5月以来，房地产板(bǎn)块个(gè)股多(duō)出(chū)现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数(shù)本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。而以(yǐ)公(gōng)募(mù)基金为代(dài)表的机构(gòu)对于这一(yī)板块已经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日(rì)时(shí)所公(gōng)布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙(lóng)头(tóu)与地方国企央企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个(gè)股分(fēn)别为(wèi)华(huá)发股(gǔ)份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金对房地(dì)产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持(chí)有的房地产行业(yè)标的市值约(yuē)1188亿元(yuán)，占其所持股票市值(zhí)的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公(gōng)募所持房(fáng)地产公司(sī)市值在股票资产中的占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首(shǒu)次回升，年(nián)底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募(mù)对房地产行业的(de)持股比(bǐ)例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎(hū)在今(jīn)年(nián)一(yī)季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有(yǒu)房地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五(wǔ)个(gè)股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口、万(wàn)科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块比(bǐ)重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房地产的(de)投资愈发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示(shì)，在(zài)公募基金一季报汇总的重(zhòng)仓股(gǔ)中(zhōng)，房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块排(pái)名最高的(de)是(shì)保利发展，在基金重(zhòng)仓(cāng)第33位。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万科A排(pái)在(zài)第96位。对比去年四季(jì)报，变化之处首先(xiān)在于(yú)几只(zhǐ)房地产龙头股从排(pái)位上看均有退步，尤(yóu)其是(shì)万科最为明显；其(qí)次是金地集团退出(chū)百大之列(liè)。但考(kǎo)虑到房地产是复(fù)苏链上(shàng)最后一环，且(qiě)首季并非行业(yè)销售(shòu)旺季(jì)，其(qí)传导到(dào)二级市场乃至机构持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是(shì)，经济(jì)圈(quān)判断(duàn)房(fáng)地产已(yǐ)经进入大(dà)分化(huà)时(shí)代(dài)，一二线城(chéng)市好于(yú)三四线城市。而映射到二(èr)级(jí)市场投资(zī)上，配置房地(dì)产行业(yè)轻松收(shōu)获行业贝(bèi)塔的红(hóng)利(lì)期一去不返(fǎn)了。“如果按照产业(yè)周期(qī)来分类，包括房(fáng)地产等几类(lèi)行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者(zhě)衰退期(qī)的(de)行业(yè)，传统认知上没有什么投资机会的。但(dàn)在这几年特殊的行(xíng)情(qíng)里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似(shì)的行业也出现(xiàn)了一(yī)些机会，背(bèi)后的逻(luó)辑是供给(gěi)侧(cè)发生了更大的变化。”一(yī)不愿(yuàn)具名(míng)的(de)上(shàng)海公(gōng)募基(jī)金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎(shèn)乐观态度(dù)：“行业前几年(nián)17亿～18亿(yì)平方米(mǐ)的(de)年销售面积(jī)很(hěn)难再出现了，2022年光是居民(mín)存款数量增加了15万亿(yì)元。中(zhōng)国存量有400亿平方(fāng)米建(jiàn)筑面积，考虑(lǜ)存量(liàng)地(dì)产的更新，也(yě)有(yǒu)近10亿(yì)平方米。需求端还(hái)需要有一定的(de)政(zhèng)策出来(lái)去刺(cì)激(jī)购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研(yán)究员(yuán)吕功绩也指出：“时(shí)至今日(rì)，无论从城(chéng)镇(zhèn)化的进程，还是人均住(zhù)房面积（接近30平(píng)/人），我国均已告别住房(fáng)短缺时代(dài)，而目前居民的杠杆率和房价收入也不(bù)支(zhī)撑每年18万亿元的(de)销售额(é)，以及过快上行(xíng)的(de)房价，因(yīn)而行(xíng)业高增的时代已经过去(qù)，未来行业的需(xū)求(qiú)或将回(huí)落，在此过程(chéng)中，伴随着地产的(de)高杠杆属(shǔ)性，就很(hěn)容易出现信用(yòng)风险问(wèn)题（类(lèi)似2022年(nián)的民营地产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出清(qīng)的过程。这个过程中，综(zōng)合竞争力(lì)强的公司就能够通过大(dà)鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业(yè)需求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已(yǐ)经过去了，但(dàn)不代(dài)表没(méi)有投(tóu)资(zī)机会，机会(huì)在于(yú)城市、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应到股(gǔ)票投资(zī)，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样(yàng)的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为(wèi)公募乃至整(zhěng)体机构的务(wù)实之举。

