文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房(fáng)和(hé)城(chéng)乡(xiāng)建设工作会议提(tí)出“有条件的可以进行(xíng)现(xiàn)房销(xiāo)售”，不(bù)足一个月时间，已有(yǒu)山东、安(ān)徽、河南(nán)、四(sì)川、广(guǎng)东等地明确(què)表态，试(shì)点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾(wěi)了，这是(shì)对购(gòu)房(fáng)者的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建了(le)，不能把包袱甩给老百姓和(hé)社会，这是房地产从大(dà)开发(fā)时(shí)代(dài)步(bù)入高质量发展(zhǎn)阶段的必(bì)然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全(quán)国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民众不公(gōng)平的预(yù)售制已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消了(le)，改为(wèi)现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交(jiāo)房，天经地(dì)义。当然(rán)二次房改是个技术活(huó)，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制，长效机制(zhì)四(sì)大(dà)关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房(fáng)地产税。如果按照经济规律办事，中国(guó)一定(dìng)能实(shí)现房地(dì)产软着陆和长期(qī)平稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制、改(gǎi)为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大(dà)部(bù)分(fēn)商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者(zhě)的(de)单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付的风险。从(cóng)个(gè)人层面看，预售制对购房者(zhě)非(fēi)常(cháng)不(bù)公平，比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此(cǐ)期间，购(gòu)房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还要(yào)承担延迟(chí)交房、房屋(wū)质(zhì)量、房(fáng)产证延(yán)期办(bàn)理甚(shèn)至(zhì)不能交房的风险。从行业层面看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系(xì)列风险。取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，这(zhè)样有助于落实中央房住(zhù)不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助于(yú)房(fáng)企稳健发(fā)展，一举多得(dé)，谋(móu)划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什(shén)么建(jiàn)议取消(xiāo)预售制度？预售制度怎么(me)来(lái)的？国(guó)外什么情况？简单科普一下：商品房预售最(zuì)早源(yuán)于(yú)中国(guó)香港(gǎng)，俗(sú)称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品房(fáng)短(duǎn)缺(quē)，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房预(yù)售制度。其实，当前(qián)世界不少国家存在预售制。但是，重点来了(le)！发达国家一般(bān)有严格的监(jiān)管(guǎn)保障(zhàng)措(cuò)施，开(kāi)发商在项(xiàng)目获得政(zhèng)府批准后才(cái)可以开始销售，买家在购买期房后并非像中国一样在支付完(wán)首付款后从银行一(yī)次性贷款支(zhī)付剩余全(quán)部房款，而(ér)是根据开发(fā)商工程进度在完全交房前进行分(fēn)期(qī)支付。所以，预(yù)售制度是需要严格的资金监(jiān)管(guǎn)、分期支付以及违约处(chù)罚措施作(zuò)为保障的，如果没有这些保障措(cuò)施，一(yī)定会(huì)触发风险，对购房民众不公平(píng)，所(suǒ)以(yǐ)不如借机取消预售制度，以后改为(wèi)现房销售(shòu)。客观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现(xiàn)在中(zhōng)国住房进入存量(liàng)时代，取消预售制(zhì)度有助于降负(fù)债降杠杆(gān)，不再把烂(làn)尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然(rán)这需要配套房企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心(xīn)和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市(shì)场化(huà)改革，中国一定能化解这个难题，让房地产回(huí)归实体(tǐ)经(jīng)济和居(jū)住(zhù)属性，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如果取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的(de)过硬的产品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对(duì)购房民众(zhòng)的最根(gēn)本最实(shí)质(zhì)的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的提升开(kāi)发商的(de)建筑(zhù)质量(liàng)，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币。