万柳(liǔ)书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这个位于(yú)北京海淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其背后曾宣称(chēng)要(yào)做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉(lā)向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆(yú)论关注，起(qǐ)因(yīn)中赫集团成(chéng)了共同债务人被中国信达追债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫(hè)抵押的(de)75套万(wàn)柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并非中(zhōng)赫(hè)集(jí)团，那些真正斥(chì)巨资购入房产的有钱人，房(fáng)子现在(zài)莫(mò)名奇妙(miào)地(dì)被拍卖(mài)，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些业主的维权信息，难(nán)怪(guài)有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜(cài)的时候(hòu)，他们(men)的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没你想象的(de)那么简单(dān)。

　　1

　　富人被(bèi)精准收(shōu)割？

　　最惨的(de)可能还是债(zhài)主

　　“北京豪(háo)宅的尽(jǐn)头是(shì)万柳书(shū)院”，但(dàn)谁都没想(xiǎng)到(dào)，这个位于海淀核心区位(wèi)，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信(xìn)达在京东拍卖上(shàng)，上架(jià)了“北京赫华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开发有(yǒu)限公司不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项(xiàng)目”，债权1lb等于多少斤kg，10lb等于多少斤(quán)总额高达近47亿(yì)，该项目(mù)的抵押(yā)物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良债权(quán)转让项目的处置主体是中国信达资产管理股份有限公(gōng)司北京(jīng)市分公司(sī)（下称中(zhōng)国信达(dá)北分），处置的是(shì)对北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有(yǒu)限(xiàn)公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是共同(tóng)债务人(rén)。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起中国(guó)信达北分讨债的故(gù)事，但实际(jì)上，75套豪宅(zhái)的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书院总共(gòng)301户(hù)，而且早已售(shòu)罄(qìng)。如果该报道属(shǔ)实，说明(míng)这些(xiē)房子实际上都是卖出去(qù)了的(de)，是(shì)有人住的。

　　那(nà)为什么中(zhōng)国(guó)信达的拍卖页面上又注明(míng)这75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只(zhǐ)能说明这些房子根本(běn)没有网签，也没(méi)有(yǒu)房产证！

　　第一财经(jīng)的(de)报(bào)道证(zhèng)实了上述(shù)内容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫(hè)集团早(zǎo)就把这75套房子抵押出去，现在还(hái)没资金解抵押(yā)，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅(zhái)，最强学区房，万柳书院的业主基本(běn)都是北(běi)京的高端(duān)人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬也(yě)是(shì)万(wàn)柳书(shū)院的业主。另据地产自媒(méi)体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书院的业主中，还有不少(shǎo)中赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也(yě)被精准收割了(le)！”

　　不过，如(rú)果这些(xiē)业主(zhǔ)确(què)实已经(jīng)支付价款(kuǎn)并实际占有，那么，中国信达转让这(zhè)笔(bǐ)不良债(zhài)权回本(běn)的愿望，或将泡(pào)汤。这(zhè)次(cì)拍卖损失最大的，没准还是(shì)债主中国信达(dá)。

　　根(gēn)据相关法(fǎ)律规定，民事执(zhí)行中，业主已经支付价款并实际占有(yǒu)，但未办(bàn)理过户手续(xù)的，如果业主没有(yǒu)过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出(chū)执行异议申(shēn)请(qǐng)，请求法(fǎ)院解除查(chá)封，同时(shí)可以联合(hé)起诉开发商，要求退还购(gòu)房款或(huò)办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年(nián)4月，人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)报公布《最高人民法院关于(yú)商品房消费(fèi)者(zhě)权利(lì)保护问题(tí)的批复》，以司法解释(shì)的(de)方(fāng)式明(míng)确了购房人的优先权：

