导读

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房地产(chǎn)市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续(xù)三年商(shāng)品(pǐn)住宅销售面积超(chāo)15亿(yì)平，足够4000万(wàn)家庭入住(zhù)。恰逢近(jìn)年(nián)地产持续(xù)低(dī一滴水多少ml 一滴水多少克)景(jǐng)气，有关中(zhōng)国地产是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘(lí)清中(zhōng)国城镇存量住宅(zhái)真实情(qíng)况，据此(cǐ)判断中国未(wèi)来地产(chǎn)趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国(guó)地(dì)产(chǎn)存量极度(dù)过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露全国有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，第七次(cì)人(rén)口普(pǔ)查调查数(shù)据显示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入(rù)怀(huái)疑，中国(guó)房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比(bǐ)不(bù)到一成，其中(zhōng)还包括大量城镇非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此(cǐ)6亿(yì)栋(dòng)房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国(guó)城(chéng)镇居民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住(zhù)舒适不是人(rén)均(jūn)一间房(fáng)所(suǒ)能满足，它与房屋质(zhì)量(liàng)、居(jū)住面(miàn)积、配套设(shè)施等因素(sù)密切(qiè)相关。中国的人均住宅(zhái)间数较发(fā)达国家还(hái)有(yǒu)很大差(chà)距(jù)。人均(jūn)住(zhù)宅间数大(dà)于(yú)1同(tóng)样不意味着(zhe)中国住宅(zhái)市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇(zhèn)居民户均1套房，其中每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家(jiā)庭户均住宅的数据，我们(men)根据商品住宅(zhái)套(tào)数、商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比和城镇家庭(tíng)户(hù)数，计算出(chū)城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家庭才拥(yōng)有1套(tào)住宅，其中商(shāng)业住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一(yī)套房似乎意味着户户有(yǒu)房，然而(ér)事(shì)实上(shàng)中国住宅市场供需并不(bù)平(píng)衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所(suǒ)以说不平衡(héng)，是因为户均一套房(fáng)无(wú)法满足流动人口的租(zū)赁和置业需求。全国总人口的(de)近三成都是流动人口，流动人口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而(ér)产生(shēng)了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍(réng)有四大(dà)新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模(mó)缩小(xiǎo)，一人户、两人户占(zhàn)比不断增(zēng)加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带来(lái)新户购房需求(qiú)增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区(qū)域经济(jì)资源分配的(de)再(zài)集(jí)中(zhōng)吸引着人口流入，人口(kǒu)净迁入城市的新增住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿(yì)平方(fāng)米的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅的改造(zào)势(shì)在必行。

　　第四，中国的(de)人均住(zhù)宅间数(shù)与人均住宅建筑面积均(jūn)较发达国家有着不(bù)小差距，“住上更大(dà)房(fáng)子”的改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求(qiú)正在不断增(zēng)加(jiā)。

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛(máo)盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，这是过去二(èr)十年(nián)房价(jià)快速上涨基石。那么(me)当下房(fáng)地产大分化时代已至(zhì)，大分化(huà)时代下地产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)则更多(duō)体(tǐ)现在住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产(chǎn)大(dà)分化必(bì)将体现在不同能级城(chéng)市之(zhī)间，不同区(qū)域板块之间，不(bù)同(tóng)品质住(zhù)宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前，官方(fāng)披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，引发(fā)热议。从2月以来(lái)，各大城市二(èr)手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发一(yī)阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国(guó)的(de)房子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是(shì)供给过剩(shèng)，还(hái)是(shì)供需平衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜由于(yú)住(zhù)宅存(cún)量数据并(bìng)未公布，我(wǒ)们无法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有住宅(zhái)套数，回(huí)答当前(qián)的房子是否真的过剩了(le)？据此(cǐ)判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有(yǒu)住宅数(shù)量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩(shèng)的(de)直(zhí)观判断站(zhàn)不住脚(jiǎo)

　　今年2月(yuè)，在(zài)以全国自然灾害(hài)综(zōng)合风险普查工作情况为主题(tí)的新闻(wén)发布会上，负责人对外(wài)披(pī)露：“住(zhù)宅城乡建设(shè)行业(yè)获(huò)取了全国(guó)近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑数据以(yǐ)及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住不到(dào)3人，住宅(zhái)市场看似(shì)已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋(wū)实(shí)际(jì)仅有4700多(duō)万(wàn)栋，还包括了大量商业楼(lóu)、写字楼、学校(xiào)、医院等非住宅(zhái)。总的算下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七(qī)次人(rén)口普查数据(jù)公布(bù)了中国城镇家庭户人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民(mín)人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有(yǒu)房间居(jū)住。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量有关，更与房屋(wū)质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套(tào)设施(shī)等因素密(mì)切相(xiāng)关(guān)。单(dān)单从人均住宅(zhái)间数(shù)不能(néng)完(wán)全(quán)反映出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为(wèi)单位购(gòu)买成(chéng)套住宅，一套设施齐(qí)全(quán)的住宅才是城(chéng)镇居民宜居(jū)的选择(zé)。