所有商(shāng)业(yè)的本质是向善(shàn)，是(shì)以客户为中心，房地(dì)产也不能例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂(làn)尾(wěi)毁三代，好(hǎo)房(fáng)幸福一家人。从这个角度(dù)，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业(yè)、社会长治久安(ān)、行业企业健康发展的(de)重(zhòng)大措(cuò)施。在当(dāng)前的情(qíng)况(kuàng)下，取消预售制要结(jié)合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金融支(zhī)持当期(qī)三好生(shēng)、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与财(cá三字经中苟不教性乃迁是什么意思，苟不教性乃迁的下一句i)税改革方案研究时(shí)，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统(tǒng)的专(zhuān)项(xiàng)研究。（参考后来形(xíng)成的专著《房地(dì)产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预(yù)售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资(zī)金第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租是地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长(zhǎng)等问(wèn)题，分层销售孕育而(ér)生(shēng)。20世(shì)纪50年代，中国香港还(hái)未推行公共(gòng)房屋制度(dù)，许(xǔ)多人(rén)栖身(shēn)于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是(shì)相(xiāng)当高，不过大多数居(jū)民的储(chǔ)蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数(shù)以一整(zhěng)栋楼为单位，需(xū)要(yào)雄厚(hòu)的资(zī)金实力才能购买。虽然楼宇出租(zū)是中国香港地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让(ràng)难、出租资(zī)金周转期长(zhǎng)等(děng)问题。针对这一系列问题，不少地(dì)产商开始探(tàn)求新的(de)方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分(fēn)层(céng)出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开(kāi)发商(shāng)资(zī)金周转加快。

　　在(zài)分层出(chū)售的(de)基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信置业(yè)有限(xiàn)公司(sī)，凭借商业直觉和(hé)多年经营(yíng)杂货(huò)铺、海(hǎi)上(shàng)驳运业务的经验，对于(yú)商品(pǐn)流通、资(zī)金周(zhōu)转有(yǒu)着(zhe)独到的见解，在努力(lì)寻求方法加(jiā)快(kuài)自身资金(jīn)周(zhōu)转。当时(shí)其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼(lóu)说明书(shū)，上有(yǒu)文字详尽说(shuō)明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分(fēn)层(céng)价(jià)格、订购(gòu)方法等。此外(wài)，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即先(xiān)收取买家的订金，采用类(lèi)似租金的分期(qī)付(fù)款形(xíng)式，等新(xīn)楼落(luò)成时，收齐买(mǎi)家(jiā)的钱，买家(jiā)就拥有了自(zì)己(jǐ)的房产。这(zhè)种方式(shì)减轻了民众购房的资金压(yā)力，加(jiā)速了房(fáng)屋的建造和销(xiāo)售，也解(jiě)决了制造商的资金问题，降低投资风险，在(zài)当时(shí)可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付款”的销售(shòu)模(mó)式成为当(dāng)时中国香港房地产(chǎn)市场的一大特色(sè)，纵观中国(guó)香港房(fáng)地产市场的三字经中苟不教性乃迁是什么意思，苟不教性乃迁的下一句(de)改革，“卖楼花”模式高效率地解决了(le)核心的住(zhù)房供不(bù)应(yīng)求的问题，使房市发(fā)展进入新(xīn)阶段(duàn)。

　　预售(shòu)楼花模式推动了(le)中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门不断完(wán)善、规(guī)范化，建(jiàn)立健全(quán)的监管机制，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀(jǔ)的一个楼(lóu)盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理部门(mén)提(tí)升了对于预(yù)售楼花制度的(de)监管(guǎn)，即(jí)要求开发商在预(yù)售前(qián)，确保地价款已经全部支(zhī)付，还要证明(míng)自身有资(zī)金等能力(lì)把项目完成，资金需放(fàng)入律师所托管，支取(qǔ)时需律所和(hé)建筑师的核准。为了(le)防止开(kāi)发商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师等(děng)造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国香港要(yào)求律师行在银行(xíng)开设(shè)的信托账(zhàng)户（监管账户(hù)）、开(kāi)发(fā)商(shāng)操作等采取全透明化机(jī)制，且银行(xíng)的责(zé)任上(shàng)升，如出(chū)现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最(zuì)大风险方(fāng)，后续需自身推动项目完工。