文：任(rèn)泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月(yuè)17日(rì)召开的全国住房和城乡建(jiàn)设(shè)工作会议提出“有条件的可以进行现房销售(shòu)”，不(bù)足一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明确表(biǎo)态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了(le)，用你(nǐ)的(de)钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这是对购房者的不公(gōng)平(píng)。以后谁(shuí)有钱(qián)谁(shuí)建房，没钱(qián)没实力的别(bié)建了，不(bù)能把包袱(fú)甩给老百姓和社会，这是房地产从(cóng)大开发时代步入高(gāo)质量发展阶段(duàn)的必然趋势(shì)，也是对购房老百姓的(de)最大(dà)保(bǎo)护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户(hù)比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民众(zhòng)不(bù)公平的预(yù)售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及长效(xiào)机(jī)制，长效机(jī)制四大关键是推动城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地(dì)产(chǎn)税。如果按照经济规律办(bàn)事(shì)，中国(guó)一定能(néng)实现房地产软着陆和长期(qī)平稳健康发展，跨(kuà)过这(zhè)道关，解好这道世(shì)界难(nán)题(tí)。

　　2、为什么(me)要取消(xiāo)预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一手交钱一(yī)手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了(le)所有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)不能交付的风险。从(cóng)个(gè)人层(céng)面看，预售制对(duì)购房者非常不公(gōng)平，比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行(xíng)利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房的风险。从行业层面看，预(yù)售制助(zhù)推部分房企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险。取消预售(shòu)制，改为现房销售，这样有助于落实中央(yāng)房住(zhù)不炒(chǎo)精(jīng)神、有助于保障购房(fáng)老百姓(xìng)权益、有助于房企稳健发(fā)展(zhǎn)，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么(me)来的？国外什(shén)么情况？简单科普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式(shì)。98年房(fáng)改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国(guó)香港，引入了商品房预(yù)售制度(dù)。其实，当前世界不少国家存在预售制。但(dàn)是，重点来了！发达国(guó)家一般(bān)有严格(gé)的(de)监管保障(zhàng)措施，开发商在项目获得政府批(pī)准后才(cái)可以(yǐ)开始销(xiāo)售(shòu)，买家在购买期(qī)房(fáng)后并非像中国(guó)一样在(zài)支付完首付款后从(cóng)银行一(yī)次性贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余(yú)全部房(fáng)款，而是根据开发(fā)商(shāng)工程进度在完全(quán)交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预(yù)售制度是需要严格(gé)的资金监管、分期支付(fù)以及违约处罚措施(shī)作(zuò)为保障的，如(rú)果(guǒ)没有这(zhè)些(xiē)保障措施，一定(dìng)会触发(fā)风险(xiǎn)，对购房民(mín)众不公(gōng)平，所以不(bù)如借机取(qǔ)消预售制度，以后改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。客观(guān)讲预售制度(dù)有一定(dìng)历史阶段性，现在中国住房(fáng)进入(rù)存量(liàng)时代，取消预售制度(dù)有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓(xìng)和(hé)社(shè)会，当然这需(xū)要配套房(fáng)企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和(hé)房地产(chǎn)长效机制。这(zhè)是个(gè)技术活，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国一定(dìng)能化(huà)解这个难题，让房地产回(huí)归实体经济和居住(zhù)属性，安居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而(ér)是所见即(jí)所得的(de)过硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样(yàng)将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业(yè)的本(běn)质(zhì)是向(xiàng)善，是(shì)以客户为中心(xīn)，房地产也不能例(lì)外，老百(bǎi)姓买房子是(shì)天大的事，烂尾毁三代(dài)，好(hǎo)房(fáng)幸福一家人(rén)。从(cóng)这个角(jiǎo)度(dù)，取(qǔ)消预售制(zhì)、实施现房销售是实现老百姓(xìng)安居乐业(yè)、社会(huì)长治久(jiǔ)安、行业企业健康发展的重大措施。在当前的情况下(xià)，取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)要结合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打(dǎ)通(tōng)金融支持当期(qī)三好生(shēng)、新模(mó)式等综合施策。

