OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子(zi)公(gōng)司(sī)哲库科(kē)技，引发了公募REITs扩(kuò)募风波，如今，二级(jí)市场的影响仍(réng)未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT开盘继续延续此前(qián)几日的下跌走势，午后跌幅一度扩(kuò)大(dà)，尾(wěi)盘有所拉(lā)升，全天收跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光大(dà)园REIT曾发布(bù)公告，紧急(jí)回应(yīng)称，哲库(kù)科技是其(qí)扩(kuò)募拟新购入基(jī)础设施资产张(zhāng)润大(dà)厦的重要承租方之(zhī)一，目前(qián)未收到哲库科技(jì)及OPPO方(fāng)面(miàn)关于停(tíng)止(zhǐ)执行已签(qiān)租赁协议的通知(zhī)。同时，在公(gōng)告中，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT进一步表示(shì)，原(yuán)始(shǐ)权(quán)益人将继续密(mì)切关注哲库科(kē)技(jì)后续(xù)情况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目(mù)的原始权益人(rén)相关负责(zé)人也表示，近期(qī)已同步(bù)启(qǐ)动(dòng)了(le)应急(jí)预案(àn)，排摸储备租户，积极应对哲(zhé)库提(tí)前退租的可(kě)能(néng)事项。由于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高度重(zhòng)视，浦(pǔ)东新区国资(zī)委也高度关注(zhù)。

　　多位(wèi)业内人士表示(shì)，华安张江光大(dà)园REIT近期市场(chǎng)波动较大，但其(qí)实不动(dòng)产公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上(shàng)影响其内外价值，投资者应理性看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗(qí)下芯片子公司哲库科(kē)技(jì)的(de)事件继续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华(huá)安(ān)张江光大园REIT以3.726元(yuán)的价(jià)格小幅(fú)低开(kāi)，此后二级市场价格开始震荡走(zǒu)低，午盘(pán)收跌6.17％。午(wǔ)后，华(huá)安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收(shōu)3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息(xī)影响，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园REIT最近(jìn)几(jǐ)个交(jiāo)易日二级(jí)市场价格表现欠佳，5月(yuè)11日以(yǐ)来(lái)，3个(gè)交易日跌(diē)幅达到9.69％，今年(nián)以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市(shì)以来，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整体表现上(shàng)看，目(mù)前上(shàng)市的8只(zhǐ)产业园区基础(chǔ)设施REITs中，仅博时招商蛇口产业(yè)园REIT微(wēi)幅上(shàng)涨，其余7只均有不同程度下(xià)跌(diē)，8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs5月15日(rì)平均(jūn)跌(diē)幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中(zhōng)已经披露张江(jiāng)光大园项目出租率有所(suǒ)下降，如今拟扩募的项目又遭遇突发事件(jiàn)，因此导致(zhì)二级市场价格出现波(bō)动。”一位(wèi)业内人士分(fēn)析称。

　　不过，在上述人士(shì)看来，尽管出于(yú)风险规避(bì)的原因，最(zuì)近几个交易日场内(nèi)资金有(yǒu)所流出，但是，不动产公募REITs项目短期(qī)出租率下(xià)跌并不会从根本上(shàng)影响其(qí)内外(wài)价值(zhí)。

　　他也同时表示，目前随着(zhe)二级(jí)市场价格下跌(diē)，风险也得到一(yī)定(dìng)释放，但(dàn)是(shì)价(jià)格涨(zhǎng)跌会受到基本面、情绪(xù)面等多重(zhòng)因素影响，不好判断(duàn)价格是(shì)不是已经完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位业内人士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不(bù)少产品年内二(èr)级市(shì)场跌幅较大，其实(shí)有些(xiē)隐含收益(yì)率高的(de)产品具备一(yī)定的(de)投资(zī)价值，很适(shì)合稳(wěn)健(jiàn)类投资者。此外，伴随(suí)着经济复苏的步伐(fá)，产业园区(qū)、物流类等REITs产(chǎn)品具(jù)备一定的(de)投资价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金执行董事(shì)高(gāo)如星对此表示，若张江园区(qū)最终能顺利解决招商，平稳过(guò)度对经营现金流(liú)没(méi)有(yǒu)造成(chéng)大的影响，“事件性(xìng)利(lì)空下(xià)调至(zhì)得这么(me)急、这么深，加上前期本身园区类资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不(bù)过，他也强调，最终还是落到租(zū)金(jīn)收入受不受影(yǐng)响，影响多大，估(gū)计(jì)园区(qū)会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路(lù)上再迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下(xià)芯(xīn)片子公司(sī)哲库科技。随后5月12日晚，华(huá)安张江光大园REIT发布(bù)公告，紧急(jí)回应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新(xīn)购入(rù)基础设施资产张润(rùn)大厦的重要(yào)承租方之一(yī)，目(mù)前未收到(dào)哲库科技及OPPO方(fāng)面(miàn)关(guān)于停(tíng)止执(zhí)行(xíng)已签租赁协(xié)议的通(tōng)知(zhī)。同时(shí)，在公告中，华安(ān)张江(jiāng)光大园(yuán)REIT进一(yī)步表示(shì)，原始权益人将继续密切(qiè)关注哲库科技后续情(qíng)况(kuàng)，积极做好(hǎo)相(xiāng)关应对。冲是什么意思网络用语，冲是什么意思污>