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　二十(shí)世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面(miàn)临住房需求(qiú)大和供(gōng)给(gěi)量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来(lái)，中国内地优(yōu)先发展重工业，强调基础(chǔ)建设，这(zhè)一导向使(shǐ)前期(qī)发展工业化的进程大于城市化进程，唯有解决住房基础等城市化(huà)配(pèi)套问题(tí)，才(cái)能(néng)进一步推进城市化(huà)。但当(dāng)时推行的(de)是“统一管理，统一分配，以租(zū)养房”的福(fú)利分房制(zhì)度，住房市(shì)场(chǎng)发展起(qǐ)步较晚、增速较(jiào)慢(màn)，福利分房制度也出(chū)现了分配不公(gōng)、效率(lǜ)低、配(pèi)套(tào)差等问题，因此福利分房制度不再(zài)适用于当(dāng)时的(de)国情。叠(dié)加房地产(chǎn)市(shì)场面临商品房(fáng)的需求量大，而社会缺少大型房地产开(kāi)发商，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此时(shí)引(yǐn)入(rù)中国(guó)香港的“卖(mài)楼花”模式无疑(yí)是对内地房地产市场的一针强(qiáng)心(xīn)剂。从1994年起(qǐ)，中国内(nèi)地逐步引(yǐn)进中国香港预售商品房制度，先后出(chū)台多项(xiàng)文件(jiàn)，大力支持国(guó)内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改(gǎi)革，加快住房建设(shè)的通(tōng)知》文件，决定停止住房(fáng)无偿(cháng)实(shí)物分配，逐(zhú)步实行住(zhù)房分配货币化、住房供给商品化、社会化(huà)的住房新体(tǐ)制(zhì)，从计划经济下的福利分房转向市场经(jīng)济的(de)商品房(fáng)。房地(dì)产(chǎn)市场采用(yòng)预售制，允(yǔn)许开发(fā)商卖期房，解决(jué)了房企缺少资(zī)金和开发时(shí)间周期长的两大(dà)难题，开(kāi)发(fā)商以预售款撬(qiào)动下(xià)一(yī)个项目(mù)的开发，形成(chéng)滚动开发模式，住房供(gōng)应(yīng)速度加快。自此中国内地开始房改货币化(huà)，中国人民银行等多方迅速出(chū)台相关的信贷(dài)政(zhèng)策，支持(chí)购房者，极大(dà)作用推(tuī)动了(le)房地(dì)产市场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)后，经调(diào)整形(xíng)成契(qì)合中(zhōng)国内地的(de)商(shāng)品(pǐn)房预售制度。预售制的(de)初衷是为了缓解(jiě)房企资(zī)金(jīn)压(yā)力，加快城镇住(zhù)房建(jiàn)设。具体来说，是指房地产开发企业将正在建(jiàn)设(shè)中的房屋预先出售给购房者(zhě)，由(yóu)购(gòu)房者支(zhī)付定金或房款的行为。区别于中国香港，在中国(guó)内(nèi)地实(shí)践过程中，商品房预售流(liú)程为：房地产开发商办理(lǐ)预售许(xǔ)可证-签(qiān)订商品房(fáng)买(mǎi)卖合同-进行备案登记和预告登记-交(jiāo)付(fù)房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者(zhě)需要一(yī)次(cì)性付清(qīng)首付款，并采用银行贷款的形式一次性付(fù)清剩余(yú)房款，换言之(zhī)，房屋未建成(chéng)，开发商可(kě)能已拿到(dào)了全部购房款，这点与中国香港(gǎng)的按照工程进度付款有所不同(tóng)。对中国内地的开发商而(ér)言(yán)，预售制(zhì)商品(pǐn)房也(yě)开(kāi)启(qǐ)了(le)高周转、高杠杆的(de)运作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动城市化(huà)进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实(shí)存在

　　作为中国内地商品房销售(shòu)的最主要(yào)方式(shì)，预售制(zhì)极大(dà)缩短房企现金回笼周期，同时增加(jiā)市场商品房(fáng)供应，推(tuī)动了(le)城(chéng)镇化发展进程。预(yù)售制在过去20多年对中国内地房地(dì)产市场的稳步(bù)发展(zhǎn)起到了重要(yào)作用，不(bù)仅解决了(le)房地产市场快速发(fā)展阶段的资金需求(qiú)，也(yě)提高了居民居住(zhù)水平，中(zhōng)国内地城镇居(jū)民从(cóng)筒子(zi)楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基(jī)本适居，住房事业取得巨(jù)大进(jìn)步，数十年时间走完(wán)发达国家几百(bǎi)年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿人(rén)增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市建成区面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住(zhù)房存(cún)量(liàng)报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人(rén)均住房建筑面(miàn)积从8.1平(píng)方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当(dāng)前已成(chéng)为中国内地(dì)商品房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期房销售面积占(zhàn)总(zǒng)销售面(miàn)积的(de)比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地房地(dì)产(chǎn)行业的发展。