　　作(zuò)者十(shí)年前在国务院发展研究中心参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率(lǜ)等进(jìn)行(xíng)过长(zhǎng)期系统的(de)专项研(yán)究。（参(cān)考后来形成(chéng)的专著(zhù)《房地产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前(qián)世(shì)今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的(de)风险确实(shí)存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交易立法，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预(yù)售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十(shí)世纪五十年(nián)代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产(chǎn)行业(yè)盛行的方式，但有着转让(ràng)难(nán)、出租(zū)资(zī)金周转期(qī)长等问题，分层(céng)销售(shòu)孕育而(ér)生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身(shēn)于木(mù)屋或(huò)者(zhě)其(qí)他临时住(zhù)宅，住房的需(xū)求是相(xiāng)当高(gāo)，不过大多数居民(mín)的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖(mài)多数(shù)以(yǐ)一(yī)整栋楼为(wèi)单(dān)位，需要雄厚的资金(jīn)实(shí)力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香(xiāng)港地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金(jīn)周转期(qī)长等问题(tí)。针对(duì)这一系(xì)列(liè)问(wèn)题，不少地产商开始探求新的(de)方(fāng)式，如把(bǎ)楼宇契(qì)约(yuē)切开，即“分(fēn)契”，然(rán)后(hòu)将楼宇分层出(chū)售。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇(yǔ)的市(shì)民数量有所增加，开发商资金(jīn)周(zhōu)转加快。

　　在分层出(chū)售(shòu)的(de)基础上，将“按(àn)揭”模式引入房(fáng)地(dì)产销(xiāo)售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉来分期倒闭了吗 来分期被国家处理了吗和多(duō)年经营杂货铺(pù)、海上驳运业务的(de)经(jīng)验，对于商品流通、资(zī)金周转有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快(kuài)自(zì)身资(zī)金(jīn)周转。当时其(qí)在购下九(jiǔ)龙(lóng)的一块地(dì)盘(pán)后，除(chú)了分层出售、还印发售楼说明书(shū)，上(shàng)有(yǒu)文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材(cái)料、分层(céng)价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是(shì)另外(wài)一个(gè)亮点，即先收(shōu)取(qǔ)买家(jiā)的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自(zì)己的房产。这种方式减轻了(le)民众购房的资金(jīn)压力，加速了房屋的建造和销售，也(yě)解决了制造商(shāng)的资(zī)金(jīn)问题，降低投资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付(fù)款(kuǎn)”的(de)销售模式成为当(dāng)时中国(guó)香港房地(dì)产(chǎn)市场的一大特(tè)色，纵观(guān)中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决了核(hé)心的住房供不应求的(de)问题(tí)，使(shǐ)房(fáng)市发展进入新阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国香港楼(lóu)市几十年(nián)繁(fán)荣(róng)，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管(guǎn)部门不断完善、规范化，建立健全(quán)的监管机(jī)制，促进(jìn)市场(chǎng)健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一(yī)个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年后，中(zhōng)国来分期倒闭了吗 来分期被国家处理了吗香(xiāng)港管理(lǐ)部门提升(shēng)了对于预售楼花制(zhì)度的监(jiān)管(guǎn)，即要求(qiú)开发商在预售前，确(què)保地(dì)价款已经全部支付(fù)，还要证明自身有(yǒu)资金等能力把项目完成(chéng)，资金需放入律师所托管(guǎn)，支取时需(xū)律所和建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑(zhù)师(shī)等造假，套(tào)取(qǔ)监管账(zhàng)户资(zī)金(jīn)，中(zhōng)国(guó)香港要(yào)求(qiú)律师行(xíng)在银(yín)行开设的(de)信托(tuō)账户(hù)（监管账户）、开发商操(cāo)作等采取全透明化机制，且银行(xíng)的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风险方，后续需(xū)自身推(tuī)动(dòng)项目完工。随着(zhe)监(jiān)管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式，形(xíng)成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面(miàn)临住(zhù)房需求大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制(zhì)度(dù)。