　　（二(èr)）中国(guó)户均住宅的测算思路(lù)、数据和方(fāng)法

　　中国(guó)城镇(zhèn)居民住宅主要分两(liǎng)大类，一类是商(shāng)品(pǐn)住宅，另一类是保障房、原(yuán)公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计(jì)数据，并没有直接公布城镇住(zhù)宅(zhái)数(shù)量。居民住宅(zhái)相关数据(jù)有(yǒu)两处可(kě)以直(zhí)接公布，一是每年商品住宅销售套(tào)数（统计局）；二(èr)是居民(mín)住宅(zhái)来源（人口(kǒu)普查数据(jù)）。计(jì)算中国(guó)居民户均住宅(zhái)数量，我们(men)主要用到上述两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)改革(gé)始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数(shù)量极少，可(kě)忽略不计。估算城镇居(jū)民户均住(zhù)宅(zhái)套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以(yǐ)来(lái)每年商品住宅销(xiāo)售套数相加，我们就能够得到当前商品住宅总存(cún)量。

　　第(dì)二步，根(gēn)据城镇(zhèn)居民拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)和非商品住宅(zhái)比例，推(tuī)算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步(bù)，将城(chéng)镇居民拥有的商(shāng)品住宅总数除以家庭(tíng)户数，我们就能(néng)够得到城镇(zhèn)户均拥有(yǒu)的(de)住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比=住宅(zhái)总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套(tào)数/住(zhù)宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少，目前缺乏一(yī)个准(zhǔn)确(què)统计。我(wǒ)们利用既有统计数据，大致(zhì)测算得到(dào)中国(guó)存量房(fáng)地产套数，并(bìng)进一(yī)步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民户(hù)均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产(chǎn)销售以(yǐ)期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期(qī)房占比近(jìn)9成(chéng)。本(běn)文去除(chú)商(shāng)品住宅累计销售(shòu)套数里的期房(fáng)销售，得到(dào)商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房套数(shù)=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售套数-过去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期(qī)房销(xiāo)售(shòu)额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装(zhuāng)修的(de)时间，取(qǔ)最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一(yī)步推算中国城镇居民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示(shì)中国城镇居民的住宅(zhái)结(jié)构特征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、一滴水多少ml 一滴水多少克经济适(shì)用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅和(hé)购买二(èr)手房都是商品住宅(zhái)，因(yīn)此将(jiāng)租(zū)赁其他(tā)住(zhù)宅(zhái)、购买商品住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到商(shāng)品住宅占居民(mín)所(suǒ)有住宅的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住(zhù)宅增幅为过去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住宅的实际变化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期(qī)房会(huì)在2-3年内(nèi)陆续交付使(shǐ)用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均(jūn)一套房的(de)三点含(hán)义(yì)

　　既然城镇居(jū)民已经达到(dào)了户均一套房的程度(dù)，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国(guó)城镇化进展终结，甚至(zhì)意味着中国地产存(cún)量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意(yì)味(wèi)着(zhe)住宅市场供需(xū)平衡(héng)

　　需(xū)要有多(duō)余住(zhù)宅来满足(zú)因(yīn)人口流(liú)动、居民换房等因素产生(shēng)的(de)住宅需(xū)求。因(yīn)此，成熟房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来(lái)看(kàn)，美国、英国和日本的住宅套户(hù)比均高于(yú)1.1，其(qí)中，英国(guó)的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚(gāng)好一(yī)套(tào)房，就会(huì)造(zào)成人口净流入地(dì)的住宅市场供不应求，造成房价(jià)或房(fáng)租迅(xùn)速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流(liú)动人口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流动人口和省(shěng)际流(liú)动人口分别为(wèi)2.51亿(yì)人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会(huì)选择在(zài)大城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡人(rén)口流(liú)动调(diào)查数据显示(shì)，在上海、杭州以(yǐ)及南京工作的流动(dòng)人(rén)口在(zài)老家拥有住宅(zhái)比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打(dǎ)工人，但高(gāo)房(fáng)价迫(pò)使打工人(rén)回乡置业(yè)。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据(jù)两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购(gòu)买一套房。所以说户均一套(tào)房(fáng)无法满足庞大流动人(rén)口的(de)租(zū)赁与置业需(xū)求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依然有(yǒu)不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约(yuē)9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以前(qián)建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大(dà)等(děng)问题，如电线老化、管道(dào)等基础设施陈旧，给住(zhù)户(hù)的(de)生活带来(lái)了很大的不便和安全隐(yǐn)患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住(zhù)宅(zhái)面积(jī)小(xiǎo)。占比为31.3％的(de)家庭户(hù)数拥(yōng)有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右(yòu)的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建的(de)老旧小区(qū)很(hěn)难满足现(xiàn)代生(shēng)活需(xū)求，在未来大都会(huì)被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和(hé)二居室，户型偏小。其中(zhōng)一(yī)居室占比为(wèi)14.9％，二居室(shì)占比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型更小，当然这与(yǔ)城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人(rén)均住宅面积扩张是未来地产(chǎn)的(de)需求驱(qū)动(dòng)力