中国内地房地产历(lì)经(jīng)二(èr)十多年长周期繁荣(róng)，行业(yè)各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元(yuán)增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商(shāng)品房销(xiāo)售(shòu)面积和销售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速(sù)发展，房地产企业从无(wú)到有、从国(guó)企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉动中国内地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高达(dá)50多个行业(yè)。2020年房地(dì)产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地(dì)产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其中房地产对金(jīn)融、批发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资占全社会固定资产(chǎn)投(tóu)资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地(dì)产贷款占银行各项贷款余额(é)的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信(xìn)托等(děng)通道业(yè)务(wù)，占(zhàn)比超(chāo)过三分之一。从房地产融资存(cún)量占社融存(cún)量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企(qǐ)大面积(jī)违约，将导致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富(fù)效应渠(qú)道，根据我们的《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年(nián)中(zhōng)国住房(fáng)市值为(wèi)62.6万亿美元(yuán)，大(dà)于美国的33.6万亿美(měi)元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计的(de)31.5万亿美元。从住(zhù)房市(shì)值(zhí)占股债房市值(zhí)的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高(gāo)于美(měi)国的27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房(fáng)市值的比例较高，主(zhǔ)要是因(yīn)为住房市值(zhí)高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接(jiē)融资比(bǐ)例较低，股票(piào)、债券市值较低，居(jū)民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风险确(què)实存在(zài)，当(dāng)前(qián)的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一(yī)手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制是(shì)对购(gòu)买(mǎi)者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎(hū)承担了所有商品不能交(jiāo)付的(de)风险。比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在(zài)此期(qī)间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交房等风(fēng)险。另外，购房者和开发(fā)商之(zhī)间的(de)购(gòu)房合同、购房者和银行的按揭贷(dài)款合(hé)同是两(liǎng)个独立的合同关系(xì)，如果开发商发生违约，购房者(zhě)只能根(gēn)据购房合同向开发商主张(zhāng)权力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款合(hé)同(tóng)按时向银(yín)行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承(chéng)担的风(fēng)险较大。

　　从行业(yè)层(céng)面(miàn)看，预售制助推部(bù)分房企过度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身(shēn)信用和购房者对行业的(de)信心。

　　从金融(róng)层面看，银(yín)行作为按揭贷款的发放方，一(yī)旦房企(qǐ)因为市场波动或经营(yíng)不善，出现资金链断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂(làn)尾”等(děng)情(qíng)况，而(ér)房企(qǐ)通过与购房(fáng)者(zhě)签(qiān)订的(de)预售合同和按揭(jiē)合(hé)同，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果购房者丧失(shī)还款能力(lì)或短期不能还款等，则风(fēng)险(xiǎn)完全由银行承担，银行(xíng)将面临较大的坏(huài)账压力。