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调基础(chǔ)建设，这一导向使(shǐ)前(qián)期发展(zhǎn)工业化的进程大于城市化进(jìn)程，唯(wéi)有(yǒu)解决(jué)住房(fáng)基础(chǔ)等城市化(huà)配(pèi)套问题，才(cái)能(néng)进一步推(tuī)进城市(shì)化。但当(dāng)时(shí)推行(xíng)的是“统一管理，统一分(fēn)配(pèi)，以(yǐ)租养房(fáng)”的福(fú)利分房制度，住房市场发(fā)展起步较晚、增速(sù)较(jiào)慢，福(fú)利分房制度也出现(xiàn)了分配不公、效率(lǜ)低(dī)、配套差(chà)等问题(tí)，因此福利分房(fáng)制度不再适(shì)用(yòng)于当时的国情。叠加房地产市场面临商品(pǐn)房的需求量(liàng)大，而社(shè)会缺(quē)少大型房(fáng)地产开(kāi)发(fā)商，商(shāng)品房(fáng)供应量(liàng)小的困(kùn)境，此时引入中国香港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地(dì)房(fáng)地产市场(chǎng)的一针强心剂(jì)。从1994年(nián)起，中国(guó)内地逐步引(yǐn)进(jìn)中国香港预(yù)售(shòu)商品房(fáng)制度，先后出台多项文(wén)件，大(dà)力支(zhī)持国内房地产市场(chǎng)改革。例如(rú)，1998年，国务(wù)院出台《关于(yú)进一步深化(huà)城镇住房(fáng)制度改革(gé)，加快住(zhù)房建设的通知》文件，决定(dìng)停止住房无(wú)偿实(shí)物分(fēn)配，逐(zhú)步实行住房分配货币化、住房供给商品化、社会(huì)化的(de)住房(fáng)新体制，从计划经济下(xià)的福利(lì)分房(fáng)转(zhuǎn)向市场(chǎng)经济的商品房。房地产市场采用预售制，允许(xǔ)开发商(shāng)卖期房，解决了房企缺(quē)少资金(jīn)和开发时间周(zhōu)期长的两(liǎng)大(dà)难题(tí)，开发商以预售款撬动下(xià)一个项(xiàng)目(mù)的开发(fā)，形(xíng)成(chéng)滚动开发(fā)模式，住房供(gōng)应速(sù)度(dù)加快(kuài)。自此中国(guó)内地开始房改(gǎi)货币化，中(zhōng)国(guó)人民银行等多(duō)方迅速(sù)出台相关的(de)信贷政策(cè)，支持(chí)购房者，极大(dà)作用(yòng)推动了房地产市场的(de)发(fā)展。

　　引入中国(guó)香港(gǎng)“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)后，经调整(zhěng)形成契(qì)合(hé)中国内地(dì)的商品房预(yù)售制度。预售制的(de)初衷是为了缓解房(fáng)企(qǐ)资金(jīn)压力，加(jiā)快(kuài)城镇住房建(jiàn)设(shè)。具体来说(shuō)，是指房(fáng)地产开发(fā)企业将正在建设中的房屋预先出(chū)售(shòu)给(gěi)购房(fáng)者(zhě)，由(yóu)购房者支(zhī)付定金或(huò)房款的行为。区(qū)别于中国香港，在中(zhōng)国内地(dì)实践过程中，商品(pǐn)房预售(shòu)流程(chéng)为：房(fáng)地产开(kāi)发商办理预售许可证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行备(bèi)案(àn)登记和预(yù)告登记-交付房屋(wū)。在购房过程(chéng)中，购房者需要(yào)一次(cì)性付清首付(fù)款，并采用银行贷(dài)款的形式一次(cì)性付清剩余房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发商可能(néng)已(yǐ)拿到(dào)了全部购房款，这点与中国(guó)香港的按(àn)照工程进度(dù)付(fù)款有所(suǒ)不同(tóng)。对中国内地的开发商(shāng)而言，预售制商品房也开启了(le)高周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动城市(shì)化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏的风险确(què)实存在

　　作为中国内地商品房销售的最(zuì)主要(yào)方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时(shí)增加市场(chǎng)商品房供应，推(tuī)动了城镇化发展进程。预售制(zhì)在过去20多年对中国内地房(fáng)地(dì)产市(shì)场的稳步发展起到了重要作用，不仅解(jiě)决了房地产市(shì)场快速发展阶段的(de)资金需求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒(tǒng)子楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居(jū)，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数十年(nián)时(shí)间走完发(fā)达(dá)国家几(jǐ)百(bǎi)年城镇化路程。改革开放以来，城(chéng)镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口(kǒu)由(yóu)1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面(miàn)积由7438平(píng)方公(gōng)里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平(píng)，城镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数(shù)从约3100万套(tào)增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制(zhì)在当前已(yǐ)成(chéng)为中国内地(dì)商品房销售最主(zhǔ)要(yào)方式，2005年中国(guó)内地商品住宅期房销售面积(jī)占(zhàn)总销售(shòu)面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也(yě)推动了中(zhōng)国内地房地产行业的发展。