5月以来(lái)，房(fáng)地产板块个股多出(chū)现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。而以公(gōng)募(mù)基金(jīn)为代表的机(jī)构对(duì)于这一板(bǎn)块已(y女人长期喝补血口服液好不好，女人补气补血口服液十大品牌ǐ)经在(zài)悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南(nán)方和华夏的两(liǎng)只老牌(pái)ETF基(jī)金为(wèi)例，5月9日(rì)时所公布的总份额(é)均较(jiào)4月28日(rì)时(shí)有小幅(fú)增长。根据(jù)基金一季报统(tǒng)计，龙头与(yǔ)地(dì)方(fāng)国企央企(qǐ)获得增持，持(chí)仓数量占流通股比(bǐ)重增幅五只个股(gǔ)分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基金对房地产的(de)配(pèi)置看，2019年末，公(gōng)募所持(chí)有(yǒu)的房地产行业标的市(shì)值约1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司市值在(zài)股(gǔ)票资产中的占比却断(duàn)崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这(zhè)一数(shù)值从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同时，公募(mù)对房地(dì)产行业的持(chí)股比例也同步回升(shēng)，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年(nián)一季(jì)度(dù)得(dé)以延(yán)续。数据(jù)统计显示，公(gōng)募重仓持(chí)有房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值前(qián)五个股分(fēn)别为保利(lì)发展、招商蛇口、万(女人长期喝补血口服液好不好，女人补气补血口服液十大品牌wàn)科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于(yú)房地产(chǎn)的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总(zǒng)的(de)重仓(cāng)股(gǔ)中(zhōng)，房地产板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第(dì)96位(wèi)。对比去年四季报，变化之(zhī)处首先在于几只房地产龙头股(gǔ)从排位上看(kàn)均有退(tuì)步，尤(yóu)其是(shì)万(wàn)科最为明显；其(qí)次是金地(dì)集团(tuán)退出(chū)百大之(zhī)列(liè)。但考虑到房地(dì)产是复苏链上最后一环，且首季并非行业(yè)销售旺季，其传导到二级市场乃(nǎi)至机构持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是(shì)，经济圈判断房(fáng)地(dì)产(chǎn)已(yǐ)经进入大分化时代，一二线(xiàn)城市好于(yú)三四线城市。而映射到(dào)二(èr)级市场投资上，配(pèi)置房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业轻(qīng)松收获行(xíng)业贝(bèi)塔的红利期一去不(bù)返了。“如果按照产业周期(qī)来分(fēn)类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者(zhě)衰(shuāi)退期的行(xíng)业，传统认知上没有(yǒu)什(shén)么投(tóu)资机会的。但在这几年特(tè)殊的(de)行情里包括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业也出现(xiàn)了一些(xiē)机会，背后的逻辑是供给侧(cè)发生了(le)更大的变化。”一不愿具(jù)名的上(shàng)海(hǎi)公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过(guò)也有(yǒu)公募(mù)人士持谨慎乐(lè)观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光(guāng)是(shì)居民存(cún)款数量增(zēng)加了15万亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米(mǐ)建筑面(miàn)积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也(yě)有近10亿(yì)平方米。需求端还需要(yào)有(yǒu)一定的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金(jīn)房(fáng)地产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无(wú)论从城镇化的进(jìn)程，还是人均住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短(duǎn)缺时(shí)代(dài)，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房价收(shōu)入也不支撑每年18万亿(yì)元的销售额，以及过(guò)快上行的房价，因而行业高增(zēng)的(de)时代(dài)已经过(guò)去(qù)，未来行业(yè)的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的(de)高杠杆属(shǔ)性，就(jiù)很容(róng)易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧(cè)出清的过程。这(zhè)个过程中，综合竞(jìng)争(zhēng)力强的公(gōng)司就(jiù)能够(gòu)通过大鱼(yú)吃小鱼的方(fāng)式，获得市占率的(de)提升(shēng)。当行(xíng)业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了(le)，但不代表(biǎo)没有(yǒu)投资(zī)机会，机(jī)会(huì)在于(yú)城市(shì)、位置、产(chǎn)品的(de)阿(ā)尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公(gōng)司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识(shí)转变，精耕细作个股成(chéng)为公募乃至(zhì)整(zhěng)体机(jī)构(gòu)的(de)务实之举。