　　从(cóng)监(jiān)管角度看，购房者的预售(shòu)监(jiān)管(guǎn)资(zī)金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底(dǐ)两(liǎng)个(gè)字那就(jiù)是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开发企业预售商品房所得款项应当(dāng)用于(yú)有关的工(gōng)程建设(shè)，商(shāng)品房预(yù)售(shòu)款监(jiān)管(guǎn)的具体办法(fǎ)，由房地产管理部门制定。但(dàn)多年以来全国并没(méi)有统一的(de)预售(shòu)资(zī)金监管规定，各地实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城(chéng)市重点(diǎn)监管资金比例(lì)为(wèi)总预售款的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项目的建安成本(běn)乘以建筑面积或者项(xiàng)目工程总额报价计算(suàn)重点(diǎn)资(zī)金。而(ér)事实是(shì)，不少购(gòu)房(fáng)款未进入监(jiān)管账户、或进(jìn)入监管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘(pán)没有(yǒu)资金继(jì)续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供(gōng)却被迫继续(xù)还款。那么，监管账户(hù)资金如何被(bèi)挪(nuó)走(zǒu)的？实际上，在(zài)过去房地产(chǎn)大开发时代的高(gāo)周转背景(jǐng)下，抽(chōu)调预(yù)售(shòu)款监管账(zhàng)户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方，以(yǐ)工程建设(shè)名义，获得监管(guǎn)账户拨付(fù)资金，再由工程(chéng)方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程(chéng)进度所需。通(tōng)过这些方(fāng)式套取的资金，在(zài)房企各地项目间流动，变相加杠杆，这(zhè)样(yàng)做提供(gōng)了(le)资(zī)金流(liú)动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还(hái)款和楼盘(pán)建设(shè)，形成一种资金循环高周转模式(shì)，但一(yī)定(dìng)程度(dù)上把(bǎ)风(fēng)险甩给(gěi)了(le)购房者。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预付资(zī)金，一(yī)般设有(yǒu)定金或(huò)预付款保护(hù)机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支(zhī)付的预付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，绝(jué)大(dà)部分(fēn)房(fáng)款在(zài)房屋交付后开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一(yī)般以定(dìng)金方式支付(fù)，或(huò)按工程进度分期支付，或二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般(bān)采用两(liǎng)种(zhǒng)方式(shì)发放按揭(jiē)贷款，一是(shì)按工程进度付款(kuǎn)，按(àn)揭贷(dài)款按(àn)照工程进(jìn)度逐(zhú)渐(jiàn)发放，购房(fáng)者开始月供(gōng)；二(èr)是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保(bǎo)护：为预售(shòu)商品房提供期房(fáng)烂尾保险，在(zài)商品房出(chū)现重大延期或(huò)重大(dà)缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量的保(bǎo)障(zhàng)有两种方式(shì)，一(yī)是期房由政府(fǔ)或第三方(fāng)验收合格并提供验收(shōu)凭证(zhèng)后(hòu)，开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)购房者支付的房款。二是开发商为购房者提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方(fāng)全(quán)程(chéng)监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　美国期房定(dìng)金一定期限内(nèi)无条件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其(qí)余房款交付(fù)后按揭(jiē)还款，交(jiāo)付前资金由第三方全程监(jiān)管，交付时(shí)开发(fā)商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定(dìng)金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数(shù)据，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首付外，购房者在房(fáng)屋交(jiāo)付后通过按揭(jiē)贷款支付剩余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资(zī)金(jīn)监(jiān)管方面，美(měi)国为防止开发商挪用资金，购(gòu)房者的定金及(jí)首付款由第三方公证行或产权(quán)保险公司的信托账(zhàng)户监管。如果开发(fā)商(shāng)倒闭导(dǎo)致(zhì)楼盘烂(làn)尾，购房者(zhě)资金可(kě)通过(guò)申请仲(zhòng)裁(cái)取回(huí)，且不承担任何责任(rèn)与损失。而开发(fā)商在房屋建设过程中的资(zī)金全部(bù)来自银(yín)行，银行根据工程进(jìn)度(dù)向开发(fā)商提(tí)供一定比例的贷款，由于开发商挪用资(zī)金直(zhí)接损(sǔn)害银行(xíng)利益，银行有(yǒu)充分动机(jī)监(jiān)管开发商施工进度。开发商在(zài)房屋交付时需取(qǔ)得由政府相关(guān)部门经(jīng)审(shěn)查后发放的验收(shōu)凭证，通过验收(shōu)凭证向银(yín)行得到(dào)购房(fáng)者(zhě)支付的(de)房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国(guó)期房可零首付购房，房(fáng)款按建(jiàn)造工期进度支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固(gù)定利率，开发(fā)商或购房者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方面，德国(guó)开发商(shāng)在项(xiàng)目获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金(jīn)并进行预约公(gōng)证，签订合同后定(dìng)金退还。如由于任何原(yuán)因不能购买(mǎi)，定金(jīn)按照德国法(fǎ)律全部(bù)退还。

