饱受(shòu)争议(yì)的二手房(fáng)交易中(zhōng)介费问(wèn)题，正逐渐得到监管部门(mén)的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监管总局(jú)联合发布(bù)了关(guān)于规(guī)范房(fáng)地产经(jīng)纪服务的意(yì)见。意见(jiàn)提及，近年来，部分房(fáng)地产经纪机(jī)构存(cún)在(zài)利用房源客源优势收取过(guò)高费用、未明码标价、捆绑收费(fèi)、滥用客户(hù)个人信息等问题，加重交易当事人负担、侵害其合法权(quán)益。

　　基(jī)于上述(shù)背(bèi)景，两部门从加强从业主体(tǐ)管理、明确经纪服务内容、合理确定经纪服务收费、严格(gé)实(shí)行明码标价等十方(fāng)面，提出了意(yì)见。

　　中原(yuán)地产首席分析(xī)师张大伟称(chēng)，随着(zhe)城(chéng)市发展，一二线城市二(èr)手房(fáng)交易(yì)占比(bǐ)逐渐增加。以(yǐ)北(běi)京、上海(hǎi)为例，二手(shǒu)房(fáng)占市场成(chéng)交比例(lì)超过80％，大量(liàng)二手房成交(jiāo)依(yī)赖中介居间(jiān)成交，房(fáng)地产(chǎn)调(diào)控(kòng)重(zhòng)心逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东省城规院(yuàn)住房政策研(yán)究中心首席研究(jiū)员李宇嘉(jiā)表示(shì)，买(mǎi)房对居民(mín)来说属于金额不(bù)低(dī)的大宗交易，由于(yú)二手房交易成本较高、交易周(zhōu)期(qī)较长(zhǎng)，具(jù)有非常强(qiáng)的(de)专(zhuān)业性(xìng)，居(jū)民往往通(tōng)过中介(jiè)来完成。但很(hěn)多(duō)中介利用信息不对称等问题，将非必要的收费夹(jiā)带其中(zhōng)，如(rú)收取过桥(qiáo)融(róng)资、按揭费、担保费等，对居(jū)民造成额外的负担，而且这(zhè)些服(fú)务事(shì)项(xiàng)并未明码标价。

　　对于二手房市场交(jiāo)易过程中存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括经纪服(fú)务在内的相关(guān)市场交易行为及其主体进(jìn)行(xíng)规范和(hé)秩序整顿，是房地(dì)产市场管理和(hé)调控的主题。“当下，推(tuī)进这项工(gōng)作的意义更大，也更急迫(pò)。”

　　中介收费问题成监(jiān)管重点(diǎn)

　　二(èr)手房市场中，历(lì)来对房地产经(jīng)纪服(fú)务行业关注最多的一个话题，便是房地产经纪服务(wù)费的问题。

　　张大(dà)伟认(rèn)为，未来相关(guān)部门主要监管的重点，将是(shì)对房地产(chǎn)经(jīng)纪服务(wù)收费及(jí)中介交(jiāo)易进行(x美国领土超过中国了吗，美国领土比中国领土大吗íng)规范。

　　在(zài)热点(diǎn)城市，二手房屋交易过程中，部分价值(zhí)不菲(fēi)的房(fáng)屋，往往要缴纳(nà)一笔金额不低的中介费。以北(běi)京某房地产经纪服务机构2.7％的(de)服务费率计(jì)算，一套1000万(wàn)元的房屋，中(zhōng)介费约为(wèi)27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部(bù)门在此次意见中提及(jí)，房地产经纪机构要合(hé)理降低住房(fáng)买卖(mài)和租(zū)赁(lìn)经纪服务费用。鼓励(lì)按照成交价格越高、服(fú)务费率(lǜ)越低的原则(zé)实行分(fēn)档(dàng)定价。引导由交易双方共同承担经纪(jì)服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务(wù)收费(fèi)标准的最早依(yī)据是1995年(nián)国家计委建设部下发的《关(guān)于房(fáng)地产中介服务(wù)收费的通知》（971号文(wén)），其中第六条规(guī)定：房屋买(mǎi)卖代理收费(fèi)，按成交价格总(zǒng)额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例(lì)，美国领土超过中国了吗，美国领土比中国领土大吗目(mù)前北京市执(zhí)行(xíng)的2014年更新后的收费标准，即根据这(zhè)样的规定：“少(shǎo)数(shù)特别复杂(zá)的住宅买卖经纪服务，经交易各(gè)方(fāng)协(xié)商同意，可(kě)在(zài)规(guī)定的(de)收费标(biāo)准基础上适当上浮，上(shàng)浮幅(fú)度最高不得超过10％。”这意味着，当(dāng)前北京二手房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政(zhèng)放(fàng)权”的精神，北京2015年(nián)取消了房地(dì)产中介服务等57个政府定(dìng)价，房地产(chǎn)经纪服务收费多少由各(gè)中介机构(gòu)自行决(jué)定(dìng)。

