5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产指数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。而(ér)以(yǐ)公募基(jī)金为代表的(de)机构对于这一板块已经在悄然布局。数据显示(shì)，以(yǐ)南方和华夏的(de)两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均较(jiào)4月(yuè)28日时有小幅增(zēng)长。根据基金一季(jì)报统计(jì)，龙(lóng)头与(yǔ)地方国(guó)企央企获得增(zēng)持，持仓(cāng)数(shù)量占(zhàn)流(liú)通股比重增幅五只个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地(dì)产或“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行业(yè)红(hóng)利时(shí)代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募(mù)基金对(duì)房(fáng)地产的配置(zhì)看，2019年(nián)末，公募所(suǒ)持有的房地产行业标(biāo)的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公募所(suǒ)持房地产(chǎn)公司市值(zhí)在(zài)股票资产中的占(zhàn)比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进(jìn)一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于(yú)出现了三年(nián)来的首次回(huí)升，年(nián)底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公募对房地(dì)产行业的(de)持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今(jīn)年(nián)一季度得以延续。数据统(tǒng)计显示，公募重(zhòng)仓持有(yǒu)房地产板块一季度(dù)市(shì)值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华(huá)发股份(fèn)、滨江集(jí)团，持仓市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环(huán)比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产(chǎn)的投(tóu)资愈发(fā)有集中于龙头(tóu)的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金(jīn)一(yī)季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地(dì)产板块(kuài)排名最(zuì)高的是保利发(fā)展，在(zài)基金重仓第33位。排名第二的(de)是(shì)招商蛇口，排在(zài)第78位。而老(lǎo)牌(pái)龙(lóng)头股万科A排(pái)在第96位。对(duì)比(bǐ)去年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙(lóng)头股从排位上看均(jūn)有退步，尤其是万科最为明(míng)显；其次(cì)是金地(dì)集团退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链(liàn)上最后一环，且首季并非行(xíng)业销(xiāo)售旺季，其传导到二(èr)级市场乃至机构持(chí)仓上还需(xū)要时间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共(gòng)识的是，经济圈判断房地(dì)产(chǎn)已经(jīng)进入(rù)大分化时代，一二线城市好(hǎo)于(yú)三四(sì)线城(chéng)市。而映(yìng)射到二(èr)级(jí)市场投资上，配(pèi)置房地产行业轻松(sōng)收(shōu)获行(xíng)业贝塔的红(hóng)利期一去不返(fǎn)了。“如果按照(zhào)产业周期来分类，包括房(fáng)地产等几类行业在盖特纳(nà)曲线(xiàn)里属于(yú)成熟(shú)期(qī)或者衰退(tuì)期的(de)行(xíng)业，传统(tǒng)认知(zhī)上没有什么投(tóu)资机会的。但(dàn)在这几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似(shì)的(de)行业也出现(xiàn)了一些(xiē)机会，背后的(de)逻辑是供给侧发生了更(gèng)大(dà)的变化。”一不(bù)愿具名的(de)上海公募基(jī)金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人士(shì)持(chí)谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿(yì)平方米(mǐ)的年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光是居(jū)民存款数量增(zēng)加(jiā)了15万亿元。中国(guó)存量有(yǒu)4二氧化硫与溴水反应方程式和离子方程式，二氧化硫与溴水反应方程式双线桥00亿平方米建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需求端还需(xū)要有(yǒu)一定(dìng)的政策出(chū)来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的进程，还是人均(jūn)住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代(dài)，而目前居民的(de)杠(gāng)杆率和房价收入也不支撑(chēng)每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因(yīn)而(ér)行业高增的时代已(yǐ)经过去(qù)，未来行业的需求(qiú)或将回落，在此(cǐ)过(guò)程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易出(chū)现信用风险问题（类(lèi)似2022年的民营(yíng)地产爆(bào)雷），行业进(jìn)入到供给侧出清的过程。这(zhè)个过程中，综合(hé)竞争力(lì)强的公司(sī)就(jiù)能够(gòu)通过大鱼吃(chī)小鱼(yú)的方式，获得市(shì)占率的提升。