　　签(qiān)署购房(fáng)合(hé)同后(hòu)，购房者(zhě)需支付公(gōng)证费(fèi)和土地交(jiāo)易税(shuì)，分别(bié)为房屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含(hán)在购房款中(zhōng)，属于购房(fáng)附(fù)加费。

　　首付方面，德(dé)国没(méi)有规定最低首付比(bǐ)例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也采取按工(gōng)期支付房款的制(zhì)度，一般(bān)分7笔进行支付，具体支(zhī)付节点(diǎn)、比例因项目(mù)而(ér)异。一般来说，支付(fù)节点可分为(wèi)公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁(jié)及墙面完工、地板完工、全部(bù)完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房(fáng)贷利率采用固定利率(lǜ)，银行按施工(gōng)节奏(zòu)分多次发(fā)放贷(dài)款，每笔贷款给予(yǔ)购房者(zhě)一定使用期(qī)限(xiàn)，期(qī)限结束(shù)后，购(gòu)房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保(bǎo)险公司针对期(qī)房(fáng)设计了两种保险，保险(xiǎn)的功能(néng)是(shì)当房屋出现重大(dà)延期(qī)或重大缺(quē)陷时(shí)，保险(xiǎn)公司(sī)保证开发(fā)商赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由保险公(gōng)司负责相应赔偿(cháng)。保险由开发商(shāng)或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时(shí)支(zhī)付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险保护机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师(shī)严格(gé)监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有一名律师(shī)，负(fù)责沟通(tōng)期房交易(yì)中(zhōng)的房产、资金、合同(tóng)等各(gè)个环节，各(gè)环节内容确认无(wú)误后签订首付(fù)交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设(shè)置了(le)10％定金保险保护机制，当开发商出现(xiàn)财(cái)务、经营(yíng)问(wèn)题时，购房者(zhě)10％的定金由保(bǎo)险公(gōng)司赔付(fù)，而超出(chū)10％的(de)部分(fēn)较难追(zhuī)回。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在(zài)合(hé)同(tóng)签订(dìng)21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取(qǔ)按工程进度付款的方式，但是交房前付款比例(lì)相对较低，一般会(huì)在合同签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节(jié)，英国规(guī)定房屋必须经过房(fáng)产公证公司的检验验(yàn)收后才能交付，交(jiāo)付后方可按揭还(hái)贷(dài)。

　　资金(jīn)监管环节，英(yīng)国(guó)期房预售资金(jīn)监管极为(wèi)严格，资(zī)金(jīn)也由律师监管(guǎn)，在确认工(gōng)程(chéng)进度(dù)、支付(fù)相(xiāng)关款项过程中(zhōng)，由买房(fáng)律师将资(zī)金转给卖方律师，卖(mài)方律师转给开发商，即(jí)资(zī)金在(zài)进(jìn)入(rù)开发商账户前经过两道关口(kǒu)，有利于保障购房(fáng)者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预(yù)付款保全(quán)措施

　　日本期(qī)房交易(yì)立法(fǎ)，定金超(chāo)5％或1000万日(rì)元时，开(kāi)发商必(bì)须完(wán)成“预(yù)售房定金保全措施”，交(jiāo)房前(qián)付款比例不超房(fáng)款的20％，开发(fā)商(shāng)违约需返还定价(jià)并赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上(shàng)“一房(fáng)二卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修(xiū)订，目前(qián)是唯(wéi)一一部规范期房(fáng)交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅(zhái)地建物(wù)取引业(yè)法》，对购(gòu)房者支(zhī)付定(dìng)金超(chāo)过5％或(huò)超1000万日元的(de)部分，法律要求开发商(shāng)必(bì)须完成定金保全措施才可预(yù)售。什么是定金保全(quán)措施？即买卖双方签订购房合同时(shí)，开发(fā)商(shāng)向(xiàng)金融机(jī)构或指定保证机构或保险(xiǎn)机构签订定金保证(zhèng)委托合同，设(shè)置购(gòu)房者定金的保证或(huò)保险，并将相(xiāng)应的保证金证明书交(jiāo)付给购房者。除定金(jīn)外，其他预先(xiān)支付的(de)购房(fáng)款也受该措施保护。