　　此前，张江REIT因其一季报中披(pī)露的张江光大园(yuán)项目出租率下降事(shì)项，一度(dù)二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)出现回落。在随后(hòu)召开的业绩说明会中管理人就相关(guān)事项进行了解释说明，市(shì)场信心得(dé)到了(le)一定提(tí)振，二级(jí)市场(chǎng)价格表现也(yě)趋(qū)于平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月(yuè)11日(rì)召开(kāi)的(de)线上和线下的扩募说明会上，运营(yíng)团队表示了对张江光(guāng)大园项目(mù)的信心(xīn)，预计签署意向冲是什么意思网络用语，冲是什么意思污书和合同谈判(pàn)中的储备租户正常转化(huà)后，项目(mù)出租率(lǜ)将得(dé)到回升。没想(xiǎng)到(dào)仅(jǐn)过了不到三周的时间(jiān)，张江REIT的(de)扩募之路又迎来(lái)了(le)新(xīn)的考(kǎo)验。

　　因张(zhāng)江(jiāng)REIT的(de)上述公告引起了市场各方的广泛关注(zhù)，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购(gòu)入项(xiàng)目的原始权(quán)益(yì)人相关负责人坦言，事发(fā)突然确实始料未及(jí)，在获悉OPPO关停哲库科(kē)技消息(xī)的第(dì)一时间即奔(bēn)赴现(xiàn)场进行了沟通和核(hé)实工作，并同步启动了应急预案，排摸储(chǔ)备(bèi)租户，积极(jí)应对哲(zhé)库(kù)提前(qián)退租(zū)的可(kě)能(néng)事项。由(yóu)于张润(rùn)大厦是全(quán)国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高度重视(shì)，据悉(xī)新(xīn)区国资委(wěi)也高(gāo)度(dù)关注。

　　当(dāng)谈及储备租户情况，相关负责人介绍说(shuō)，目前储(chǔ)备租户还是(shì)比较(jiào)丰(fēng)富的，覆(fù)盖了芯片测(cè)试(shì)、人工(gōng)智(zhì)能、航天产业、信息(xī)技术等产(chǎn)业客(kè)户，租(zū)赁(lìn)意向面积超过了(le)2万方。从意(yì)向储备转化为实际租户需要一些时间。

　　“我们正在着手通(tōng)过(guò)签署租赁意向书来尽快锁定(dìng)一些重要(yào)租(zū)户。虽然(rán)收(shōu)了(le)三个月(yuè)履约保证金给了我(wǒ)们一些空间，但本(běn)着对(duì)首批(pī)扩募、对(duì)市(shì)场负(fù)责的(de)态(tài)度，我们肯定要全力与时间赛跑，把这些面积在短期(qī)内(nèi)完成去化。”相关负责(zé)人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同(tóng)区域的张江光大园项目一季(jì)度末也有将近(jìn)30％的空(kōng)置(zhì)率，原始权益人(rén)有那么多储备(bèi)租户，之前的(de)空置率为(wèi)何(hé)未(wèi)能得(dé)到(dào)解决。

　　对此(cǐ)相关负责人解释(shì)，张江光大园一直以来都(dōu)坚持(chí)以市场(chǎng)化运营为导向，历史运营表现(xiàn)稳定，租户的调租和换租都属于正常情况，而(ér)这次项目的大(dà)租户退租正好发生在(zài)市(shì)场活(huó)跃度的短期低点，目前市场情况(kuàng)已有所好转(zhuǎn)。在(zài)看到出租率下滑情况(kuàng)没(méi)有得(dé)到(dào)及时修(xiū)复后，张(zhāng)江这(zhè)边也作了一定的资(zī)源调配和倾(qīng)斜，引入了一些储(chǔ)备(bèi)租(zū)户。

　　另外，张(zhāng)润大厦和张江(jiāng)光(guāng)大园项目在给租户的分隔空间、交付标准(zhǔn)、租金水平等(děng)方面(miàn)也有一些(xiē)差异化(huà)，张润大厦多是两千多(duō)平(píng)的大平(píng)层，楼(lóu)的成新度高一些，单价也贵一(yī)些，张江(jiāng)光(guāng)大园单层(céng)以(yǐ)一千平的面积(jī)为主，还有一些独(dú)栋形态的(de)物(wù)业。租户(hù)自身也会有诉求，也会(huì)根据(jù)自身需求(qiú)和预(yù)算(suàn)挑选区(qū)域内(nèi)的不(bù)同(tóng)物业(yè)。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的(de)管理(lǐ)人都变成了(le)一家，后(hòu)续我们在资源(yuán)共享(xiǎng)和联合(hé)营销方面能更(gèng)加充分发(fā)挥(huī)协同效应，相信(xìn)可以做(zuò)得更好。”上述负(fù)责人补充(chōng)说道(dào)。

　　最(zuì)后(hòu)谈及对(duì)于(yú)张江(jiāng)REIT的定位和展望，相关负责(zé)人表示，张江集团和(hé)张(zhāng)江(jiāng)高(gāo)科目(mù)前在管资产约五百万(wàn)方(fāng)，还(hái)有一(yī)些其他在开发的储备项目，这些都将(jiāng)成(chéng)为张江(jiāng)REIT实现打造张江园区产业空(kōng)间资产(chǎn)上市平台目标的(de)坚实后盾和(hé)储备资源。“我(wǒ)们非常重视(shì)张江REIT这个资本平台和它(tā)未(wèi)来(lái)的发(fā)展。”相关负责人表示，“这(zhè)次扩募(mù)是我们实现基金(jīn)扩容的第一步(bù)，也是至关重要的一步，眼下我们可(kě)能面临了一(yī)些(xiē)突发(fā)情况需(xū)要(yào)解(jiě)决，但是(shì)这(zhè)和我们在张江科学城这三十年建设(shè)发展过(guò)程中(zhōng)所(suǒ)经历的相比，只能算是(shì)一个非常小的插(chā)曲。我们有信心排除万难，尽一切可能化解当(dāng)前突发事件的所有负面影响，维(wéi)持预期和市场的信心。”

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