5月以(yǐ)来(lái)，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募(mù)基金为代表的机(jī)构对于(yú)这一板块已经在悄(qiāo)然布局。数(shù)据显示，以南方(fāng)和(hé)华夏的两(liǎng)只老牌ETF基(jī)金为(wèi)例，5月9日时所公(gōng)布的总份额均较4月(yuè)28日时有小幅增(zēng)长(zhǎng)。根(gēn)据基(jī)金一季报统计，龙头与地方(fāng)国企央企(qǐ)获得增(zēng)持，持仓(cāng)数(shù)量占流通(tōng)股比(bǐ)重增(zēng)幅五只(zhǐ)个股分(fēn)别(bié)为华(huá)发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地(dì)产或“底部回(huí)升”

　　行业红利(lì)时代已(yǐ)过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金对房地产的(de)配置看，2019年(nián)末，公募所持有的(de)房(fáng)地产(chǎn)行业标(biāo)的(de)市值(zhí)约1188亿元，占(zhàn)其所持(chí)股票市值(zhí)的(de)4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现(xiàn)出色，但(dàn)公募所(suǒ)持房地产公(gōng)司市(shì)值在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一(yī)步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终(zhōng)于出(chū)现了三年来的首次回升，年底(dǐ)这一(yī)数值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产行业的(de)持股比例也同步回升(shēng)，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎(hū)在(zài)今年一季(jì)度得以(yǐ)延续。数(shù)据统计显示，公募(mù)重(zhòng)仓持有房地产板块一季(jì)度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年(nián)四季(jì)度提(tí)升(shēng)6.71％。持(chí)仓(cāng)市值(zhí)前五个股分别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块(kuài)比重合(hé)计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发(fā)现，公(gōng)募对于(yú)房(fáng)地(dì)产的投资(zī)愈发有(yǒu)集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基(jī)金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最(zuì)高的(de)是(shì)保利(lì)发展，在基金重仓第33位。排名(míng)第二的是招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)，排在(zài)第78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排(pái)在第(dì)96位。对比去年四季报，变化之(zhī)处(chù)首先(xiān)在于几(jǐ)只(z闺蜜说他老公特别大怎么回复，闺蜜说他老公特别大怎么安慰hǐ)房(fáng)地(dì)产龙头股从排(pái)位上看均有退步，尤其是(shì)万科最为明显；其次是(shì)金地集团退出百大之列。但(dàn)考虑(lǜ)到房地产是复苏链上最后一(yī)环，且首季并非(fēi)行业(yè)销售旺季，其传导到二(èr)级市场乃至机构持仓上还需要(yào)时间周(zhōu)期。

　　形成共识(shí)的是，经济(jì)圈判断房地产已经进入大分化时代(dài)，一二线城市好于三四线(xiàn)城市。而映射到二级市场投资上，配置房(fáng)地(dì)产行业轻(qīng)松收(shōu)获行业贝塔的(de)红(hóng)利期一去不返了。“如果按(àn)照产(chǎn)业周期来分类，包括房地产等几类(lèi)行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者衰退期的行业(yè)，传统认知上没有什(shén)么投资(zī)机会的。但在这(zhè)几年特(tè)殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类(lèi)似(shì)的行业也出现了一(yī)些机(jī)会，背后的逻辑是供给(gěi)侧(cè)发生(shēng)了更大的变化(huà)。”一不(bù)愿(yuàn)具(jù)名的上海公募基金(jīn)经理(lǐ)指(zhǐ)出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观(guān)态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平(píng)方米的(de)年(nián)销售(shòu)面积很难再(zài)出(chū)现了，2022年光是居民存款数量增加了(le)15万亿元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑(zhù)面积，考(kǎo)虑存量地产的更新(xīn)，也(yě)有近(jìn)10亿平(píng)方米。需求端还需(xū)要(yào)有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房(fáng)地(dì)产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的进程，还是(shì)人均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均已(yǐ)告别住房短缺时代(dài)，而目前居(jū)民的杠杆(gān)率和房价收(shōu)入(rù)也不(bù)支(zhī)撑每年18万亿元的(de)销售额，以及过快上(shàng)行的房价，因而行业高增的时代已经过去，未来行(xíng)业的需求或(huò)将回落，在(zài)此过(guò)程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信用风险(xiǎn)问题（类似(shì)2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧出(chū)清的过程。这(zhè)个过程中(zhōng)，综合竞争(zhēng)力强(qiáng)的公司就(jiù)能够通过大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的(de)方式，获(huò)得市(shì)占(zhàn)率的提(tí)升(shēng)。当(dāng)行业需求见顶(dǐng)回落(luò)时，行业的(de)贝塔(tǎ)已(yǐ)经(jīng)过去(qù)了，但不代表没(méi)有(yǒu)投资机会，机(jī)会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到(dào)股票(piào)投资，就是强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作(zuò)个股(gǔ)成为公募乃(nǎi)至整体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房(fáng)地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质(zhì)区(qū)域性标的成香(xiāng)饽(bō)饽(bō)

