5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表(biǎo)的机构对于(yú)这一板块(kuài)已经在悄然(rán)布局。数据显示，以(yǐ)南方(fāng)和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的(de)总份额均较4月28日时(shí)有小(xiǎo)幅增长。根据基金(jīn)一季报统计(jì)，龙头与(yǔ)地方(fāng)国企央企获得增持，持仓数量占(zhàn)流通股比(bǐ)重增幅五只(zhǐ)个(gè)股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精(jīng)耕细作成共识(shí)

　　从公募(mù)基金对房(fáng)地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所(suǒ)持(chí)有的房地产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所持(chí)股(gǔ)票市(shì)值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所持(chí)房(fáng)地产公司(sī)市值在股票资产中的(de)占比却断(duàn)崖(yá)式下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了(le)三年(nián)来的首次回升，年底(dǐ)这一数值(zhí)从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地产行业(yè)的持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似(shì)乎在今年一季度得(dé)以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓(cāng)市值前(qián)五个股分别为保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集(jí)团，持仓市(shì)值占(zhàn)板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房(fáng)地产的投(tóu)资愈发(fā)有集中于龙头的趋(qū)势(shì)。Wind显示，在公募基(jī)金一(yī)季报汇总的重仓股中，房地产板(bǎn)块排名最高的是保利发展，在基(jī)金重仓(cāng)第(dì)33位。排(pái)名第二的是招商(shāng)蛇口，排在(zài)第78位(wèi)。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比去年四(sì)季报，变化之(zhī)处首先在于几只房地(dì)产(chǎn)龙头股从排(pái)位(wèi)上看均有退步，尤其是万科最为明(míng)显(xiǎn)；其次是(shì)金地集团退出(chū)百大之列。但考虑到房(fáng)地产是复苏(sū)链上最后一环(huán)，且首季并非(fēi)行业销售旺(wàng)季，其(qí)传导到(dào)二(èr)级市场乃至机构持(chí)仓上还需要(yào)时间周(zhōu)期。

　　形成共识(shí)的(de)是(shì)，经(jīng)济(jì)圈(quān)判(pàn)断(duàn)房地产已经进入大(dà)分化时代，一二线城市好于三四线城(chéng)市(shì)。而映射到二级市(shì)场投资上，配置房地(dì)产行业轻松收获(huò)行业贝塔的红(hóng)利(lì)期一去不返了。“如果按照产业周期来分类(lèi)，包括房地产等(děng)几类行业在盖特纳(nà)曲(qū)线里属于成熟期(qī)或者(zhě)衰退(tuì)期的行业，传统认知上没有什么(me)投资机会的。但在这几(jǐ)年特殊的行情(qíng)里包(bāo)括煤炭(tàn)、电(diàn)解铝等类似(shì)的(de)行(xíng)业(yè)也出现(xiàn)了一些机会，背后(hòu)的逻辑是供(gōng)给侧发(fā)生了更大的变化(huà)。”一(yī)不愿具名的(de)上(shàng)海公(gōng)募(mù)基金经理(lǐ)指出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售(shòu)面积很(hěn)难再出现了，2022年(nián)光是居民存款(kuǎn)数(shù)量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量地产的更新，也有近(jìn)10亿平(píng)方米(mǐ)。需求端还需(xū)要有一(yī)定的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的进程，还(hái)是人(rén)均(jūn)住(zhù)房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别(bié)住房短缺时代，而目前居民的杠(gāng)杆率和(hé)房价收入(rù)也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快(kuài)上行的房价，因(yīn)而行业高增的(de)时(shí)代已经过去，未来行业的需求或(huò)将回落，在此过程中，伴(bàn)随着地产的高杠(gāng)杆属性(xìng)，就很容(róng)易出现信用风险问题(tí)（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业(yè)进入(rù)到(dào)供给侧(cè)出(chū)清的(de)过程。这个(gè)过(guò)程中，综(zōng)合竞(jìng)争力强的公司(sī)就(jiù)能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获(huò)得(dé)市占率的(de)提升(shēng)。当行业需求见顶回落(lu上海梅林和中粮梅林的区别 中粮和梅林哪个更好ò)时，行业的贝(bèi)塔已(yǐ)经(jīng)过(guò)去(qù)了，但不代表没有投资机(jī)会，机会在于城(chéng)市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到(dào)股票(piào)投资(zī)，就是强竞(jìng)争力(lì)公司的(de)阿尔法。”

