导读

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当(dāng)下中国(guó)地产步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房地产市场(chǎng)黄金二十年(nián)。2019-2021年，连(lián)续(xù)三年(nián)商品住宅销售面积(jī)超15亿平(píng)，足够(gòu)4000万家庭入(rù)住(zhù)。恰逢近年(nián)地产持(chí)续(xù)低景气(qì)，有关(guān)中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试(shì)图厘清中(zhōng)国城镇(zhèn)存量住(zhù)宅(zhái)真实情(qíng)况(kuàng)，据此判断(duàn)中(zhōng)国未(wèi)来地产(chǎn)趋势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲(xuàn)染中(zhōng)国(guó)地产存量极(jí)度过剩，事实(shí)是否(fǒu)如此？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口普查(chá)调查数据显示城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房子是(shì)否真(zhēn)的过(guò)剩？

　　事实(shí)上住建部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占比不(bù)到一(yī)成，其中还包括大量城镇非住宅(zhái)建筑(zhù)，如商(shāng)业办(bàn)公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比极(jí)低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一间(jiān)房所(suǒ)能满足，它(tā)与房屋质量、居(jū)住(zhù)面积、配套设施等(děng)因(yīn)素密切相关。中国的(de)人(rén)均住宅间数较发达国家还(hái)有很(hěn)大差距。人均(jūn)住宅间数大(dà)于1同样不意味着(zhe)中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居民户均(jūn)1套房，其中(zhōng)每户(hù)持有商品住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直(zhí)接(jiē)公布(bù)中国家庭户均(jūn)住宅的数(shù)据(jù)，我们根据商品住宅(zhái)套数(shù)、商品住(zhù)宅(zhái)占比和(hé)城镇家庭户数，计(jì)算出城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房(fáng)，然(rán)而事实(shí)上中国住宅市(shì)场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户(hù)比会(huì)大(dà)于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因(yīn)为户均一套房无法满足流动人(rén)口的租(zū)赁和置业需求(qiú)。全国(guó)总人口的近(jìn)三成都是流(liú)动人(rén)口(kǒu)，流动人(rén)口会选(xuǎn)择在大城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家买房，从而产生(shēng)了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来地(dì)产仍有四(sì)大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人(rén)户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求(qiú)增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日(rì)益(yì)明(míng)显，区域(yù)经济资源(yuán)分(fēn)配的再(zài)集中吸引着人口流入(rù)，人口(kǒu)净迁入城(chéng)市的新增住宅需求(qiú)有望持(chí)续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改(gǎi)造(zào)势在必行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间(jiān)数(shù)与人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积均较发达国(guó)家有着不小差(chà)距，“住上更大房(fáng)子”的(de)改善性需(xū)求正(zhèng)在不断(duàn)增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地(dì)产步入(rù)一面亲上边一面膜下边的，一面亲上边一面膜下边打扑克大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给存在不足(zú)，这(zhè)是(shì)过(guò)去(qù)二十(shí)年房价快速上(shàng)涨基(jī)石。那么当下房地产大(dà)分(fēn)化时代(dài)已至(zhì)，大分化(huà)时代下地产矛(máo)盾则更多(duō)体现(xiàn)在(zài)住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大(dà)分化必将体现在不同能级城市之间，不(bù)同区域(yù)板块之(zhī)间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目(mù)录(lù)

　　正文

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大城市(shì)二手(shǒu)房挂(guà)牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市(shì)场(chǎng)不禁(jìn)担心，中国的房子(zi)是否已经(jīng)过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还是(shì)供需平衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜(xī)由于住宅存量数据并未(wèi)公布，我(wǒ)们无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们(men)测(cè)算出中国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套(tào)数，回(huí)答当(dāng)前的房子是否真的过剩了(le)？据此判断未来(lái)房(fáng)地(dì)产市(shì)场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥(yōng)有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住(zhù)宅数(shù)量过剩(shèng)的直(zhí)观判断站(zhàn)不住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况为主题的新闻(wén)发布会上(shàng)，负责人(rén)对(duì)外披露：“住宅城乡建设行业获(huò)取(qǔ)了(le)全国近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据(jù)以及80多万处市政设(shè)施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看(kàn)似已经过剩。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以(yǐ)栋(dòng)数(shù)计算的城(chéng)镇房屋实(shí)际仅(jǐn)有4700多万栋，还(hái)包括了大量(liàng)商业楼、写字(zì)楼(lóu)、学校(xiào)、医院(yuàn)等(děng)非住宅。总的算(suàn)下来，住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)并不(bù)大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据(jù)公(gōng)布了中国城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似(shì)意味着人人(rén)都(dōu)有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房(fáng)间数量有关(guān)，更与房(fáng)屋质量、居住面积(jī)、配套(tào)设施等因素密切相关。单单从(cóng)人(rén)均住宅间数不(bù)能完全(quán)反(fǎn)映(yìng)出城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国(guó)主要是以家庭(tíng)为单(dān)位购买成套住宅，一(yī)套(tào)设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思路、数据和(hé)方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要分两大(dà)类，一类是(shì)商品住宅，另(lìng)一类是(shì)保(bǎo)障(zhàng)房、原公有住(zhù)宅、自建房等非(fēi)商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有直接(jiē)公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以(yǐ)直接公布(bù)，一是每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售(shòu)套数（统计(jì)局）；二是居民住宅来源（人口普(pǔ)查(chá)数据(jù)）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数(shù)量(liàng)，我们(men)主要用到上述两(liǎng)组(zǔ)数(shù)据。