　　机构配置(zhì)房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区(qū)域(yù)性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信(xìn)房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板块个(gè)股，在纳入(rù)统计的124只房地产类标的股中(zhōng)，本(běn)月(yuè)以来实现股价(jià)上涨的(de)达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五(wǔ)的(de)公司月(yuè)内涨幅超过(guò)了10％，它们分别是(shì)上实发(fā)展、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一假期归来后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日连续两个交易(yì)日收出涨停。从该(gāi)股的基(jī)本(běn)面来看，上实(shí)发展的(de)主营业务为房地产开发与经(jīng)营。公司的(de)主要产品(pǐn)及服务为房地产销(xiāo)售(shòu)、房地产租赁、物业(yè)管理服务、工程(chéng)项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流(liú)通股股东来看，各类机(jī)构都有对其布局的例(lì)子。以3月31日时的首(shǒu)季(jì)十大(dà)流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资(zī)产管理公司等都(dōu)跻身前十的(de)行(xíng)列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅(fú)暂时排名第二(èr)的浦东金桥(qiáo)也是(shì)上(shàng)海本(běn)地房企，其(qí)第一(yī)季(jì)度的收入利(lì)润规模(mó)大(dà)幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司后疫(yì)情时代出租率复(fù)苏(sū)至近年来最高，另(lìng)一方(fāng)面则是公司拿地结算持(chí)续性向(xiàng)好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好背景(jǐng)下(xià)，自然也吸引了(le)知名机构(gòu)在(zài)其(qí)中(zhōng)持续(xù)驻足。从(cóng)第一(yī)季度十大(dà)流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东来看(kàn)，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在前(qián)十中(zhōng)，这(zhè)也是连续第三个季度他有的两(liǎng)只产(chǎn)品杀入前十。同(tóng)时榜单中还有一支大(dà)名(míng)鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比(bǐ)投资局，其(qí)当(dāng)季(jì)还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去(qù)上述两(liǎng)家(jiā)上海区域性地产公司外，荣安地产则是主要布(bù)局在深圳的地产(chǎn)公(gōng)司，一(yī)季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上(shàng)市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来(lái)看，《红周(zhōu)刊》注意到(dào)两只公募(mù)指基首季新(xīn)杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排(pái)名第七(qī)位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九位，此外联(lián)袂出现(xiàn)的机(jī)构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相(xiāng)关人士分(fēn)析：“经历过行(xíng)业(yè)洗牌(pái)和(hé)兼并(bìng)重组后，龙头的(de)价值(zhí)更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质土地(dì)供给较多（券商(shāng)测算对应潜在(zài)毛利(lì)率在25％以(yǐ)上，目(mù)前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于(yú)信用问题或者资金紧张(zhāng)没法拿(ná)地，龙头房企趁机获取(qǔ)低(dī)成(chéng)本土地，龙头(tóu)房企的拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资(zī)上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低，净负债(zhài)率(lǜ)基本在70％以下，而其他房(fáng)企的净负(fù)债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成本看，龙头房(fáng)企(qǐ)的融资成(chéng)本不(bù)断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明(míng)显跑赢(yíng)行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调(diào)的(de)是，在(zài)当前(qián)中特(tè)估的浪潮下，央国企地产股或存在(zài)发展的(de)大(dà)好机会。