中(zhōng)国内(nèi)地(dì)房地产(chǎn)历经二(èr)十多年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开(kāi)工面积(jī)从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复(fù)合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金额(é)分别(bié)从1.5亿(yì)平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业(yè)的快(kuài)速发展(zhǎn)，房(fáng)地产企业从(cóng)无(wú)到有、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房(fáng)地(dì)产企(qǐ)业数量(liàng)达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万(wàn)个(gè)增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为拉动(dòng)中(zhōng)国内地(dì)经济高增(zēng)长的火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长渠道(dào)，房地产(chǎn)带动(dòng)的上下游产(chǎn)业链特(tè)别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产(chǎn)及(jí)其产业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其中(zhōng)房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地(dì)产对金融(róng)、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资占全(quán)社会固定资产投(tóu)资(zī)的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款占银(yín)行各项(xiàng)贷款余额(é)的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务，占比超(chāo)过(guò)三(sān)分(fēn)之一(yī)。从房地产融资存量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导致银行(xíng)不(bù)良(liáng)率(lǜ)大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居民财(cái)富效应(yīng)渠道，根据我们的(de)《中国住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为(wèi)62.6万亿美(měi)元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本(běn)的(de)10.8万亿美(měi)元(yuán)、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美(měi)元。从住房(fáng)市值占(zhàn)股债(zhài)房市值的(de)比(bǐ)例看，2020年(nián)中国为66.6％，高(gāo)于美(měi)国的27％、日(rì)本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国(guó)的(de)64％。中国住房市值与(yǔ)股(gǔ)债房市值的比例较高(gāo)，主要是(shì)因(yīn)为住(zhù)房(fáng)市值高(gāo)，以(yǐ)及(jí)中(zhōng)国资本市场发(fā)育(yù)尚不成熟，直接融(róng)资比例(lì)较低，股票、债券(quàn)市值较(jiào)低(dī)，居(jū)民(mín)投(tóu)资渠(qú)道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存(cún)在，当前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的单方面不公(gōng)平(píng)制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所(suǒ)有商(shāng)品不能交付的(de)风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交(jiāo)房(fáng)等待期(qī)一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房等风险。另(lìng)外，购房者和开发(fā)商之间的购房(fáng)合同、购(gòu)房者(zhě)和(hé)银行的按(àn)揭贷款合同(tóng)是两个独(dú)立的(de)合同关系，如果开发商发生违约，购房者只能根据购房合同向开发商主张权力，但依旧需(xū)要(yào)根(gēn)据(jù)按(àn)揭贷款合同按时向银行进(jìn)行贷(dài)款偿(cháng)还，因此购房者承担(dān)的(de)风险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制(zhì)助推部(bù)分房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资金若遇到下(xià)行周期，会(huì)引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)，进(jìn)行影(yǐng)响自身信用和购房者(zhě)对行业的(de)信心(xīn)。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按揭贷(dài)款(kuǎn)的发(fā)放方，一旦房企因为市场波动或(huò)经营不善(shàn)，出现资金链断裂等一系(xì)列问题，导(dǎo)致“烂尾”等(děng)情(qíng)况，而(ér)房企通过与(yǔ)购房者签订的预(yù)售合同和按(àn)揭合同，已(yǐ)经从银行获得房款(kuǎn)，如果(guǒ)购房(fáng)者丧失(shī)还款(kuǎn)能力或短期不能还款等，则风险完(wán)全由银行承担，银行(xíng)将(jiāng)面临(lín)较(jiào)大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监(jiān)管资(zī)金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就是(shì)“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市(shì)商(shāng)品房(fáng)预售管理办(bàn)法》中明确规定了开(kāi)发企业预售商品房所得款项应(yīng)当用于有(yǒu)关的工程(chéng)建设(shè)，商品房预售款监管的具体办(bàn)法，由房(fáng)地(dì)产(chǎn)管理部门制定。