　　5月以来(lái)，房地(dì)产(chǎn)板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申(shēn)万房地产板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月(yuè)以(yǐ)来(lái)实现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述时间段(duàn)恰好排名(míng)前五(wǔ)的公(gōng)司月内涨幅超过了(le)10％，它(tā)们分(fēn)别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地(dì)产。排名第(dì)一(yī)的(de)上实发(fā)展，五(wǔ)一假期(qī)归(guī)来(lái)后(hòu)日成交(jiāo)量明显放大，4日(rì)、5日连续两个交易日收(shōu)出涨停(tíng)。从该股(gǔ)的(de)基(jī)本面来看，上(shàng)实(shí)发展(zhǎn)的主营(yíng)业务(wù)为房地产开发与经营。公司的主要产品(pǐn)及(jí)服务为房地产销售、房地(dì)产租(zū)赁、物业管理服务(wù)、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数(shù)据(jù)来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上(shàng)期减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润1.23亿(yì)元(yuán)，同比下降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度，其实现营(yíng)业总(zǒng)收入27.87亿元，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归(guī)母净(jìng)利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东(dōng)来看(kàn)，各类(lèi)机构都有(yǒu)对其布局的例(lì)子(zi)。以(yǐ)3月31日时的首(shǒu)季十大(dà)流通股股东来看， 具体(tǐ)包括公募的上银基金、私募的迎(yíng)水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公(gōng)司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的(de)是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排(pái)名第二(èr)的浦东金桥也是(shì)上海本地房企，其第一季度的收入利润(rùn)规模大(dà)幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面是(shì)该公司后(hòu)疫情时代出租率(lǜ)复苏至近年来(lái)最高(gāo)，另一方面则是(shì)公司拿地(dì)结算持续(xù)性向好，从数(shù)字上看，一季(jì)度新增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地(dì)块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这(zhè)样的(de)业绩势头向好背景下，自(zì)然也吸引(yǐn)了知名机构在(zài)其中(zhōng)持续驻足。从第一(yī)季度十大流通(tōng)股股东来看(kàn)，知名私(sī)募(mù)高毅邓晓峰的(de)两只产品依然(rán)在前(qián)十中，这(zhè)也是连续第(dì)三个季度(dù)他有的两(liǎng)只产品(pǐn)杀入前十(shí)。同时榜单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投(tóu)资(zī)局，其(qí)当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两家上海区域性地产公(gōng)司外，荣安地(dì)产(chǎn)则是主要布局(jú)在深圳的(de)地产公(gōng)司，一季报交出(chū)的也(yě)是一(yī)份报喜的(de)成绩(jì)单：首季(jì)公司实(shí)现营业收入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的(de)净利润6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来(lái)看，《红周刊》注(zhù)意(yì)到两只公募指基首季新杀入十大流通股(gǔ)股东行列。具(jù)体说来， 南(nán)方(fāng)中证全指房地(dì)产ETF上榜排名(míng)第七(qī)位，富国中证指数1000增(zēng)强则排名(míng)第九(jiǔ)位，此外联袂出现的机(jī)构还有(yǒu)QFII高(gāo)盛(shèng)国(guó)际和(hé)私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过(guò)行业洗牌(pái)和兼并重组(zǔ)后，龙头(tóu)的价值更为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年(nián)土(tǔ)地市场大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房(fáng)企(qǐ)的利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大(dà)多(duō)数房企受限于信用问(wèn)题或者(zhě)资金紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁机获(huò)取低成(chéng)本土地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房(fáng)企的(de)净负(fù)债率普遍(biàn)都(dōu)在(zài)100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限(xiàn)，从融(róng)资成本看，龙(lóng)头房企的(de)融资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应(yīng)到2023年的销(xiāo)售(shòu)，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额(é)增速为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调的是，在当前中特估的浪潮下，央(yāng)国企地(dì)产股或(huò)存在(zài)发展的大好机会。中(zhōng)信证券(quàn)指出：“房(fáng)地产行业的结构性(xìng)机会依然存(cún)在，少部分公司尤(yóu)其是央企(qǐ)占据显著优势，其(qí)主要又体现为库存的优(yōu)势。央企地产公(gōng)司(sī)，现阶段表现(xiàn)出较(jiào)低的融资成(chéng)本，优质的(de)开发(fā)资源和良好(hǎo)的不动产资产运(yùn)营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相较(jiào)于(yú)民营(yíng)地产公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债(zhài)权债务关系等问题，市场对(duì)民营(yíng)房开(kāi)企业(yè)的(de)资产(chǎn)会有(yǒu)更多担(dān)忧和质疑(yí)，所以(yǐ)在这一轮行业(yè)出(chū)清(qīng)的过程中，央国企相较于民企来说估值(zhí)的(de)修(xiū)复(fù)更明显。中特估的(de)角度从中长(zhǎng)期的维度(dù)看，行业的逻(luó)辑在于(yú)集(jí)中度(dù)提升后，行业进入高质量发展阶段，具备(bèi)较快速发展阶段(duàn)更稳定(dìng)且可预期的盈(yíng)利和现(xiàn)金流创造能(néng)力(lì)，以此带来估值中枢的(de)提(tí)升，应该关注估值相对较低(dī)，企业自身资产的质量好、运营(yíng)能力强(qiáng)、可以创造(zào)持(chí)续现(xiàn)金(jīn)流的(de)企业(yè)。”

