近两年火爆的创新产品(pǐn)公(gōng)募REITs进(jìn)入密(mì)集(jí)分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs陆(lù)续迎来(lái)除息日，公募(mù)REITs整体呈(chéng)现出高比例稳(wěn)定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金(jīn)额(é)的REITs产品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对(duì)此表示，强制分红机制(zhì)是公募(mù)REITs主要(yào)特(tè)征(zhēng)之一，稳定分红体现出(chū)该类(lèi)产品长期投资价值，通(tōng)过(guò)观测经营活动现金流(liú)、可供分配现(xiàn)金等指标，也(yě)是观察REITs项目底层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注(zhù)意，与产权类项目相比，特许经(jīng)营(yíng)REITs项目(mù)在经营权(quán)到期后(hòu)不再(zài)产(chǎn)生现金收益，特许经(jīng)营权分红目前已(yǐ)包(bāo)含了利(lì)润分(fēn)配和(hé)本金的归(guī)还，在选择投资(zī)标的(de)时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续迎来除息(xī)日，此外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年(nián)可供分配(pèi)金(jīn)额(é)的公募(mù)REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全年(nián)分配(pèi)金(jīn)额占可(kě)供分(fēn)配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负(fù)责人对(duì)此表示，投资公募(mù)REITs的(de)主(zhǔ)要(yào)收(shōu)益来(lái)源为持有(yǒu)期分红收(shōu)益(yì)，以及基金份额交易(yì)价格的(de)变化(huà)。基金份额二级市场价格受到(dào)公募REITs资(zī)产运营情况及市(shì)场因素的综合影响，较易引(yǐn)起波(bō)动。与此相(xiāng)比(bǐ)，基金分红预期则更有规律(lǜ)可(kě)循。公募REITs的(de)分红主要(yào)来自基础设施资产的(de)经营现金(jīn)流，投资人通过基金募集(jí)材(cái)料和信息披露文件，结合行业(yè)及市场情况(kuàng)，可以(yǐ)分析基础设施项目的(de)经营业绩，作为进行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场价格变化导致的(de)浮(fú)盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份(fèn)额持有人实际获得的现金(jīn)收益，对于(yú)长期投资者更(gèng)具参(cān)考价(jià)值。”中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人称。

　　平(píng)安(ān)基(jī)金REITs 投资中心运营高级副(fù)总监李华平也表示，根据《公开(kāi)募集基础设施证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相(xiāng)关法规要求(qiú)，基础设施基金应当将90％以上合(hé)并后基金年(nián)度(dù)可分配金额以现金形式(shì)分配给投资者，强制分红(hóng)机(jī)制是(shì)公募REITs的(de)主要特征之一，稳定的分(fēn)红(hóng)机制(zhì)体魏承泽作品集 魏承泽一类的作者现出REITs产品长期投资价值。

　　中航(háng)基金(jīn)也认为(wèi)，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性(xìng)”双(shuāng)重(zhòng)特点。二级(jí)市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现(xiàn)了(le)这类产品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红(hóng)要求，分红类似于债券派息，但(dàn)不(bù)等同于债券的(de)固(gù)定利息(xī)回报，而是由可(kě)供分(fēn)配(pèi)现金决定。