　　或许也(yě)是(shì)基(jī)于这(zhè)样的认识(shí)转变(biàn)，精耕(gēng)细(xì)作个股成(chéng)为公募乃(nǎi)至(zhì)整体机构(gòu)的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房(fáng)地产(chǎn)“风物(wù)长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地(dì)产指(zhǐ)数(shù)本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块个股，在(zài)纳入(rù)统(tǒng)计的124只房地(dì)产类(lèi)标(biāo)的股中(zhōng)，本月(yuè)以来实现股价上涨的达(dá)到了81家(jiā)。

　　其中，上述时(shí)间段恰好(hǎo)排(pái)名(míng)前(qián)五(wǔ)的公司月内涨(zhǎng)幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归来(lái)后(hòu)日成(chéng)交量(liàng)明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停(tíng)。从(cóng)该股的基(jī)本面来看，上实发展的主营业务(wù)为房地产开发(fā)与(yǔ)经营。公(gōng)司的(de)主(zhǔ)要产品及服务为房地产销(xiāo)售、房(fáng)地产租(zū)赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净利(lì)润1.23亿(yì)元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从十(shí)大流通(tōng)股(gǔ)股东来(lái)看，各类机构都有对(duì)其布局(jú)的例(lì)子。以3月31日时的首季十大(dà)流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)来看， 具体包(bāo)括公募的上银基(jī)金(jīn)、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公(gōng)司(sī)等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排(pái)名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其(qí)第一(yī)季(jì)度的收入利润规模(mó)大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时(shí)代出租(zū)率复苏至近年来最高(gāo)，另一方面则是公司拿(ná)地结算(suàn)持(chí)续性(xìng)向好，从数字(zì)上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积(jī)约(yuē)54万平方(fāng)米。

　　在(zài)这样(yàng)的业(yè)绩(jì)势头向(xiàng)好背(bèi)景下，自然也吸引(yǐn)了知名(míng)机构(gòu)在其中持续驻足。从第一季度(dù)十大流通股股东来看，知(zhī)名私上海梅林和中粮梅林的区别 中粮和梅林哪个更好募高毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的(de)两只产品依然(rán)在前十(shí)中，这也是连(lián)续第三个(gè)季度他有的(de)两只产(chǎn)品杀入前(qián)十。同时(shí)榜单中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家上海区(qū)域性地产(chǎn)公(gōng)司(sī)外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在(zài)深圳的地产(chǎn)公司，一(yī)季报交出的(de)也是一(yī)份(fèn)报喜(xǐ)的成绩(jì)单：首(shǒu)季公司实现营业(yè)收(shōu)入51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增长35.51％。归(guī)属于上市(shì)公司股东的净(jìng)利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看(kàn)，《红(hóng)周刊》注(zhù)意(yì)到两只公募指基首季新杀入十大流通(tōng)股股东行列。具体说(shuō)来， 南方(fāng)中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富(fù)国中(zhōng)证指(zhǐ)数(shù)1000增强则排名第九位(wèi)，此外联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊》采访(fǎng)时(shí)，兴证全(quán)球基(jī)金相关人士分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价值更(gèng)为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地(dì)供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房企(qǐ)的利润率仅(jǐn)20％），绝大多(duō)数(shù)房企(qǐ)受(shòu)限于信用问题(tí)或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁(chèn)机(jī)获取低成本土地，龙头(tóu)房企的拿(ná)地力度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融资(zī)上看，龙(lóng)头房(fáng)企杠杆率较低(dī)，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净(jìng)负(fù)债(zhài)率普(pǔ)遍(biàn)都在(zài)100％以上，加杠杆(gān)空间(jiān)有限(xiàn)，从融资成本看(kàn)，龙头房企的融资成本(běn)不断下滑，基(jī)本(běn)在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月(yuè)百强房(fáng)企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强调(diào)的(de)是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或(huò)存在(zài)发展的(de)大好机会。中信证券指出：“房地产行(xíng)业的结(jié)构性机(jī)会依然存在(zài)，少部分公司尤其(qí)是央企占据(jù)显著优势，其(qí)主要(yào)又体现为库存的优势。央企地(dì)产公(gōng)司，现阶段(duàn)表现(xiàn)出较(jiào)低的融资(zī)成本，优质(zhì)的开发资源和良(liáng)好的不动产(chǎn)资产运营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即(jí)使没有中特(tè)估，国(guó)央企相较于民营地产公(gōng)司(sī)也是更(gèng)有(yǒu)优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值(zhí)、土(tǔ)地(dì)资源(yuán)债权债务(wù)关(guān)系等问(wèn)题，市场(chǎng)对(duì)民营房开企业的资(zī)产会有更多担(dān)忧(yōu)和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清的过程中(zhōng)，央国(guó)企相较于民企来说(shuō)估值(zhí)的修复更明(míng)显。中特(tè)估(gū)的(de)角度从中长期(qī)的维度看，行业的逻辑在(zài)于(yú)集(jí)中度提升后，行业(yè)进入高质量发展阶段，具备较快速(sù)发展阶段更(gèng)稳定且可预期的盈利和现金流(liú)创造能力(lì)，以此带(dài)来估值中枢的提升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业(yè)自身(shēn)资产的质量(liàng)好、运营能力强、可以创造(zào)持续现金(jīn)流的企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要关注将受(shòu)益于(yú)行(xíng)业集中度提升(shēng)的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构这一思路(lù)的话，或(huò)许还是保利发展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头(tóu)前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需(xū)要客观地去持续观察国企央(yāng)企(qǐ)在(zài)三(sān)个方面是否可以(yǐ)维持，首先(xiān)是融资成(chéng)本保(bǎo)持低位，其(qí)次是销售份额持续提升，再(zài)次是(shì)拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速(sù)度(dù)缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根(gēn)据房企一季报(bào)梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋(qū)明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营(yíng)收、净(jìng)利均实(shí)现了业绩的回(huí)正，甚至(zhì)是较大增速的增长。而这(zhè)些公(gōng)司也(yě)是(shì)机构(gòu)的重仓对象。