中信证券(quàn)指出：“房地产行业的(de)结(jié)构(gòu)性(xìng)机(jī)会依然存在，少部分公司(sī)尤其是央企占据显著优势(shì)，其主要又体现为库存的(de)优(yōu)势。央(yāng)企(qǐ)地(dì)产(chǎn)公司，现阶段(duàn)表现出(chū)较低的融资成本，优质(zhì)的开发(fā)资源和良好(hǎo)的(de)不动产资(zī)产(chǎn)运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特(tè)估(gū)，国(guó)央企相较于民营地产公(gōng)司也是更有优势的(de)。”吕功绩(jì)强(qiáng)调，“对(duì)于减值、土地(dì)资(zī)源债权债务关系等问题，市场对(duì)民营房开企业的资产会(huì)有更(gèng)多(duō)担忧和质(zhì)疑，所(suǒ)以在这一轮行业出(chū)清(qīng)的过程(chéng)中，央国企相较于民企(qǐ)来说估值(zhí)的修复(fù)更明显。中特(tè)估的角(jiǎo)度从中长(zhǎng)期的(de)维度看，行业的(de)逻(luó)辑在于集(jí)中度提升后，行(xíng)业(yè)进入高质(zhì)量(liàng)发(fā)展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预(yù)期的盈(yíng)利和现金流(liú)创造能(néng)力，以此带来估值(zhí)中枢(shū)的提升，应该(gāi)关注估值相对较(jiào)低(dī)，企业自身(shēn)资产的质量好、运(yùn)营能(néng)力(lì)强(qiáng)、可以创造持(chí)续(xù)现金(jīn)流(liú)的企业。”

　　“存(cún)量时(shí)代(dài)中行业普涨的概率比较低，行业(yè)内(nèi)部将(jiāng)出现分(fēn)化，要关注将(jiāng)受(shòu)益于行(xíng)业集(jí)中度(dù)提升的头部公司(sī)。”星石(shí)投资首(shǒu)席研究官(guān)方磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构这(zhè)一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇(shé)口等(děng)国资背景龙头(tóu)前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基(jī)金(jīn)投资部副总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏表(biǎo)示：“需(xū)要客(kè)观地(dì)去持续(xù)观察国(guó)企央企在三个方面是否可以维持，首(shǒu)先是融(róng)资(zī)成本保持(chí)低位(wèi)，其次是销售份额(é)持续提升(shēng)，再次是拿地(dì)份额持续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要(yào)多(duō)给一(yī)些耐(nài)心

　　而《红(hóng)周刊》也根(gēn)据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩(jì)分(fēn)化(huà)更趋(qū)明(míng)显，保(bǎo)利发(fā)展、滨(bīn)江集团等(děng)房企营收(shōu)、净利均(jūn)实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增(zēng)长。而这些公司也是机构(gòu)的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟(wěi)向《红周刊》分析表(biǎo)示(shì)，业绩(jì)出现明显改(gǎi)善的房企，主要(yào)是因为过去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投(tóu)资拿地之后，国有企业仍(réng)在(zài)持续性地拿(ná)地(dì)，且主要集中在核(hé)心(xīn)城市，投资力度(dù)较(jiào)大(dà)。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而(ér)在2023年一季度市(shì)场恢(huī)复但仍处于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也(yě)提(tí)醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一些(xiē)不确定(dìng)性。其实整个(gè)市场从四月份开始又在往下掉。除了杭(háng)州、成都等(děng)极(jí)个(gè)别城(chéng)市四月环(huán)比三月相对表现较好之(zhī)外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数(shù)城市都出(chū)现环(huán)比下滑的(de)情况。而现在(zài)五月(yuè)的市场表现(xiàn)也不(bù)太乐观。按照(zhào)现在的经济状况、收入情况，以(yǐ)及市(shì)场的去库存压力、企业(yè)的资金面压(yā)力，可能会出现(xiàn)，到六月(yuè)份房企为了半(bàn)年报冲(chōng)业绩出现市场的短(duǎn)期反弹(dàn)外(wài)的一个市场乏力现象(xiàng)。也(yě)就是说，第二季(jì)度、第三(sān)季(jì)度(dù)增长不确定性的压力仍旧一个避孕套可以用几次，一只避孕套能用几次较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊(hào)扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及(jí)其上下游(yóu)产业链的复苏速度都比(bǐ)想(xiǎng)象的要慢很多，我们(men)要多(duō)给一些耐心，这个时(shí)候，在(zài)房地产(chǎn)以及上下游就不是赚快钱(qián)的时(shí)候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这也(yě)意味着，只有极为少(shǎo)数的、做得比同行好得多的企业，会(huì)伴(bàn)随整个行业(yè)的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所(suǒ)以只能耐心地(dì)去(qù)等待它的基(jī)本(běn)面不断地凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析(xī)，不做买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

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