5月以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基(jī)金为代表的(de)机构对于(yú)这(zhè)一板块(kuài)已经在悄然布局。数(shù)据显示，以(yǐ)南方和华(huá)夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日(rì)时有小幅(fú)增长。根据(jù)基金(jīn)一(yī)季报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持(chí)仓数量占流通股比重(zhòng)增(zēng)幅五只个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过(guò) 精(jīng)耕细作成共识(shí)

　　从公(gōng)募基金对房地产的配置看，2019年末，公募(mù)所持(chí)有的房地产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年(nián)市场表(biǎo)现(xiàn)出色，但公募所持房地产公司市值在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更(gèng)是进一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于(yú)出现了三年来的首次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地(dì)产行业(yè)的持股(gǔ)比(bǐ)例也同(tóng)步回升(shēng)，从2021年底的(de)6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一季(jì)度得以延续(xù)。数(shù)据统计显示，公(gōng)募重仓持(chí)有房地产(chǎn)板块(kuài)一(yī)季(jì)度(dù)市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发(fā)股份(fèn)、滨江集团(tuán)，持仓市(shì)值占板块比重合(hé)计达47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难(nán)发现，公募(mù)对于房地产的投资愈发(fā)有集中于龙(lóng)头的(de)趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总的(de)重仓股中，房地产(chǎn)板(bǎn)块排名最高的(de)是保利(lì)发展，在基金重(zhòng)仓(cāng)第33位。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第(dì)78位。而老牌龙头(tóu)股万(wàn)科(kē)A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化(huà)之(zhī)处首先在于(yú)几只房(fáng)地产龙(lóng)头(tóu)股从排位(wèi)上看(kàn)均有(yǒu)退步(bù)，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到(dào)房(fáng)地产是复苏链上(shàng)最后一(yī)环，且首(shǒu)季并非(fēi)行业(yè)销售旺季，其传导到二(èr)级市场乃(nǎi)至(zhì)机(jī)构持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断房地产已经进(jìn)入大分化时代，一二线城市好于三四线城市(shì)。而映射到二级市(shì)场投资上，配置房地产(chǎn)行(xíng)业轻(qīng)松收获行业贝(bèi)塔的红利期(qī)一去不返了。“如(rú)果按照产业(yè)周(zhōu)期来分类，包括房地产等(děng)几类行(xíng)业在(zài)盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者(zhě)衰(shuāi)退期的(de)行业，传统(tǒng)认知上没有(yǒu)什(shén)么投资机会的。但在这几年特(tè)殊的行(xíng)情里包括煤炭、电解(jiě)铝等(děng)类似的行(xíng)业也出现了(le)一些机(jī)会，背后的逻辑是(shì)供给侧发生(shēng)了更大(dà)的变化(huà)。”一不愿具名的(de)上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不(bù)过(guò)也有公募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米(mǐ)的年销售面积很难再出现了，2022年(nián)光是居民存款数量增(zēng)加了15万亿(yì)元(yuán)。中(zhōng)国存量有400亿平(píng)方米(mǐ)建筑(zhù)面积，考(kǎo)虑存量(liàng)地产的更新，也有近10亿(yì)平(píng)方(fāng)米(mǐ)。需求端还需要有一(yī)定的政策出来(lái)去刺激(jī)购房。”