　　根据(jù)七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量(liàng)总面(miàn)积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老(lǎo)旧小区(qū)拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面(miàn)积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年(nián)住(zhù)宅存量总(zǒng)面(miàn)积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半(bàn)的家(jiā)庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不(bù)足19平方米，不及(jí)全(quán)国人均水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平(píng)方(fāng)米。上海市将人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积低于15平方米的(de)家庭界(jiè)定为住(zhù)宅存(cún)在困(kùn)难，若按(àn)这个(gè)标准算的话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存(cún)在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要住宅(zhái)总(zǒng)量约390.6亿平(píng)，较目(mù)前(qián)至少新增(zēng)82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面(miàn)积(jī)，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我们(men)测算(suàn)得到中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)1套房，看似已经(jīng)户户有房。即便如此，中国(guó)人(rén)口静态结构和(hé)动态(tài)趋势演绎，决定了中国未来地(dì)产仍有(yǒu)需求释放。户(hù)均(jūn)1套住宅现实之下，中国(guó)未来(lái)城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户(hù)均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇(zhèn)家庭户(hù)均人(rén)口数不断下(xià)降(jiàng)，六普显示(shì)城镇(zhèn)户均(jūn)人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户均人(rén)口规(guī)模为2.62人/户，一(yī)人户、二(èr)人户的占比明显上升(shēng)，人口小家庭化趋势将继(jì)续延(yán)续，导致户(hù)数会因户均(jūn)人(rén)口规(guī)模的缩小(xiǎo)而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块(kuài)的分化日益明显，资源和生产(chǎn)要素逐步向经济带(dài)、都市圈中心城市(shì)流入(rù)，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及(jí)到买房租房(fáng)，给迁入地住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常(cháng)住(zhù)人口(kǒu)增量(liàng)为(wèi)72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人(rén)口为38.4万人，自然增(zēng)加(jiā)人(rén)口仅(jǐn)为(wèi)6.5万人，其(qí)人(rén)口(kǒu)增长主要受(shòu)益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求依然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公(gōng)有住(zhù)宅的家庭拆迁(qiān)改建最(zuì)多。自(zì)建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为2000年(nián)以前(qián)的比例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自(zì)建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅减(jiǎn)少了1282万(wàn)户(hù)，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买(mǎi)商品(pǐn)住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了(le)商品住宅(zhái)。租(zū)房、购买经济适用房和其他分(fēn)别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城(chéng)中村(cūn)和旧城(chéng)改造(zào)，商品住宅(zhái)的占比势必会进一(yī)步(bù)上升。

　　2000年(nián)以前(qián)建造的住宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城镇家(jiā)庭(tíng)约9000万户(hù)。破旧的城中村、老(lǎo)公(gōng)有(yǒu)住宅，建筑(zhù)面积小、质量低(dī)、基础设施(shī)配套差、没有或(huò)少有物业管理，居民追求美(měi)好(hǎo)、宜(yí)居生活的环(huán)境，背(bèi)后的(de)改善(shàn)性需求有(yǒu)待释(shì)放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求(qiú)还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受(shòu)限(xiàn)于资金(jīn)，倾向于(yú)中小户型。已有(yǒu)住宅(zhái)家(jiā)庭希(xī)望提高生(shēng)活品质，以小换大(dà)、以旧(jiù)换新。2022年底的(de)中央经济工作会(huì)议明确指出支持住(zhù)一滴水多少ml 一滴水多少克宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因(yīn)素，中国的人均住宅(zhái)间数较其他国家依旧存在不小差(chà)距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适度与经济水平有着密(mì)切正向联系。随着经济发展(zhǎn)水(shuǐ)平的提高，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是(shì)中国地产黄金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多(duō)体现(xiàn)为住宅供给存在不足，供需出现错配(pèi)，这(zhè)是(shì)过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那么未(wèi)来将是住宅质量的供需(xū)冲(chōng)突。房地产大分化时代已至，这种分化不单局限于城市能(néng)级之间差异(yì)，优质小区和老旧二(èr)手房之间的差(chà)异也将越发扩大(dà)。

　　风(fēng)险提(tí)示

　　人口普(pǔ)查数据(jù)调(diào)查的是人，并不是针(zhēn)对住宅，因(yīn)此(cǐ)可能存在(zài)统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增(zēng)速可能超预(yù)期。

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