　　从机(jī)构投资者的角(jiǎo)度(dù)来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富(fù)了机构投资(zī)者(zhě)的投(tóu)资品类，为(wèi)资产配置多元化提(tí)供抓手，具有较(jiào)强的(de)配置价(jià)值。另一方(fāng)面(miàn)，公(gōng)募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资者(zhě)稳定收益。机构投资(zī)者公募REITs能(néng)够通过(guò)分红(hóng)获取相(xiāng)对(duì)于(yú)投(tóu)资(zī)债券相对(duì)高的收益性，在(zài)有效控制风险的前提下，增厚(hòu)资(zī)产包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为安”外，市场对(duì)于未来分红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金(jīn)二级市场价格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股(gǔ)票和(hé)债(zhài)券宽基指数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受(shòu)宏(hóng)观经济的影响，可分(fēn)配金额完成率(lǜ)不(bù)达预(yù)期(qī)，一定程度上影响了(le)公募REITs二级市场的价(jià)格。”李(lǐ)华(huá)平称，公募REITs二级市场的价格波动受多(duō)重因素的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因(yīn)素之一，而稳定的(de)分红有利于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级市场的(de)投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人也表示，近(jìn)期(qī)经济预期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股票(piào)和(hé)债(zhài)券(quàn)回归的(de)过程；另一方面，基(jī)础设施项目的(de)经营(yíng)业(yè)绩相对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘(pán)指(zhǐ)导价做调减处理，调(diào)减金额根据单(dān)位基金份额的(de)分红(hóng)金额进行计算(suàn)。除权(quán)操(cāo)作是对分红前后基金份额净值(zhí)变化的(de)修正(zhèng)，使投资人在基(jī)金(jīn)分红前后均可以获得公平的投资(zī)机会。

　　“分红可(kě)增(zēng)强投资(zī)者长(zhǎng)期投资的(de)信心，同时(shí)需结合持(chí)有(yǒu)产品的特性，关注二级市(shì)场(chǎng)扰动对整体(tǐ)收益的(de)影响(xiǎng)程度(dù)。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营权(quán)分红包括利润(rùn)分配和本金(jīn)归还

　　普(pǔ)通投资(zī)者应了解底层资产情况(kuàng)

　　多位业内(nèi)人(rén)士还提醒(xǐng)，与现有公募(mù)基金分红(hóng)前(qián)提是本(běn)金之上的(de)增值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期(qī)间的(de)“分红”界(jiè)定(dìng)为(wèi)“分派”更为准确，分派的是本金与增值(zhí)两个部(bù)分，两个部分之(zhī)间的比例是变动的，与现(xiàn)有公募基金分红差异很(hěn)大(dà)，大(dà)多数普通投(tóu)资者可能把“分(fēn)派(pài)”金额误认为是持续分红(hóng)。一旦30年、魏承泽作品集 魏承泽一类的作者40年、50年、60年等合同年限到期后基(jī)金价值面临极大不确定性，这是该类投资者应该(gāi)注意的情(qíng)况。

　　李华平表(biǎo)示(shì)，目前(qián)公募(mù)REITs主要(yào)有特许经(jīng)营权类和产权类(lèi)两大资产(chǎn)类(lèi)型，持有产权(quán)类产品的收益主要(yào)包括每年的(de)现(xiàn)金分(fēn)红及资产增值的收(shōu)益，而持(chí)有特许经营类产(chǎn)品的收益主魏承泽作品集 魏承泽一类的作者要来自项目每年的现金(jīn)分红(hóng)。其中(zhōng)，特(tè)许经营权(quán)类(lèi)资产的分(fēn)红包括了(le)利润分配和本(běn)金的归(guī)还，两者(zhě)的比率也是变动的，对特许经营(yíng)权类资产的(de)公(gōng)募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资(zī)者在选择投资(zī)标的时，应了(le)解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航基(jī)金(jīn)也表(biǎo)示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区(qū)别。特许(xǔ)经营权类的公(gōng)募REITs产品因其分红相当(dāng)于(yú)包含(hán)“本(běn)金+收益(yì)”，分红相对(duì)较多，债(zhài)性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分(fēn)红主要(yào)为“收益”，更看重底层资产的(de)价(jià)值增值，所(suǒ)以相对股(gǔ)性偏强。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层(céng)资(zī)产属性(xìng)，对所选(xuǎn)择产品的二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)和分红有合理预期(qī)。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)也认为(wèi)，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经(jīng)营项(xiàng)目在经营权到期后不再能(néng)产生(shēng)现(xiàn)金收益，因(yīn)此将可供分(fēn)配金额的分配(pèi)理解为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基(jī)于这个(gè)特点(diǎn)，剩余经营(yíng)期限较短的特许经营项(xiàng)目，通常具(jù)备(bèi)更高的分派率(lǜ)水平(píng)。对(duì)于(yú)剩余期限(xiàn)较长(zhǎng)的(de)特许经营权项(xiàng)目(mù)，即使(shǐ)分派率相对较低，也(yě)有足(zú)够(gòu)年(nián)限(xiàn)收回本金(jīn)并(bìng)取得收益。

