和良好(hǎo)的(50g是几两 50g是一两吗de)不动产资(zī)产运营(yíng)能力(lì)的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有(yǒu)中(zhōng)特估，国(guó)央企相较于民(mín)营地产公司也(yě)是更有(yǒu)优势的。”吕功(gōng)绩强调(diào)，“对于减值(zhí)、土地资源债权债务关系等问(wèn)题，市场对民营房开企业(yè)的资产(chǎn)会有更(gèng)多担忧和质疑(yí)，所以(yǐ)在这一轮行业出清(qīng)的(de)过(guò)程中，央国企相较于民企来说估值的修复更(gèng)明显。中特估的角度从中长(zhǎng)期的维(wéi)度看，行业的逻辑在(zài)于集(jí)中度提升后，行业进入高质量发展阶(jiē)段，具备较快(kuài)速发展阶段更(gèng)稳定且可预期的(de)盈利和现金流创造能(néng)力(lì)，以此带来(lái)估值中枢的提升，应该(gāi)关注(zhù)估值相对较(jiào)低(dī)，企业自(zì)身(shēn)资产的(de)质(zhì)量好、运营能力强、可以创(chuàng)造持续现(xiàn)金流的企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中行(xíng)业普涨的概率比较低，行(xíng)业(yè)内部将出现分化，要关注(zhù)将(jiāng)受益于行业集中度提升的头部公司(sī)。”星石投(tóu)资首席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路(lù)的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国(guó)资背景龙(lóng)头前途更(gèng)为光(guāng)明(míng)。不过国投瑞银基金投资部(bù)副(fù)总(zǒng)监綦傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需(xū)要客观地去持续观察国企(qǐ)央(yāng)企在三个方面(miàn)是否(fǒu)可(kě)以维持，首先(xiān)是融(róng)资(zī)成本保持低(dī)位，其次是销(xiāo)售份(fèn)额持续(xù)提(tí)升，再次(cì)是拿地份额持(chí)续提(tí)升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢(màn)50g是几两 50g是一两吗ong>

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一季报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出现的整体(tǐ)下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化(huà)更趋明显，保利(lì)发(fā)展、滨江集团等房企营收、净利均(jūn)实现了(le)业绩的回(huí)正，甚至是(shì)较大增速的(de)增长。而这些公(gōng)司也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名房地产业(yè)内(nèi)人士(shì)张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企(qǐ)，主(zhǔ)要是因为(wèi)过去两三年(nián)时间(jiān)，尤其是在(zài)2021年下(xià)半年民营房企(qǐ)不怎么投资拿地之(zhī)后，国有企业仍在持续(xù)性(xìng)地拿地，且(qiě)主要集中在核心城市，投资(zī)力(lì)度较大。投资的驱(qū)动能够推动房企销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一(yī)季(jì)度市场恢复但仍(réng)处于调(diào)整的过程中，能(néng)够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒表示(shì)，在(zài)房地产的(de)复(fù)苏过程中，还面临着一(yī)些不确定性。其实(shí)整个市场从四月份(fèn)开始又(yòu)在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等(děng)极(jí)个(gè)别(bié)城市(shì)四月环比三月相对表现较好之外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大(dà)多数城市(shì)都出现环比下滑的情况。而现在五(wǔ)月(yuè)的市场表现也不太(tài)乐观。按照现在(zài)的经济状况、收入情况(kuàng)，以及市场(chǎng)的去(qù)库存压力、企业(yè)的(de)资金面压力，可能(néng)会出现，到六月份房企为了半(bàn)年报冲(chōng)业绩出(chū)现市场(chǎng)的短期反弹外的一个市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第(dì)三季度增长不(bù)确定性的压(yā)力仍(réng)旧50g是几两 50g是一两吗较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个(gè)房地产(chǎn)以及其上下游产业(yè)链的复苏速度都比(bǐ)想象的要慢很多，我(wǒ)们(men)要多给一些耐心，这个(gè)时候，在房地产(chǎn)以及(jí)上下游(yóu)就不是赚快钱的时(shí)候，只能赚他基本面(miàn)的钱(qián)。但这也意味着，只(zhǐ)有极为(wèi)少数的、做得比同(tóng)行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复(fù)苏，业(yè)绩会(huì)逐步体(tǐ)现出来。所以只能(néng)耐心地去等待它的(de)基本面(miàn)不(bù)断地凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发(fā)于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分析，不(bù)做买卖推荐。）