但多年(nián)以(yǐ)来(lái)全国并(bìng)没有(yǒu)统一的预售资金监管规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长沙等城市重(zhòng)点(diǎn)监管资金比例(lì)为总预售(shòu)款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项目的(de)建安成(chéng)本乘以建(jiàn)筑面(miàn)积或者项目工程(chéng)总额报价计算重点资(zī)金。而事实(shí)是，不少购(gòu)房款(kuǎn)未进入监管账户(hù)、或进入监管账户后被挪用(yòng)，导(dǎo)致楼盘没有资(zī)金(jīn)继续建(jiàn)设。收楼(lóu)遥遥无(wú)期，月供却(què)被(bèi)迫(pò)继(jì)续还款。那么(me)，监管(guǎn)账户资金如何被挪走的？实际上(shàng)，在过去房地(dì)产大开发时代的(de)高(gāo)周转背景下，抽调(diào)预售款(kuǎn)监管账户资金，是(shì)行业“潜(qián)规则”。比如(rú)工程总承包方，以工程建设名义(yì)，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再由工程(chéng)方将资(zī)金转给房企(qǐ)，而(ér)拨付(fù)的工(gōng)程款，远超(chāo)工(gōng)程进度(dù)所(suǒ)需。通过这些方式套取的资金(jīn)，在房企各地项目(mù)间流动，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资金(jīn)循(xún)环高周转模式，但一定程度上把风(fēng)险(xiǎn)甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国(guó)外(wài)商品房预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预付资金(jīn)，一般(bān)设有定金或预付款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支(zhī)付(fù)的预(yù)付款(kuǎn)比例相对较低，绝(jué)大部分房款在房屋(wū)交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付(fù)方(fāng)式：预付款一般以定金方式支(zhī)付，或(huò)按工程进度分(fēn)期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一(yī)是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按(àn)照工(gōng)程进度逐渐(jiàn)发放，购房(fáng)者开始月供；二(èr)是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房(fáng)提供期房烂(làn)尾保险，在商品(pǐn)房出现重大延期或重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质量的保障有两种(zhǒng)方式(shì)，一是(shì)期(qī)房(fáng)由(yóu)政府(fǔ)或第(dì)三方验收合格并提供验收凭证后(hòu)，开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得购房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。二是开(kāi)发商(shāng)为(wèi)购房者提(tí)供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购(gòu)房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全(quán)程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金(jīn)一定期限内无条件返(fǎn)还，最低首(shǒu)付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后(hòu)按揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于(yú)3.5％，根据(jù)美国(guó)官方数据，2021年美(měi)国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付(fù)方面，除定金或首(shǒu)付外，购(gòu)房者在房屋交付后通过按揭贷(dài)款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止(zhǐ)开发商(shāng)挪(nuó)用(yòng)资金，购房者的定金及首付(fù)款由第(dì)三方公证行或产权保险(xiǎn)公(gōng)司的信托账户监管。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂(làn)尾，购(gòu)房者资金可(kě)通过申(shēn)请仲(zhòng)裁取回，且不承(chéng)担任何责任与损失。而开(kāi)发商在(zài)房(fáng)屋建设过(guò)程中的资金全部来自银(yín)行，银行(xíng)根据(jù)工程进度(dù)向(xiàng)开(kāi)发商提(tí)供一(yī)定比例的贷(dài)款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直接损害银行(xíng)利益(yì)，银行有(yǒu)充分动机监管开发商施工进度。开发商(shāng)在房屋(wū)交付时需取(qǔ)得由(yóu)政府相(xiāng)关部(bù)门经审(shěn)查后发放的验收凭证(zhèng)，通(tōng)过验收凭(píng)证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期(qī)房可(kě)零首付购房，房款(kuǎn)按建造工期进(jìn)度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定(dìng)利率(lǜ)，开发商或购(gòu)房者可(kě)购(gòu)买(mǎi)期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商在(zài)项目获批后即(jí)可(kě)预售房屋。