　　中金基(jī)金该负责人(rén)提醒投资(zī)者注意，特(tè)许经营(yíng)权(quán)项(xiàng)目的分派金(jīn)额(é)包含(hán)了投(tóu)资本金，在不(bù)进行扩募的情况(kuàng)下，基金(jīn)份额单(dān)价随(suí)着分派进度(dù)逐年下降是(shì)正常现象，投资特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权(quán)REITs的(de)收益来自项目剩余期限产(chǎn)生(shēng)的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余(yú)使用年限(xiàn)一般(bān)较长，再加上(shàng)到(dào)期(qī)后(hòu)通(tōng)过(guò)对建筑的更新改(gǎi)造或补(bǔ)缴土地出让金等追加投资(zī)，有机会进(jìn)一步延长经营期(qī)限。这种类似永续经营(yíng)的假设(shè)反映在(zài)基础(chǔ)资产(chǎn)的估值(zhí)上，使产权(quán)类(lèi)REITs具备更(gèng)显著(zhù)的(de)资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收(shōu)益率等指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)

　　在(zài)基金分红(hóng)的时点(diǎn)，多(duō)位业内人士还表示，在产品分红期，投(tóu)资者(zhě)可以观(guān)测经(jīng)营活动现金流(liú)、可(kě)供(gōng)分配现金(jīn)、内部(bù)收益率等指标，来观察和评估项目底层资产的(de)运营情况。

　　中航(háng)基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相关的指标有两(liǎng)个：一是年报中披露的(de)经营活动现金流，二是(shì)可供分配现金，二者(zhě)存在本(běn)质性区别。经营(yíng)活动产生的现金净(jìng)流(liú)量是指企业(yè)经营、筹资、投资产生的(de)现金流(liú)，基于(yú)企业本身经营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润(rùn)表的项目进行调整(zhěng)，加期初现(xiàn)金(jīn)，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择(zé)，投资价值体现在相对股债市场(chǎng)独立的(de)资产配置功能，比较适(shì)合(hé)长期持(chí)有。建议投资者对经营权类的资(zī)产可以(yǐ)更多关注内部(bù)收(shōu)益(yì)率的(de)高低，对产权类的(de)资产更(gèng)多关注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要来自(zì)底(dǐ)层资产的经营净现(xiàn)金流，所以(yǐ)底层资产(chǎn)运营情况直接影响(xiǎng)投资回报，投(tóu)资(zī)者可综(zōng)合考虑原始权益人综合(hé)实力(lì)、运营管(guǎn)理机构(gòu)实力、公募基金管理人实力等(děng)多重因(yīn)素来(lái)选择投资标的(de)。

　　中信(xìn)证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于(yú)分红交易带来(lái)的短期博弈机(jī)会仍在，叠(dié)加此前市(shì)场接连回调，建议投(tóu)资(zī)者关注有基(jī)本(běn)面支(zhī)撑、填(tián)权效应(yīng)相对明显、同时分红规模(mó)较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在(zài)发行首(shǒu)年及次年的可供分配金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的(de)实(shí)际(jì)分(fēn)红金额与募(mù)集材料中披露(lù)预测进行比较分析(xī)，结合经(jīng)济及市场的实际环(huán)境，对基础设施(shī)项目的(de)运营(yíng)业绩(jì)及REITs的管理(lǐ)能力(lì)进行判断。”中金基金(jīn)上(shàng)述负责人也称。

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