　　“房产(chǎn)中介机构在实(shí)际收(shōu)取费用过程中，相关监管部门当前并未(wèi)明确(què)具体的(de)中(zhōng)介费率，中介(jiè)机构仅需(xū)在服务(wù)过程中对收费标准进行(xíng)明码标价即可。而房地产经纪服务机构在(zài)具体收取过程(chéng)中，会结合(hé)房屋价值(zhí)及工资标准，综合计算出合适的中介费率。”张大(dà)伟补(bǔ)充道。

　　对于(yú)明(míng)码标价问题，两部门在此次意见中提及，房地产经纪机构(gòu)应当在经营门店、网站、客户端等(děng)场(chǎng)所或渠道，公(gōng)示服务(wù)项目(mù)、服务内容和收(shōu)费标准，不(bù)得混合标价和(hé)捆绑收费(fèi)。房地产经(jīng)纪机(jī)构提供的基本服务(wù)和延(yán)伸服务，应当分别明确服务项目(mù)和收费标准。房地产经纪(jì)机构收费前(qián)应当向交易(yì)当(dāng)事(shì)人出具收费清(qīng)单，列明收费标准(zhǔn)、收费金(jīn)额(é)，由当事(shì)人签字确(què)认。

　　另(lìng)外，对收(shōu)费明显(xiǎn)高于市场平均水平的房地产经纪机构，住房和城乡(xiāng)建设部门(mén)将会同(tóng)市场监管等部(bù)门(mén)采取(qǔ)约(yuē)谈等(děng)综合措施进行重点监管。市场监管部门(mén)会同有(yǒu)关部门依法查(chá)处不(bù)按规定明码标价、操(cāo)纵经(jīng)纪服务收费等违反价(jià)格和反垄断法律法规的行为。对房地产经(jīng)纪机构(gòu)相关(guān)违法违规信息(xī)，市场监(jiān)管部门(mén)要依(yī)法依规(guī)纳(nà)入国家企业信(xìn)用信(xìn)息(xī)公示系(xì)统。

　　房屋中(zhōng)介费(fèi)要降了？

　　鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务(wù)费(fèi)率越(yuè)低的(de)原则实行分档定价，是否意味(wèi)着，未来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地产(chǎn)华南(nán)区总裁兼(jiān)深圳中原总经(jīng)理郑叔(shū)伦称，住建部发文鼓励按(àn)照(zhào)成交价格(gé)越高(gāo)、服务费率越低的原则实行分档定价，合(hé)理降低住房(fáng)买(mǎi)卖(mài)和(hé)租赁经纪(jì)服(fú)务费用(yòng)，主要还是规范行业，打(dǎ)击(jī)收(shōu)费过高(gāo)的经纪机构，但(dàn)对市场影(yǐng)响有限，“以深(shēn)圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来(lái)收费(fèi)就(jiù)不(bù)同，各家收费普遍在合理范围(wéi)内，加(jiā)上经纪服务费用(yòng)对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前(qián)两(liǎng)部门提出的意(yì)见仅为鼓励性(xìng)质，即只是纲领性文件(jiàn)而(ér)非规定，未来如(rú)何具体认(rèn)定其中的细则，还需要看各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示(shì)，“从目前市场看(kàn)，经纪服务领域的(de)调整(zhěng)改善、规范(fàn)化，有利(lì)于行(xíng)业健康发展。同时，由于二手房很多房源在(zài)产权方面有瑕疵，如(rú)产权抵押(yā)、不(bù)同税费(fèi)等都可能对交易产生影响，这对房地产经纪(jì)服(fú)务(wù)行(xíng)业的专业性(xìng)提出(chū)更高的要(yào)求。”

　　58安居客(kè)研究院研究总监陆骑麟指出，在二手(shǒu)房买卖(mài)过(guò)程(chéng)中(zhōng)，原本(běn)应(yīng)该由上(shàng)下家各支付一半(bàn)的中介(jiè)费，但在一(yī)些(xiē)热点城市的二手(shǒu)房交易过程中(zhōng)，往往会有这样(yàng)的情形，因部分(fēn)购房者处(chù)于弱势地位，从而(ér)会出现中介费及税费(fèi)均由购房(fáng)者来承担。即使(shǐ)一些房东愿意承担中介费，这部分费用也可能通过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家(jiā)把(bǎ)中介(jiè)费转(zhuǎn)嫁给下家(jiā)，市场这(zhè)种所谓‘约(yuē)定俗成’的(de)情(qíng)况，一些房产中介公司(sī)将其(qí)视为(wèi)向(xiàng)购房者单边(biān)收费的行(xíng)为(wèi)。部分中介公(gōng)司(sī)可能会利用其支配地位，在原先(xiān)经纪(jì)服(fú)务收费的基础上，再次向房东收(shōu)取费用，而(ér)这部(bù)分(fēn)费用(yòng)，房(fáng)东往往会将其转再次转嫁给(gěi)购房者，这实际上相当于变相推高了房价(jià)。两(liǎng)部门提出严(yán)禁操纵经纪(jì)服务收费，不仅有利于提高交易(yì)中操作的透明度(dù)，也有(yǒu)利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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