　　宝盈(yíng)基金房(fáng)地产研究员吕(lǚ)功绩也指出(chū)：“时至今(jīn)日，无论从城镇化(huà)的(de)进程(chéng)，还是人均(jūn)住(zhù)房面积(jī)（接近30平/人），我国均已告别住(zhù)房短缺时代，而目前(qián)居民的杠杆率和房价收入(rù)也不(bù)支撑(chēng)每年18万亿元的销售额，以及过快上行的(de)房(fáng)价(jià)，因(yīn)而行业(yè)高(gāo)增(zēng)的时代已(yǐ)经过去，未来行业的需(xū)求或将回(huí)落，在此过程中，伴(bàn)随着地(dì)产的(de)高(gāo)杠杆(gān)属性，就很容易(yì)出现信用风险问(wèn)题(tí)（类似(shì)2022年的民(mín)营地产爆雷），行(xíng)业进(jìn)入到供给(gěi)侧(cè)出(chū)清的过(guò)程。这个(gè)过程中，综合竞争力(lì)强(qiáng)的公司(sī)就(jiù)能够通过大(dà)鱼吃小鱼的(de)方式(shì)，获得(dé)市占(zhàn)率(lǜ)的提升(shēng)。当(dāng)行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应(yīng)到股票投资(zī)，就是强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认(rèn)识(shí)转变(biàn)，精耕细作(zuò)个(gè)股成(chéng)为(wèi)公(gōng)募(mù)乃(nǎi)至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜(yí)放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质(zhì)区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房地产(chǎn)板块个(gè)股多出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为2％。从(cóng)具(jù)体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板块(kuài)个股(gǔ)，在纳入统计的(de)124只房地(dì)产类(lèi)标的股中(zhōng)，本月以来实现(xiàn)股(gǔ)价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好(hǎo)排名前五的(de)公司月内涨幅超过了(le)10％，它们分别(bié)是上(shàng)实(shí)发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸(xìng)福(fú)、荣安地产(chǎn)。排名第(dì)一(yī)的上实发展，五一假期归来(lái)后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股(gǔ)的基本(běn)面来看(kàn)，上实(shí)发(fā)展的主营业务(wù)为房地(dì)产开发(fā)与经营。公(gōng)司的主(zhǔ)要产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归(guī)母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)，各(gè)类机构都有对其布局的例子。以3月(yuè)31日时的首季十大流通股股东来看， 具体(tǐ)包括(kuò)公(gōng)募的上银基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇(huì)金、长城(chéng)资产管理(lǐ)公(gōng)司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第二的浦东金桥也是上(shàng)海本(běn)地房企，其第一季度的收(shōu)入利润规模大幅(fú)度(dù)复苏。究(jiū)其原(yuán)因，一方面是该公司后疫情时代出租(zū)率(lǜ)复苏至近年来最高(gāo)，另一方面则是公司拿地结算(suàn)持续性向好(hǎo)，从数字(zì)上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约(yuē)54万(wàn)平(píng)方米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的业绩势(shì)头向好背景下，自然也(yě)吸引了知名(míng)机构(gòu)在其中(zhōng)持续驻足。从第(dì)一(yī)季度(dù)十大流通股股东来看，知名私(sī)募(mù)高(gāo)毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然(rán)在(zài)前十中，这也是连续第三个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性(xìng)地产公司外，荣(róng)安地产则是主要布局(jú)在深圳的地产公司，一季(jì)报交出的也是一份报(bào)喜(xǐ)的成(chéng)绩单：首季公(gōng)司(sī)实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿(yì)元(yuán)，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指基(jī)首季(jì)新杀(shā)入十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地(dì)产ETF上榜排(pái)名第(dì)七位，富国中证指数1000增(zēng)强则排名(míng)第九(jiǔ)位，此外联袂出现的(de)机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊(kān)》采(cǎi)访时，兴证(zhèng)全球基金(jīn)相关(guān)人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定(dìng)突出(chū)；从拿地端看，2022年(nián)土地市场大幅降温，优质土地供(gōng)给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前房企的(de)利润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大(dà)多数房企受限(xiàn)于(yú)信(xìn)用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金(jīn)额(é)/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看(kàn)，龙(lóng)头房企杠杆(gān)率较低，净(jìng)负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企(qǐ)的(de)净(jìng)负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间(jiān)有(yǒu)限(xiàn)，从(cóng)融资成本(běn)看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在(zài)当前中特估的浪潮下(xià)，央国企地产(chǎn)股或存(cún)在发展的大好机会(huì)。中信(xìn)证(zhèng)券指出：“房地产行(xíng)业的结构性机会依然存在，少部分公司尤其是(shì)央企占据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央企地产公(gōng)司(sī)，现阶段(duàn)表现出较低的融资成本，优质的开发资(zī)源和良好的(de)不(bù)动(dòng)产资产运(yùn)营能(néng)力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企(qǐ)相较于民营地产公司也是(shì)更有优(yōu)势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地资源债权(quán)债(zhài)务关系(xì)等问题，市场对民营房开企业(yè)的资产会有(yǒu)更多担忧(yōu)和质疑，所以在这(zhè)一轮行业出清的(de)过程中，央(yāng)国(guó)企相较于(yú)民(mín)企来说(shuō)估值(zhí)的修复更明显。中特估的(de)角度从中长期(qī)的维(wéi)度看，行业的(de)逻辑在于(yú)集中度提升后，行业进(jìn)入高(gāo)质量发展阶(jiē)段(duàn)，具备较快速发展阶段更稳定(dìng)且可(kě)预期的盈利和现(xiàn)金流创造能力，以此带(dài)来估值中枢的提升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业(yè)自(zì)身(shēn)资产的质量好(hǎo)、运营能力强、可(kě)以创造持续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概率比(bǐ)较低，行业内部将出现分(fēn)化，要关注将受益于行(xíng)业(yè)集(jí)中度(dù)提升的(de)头(tóu)部公司(sī)。”星石投资(zī)首席研(yán)究官方磊也表示(shì)。