　　对(duì)此，知(zhī)名房(fáng)地产业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩(jì)出现明(míng)显改善的房企，主要(yào)是因为过去两三年时(shí)间(jiān)，尤其是在2021年下半年民(mín)营房企不怎(zěn)么投资拿(ná)地之后，国(guó)有企(qǐ)业(yè)仍(réng)在(zài)持(chí)续性地拿(ná)地，且(qiě)主要集(jí)中在核心(xīn)城(chéng)市，投(tóu)资力度(dù)较大。投资的驱动能够推(tuī)动房(fáng)企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢(huī)复但仍处(chù)于调整的(de)过程中(zhōng)，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表示，在房(fáng)地产(chǎn)的复苏过(guò)程中，还面临着一些不确定性。其实整个(gè)市场从四月份开(kāi)始(shǐ)又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个(gè)别城市(shì)四月环比三月相(xiāng)对表(biǎo)现较好之外，包(bāo)括北京、上(shàng)海在(zài)内的绝(jué)大多数城市都出现环比下滑的情况。而(ér)现在(zài)五月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照(zhào)现在的经济(jì)状(zhuàng)况、收入情况，以及市(shì)场的去库(kù)存压力、企业的资金面压力，可能会出现(xiàn)，到六月份房企(qǐ)为了半年报冲业绩出现市场的短(duǎn)期反弹(dàn)外的(de)一个市场乏力现象。也(yě)就是说，第二季度、第三季(jì)度增(zēng)长不确定性的压(yā)力(lì)仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资(zī)董事长(zhǎng)陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出，现在(zài)整个房地产以及(jí)其(qí)上下游产(chǎn)业链的复(fù)苏速度都(dōu)比想象的(de)要(yào)慢很多(duō)，我们(men)要多给(gěi)一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产以及上(shàng)下游就不是赚快(kuài)钱的(de)时(shí)候，只能赚他基本面的钱(qián)。但这(zhè)也意味着，只有极为少数的、做得比同(tóng)行好(hǎo)得多的(de)企业，会伴随整个行(xíng)业的(de)弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所以只能耐心地去等待它的基本面(miàn)不断地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股仅为举例分析，不做(zuò)买卖推(tuī)荐。）

未经允许不得转载：连云港装饰公司,豪泽装饰 上海梅林和中粮梅林的区别 中粮和梅林哪个更好