万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意外走红，让(ràng)这个(gè)位于北京海淀的豪宅(zhái)被全国知(zhī)晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫集团，也(yě)被拉向台(tái)前(qián)。

　　而如(rú)今(jīn)，万柳书院再次受(shòu)到舆论关注，起因中赫集团成了共同(tóng)债务人被中国信达追债，中国信达为了收回钱款不得(dé)不(bù)将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书(shū)院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并非(fēi)中赫集(jí)团，那些(xiē)真正斥巨资购入房(fáng)产(chǎn)的有钱人(rén)，房子现在(zài)莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算(suàn)是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些业(yè)主(zhǔ)的维权信(xìn)息(xī)，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候，他们的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可(kě)能没你(nǐ)想象(xiàng)的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还(hái)是债主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪(háo)宅的尽头是万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院”，但谁都没(méi)想到，这个位(wèi)于海淀(diàn)核(hé)心区位，名(míng)校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中(zhōng)国(guó)信(xìn)达在京东拍卖(mài)上，上架了“北(běi)京赫华恒(héng)瑞房地产开发有(yǒu)限(xiàn)公司不良债权转让项目”，债权总额(é)高达近47亿，该项目(mù)的抵押物中，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东(dōng)拍卖显示(shì)，上述不良债权转让项目的(de)处置(zhì)主(zhǔ)体是中国信达资产(chǎn)管理股份有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)北京市分公司（下(xià)称中国信达北分），处置的(de)是对北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房(fáng)地产开(kāi)发(fā)有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约为(wèi)46.95亿元人(rén)民币，其中债权(quán)本金37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫集团有限公司是共同债务(wù)人。目前，该项(xiàng)目(mù)已有(yǒu)1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起中国(guó)信达北分讨债的故事(shì)，但实际上，75套豪宅的(de)背(bèi)后(hòu)暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书(shū)院总共301户，而且早已售罄(qìng)。如果该(gāi)报道属实，说明这些房子实际(jì)上(shàng)都是卖出去了的，是有人(rén)住(zhù)的。

　　那为什么中国信达的拍(pāi)卖(mài)页面上又注明这75套房子是(shì)“未(wèi)出售(shòu)”的(de)状(zhuàng)态呢？只能说明这些房子根本没有网(wǎng)签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的(de)报道证实了上述内容。有豪(háo)宅中介透露，中赫集(jí)团早就把这(zhè)75套房子(zi)抵(dǐ)押出去，现在还没(méi)资金解抵押，所(suǒ)以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书院的(de)业(yè)主基本(běn)都是北京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业大佬也是万柳书院(yuàn)的(de)业(yè)主。另(lìng)据地产自(zì)媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万(wàn)柳书院的业主中，还有不少中赫集团的高(gāo)管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人也(yě)被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已(yǐ)经支付价款并实(shí)际占有，那么(me)，中(zhōng)国信达转让(ràng)这笔不(bù)良债(zhài)权(quán)回本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大的，没准还是债(zhài)主中国信达。

　　根据相关(guān)法律(lǜ)规定，民事执行中(zhōng)，业主(zhǔ)已(yǐ)经支(zhī)付价款并实际占有，但(dàn)未办理过户手续(xù)的，如果业主没有过错，人民(mín)法院不得查封、扣押(yā)、冻(dòng)结，已经查封的可以向法院提出执(zhí)行异议(yì)申请(qǐng)，请(qǐng)求(qiú)法院解除(chú)查封，同时可以联合(hé)起(qǐ)诉开发商，要求退还购(gòu)房款(kuǎn)或(huò)办理房产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年(nián)4月(yuè)，人民法院(yuàn)报公布《最高人(rén)民法院(yuàn)关(guān)于商品房消(xiāo)费者权利保护问题的批复(fù)》，以司(sī)法解释的方式明确了购房人的优(yōu)先权：

　　商品房消费(fèi)者(zhě)以居(jū)住为(wèi)目的购(gòu)买房(fáng)屋并(bìng)已支付全部(bù)价款(kuǎn)，主张其房(fáng)屋交(jiāo)付请求权优先于建设工程价款优(yōu)先受偿权、抵押权以及(jí)其(qí)他债(zhài)权的，人民法(fǎ)院应当予以支持。只支付(fù)了(le)部分价款(kuǎn)的商品(pǐn)房消费者，在(zài)一审(shěn)法庭辩论终结前已实(shí)际(jì)支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如(rú)果这(zhè)75套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那么(me)这笔不良债(zhài)权，实际上是(shì)个烫手山芋。可能不仅不(bù)能卖出去回(huí)本(běn)，抵押的(de)这75套房子，还会(huì)被(bèi)业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会(huì)赔了(le)夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中(zhōng)国信达申请不(bù)良(liáng)债权转(zhuǎn)让，可(kě)以追溯到金谷信(xìn)托踩(cǎi)雷赫华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼查显(xiǎn)示，目(mù)前中国信达已经成(chéng)为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但(dàn)此前，赫华(huá)恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地等选择退(tuì)出了赫华(huá)恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷国际信托有(yǒu)限责任公(gōng)司成(chéng)为了(le)唯(wéi)一股(gǔ)东，后者由中(zhōng)国信达资产(chǎn)管(guǎn)理股(gǔ)份有限公(gōng)司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较其(qí)他房企，中赫集团既没(méi)有很大(dà)规(guī)模，也没(méi)有很高的国民(mín)知名(míng)度(dù)，但却在(zài)北京(jīng)豪(háo)宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中(zhōng)赫集(jí)团进入北京的(de)第(dì)一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置(zhì)地(dì)推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京(jīng)万柳地块，成为北京当(dāng)年的“双料(liào)地王”。很快，万柳书院就以神秘高端(duān)的姿态杀(shā)入市(shì)场，无论是一块(kuài)块从荷(hé)兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每(měi)平米20万元的价(jià)格(gé)，都令业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙、西(xī)宸的缸(gāng)、霄八(bā)的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的(de)树、北平府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中(zhōng)，就可(kě)看出其在(zài)北京(jīng)豪宅圈的地位(wèi)。2014年末(mò)上市的它，对手是(shì)当(dāng)时有(yǒu)名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒(héng)大华府(fǔ)等，现如今，它远(yuǎn)远超过(guò)这些对手。