　　顺应(yīng)机构这一思路的(de)话(huà)，或许还是保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口等国资(zī)背景龙头(tóu)前(qián)途(tú)更为(wèi)光(guān无时无刻是什么意思 无时无刻不在，无时不刻是什么意思g)明。不(bù)过国投瑞(ruì)银基金投资(zī)部(bù)副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持续观察国企(qǐ)央企在三个方面是否可以维持(chí)，首先(xiān)是融(róng)资成本保持(chí)低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份(fèn)额(é)持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐(nài)心

　　而(ér)《红周刊(kān)》也(yě)根据房企一(yī)季(jì)报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的(de)业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展(zhǎn)、滨江集团(tuán)等(děng)房(fáng)企营收、净(jìng)利均实现了业绩的(de)回正，甚至是(shì)较大增(zēng)速(sù)的增长。而这些公司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出(chū)现明显(xiǎn)改善(shàn)的(de)房企，主要(yào)是(shì)因为过去(qù)两三年(nián)时间，尤(yóu)其(qí)是(shì)在2021年下半年民营房企不(bù)怎(zěn)么投资拿地之后(hòu)，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核(hé)心城市，投资(zī)力度(dù)较大。投资的(de)驱动能够推动房企销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季(jì)度(dù)市场恢复但(dàn)仍处(chù)于调整的过程中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时(shí)也提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过程(chéng)中，还面临着一些不确(què)定性。其实整个市场(chǎng)从四月(yuè)份开(kāi)始又在往下掉(diào)。除了(le)杭州(zhōu)、成都等极个别城市四月环比三月(yuè)相对表现较好(hǎo)之(zhī)外，包括(kuò)北京、上海在内的绝(jué)大多数城市都出现(xiàn)环(huán)比(bǐ)下滑的情况。而现在五月的市场表(biǎo)现(xiàn无时无刻是什么意思 无时无刻不在，无时不刻是什么意思)也不太乐观(guān)。按照现在的经(jīng)济状(zhuàng)况、收入(rù)情况(kuàng)，以及市场的去库存压力、企业(yè)的(de)资金(jīn)面压力，可能(né无时无刻是什么意思 无时无刻不在，无时不刻是什么意思ng)会出现，到六月份房企为了(le)半(bàn)年报冲业(yè)绩出现(xiàn)市场(chǎng)的短期反弹外的一(yī)个(gè)市场乏力现象。也就(jiù)是说，第二季度(dù)、第三季度增长不确定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投资(zī)董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在(zài)整(zhěng)个(gè)房地产(chǎn)以及其上下(xià)游产业(yè)链(liàn)的复苏速度(dù)都比想象(xiàng)的要慢很(hěn)多，我(wǒ)们要多给一些耐心(xīn)，这个(gè)时候(hòu)，在房地产(chǎn)以及上下游就不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基(jī)本面的钱(qián)。但(dàn)这也意味着，只有极为少数的(de)、做得比同行好得多(duō)的企业，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏(sū)，业(yè)绩会逐(zhú)步体现出来。所以只能(néng)耐心地去(qù)等待它的基本面不断地凸显出来，这需要(yào)时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及(jí)个股(gǔ)仅为举例分析，不做(zuò)买卖推(tuī)荐。）

未经允许不得转载：连云港装饰公司,豪泽装饰 无时无刻是什么意思 无时无刻不在，无时不刻是什么意思