　　中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅(zhái)数量(liàng)极少，可忽略不(bù)计。估算城(chéng)镇居民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品住(zhù)宅销售(shòu)套数(shù)相(xiāng)加(jiā)，我们就(jiù)能够得(dé)到(dào)当前(qián)商(shāng)品住(zhù)宅总存量。

　　第(dì)二步，根据(jù)城镇居(jū)民拥有的(de)商品(pǐn)住(zhù)宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)总数除以家庭户数，我(wǒ)们就能够得到城镇(zhèn)户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户比=住(zhù)宅总套数/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅占比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底有多(duō)少，目前缺乏一个准确统计(jì)。我们(men)利用既(jì)有统计数据，大致测算得(dé)到中国(guó)存量房地(dì)产套数，并(bìng)进一步(bù)推算(suàn)中国城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一(yī)）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有商品住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住(zhù)宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房(fáng)销售中期房占比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累计(jì)销(xiāo)售套数(shù)里(lǐ)的期房(fáng)销售，得到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年(nián)商品住宅累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房销(xiāo)售(shòu)额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并(bìng)考虑到交(jiāo)房后装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数(shù)除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥(yōng)有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首(shǒu)先，七普数据(jù)显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅结构(gòu)特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建住宅(zhái)占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占(zhàn)比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通(tōng)过(guò)继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们(men)假定(dìng)租(zū)赁其他住宅(zhái)和(hé)购买二手房(fáng)都(dōu)是商品住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住(zhù)宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比例，从(cóng)而我们估算出(chū)2022年商品住(zhù)宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平(píng)均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国(guó)平均(jūn)每(měi)户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交(jiāo)房顺(shùn)利，已购期房会在(zài)2-3年(nián)内(nèi)陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭都会拥有一(yī)套(tào)住(zhù)宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的(de)三点含(hán)义

　　既然城(chéng)镇居民已(yǐ)经达到了户均一套房(fáng)的(de)程度，“户户有房”是(shì)否意味(wèi)着中国城镇(zhèn)化进(jìn)展终结，甚(shèn)至意味着中国地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户均一套(tào)房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余(yú)住(zhù)宅来满足(zú)因人(rén)口流动、居民换房等因(yīn)素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的(de)住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)会在(zài)1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英(yīng)国和(hé)日(rì)本(běn)的住宅套(tào)户(hù)比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套(tào)房，就会造(zào)成人口净流入地的住(zhù)宅市场(chǎng)供不应求，造(zào)成(chéng)房一面亲上边一面膜下边的，一面亲上边一面膜下边打扑克价或房(fáng)租迅(xùn)速(sù)上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指出(chū)中国的(de)流动人口3.76亿，省内流(liú)动(dòng)人(rén)口和省际流动人(rén)口分(fēn)别为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城(chéng)市(shì)租房挣(zhēng)钱(qián)，在(zài)老(lǎo)家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中(zhōng)国城(chéng)乡人口(kǒu)流动调查数据显示(shì)，在上海、杭(háng)州以及南京工作(zuò)的流(liú)动人口(kǒu)在(zài)老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工人，但高房价迫(pò)使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人(rén)口实际上会占据两套(tào)房，在高房(fáng)价(jià)的大城市(shì)租赁一套房，在房价较低的县城购买一(yī)套房。所以(yǐ)说户(hù)均(jūn)一套房无(wú)法满(mǎn)足(zú)庞(páng)大流动人口的(de)租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的(de)城镇住宅中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三(sān)成(chéng)家(jiā)庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居(jū)民住宅(zhái)是2000年(nián)以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题(tí)，如(rú)电线老化、管(guǎn)道等基础设(shè)施陈旧，给住户的生(shēng)活带来(lái)了很大的不(bù)便和安全隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面积(jī)小(xiǎo)。占比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭(tíng)户数(shù)拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在(zài)5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修建的老旧小(xiǎo)区很(hěn)难满足现代生活(huó)需求，在未(wèi)来大都会被(bèi)拆(chāi)迁重(zhòng)建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居室和(hé)二居室，户型偏(piān)小(xiǎo)。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室(shì)占比为(wèi)33％。对(duì)比镇，城(chéng)市家庭住宅户型更(gèng)小，当然这与城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未(wèi)来地产的(de)需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算(suàn)，2020年城镇家庭(tíng)户(hù)住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民(mín)带房(fáng)进城(chéng)和老(lǎo)旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工(gōng)面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家(jiā)庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积在(zài)30平米以(yǐ)下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积不足(zú)19平方米，不及全(quán)国人均(jūn)水平的一(yī)半。若(ruò)去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米(mǐ)。上海市(shì)将(jiāng)人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)低(dī)于15平(píng)方米的家庭界定为住宅存在困难(nán)，若(ruò)按这(zhè)个标准(zhǔn)算(suàn)的(de)话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积(jī)为40平，即人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为(wèi)50平(píng)，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新(xīn)增(zēng)82亿平。一面亲上边一面膜下边的，一面亲上边一面膜下边打扑克p>