当行业需求(qiú)见顶回(huí)落时，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但(dàn)不代表没有(yǒu)投资机会(huì)，机会在(zài)于城市、位(wèi)置、产品(pǐn)的(de)阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就是强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识转变(biàn)，精(jīng)耕细作个(gè)股成为(wèi)公募乃至(zhì)整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地(dì)产(chǎn)“风物(wù)长宜(yí)放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个(gè)股多(duō)出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个(gè)股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万(wàn)房地产板块个股(gǔ)，在纳入统(tǒng)计的(de)124只房地产类标(biāo)的股中，本月(yuè)以(yǐ)来(lái)实现股价上涨(zhǎng)的(de)达到(dào)了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述时间(jiān)段恰(qià)好排名前五的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别(bié)是(shì)上实(shí)发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名(míng)第一的上实发展，五(wǔ)一假期归来后日成(chéng)交量明显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日(rì)连续两个(gè)交易日收(shōu)出涨停。从(cóng)该股的(de)基(jī)本面(miàn)来看，上实发展的主营(yíng)业务为(wèi)房地(dì)产开发(fā)与经营(yíng)。公司的主(zhǔ)要产品及服务为房地产销售(shòu)、房地产(chǎn)租(zū)赁、物业管理服务(wù)、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实(shí)现营(yíng)业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2二氧化硫与溴水反应方程式和离子方程式，二氧化硫与溴水反应方程式双线桥023年(nián)第一季度(dù)，其实现营业总收(shōu)入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流(liú)通股(gǔ)股东来(lái)看，各类机构(gòu)都有对(duì)其(qí)布局(jú)的例子(zi)。以3月31日时(shí)的首季(jì)十大流通股股东来看， 具体包括(kuò)公募的上银基(jī)金(jīn)、私募(mù)的(de)迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城资(zī)产管理公司等都(dōu)跻身前(qián)十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排(pái)名第二(èr)的浦东金桥也是上(shàng)海本地房企，其第一季度(dù)的收入利润(rùn)规(guī)模大(dà)幅(fú)度(dù)复(fù)苏。究其原因，一方面是该公司(sī)后疫情(qíng)时代出租(zū)率(lǜ)复(fù)苏至近年来最高，另一方面则是(shì)公司拿地结(jié)算(suàn)持(chí)续性向好，从数(shù)字上看(kàn)，一(yī)季度新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅地块(kuài)，总建筑(zhù)面积(jī)约(yuē)54万(wàn)平方米。

　　在这样的(de)业(yè)绩势头向好背景(jǐng)下，自然也吸(xī)引了(le)知名机(jī)构(gòu)在其中持续驻足。从第一季度十(shí)大(dà)流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看，知名私募(mù)高毅邓晓峰(fēng)的两只产品依然在前十中，这(zhè)也是连续第三(sān)个季度(dù)他有的两只产品杀入前十。同(tóng)时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的(de)QFII阿(ā)布(bù)扎比投资局(jú)，其当(dāng)季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两(liǎng)家上海(hǎi)区域性地产公司外，荣安地产则(zé)是(shì)主要布(bù)局在深圳的地产公司(sī)，一季报(bào)交出的(de)也是一份报(bào)喜(xǐ)的(de)成(chéng)绩(jì)单：首季(jì)公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属于上(shàng)市公司(sī)股东(dōng)的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度(dù)来看，《红(hóng)周刊》注(zhù二氧化硫与溴水反应方程式和离子方程式，二氧化硫与溴水反应方程式双线桥)意到两只公募指基(jī)首季新杀入十大流通股(gǔ)股东行(xíng)列。具(jù)体说来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证(zhèng)指数1000增强则排名(míng)第九位，此外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球(qiú)基金相关人士(shì)分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多(duō)（券商测算对(duì)应潜在毛(máo)利率(lǜ)在25％以上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝(jué)大多数(shù)房企(qǐ)受限于信(xìn)用问题(tí)或者资金紧张(zhāng)没法拿地(dì)，龙(lóng)头房(fáng)企趁机获取低成本(běn)土(tǔ)地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本(běn)在(zài)30％以上；从融资(zī)上(shàng)看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低(dī)，净负债率(lǜ)基本在70％以(yǐ)下，而其他房企(qǐ)的净负债率普遍都(dōu)在100％以上，加(jiā)杠杆(gān)空间(jiān)有限，从(cóng)融资成本看(kàn)，龙头房(fáng)企的融(róng)资成本(běn)不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百强房企的销售(shòu)额(é)增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下(xià)，央国企地产(chǎn)股或存在发展的大好机会(huì)。