签署购房(fáng)合同前(qián)，购(gòu)房者需(xū)支(zhī)付(fù)约2000欧的定(dìng)金并进行(xíng)预(yù)约公证(zhèng)，签订合同后定金退还(hái)。如由(yóu)于(yú)任何原(yuán)因不能购买，定金按(àn)照德国法(fǎ)律(lǜ)全(quán)部退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房(fáng)者需支付(fù)公证费和土地(dì)交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不包含在购房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面(miàn)，德(dé)国没有规定最低首(shǒu)付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余(yú)款方面，德国也采(cǎi)取按工期支付房(fáng)款的(de)制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具(jù)体(tǐ)支付节点(diǎn)、比例因项目而异。一般(bān)来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内(nèi)部水(shuǐ)暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完(wán)工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可(kě)在(zài)支付(fù)房款前申请房(fáng)贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固(gù)定利(lì)率，银行(xíng)按施工(gōng)节奏分多(duō)次发(fā)放贷款，每笔贷款给予购房者一(yī)定(dìng)使(shǐ)用期限，期限结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针对期房设计(jì)了两种保险，保险的(de)功能(néng)是当房屋出现(xiàn)重(zhòng)大(dà)延期(qī)或重大缺陷时，保险公(gōng)司(sī)保证(zhèng)开发商赔(péi)偿或修(xiū)复(fù)，开发商破产，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，交(jiāo)房前(qián)付款(kuǎn)比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双方(fāng)律师严(yán)格监管。

　　订立合同(tóng)前(qián)，买(mǎi)卖双方均有一名律(lǜ)师(shī)，负(fù)责(zé)沟通(tōng)期房交易中的房产、资金、合(hé)同等各个环节，各环节内(nèi)容(róng)确(què)认(rèn)无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护(hù)机(jī)制，当开(kāi)发(fā)商(shāng)出现财务、经营问题时(shí)，购(gòu)房(fáng)者10％的定金由保险公司赔付(fù)，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按工程进(jìn)度付款的方式(shì)，但(dàn)是交房(fáng)前付款比(bǐ)例相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，一般会在(zài)合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例(lì)在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余款项(xiàng)交(jiāo)房后(hòu)支付。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英国规定房屋(wū)必(bì)须(xū)经过(guò)房产公证公司(sī)的检验验(yàn)收(shōu)后才能交付(fù)，交付(fù)后(hòu)方可按揭还贷(dài)。

　　资金(jīn)监管环(huán)节，英国期房(fáng)预售(shòu)资金监管(guǎn)极为严格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付(fù)相关款项(xiàng)过程(chéng)中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方(fāng)律师转给(gěi)开发商(shāng)，即资金(jīn)在进(jìn)入开发商账户前经过两道(dào)关口(kǒu)，有利于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易(yì)立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日(rì)本期(qī)房交(jiāo)易立法(fǎ)，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开(kāi)发(fā)商必须完(wán)成“预售房定金保全(quán)措施”，交房前付(fù)款比例(lì)不(bù)超房(fáng)款的20％，开发商违(wéi)约需返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按(àn)揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二(èr)战结束后由于房屋供给严重失(shī)衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅(zhái)地建(jiàn)筑物(wù)交易法》，经多次(cì)修订，目前是(shì)唯一(yī)一部(bù)规(guī)范期房交易(yì)的法律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方面，根据日本(běn)《宅地建物取引业(yè)法》，对购(gòu)房者(zhě)支付定金(jīn)超过(guò)5％或(huò)超1000万日元的部(bù)分，法(fǎ)律要求开(kāi)发商必须完(wán)成定金保全(quán)措(cuò)施才(cái)可预售。什么是定(dìng)金保全措施？即买(mǎi)卖双方(fāng)签订购房(fáng)合同时(shí)，开发(fā)商向金融机(jī)构或指定保证机(jī)构或保险机构签(qiān)订定金(jīn)保证委(wěi)托合同，设置购房者定金(jīn)的(de)保证(zhèng)或保险，并将相(xiāng)应的保证金证明书(shū)交付给购(gòu)房者。除(chú)定金外，其他预先支付的购房款也(yě)受该措(cuò)施保护。若开发(fā)商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证(zhèng)金证明(míng)书(shū)向金融机构或保证机构(gòu)或保险公司兑付，同(tóng)时，开(kāi)发商需向购房(fáng)者赔付(fù)违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节(jié)，交房(fáng)前(qián)只(zhǐ)需(xū)支(zhī)付最多不超20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购房者(zhě)即可向银行申请贷款(kuǎn)，但(dàn)交房后才(cái)开始按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付(fù)尾款