若开发(fā)商倒(dào)闭导致期房烂尾，购(gòu)房(fáng)者可凭保(bǎo)证(zhèng)金证明书向金融(róng)机构或保证机构或保(bǎo)险公司兑付，同(tóng)时，开发商需向购(gòu)房(fáng)者赔付违约(yuē)金(jīn)，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节(jié)，交房前只需支付最多不(bù)超(chāo)20％的定(dìng)金(jīn)，签订购房合同后，购房者(zhě)即可(kě)向银行(xíng)申请贷(dài)款，但(dàn)交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩余房(fáng)款在交房后(hòu)开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可(kě)返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首(shǒu)付比例(lì)20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有资金进银行专(zhuān)门项目资金账户，交(jiāo)房后满(mǎn)1年(nián)保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开发商有统一的(de)选购权合(hé)同以(yǐ)及(jí)订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步(bù)签订购买合同，不执行OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的(de)房款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面，签订购房(fáng)合同后，购(gòu)房者(zhě)需(xū)支付(fù)15％的首付及印花税(shuì)，同时(shí)购房者(zhě)向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同样(yàng)采取按(àn)工程进度付款的方式，《发展商条例》对期(qī)房(fáng)付(fù)款流(liú)程做了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一(yī)般为合同签订后、地(dì)基完工、框(kuāng)架完工(gōng)、管道门窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭(jiē)贷款(kuǎn)也依照工程进度放款，月供在此过程中随着放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存(cún)入银行(xíng)专门的项目资(zī)金(jīn)账户，账(zhàng)户资金提取须与房屋建(jiàn)设(shè)有(yǒu)关。房屋(wū)交付后，购房者享受1年的房(fáng)屋(wū)保修期，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产(chǎn)到了政策出手临(lín)界点(diǎn)，重(zhòng)点是(shì)保(bǎo)交楼和房企重组。一方(fāng)面，加(jiā)大对刚(gāng)需和改善型需求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应对局(jú)部停贷现象(xiàng)，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼保(bǎo)复工保(bǎo)民生(shēng)，给予(yǔ)强有力的金融(róng)工具支持。另(lìng)一方面，从现在起，对(duì)还在正(zhèng)常(cháng)运(yùn)转的房企(qǐ)包括(kuò)民营企(qǐ)业，加大支(zhī)持力(lì)度(dù)，由优质房企牵头并购(gòu)重组整个(gè)行业(yè)，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计(jì)形势复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化(huà)解(jiě)停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长(zhǎng)效机制。长效机制四大关键是推动城(chéng)市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和(hé)房地(dì)产(chǎn)税。定金(jīn)环节，建立开发商违约(yuē)后定金(jīn)保护(hù)机(jī)制，如将已支付定(dìng)金冻结至房屋交(jiāo)付阶段(duàn)，保障购(gòu)房者定金安全。签订合(hé)同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重大(dà)缺(quē)陷等情况提供充分的保障。余款支付环节，建(jiàn)立按工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款机制或交房后(hòu)按揭贷(dài)款机制，充分保护购房者(zhě)的权益。资(zī)金监管环(huán)节，引(yǐn)入独立于开发商、银(yín)行的(de)第三(sān)方资金监管(guǎn)机(jī)构，或由政府相关部门直(zhí)接监管，以此防止资金挪用(yòng)现象(xiàng)。交付环节，建立商(shāng)品房保修期(qī)制度。保修期内，开发(fā)商应对房屋质量问题全(quán)权(quán)负责、免费维(wéi)修，购(gòu)房者在保修期结束后(hòu)支付尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商(shāng)品房预(yù)售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。另一方面(miàn)，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑(duì)现的(de)营销手段，而(ér)是所见即(jí)所得的过硬(yìng)的(de)产(chǎn)品质量和诚信，这(zhè)才(cái)是对(duì)购房民众(zhòng)的最根(gēn)本最实质的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提升开发(fā)商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣(liè)币。

未经允许不得转载：连云港装饰公司,豪泽装饰 三字经中苟不教性乃迁是什么意思，苟不教性乃迁的下一句