　　机(jī)构(gòu)配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来(lái)看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块个股(gǔ)，在纳入统计的(de)124只房地(dì)产类(lèi)标的股中(zhōng)，本月以(yǐ)来实(shí)现股价上(shàng)涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名(míng)前(qián)五(wǔ)的公(gōng)司月内(nèi)涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福(fú)、荣安地产。排名(míng)第(dì)一的上实发展，五一假(jiǎ)期(qī)归来(lái)后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从(cóng)该股的(de)基(jī)本面来(lái)看(kàn)，上实(shí)发(fā)展的主营业务为房地产(chǎn)开(kāi)发与经营。公司的主要产品及服务为(wèi)房(fáng)地(dì)产(chǎn)销售、房地产租赁(lìn)、物(wù)业管理服务、工程(chéng)项目(mù)、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据(jù)来(lái)看(kàn)，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利润(rùn)1.23亿元，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度(dù)，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来看，各类机构(gòu)都有对(duì)其布局的例子(zi)。以3月31日时的(de)首季(jì)十大流(liú)通(tōng)股股东来看， 具(jù)体包(bāo)括公募的上银基金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产(chǎn)管理(lǐ)公司(sī)等都(dōu)跻(jī)身前十的行列。

　　巧合(hé)的是(shì)，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东金桥也是(shì)上(shàng)海本(běn)地房(fáng)企，其(qí)第(dì)一季度(dù)的收入利润(rùn)规模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面(miàn)是(shì)该(gāi)公司后疫情时代出租(zū)率复苏至近年来最(zuì)高，另一方面则是公司(sī)拿(ná)地结(jié)算持续性向好，从(cóng)数(shù)字上(shàng)看，一(yī)季(jì)度(dù)新增虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地块，总(zǒng)建筑面积约54万(wàn)平方(fāng)米。

　　在这样(yàng)的业绩势(shì)头向好背景下，自然(rán)也吸引了知名机构在其中持(chí)续驻(zhù)足。从第一季度十大流通股股东来看，知名私(sī)募高毅(yì)邓晓峰的(de)两只产(chǎn)品(pǐn)依然在(zài)前十中，这也(yě)是连续第三个季(jì)度他(tā)有的两只产(chǎn)品杀入(rù)前十。同时榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季还(hái)小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去(qù)上(shàng)述两(liǎng)家(jiā)上海(hǎi)区域(yù)性地(dì)产公司(sī)外，荣(róng)安地产则是主(zhǔ)要(yào)布局在深圳的地产公司，一季报交出的(de)也是一份报喜的成绩(jì)单(dān)：首季公司实现营业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周(zhōu)刊(kān)》注意到两只公(gōng)募指基(jī)首季新杀入十大流通股股东行(xíng)列。具体(tǐ)说来， 南方中(zhōng)证全指房(fáng)地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强(qiáng)则(zé)排名第九位，此外(wài)联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球(qiú)基(jī)金相关人(rén)士(shì)分析：“经历过行(xíng)业(yè)洗牌和兼并(bìng)重(zhòng)组后，龙头(tóu)的价值(zhí)更(gèng)为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测算对应潜(qián)在毛利(lì)率在25％以上，目(mù)前房企的利(lì)润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限(xiàn)于信用问题或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成(chéng)本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度（拿地(dì)金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的(de)净负(fù)债(zhài)率(lǜ)普遍都(dōu)在100％以(yǐ)上，加杠杆空(kōng)间有限，从融(róng)资成本看，龙头房企的融(róng)资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年(nián)的(de)销售，龙头(tóu)房企明显跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月百强房企(qǐ)的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的(de)浪潮下(xià)，央(yāng)国企地产股或存在发展的(de)大好机会。中(zhōng)信证券指(zhǐ)出(chū)：“房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业的(de)结构性机会(huì)依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其主(zhǔ)要(yào)又体现为库(kù)存的优势。央(yāng)企地产公司，现(xiàn)阶(jiē)段表现出(chū)较低的融资成本，优质(zhì)的开发资源和良好(hǎo)的不动(dòng)产资产运营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即(jí)使没有(yǒu)中(zhōng)特估，国央企相较于(yú)民营地产公司也是(shì)更有优势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土(tǔ)地资(zī)源债权(quán)债务关(guān)系等问题，市场对(duì)民(mín)营房开企(qǐ)业的资产会有更多担忧和质(zhì)疑(yí)，所以(yǐ)在这一轮(lún)行业出清的过程中，央(yāng)国企相较于民(mín)企(qǐ)来说估值的修复更明(míng)显。中(zhōng)特估的角度从中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑在于集中度(dù)提升后(hòu)，行业(yè)进(jìn)入高(gāo)质量(liàng)发展阶段(duàn)，具备(bèi)较快速发展阶段更稳(wěn)定且可预期(qī)的盈利和现金流创造能力(lì)，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值(zhí)相对较低，企(qǐ)业自(zì)身资产的质(zhì)量好、运(yùn)营能力强、可(kě)以创造持续现(xiàn)金流(liú)的企业。”