　　新加(jiā)坡(pō)期房购房者违约可返(fǎn)还相当(dāng)于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按(àn)工程进度支付(fù)，所有资金进银(yín)行专(zhuān)门项目资金账户，交房后满1年保修期(qī)后支付15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支(zhī)付(fù)环节，新加坡开发商有(yǒu)统一的选购权合(hé)同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作(zuò)为订(dìng)金(jīn)，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不(bù)执(zhí)行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签(qiān)订购房合同(tóng)后(hòu)，购房者需支(zhī)付15％的首付及印花税，同时(shí)购房者向(xiàng)银(yín)行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同样采取(qǔ)按工程进度付款(kuǎn)的(de)方式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流(liú)程(chéng)做了统(tǒng)一详细规定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付节点一般为合(hé)同签订(dìng)后、地(dì)基完工、框(kuāng)架完工、管道(dào)门窗等完(wán)工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷(dài)款也依照(zhào)工程(chéng)进度放款，月供在此过程中随着放出贷款的增加(jiā)而增(zēng)加，未(wèi)放款(kuǎn)部分(fēn)无需月供(gōng)。

　　资金监管方(fāng)面，购房者(zhě)的订金与付款会存入(rù)银(yín)行专门的(de)项目资金(jīn)账户，账户资金提取须与(yǔ)房屋(wū)建设有关(guān)。房屋(wū)交付后，购房(fáng)者(zhě)享受(shòu)1年的房屋保修期，此后(hòu)购房(fáng)者支付15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短(duǎn)期来看(kàn)，当前(qián)房地产到了政策出手临(lín)界点(diǎn)，重点是(shì)保交楼和房企重组。一(yī)方面，加(jiā)大对刚(gāng)需和改善(shàn)型需求的(de)支持(chí)力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停贷(dài)现(xiàn)象(xiàng)，重(zhòng)点是保交楼(lóu)保复(fù)工保(bǎo)民生，给予强(qiáng)有力的金融工具支持(chí)。另一方面，从现在(zài)起，对还在正常运转的房企包括民营企业，加大(dà)支持力度，由优质房企牵头并(bìng)购重组(zǔ)整(zhěng)个(gè)行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来(lái)看，应充分估(gū)计(jì)形(xíng)势复杂性和人(rén)性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制(zhì)。长效(xiào)机(jī)制四(sì)大关键(jiàn)是(shì)推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产(chǎn)税。定金环节，建立开发商违(wéi)约(yuē)后(hòu)定金保护机制，如将已支付(fù)定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购(gòu)房者定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋重大延期(qī)以及重大缺陷等(děng)情况提供充分(fēn)的保障。余款支付环节，建(jiàn)立按工程进度付款机制或(huò)交房(fáng)后按揭贷(dài)款机制，充分保护购(gòu)房者(zhě)的权益。资金监(jiān)管环节，引入独(dú)立于(yú)开发商、银行(xíng)的第三方资金监(jiān)管机构，或由(yóu)政府相(xiāng)关部(bù)门直(zhí)接监管，以此防止资(zī)金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商(shāng)品房保(bǎo)修期制度。保(bǎo)修期内，开发(fā)商应(yīng)对房屋(wū)质量(liàng)问(wèn)题全权负责、免(miǎn)费维修，购房者(zhě)在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权宜之(zhī)计，现在全(quán)国套(tào)户比超过1，从大开发(fā)进(jìn)入(rù)存量时代，对(duì)购房民众不(bù)公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手(shǒu)段，而(ér)是(shì)所(suǒ)见即所得的过硬的(de)产(chǎn)品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众(zhòng)的最根本最(zuì)实(shí)质的保障(zhàng)，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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