饱受争议(yì)的二手房交易中介费问题，正逐渐得到监(jiān)管部门的(de)重视(shì)。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监管总(zǒng)局联(lián)合(hé)发(fā)布(bù)了关于规范房地(dì)产经纪(jì)服务的意见。意见(jiàn)提及，近年来，部分(fēn)房地产经(jīng)纪机构存在利用房源客源(yuán)优势收取过(guò)高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用(yòng)客户个人信息等问题，加(jiā)重(zhòng)交(jiāo)易当事人(rén)负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两(liǎng)部门从加(jiā)强从业主体管(guǎn)理、明(míng)确经纪(jì)服务内容、合理确(què)定经(jīng)纪服务收费、严格实行明码标价等十方(fāng)面，提(tí)出(chū)了意见。

　　中原地产首(shǒu)席分析师张大伟称，随着(zhe)城市发(fā)展，一二(èr)线城市二手房(fáng)交易占比逐(zhú)渐增加。以(yǐ)北京、上(shàng)海为(wèi)例，二(èr)手房占市场(chǎng)成交比例超过80％，大量二手房成交依(yī)赖中介(jiè)居间(jiān)成(chéng)交，房地产调控重(zhòng)心逐(zhú)渐从开发商过渡(dù)到中介公(gōng)司(sī)。

　　广东省城规院住房政策(cè)研究中心首席研(yán)究员(yuán)李宇嘉表(biǎo)示，买房对居民来说属于金额(é)不低的大宗(zōng)交易，由于二手(shǒu)房(fáng)交易(yì)成本较高、交易(yì)周期较(jiào)长，具(jù)有非常强的专业性(xìng)，居民(mín)往往通(tōng)过中介来完成。但很多(duō)中介利用信息不对称等问(wèn)题，将非必要的收费夹带其中(zhōng)，如(rú)收取过桥融(róng)资、按揭费、担保费等，对(duì)居民造(zào)成额外(wài)的负担，而(ér)且这些(xiē)服务事(shì)项(xiàng)并未明码标价。

　　对于(yú)二手房(fáng)市场交易过程中存在的“乱象(xiàng)”，李(lǐ)宇嘉(jiā)指(zhǐ)出，对包括经纪服务在内的相关市(shì)场交易行为(wèi)及其(qí)主体进行规范和秩序整顿，是房地产(chǎn)市(shì)场管理(lǐ)和调控(kòng)的主题。“当下，推进这项工作的意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费问题成监管重点

　　二手房(fáng)市(shì)场中，历来对房地产经纪服务行业关注最多(duō)的一个(gè)话题，便是房地产经纪服务费(fèi)的问题。

　　在热点城市，二手房屋交易(yì)过(guò)程中，部(bù)分价值(zhí)不菲的房屋，往往(wǎng)要缴(jiǎo)纳一笔金(jīn)额不(bù)低的(de)中介费。以北京某(mǒu)房(fáng)地产经纪(jì)服务机构2.7％的服务(wù)费率计(jì)算，一(yī)套1000万元(yuán)的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确(què)定经纪服务收费上(shàng)，两部门在(zài)此次(cì)意见中提及，房(fáng)地产经纪(jì)机(jī)构要合理降低住房买卖和租赁经纪服(fú)务费(fèi)用。鼓励按照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原则实行分(fēn)档定(dìng)价(jià)。引导由(yóu)交易(yì)双方(fāng)共同(tóng)承担(dān)经纪服(fú)务费用(yòng)。

　　据(jù)张大(dà)伟(wěi)介(jiè)绍，目前房地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务(wù)收费标准(zhǔn)的最早依据(jù)是1995年国家计委建设部下(xià)发的(de)《关于房地产中(zhōng)介服务收费的通知》（971号文），其中第六条规(guī)定：房(fáng)屋(wū)买卖代理收费(fèi)，按成交(jiāo)价(jià)格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北(běi)京市(shì)执行的2014年更新后(hòu)的收(shōu)费标准，即(jí)根据这样的(de)规(guī)定：“少数特(tè)别复杂的住宅买(mǎi)卖(mài)经纪服务，经交易各方协商同意，可在规定的收费(fèi)标准(zhǔn)基(jī)础上适当上浮，上浮幅(fú)度最(zuì)高(gāo)不得超过(guò)10％。”这意味着，当前北京二手房中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年(nián)取消(xiāo)了房(fáng)地产中介服(fú)务等(děng)57个政府定(dìng)价，房地产经纪服务收费多少由各(gè)中介机构自(zì)行(xíng)决定。