　　“存(cún)量时代(dài)中行业普涨的(de)概(gài)率比较低(dī)，行业内部将出现(xiàn)分化(huà)，要关注将受(shòu)益于行业集(jí)中度(dù)提升的头部公司。”星(xīng)石投(tóu)资(zī)首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或许还是保利发(fā)展、招(zhāo)商(shāng)蛇口(kǒu)等国(guó)资背(bèi)景龙头前途(tú)更为光明。不过国投(tóu)瑞银基(jī)金投资(zī)部副总监綦(qí)傅鹏表示(shì)：“需要客观(guān)地(dì)去持续(xù)观察国企央企在三(sān)个方(fāng)面是否可以(yǐ)维(wéi)持，首先是融(róng)资成(chéng)本保持低位，其次是销(xiāo)售份额(é)持续提升(shēng)，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企(qǐ)一季报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑(huá)，2023年(nián)一季度的业绩(jì)分(fēn)化更(gèng)趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利(lì)均(jūn)实现了(le)业绩(jì)的回正，甚至是较大增(zēng)速的增长。而这些公司也(yě)是机构(gòu)的重(zhòng)仓对(duì)象(xiàng)。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士张宏(hóng)伟向《红周(zhōu)刊》分(fēn)析表示，业绩出现明(míng)显改善的房企，主要是(shì)因为过去两三年时间，尤其是在(zài)2021年(nián)下半(bàn)年民营房企不(bù)怎么投资拿地(dì)之后，国(guó)有企业仍(réng)在持(chí)续(xù)性地(dì)拿地，且主(zhǔ)要(yào)集中在(zài)核(hé)心(xīn)城市，投(tóu)资力度较大。投资的驱(qū)动能够(gòu)推动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季(jì)度市场恢复但仍处(chù)于(yú)调整的过(guò)程(chéng)中，能(néng)够保(bǎo)有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也(yě)提(tí)醒(xǐng)表示，在房地产的(de)复苏(sū)过(guò)程中，还面临着一(yī)些不确(què)定(dìng)性。其实整个市场从四月份(fèn)开始(shǐ)又(yòu)在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等(děng)极个(gè)别城市四月环比三(sān)月(yuè)相(xiāng)对(duì)表现较(jiào)好之外，包括北(běi)京、上(shàng)海在内的(de)绝(jué)大(dà)多数城市都(dōu)出现(xiàn)环比下滑的情况(kuàng)。而现(xiàn)在五月的市场(chǎng)表现也(yě)不太乐观。按(àn)照现在的经济状况(kuàng)、收入情(qíng)况，以及市场(chǎng)的去库存(cún)压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份房企(qǐ)为了半(bàn)年报冲业(yè)绩出现(xiàn)市场的短期反(fǎn)弹外的一个市(shì)场乏(fá)力现象。也就是说，第(dì)二季(jì)度、第三季(jì)度增长不(bù)确定(dìng)性的(de)压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬(yáng)也向(xiàng)《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房(fáng)地产以及其上下游(yóu)产(chǎn)业(yè)链的复苏速度都比想(xiǎng)象(xiàng)的(de)要慢很多，我们要多给一(yī)些耐(nài)心，这(zhè)个时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本(běn)面的钱。但这(zhè)也(yě)意味着，只有极为少数(shù)的、做(zuò)得比同行好得多(duō)的企(qǐ)业，会伴(bàn)随整个行业的(de)弱(ruò)复苏(sū)，业(yè)绩(jì)会逐步(bù)体现出来。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐心地去等待它(tā)的基本面不断地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周(zhōu)刊》，文中提(tí)及个股(gǔ)仅(jǐn)为举例(lì)分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

未经允许不得转载：连云港装饰公司,豪泽装饰 闺蜜说他老公特别大怎么回复，闺蜜说他老公特别大怎么安慰