　　商(shāng)品房消费者以(yǐ)居住为目的购买房(fáng)屋并已支(zhī)付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求权优(yōu)先(xiān)于建设工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应(yīng)当予以支持。只(zhǐ)支付了部分价款(kuǎn)的商(shāng)品房消费者，在(zài)一审法庭辩(biàn)论终结前已实际支付剩余价(jià)款的，可以适(shì)用(yòng)前款规定(dìng)。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那(nà)么这笔不良债权，实际(jì)上是个(gè)烫(tàng)手山(shān)芋。可能不仅不能卖出(chū)去回(huí)本，抵(dǐ)押的(de)这75套房子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了(le)夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债(zhài)权转(zhuǎn)让，可以追溯到金(jīn)谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信(xìn)达已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中(zhōng)赫集团旗下子公司(sī)。2019年4月(yuè)22日，中赫集(jí)团、中赫置地等选择(zé)退出了赫(hè)华恒瑞的股东(dōng)行列(liè)，中国金谷国际信托有限责任公司成(chéng)为了唯一(yī)股(gǔ)东，后者由中(zhōng)国信达资产(chǎn)管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其他(tā)房企，中赫集团既没有很大规模，也没有很高的(de)国民知名度，但却(què)在北京豪宅圈(quān)留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为(wèi)中赫集团进(jìn)入北(běi)京的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七号(hào)院(yuàn)3号楼，高(gāo)达30万(wàn)/平米的天价，成为当时京城(chéng)最贵的楼盘，引发了(le)市场(chǎng)强烈(liè)震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更(gèng)是被誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢(yì)价率40.9％，从融(róng)创、保利、万(wàn)科等大(dà)型(xíng)知名房企手(shǒu)中，抢下了北京万柳地块，成(chéng)为北京当年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘高端(duān)的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回(huí)来的灰砖(zhuān)垒起来的五(wǔ)米高墙，还是(shì)每棵(kē)成本超6万的成年银杏(xìng)树，还是每平米20万元的(de)价格，都令业内外(wài)震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸(chén)的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树(shù)、北(běi)平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北(běi)京(jī1lb等于多少斤kg，10lb等于多少斤ng)豪宅(zhái)圈的地位(wèi)。2014年末上市的它，对(duì)手(shǒu)是当时有名的融(róng)创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华(huá)府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万(wàn)元/平米，说明万柳书(shū)院(yuàn)虽然(rán)已经推出了8年之久，但其依(yī)旧在(zài)北京豪(háo)宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅(zhái)，也吸(xī)引了不少(shǎo)知名人士，如知名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫(hè)集团的“高端路(lù)线”，也因此(cǐ)，它被外(wài)界贴上了，“卖北(běi)京(jīng)城最贵的(de)房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地产中(zhōng)的(de)‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅(zhái)开发商光环的背后，这个地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”却多次成为(wèi)被执行人，被(bèi)执(zhí)行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能力而拒不履行生效法律文(wén)书确定义务，中赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这(zhè)个地步(bù)，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之(zhī)时，深(shēn)蓝财经就曾深(shēn)挖出背后的(de)中(zhōng)赫集团，发(fā)现(xiàn)其深陷(xiàn)财(cái)务危(wēi)机(jī)。

　　从知(zhī)名豪宅(zhái)的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫(hè)集团实控人周(zhōu)金辉的人(rén)生轨迹跟着(zhe)急转直下(xià)。而追(zhuī)根溯源(yuán)，这个转折点，就在于收购北(běi)京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了(le)多元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集(jí)团就尝试过多元化业务，先(xiān)后进军能源(yuán)市场、团(tuán)购网站，但最终都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将(jiāng)转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与(yǔ)IDG资(zī)本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国(guó)安足(zú)球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中(zhōng)信集团手中(zhōng)拿(ná)下北京(jīng)国(guó)安俱乐部36％股权(quán)，至(zhì)此拿下北京国安俱乐部(bù)全部股权。如果北(běi)京国安的估值(zhí)一直没变，那么(me)中赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这(zhè)里，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为什么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集(jí)团及其实控人(rén)周金(jīn)辉夫(fū)妇将(jiāng)其(qí)手中的中赫集团股份质(zhì)押陆(lù)续质押，据(jù)企(qǐ)查查显示(shì)，目(mù)前(qián)中赫(hè)集团共有11条股权出(chū)质(zhì)记录。质权人包括海金(jīn)商(shāng)业(yè)保理、北(běi)京(jīng)建(jiàn)工、山(shān)东国际信(xìn)托、中融信托、中信(xìn)建(jiàn)设(shè)等。

　　这与(yǔ)入主北京(jīng)国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状况没有得(dé)到(dào)改善，中(zhōng)赫集团(tuán)也被拉(lā)入泥淖。

　　据北(běi)京产权交(jiāo)易所官网信息显示，2020年(nián)，北(běi)京国安足球俱乐部(bù)实现营(yíng)业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫(hè)集团和周金辉(huī)夫妇还在持续质押手中(zhōng)的中赫集团股份，但国安和中赫的(de)经(jīng)营状况却(què)持续没有好(hǎo)转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被执行人(rén)，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫(hè)集(jí)团、中(zhōng)赫置地、及(jí)中(zhōng)赫集团股(gǔ)东(dōng)周(zhōu)金辉、李彩(cǎi)霞等共(gòng)同成(chéng)为被执行(xíng)人(rén)，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履(lǚ)行(xíng)能力而拒不履行生效法律文书(shū)确定(dìng)义务，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只有北(běi)京国安，目前幸免于(yú)难。不(bù)过在实控人都(dōu)成为(wèi)老(lǎo)赖的情况下，被执行10个(gè)多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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