　　去(qù)年，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)一(yī)套(tào)300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元(yuán)/平米(mǐ)，说明万柳书(shū)院虽然已经推出了(le)8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈备受(shòu)追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋(sòng)丹(dān)丹，就住在钓鱼台(tái)七号院。而(ér)柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等知名商业大佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的(de)成功奠(diàn)定了(le)中赫集团的“高端路(lù)线”，也(yě)因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北京城最贵(guì)的房(fáng)，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产中(zhōng)的‘劳(láo)斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的(de)背后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为(wèi)被执行人，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初(chū)，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确(què)定(dìng)义务，中赫集团正式(shì)成了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这个地步，其实是(shì)有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出(chū)背(bèi)后的中赫集团，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从(cóng)知(zhī)名(míng)豪(háo)宅的开(kāi)发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控(kòng)人周(zhōu)金辉的人(rén)生轨迹(jì)跟着急转直(zhí)下。而追根(gēn)溯(sù)源，这个转折(zhé)点，就(jiù)在于(yú)收购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷(fēn)开始(shǐ)了(le)多元化(huà)转型，但(dàn)转型之路(lù)并(bìng)不好走。早在(zài)2008年开始，中赫(hè)集(jí)团就尝(cháng)试过(guò)多元化业务，先后(hòu)进军能源(yuán)市场(chǎng)、团(tuán)购网(wǎng)站，但(dàn)最(zuì)终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金(jīn)辉将转型的目(mù)光(guāng)，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后(hòu)，中赫集(jí)团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国(guó)安的(de)新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信(xìn)集团手中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全(quán)部股权。如果北京国安的估值一直没变，那么中赫集团拿下北京(jīng)国安(ā文章千古事得失寸心知是谁的诗句名句，文章千古事 得失寸心知是谁的名句n)，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也(yě)许会感叹(tàn)：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的是这(zhè)样，中赫为什么(me)又要质押(yā)股权(quán)呢(ne)？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫集(jí)团股(gǔ)份(fèn)质押陆续质押文章千古事得失寸心知是谁的诗句名句，文章千古事 得失寸心知是谁的名句，据企查查(chá)显示，目前(qián)中赫集团(tuán)共有(yǒu)11条股(gǔ)权出质记录。质权(quán)人包括海金商业保(bǎo)理、北(běi)京(jīng)建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北(běi)京国安的(de)时间完(wán)全(quán)吻合(hé)。

　　然(rán)而，入(rù)主(zhǔ)北京国(guó)安后，不仅国安的经营状况(kuàng)没有得到改善，中赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官网(wǎng)信息显示(shì)，2020年，北京(jīng)国(guó)安足球俱乐部实(shí)现(xiàn)营(yíng)业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截(jié)至2020年(nián)末，该(gāi)俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压(yā)力，中赫集团和周金辉夫妇还(hái)在持续质押(yā)手中的(de)中赫集团股份，但国(guó)安和中赫的经营状况却持续没有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫(hè)集团被(bèi)5次列(liè)被(bèi)执(zhí)行(xíng)人，执(zhí)行标的(de)高(gāo)达11亿，北(běi)京国安也3次(cì)与中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)、中赫置(zhì)地、及中赫(hè)集团股(gǔ)东周金辉、李彩(cǎi)霞等共(gòng)同(tóng)成为(wèi)被执行人(rén)，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　文章千古事得失寸心知是谁的诗句名句，文章千古事 得失寸心知是谁的名句t="北京房圈大消息！顶级富豪，都被割了……" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230509184211313.png">

　　今年1月(yuè)，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效法律文(wén)书确定义务，上述被执(zhí)行(xíng)人(rén)成(chéng)为“老赖”。只有北京国(guó)安，目前(qián)幸免(miǎn)于难。不过在(zài)实控人(rén)都(dōu)成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京(jīng)国安，又如何能独善其身？

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