　　对(duì)比发(fā)达国(guó)家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高(gāo)于(yú)40㎡，中国的人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去(qù)除(chú)公摊面积后，中国(guó)的(de)人(rén)均(jūn)可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑约(yuē)1.4亿的集体户(hù)人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来(lái)地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中(zhōng)国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来(lái)地产(chǎn)仍有需求释放(fàng)。户均1套住(zhù)宅现实(shí)之下，中(zhōng)国未(wèi)来(lái)城镇住宅(zhái)需求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩(suō)小，家庭户数增(zēng)多(duō)，新(xīn)户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户(hù)均人口(kǒu)数不(bù)断下降，六普显示城镇户均(jūn)人(rén)口规模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户(hù)均人口(kǒu)规模(mó)为2.62人/户，一人(rén)户(hù)、二人户的占(zhàn)比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会(huì)因户(hù)均人口规模的(de)缩小(xiǎo)而增多。

　　第二(èr)，人(rén)口迁移(yí)导致经济发展带(dài)来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济(jì)板(bǎn)块的分化(huà)日益明显，资源和生产要素逐步向经济(jì)带、都市(shì)圈中心城市流(liú)入，区(qū)域经济资源(yuán)分配的再集(jí)中吸引着人口流(liú)入。人口迁移势必涉及到(dào)买房租(zū)房(fáng)，给迁入地(dì)住宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为(wèi)例，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而(ér)出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年，自(zì)建(jiàn)住宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅的(de)家(jiā)庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百(bǎi)分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住(zhù)宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家(jiā)庭(tíng)户，自建住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅(zhái)减少了1282万户(hù)，住宅净需求增(zēng)加9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二(èr)手房。在新增(zēng)住宅需(xū)求中，有7成家庭购买了商(shāng)品住宅。租房(fáng)、购买经济适用房和(hé)其他(tā)分(fēn)别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧城改(gǎi)造，商(shāng)品住宅的占比(bǐ)势必(bì)会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城(chéng)中村(cūn)、老公有住宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础设施配套(tào)差、没(méi)有或(huò)少有物业管(guǎn)理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活的环境(jìng)，背后的(de)改善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金(jīn)，倾向于中小(xiǎo)户型。已有(yǒu)住宅家庭希(xī)望提高生活品(pǐn)质，以小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年(nián)底的中央经(jīng)济工作会议明确指出支(zhī)持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅间数较(jiào)其他国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联系。随着经济发展(zhǎn)水平的提(tí)高，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面(miàn)积将随(suí)之(zhī)增长。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年(nián)是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足，供需出现(xiàn)错配，这是过去二十年(nián)房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基石。那么(me)未来将是住(zhù)宅(zhái)质量的供需冲突(tū)。房地产大(dà)分化时代已至，这种(zhǒng)分化(huà)不单(dān)局限(xiàn)于城市能级之间差异，优质小区(qū)和老旧二(èr)手房之间的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增(zēng)速可能超预期(qī)。

未经允许不得转载：连云港装饰公司,豪泽装饰 一面亲上边一面膜下边的，一面亲上边一面膜下边打扑克