　　“房产中(zhōng)介机但使龙城飞将在,不教胡马渡阴山的意思是什么，但使龙城飞将在不教胡马渡阴山的意思构在实际收取(qǔ)费用过程(chéng)中(zhōng)，相关(guān)监管部门当(dāng)前并未明确(què)具体的中介费率，中介机构仅需在(zài)服(fú)务过程中对收费标准进行(xíng)明码标价即(jí)可。而房地产经纪服务机构在具体收取(qǔ)过程中(zhōng)，会结合房屋(wū)价值及工资(zī)标(biāo)准，综合计(jì)算出合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码(mǎ)标价问题，两部(bù)门在此次意见中提及，房地产经纪(jì)机构应(yīng)当在经营门店、网站、客户端(duān)等场所或渠道，公示(shì)服务(wù)项目、服务内容和收费标准，不(bù)得混合标价和捆(kǔn)绑(bǎng)收费。房地(dì)产(chǎn)经纪机构提供的基本服务和延伸服务，应(yīng)当分别明确服务项(xiàng)目和(hé)收费标准。房地产经纪(jì)机构收费前应当向交易当事人(rén)出具收费清单，列(liè)明收费标准、收费(fèi)金额，由当(dāng)事人签字(zì)确认。

　　另外，对(duì)收(shōu)费明显高于市(shì)场平均(jūn)水(shuǐ)平的(de)房地产经纪机构，住(zhù)房和城乡建(jiàn)设部门(mén)将会同市场监管等部门(mén)采取约谈等综合措施(shī)进行重(zhòng)点(diǎn)监(jiān)管(guǎn)。市场(chǎng)监管部门会(huì)同有关部(bù)门依法(fǎ)查处(chù)不按规定(dìng)明码标价、操纵经(jīng)纪(jì)服务收费等(děng)违反价格(gé)和反垄(lǒng)断法律法规的行为。对房(fáng)地产经(jīng)纪机(jī)构相关违法违规信息，市(shì)场监(jiān)管部门(mén)要(yào)依法(fǎ)依规(guī)纳入国家(jiā)企业信用(yòng)信息公示系统。

　　房(fáng)屋中介费要降了(le)？

　　鼓励按照(zhào)成(chéng)交价(jià)格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实行分档(dàng)定(dìng)价，是否(fǒu)意味(wèi)着，未来(lái)豪宅(zhái)的中介费(fèi但使龙城飞将在,不教胡马渡阴山的意思是什么，但使龙城飞将在不教胡马渡阴山的意思)有望(wàng)大(dà)幅降低？

　　中原(yuán)地(dì)产华南区总裁兼深圳中原(yuán)总经理郑叔伦称(chēng)，住建部发文鼓(gǔ)励(lì)按照(zhào)成交价格越高、服务费率(lǜ)越(yuè)低的原则实(shí)行(xíng)分档定价，合理降低住房(fáng)买卖和租赁经纪(jì)服务费用，主要还(hái)是规范(fàn)行业，打(dǎ)击收费过高的经纪机构，但对市场影响(xiǎng)有限(xiàn)，“以深圳为例，深圳(zhèn)市(shì)场(chǎng)豪(háo)宅和普宅本(běn)来收(shōu)费就不(bù)同，各家收费(fèi)普(pǔ)遍在合理范(fàn)围(wéi)内(nèi)，加上经纪服(fú)务费用对市(shì)场的影响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当前两部门提出的(de)意见仅为鼓(gǔ)励性(xìng)质，即只是纲领性文件而非规(guī)定，未来如(rú)何具体认定其中的(de)细则(zé)，还需(xū)要看各(gè)城(chéng)市落(luò)地执(zhí)行情(qíng)况。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从目(mù)前市场看(kàn)，经纪服务领域的调整改善、规范(fàn)化，有利(lì)于行(xíng)业健(jiàn)康发(fā)展。同(tóng)时(shí)，由于二手房很多房(fáng)源(yuán)在产(chǎn)权方面有(yǒu)瑕疵，如产权抵押、不(bù)同税费等都可能(néng)对交易产生(shēng)影响，这对房地产经(jīng)纪服务行业的专业性提出更高的要求(qiú)。”

　　58安居客研究院研究(jiū)总监陆骑麟指出，在二手房(fáng)买卖过程(chéng)中，原本应该由上下家各支(zhī)付一半的中介费，但(dàn)在一些(xiē)热点城(chéng)市的二手(shǒu)房交易过程中，往往会有这样的(de)情形，因部(bù)分购房者(zhě)处于弱(ruò)势地位，从而会出现中介费(fèi)及税费(fèi)均由购(gòu)房者(zhě)来承担。即使一(yī)些房(fáng)东愿意承(chéng)担中介费，这部(bù)分(fēn)费用也可能通过(guò)转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁(jià)给下家，市场这种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的情况，一些房(fáng)产中介公司将其(qí)视(shì)为(wèi)向(xiàng)购房(fáng)者单(dān)边收费(fèi)的行(xíng)为(wèi)。部分中介公司可能会(huì)利(lì)用其(qí)支配地位，在(zài)原先经纪服务(wù)收(shōu)费的基(jī)础(chǔ)上，再(zài)次向房(fáng)东(dōng)收(shōu)取(qǔ)费用(yòng)，而这部分费(fèi)用，房东往往会将其转再次转嫁给购房者，这(zhè)实际(jì)上相当于变(biàn)相(xiāng)推高(gāo)了房价。两部(bù)门提出严(yán)禁操纵经(jīng)纪(jì)服务收费，不仅有(yǒu)利于(yú)提(tí)高交易中操(cāo)作的透(tòu)明度(dù)，也有利(lì)于房(fáng)价(jià)的稳(wěn)定。”陆骑(qí)麟称。

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