中信证券指出：“房地产行业的结(jié)构性机会依然存在，少部(bù)分公司尤(yóu)其是央企占据显著优势，其(qí)主要又体(tǐ)现为(wèi)库存的优势。央企地产(chǎn)公(gōng)司，现阶段表现出(chū)较低的融资成本，优(yōu)质的开发资(zī)源和(hé)良好的不动产(chǎn)资产运营能力(lì)的多重竞(jìng)争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地产公司也(yě)是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土地资源债权(quán)债务关(guān)系等(děng)问(wèn)题，市场(chǎng)对(duì)民营房开企业的资产会有更(gèng)多担忧和质疑(yí)，所以在这一轮(lún)行(xíng)业(yè)出(chū)清的过(guò)程中(zhōng)，央国企(qǐ)相较于民企来说估值的修复(fù)更明显(xiǎn)。中特估的角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于(yú)集(jí)中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快(kuài)速发展阶段更(gèng)稳(wěn)定(dìng)且可预期的(de)盈利(lì)和现金流(liú)创造能力，以此带来估值中枢的提升，应(yīng)该关注估值相对(duì)较低，企业(yè)自(zì)身(shēn)资产的质量(liàng)好、运营能力强、可以创造持续现金流的(de)企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业(yè)普(pǔ)涨的概率比(bǐ)较低(dī)，行业(yè)内部将出现(xiàn)分化(huà)，要关注将受益于行业集中(zhōng)度提升的头部公(gōng)司。”星石投资(zī)首席研究(jiū)官(guān)方磊也(yě)表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资(zī)背景龙(lóng)头前途更为光明。不(bù)过(guò)国(guó)投瑞银基金投资部副(fù)总监綦傅(fù)鹏表示：“需(xū)要客(kè)观地去持续观察国企央(yāng)企(qǐ)在三个方面是否(fǒu)可以维持，首先(xiān)是融资(zī)成本保持低位，其次是销售份(fèn)额持(chí)续(xù)提升，再次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些(xiē)耐(nài)心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一(yī)季报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的(de)业(yè)绩分化更趋明显，保(bǎo)利(lì)发展、滨(bīn)江集团等(děng)房企营收、净(jìng)利均实现了业(yè)绩(jì)的回正，甚(shèn)至是(shì)较大增速的(de)增长。而这些公(gōng)司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名(míng)房(fáng)地产业(yè)内人(rén)士张(zhāng)宏伟向《红周刊(kān)》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改善的房(fáng)企，主要是(shì)因为过去两三年时(shí)间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之(zhī)后，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿(ná)地，且主要(yào)集中在核心城市，投(tóu)资(zī)力度(dù)较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从(cóng)而在(zài)2023年一(yī)季(jì)度市(shì)场(chǎng)恢复(fù)但仍处于调整的过程中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不(bù)过张宏(hóng)伟同时(shí)也提醒表(biǎo)示，在(zài)房地产的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整个市(shì)场从四月份开始又在(zài)往下(xià)掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三(sān)月相对(duì)表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市(shì)都出现环比下滑(huá)的情况。而现(xiàn)在五(wǔ)月的市场(chǎng)表现也不太乐(lè)观。按照现在的经济状况、收入(rù)情况，以(yǐ)及市场的去(qù)库存(cún)压力、企业的(de)资金面(miàn)压力(lì)，可能会出现(xiàn)，到六月份(fèn)房企为了半年报冲业绩出现(xiàn)市场的短期反弹外的(de)一个市(shì)场(chǎng)乏力现象。也就是说(shuō)，第二(èr)季度、第三(sān)季度增长不(bù)确定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投(tóu)资董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊(kān)》指(zhǐ)出(chū)，现(xiàn)在整个房地(dì)产(chǎn)以(yǐ)及其(qí)上(shàng)下游产业(yè)链(liàn)的复苏速度都比想象(xiàng)的(de)要慢(màn)很多，我们要(yào)多给一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产以及上(shàng)下游就(jiù)不是赚快钱的时候，只能赚他基本面(miàn)的钱。但这也意(yì)味着，只有极为少数的、做(zuò)得比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业(yè)绩会(huì)逐步体现出来(lái)。所(suǒ)以(yǐ)只(zhǐ)能耐心(xīn)地去等待它的(de)基本面不断地凸显出(chū)来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月(yuè)13日《红周刊(kān)》，文中(zhōng)提及(jí)个股仅(jǐn)为举(jǔ)例(lì)分析，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：连云港装饰公司,豪泽装饰 二氧化硫与溴水反应方程式和离子方程式，二氧化硫与溴水反应方程式双线桥