　　“存量(liàng)时代中(zhōng)行业普涨的概率比较低，行业内(nèi)部将出(chū)现分化，要关注将受益于行业集中度(dù)提升的头(tóu)部公司。”星(xīng)石投资首席研究官方磊也表(biǎo)示(shì)。

　　顺应机(jī)构这(zhè)一(yī)思路的话，或许还是(shì)保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国(guó)资背(bèi)景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监(jiān)綦傅(fù)鹏(péng)表(biǎo)示：“需要客观地(dì)去持续观察(chá)国企央企在三个方面是否可以维持(chí)，首先是融资成本保持低位，其次是销(xiāo)售份(fèn)额持续(xù)提升，再次是拿(ná)地份额持续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而(ér)《红周刊》也(yě)根(gēn)据房企一季报梳理发现，对于2022年(nián)的业(yè)绩(jì)出(chū)现的整体(tǐ)下滑(huá)，2023年一季(jì)度(dù)的业绩分化更(gèng)趋明显，保利(lì)发展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均实现了业绩的(de)回正(zhèng)，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是(shì)机构的重仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名房(fáng)地产业内(nèi)人士张(zhāng)宏(hóng)伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业(yè)绩出现明(míng)显改(gǎi)善(shàn)的(de)房(fáng)企(qǐ)，主要是因为过去两(liǎng)三年(nián)时间，尤(yóu)其是在2021年下半(bàn)年民营房企(qǐ)不(bù)怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持续(xù)性地拿地(dì)，且(qiě)主要集中(zhōng)在核心城市，投(tóu)资力度较(jiào)大(dà)。投(tóu)资的驱(qū)动能(néng)够推动房企销(xiāo)售业(yè)绩的增长，从而在(zài)2023年(nián)一季度(dù)市(shì)场恢(huī)复(fù)但(dàn)仍处于调整的过程中(zhōng)，能够保有(yǒu)一个正增长(zhǎng)。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在房地产的(de)复苏过程中，还面临着一些不(bù)确定性。其实(shí)整个市场从四月份开(kāi)始又在(zài)往下(xià)掉(diào)。除了杭州、成都等极个(gè)别城市四(sì)月环(huán)比三月(yuè)相(xiāng)对表现较好之外(wài)，包括(kuò)北京、上(shàng)海在内(nèi)的绝大(dà)多数(shù)城市都出现环比下滑(huá)的情况。而现在五月的市场(chǎng)表现也(yě)不太(tài)乐(lè)观。按照现在的经济状况、收(shōu)入(rù)情况，以及市场(chǎng)的去库(kù)存压力、企业的资(zī)金面压力，可能会出现，到六月份房(fáng)企为了半年报冲业(yè)绩(jì)出现市场的短期(qī)反(fǎn)弹外的(de)一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季(jì)度增(zēng)长不确定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀(tán)投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向(xiàng)《红周刊(kān)》指出，现(xiàn)在整个房(fáng)地产以及其上下游产业链(liàn)的复苏速(sù)度都比(bǐ)想象的要慢(màn)很多，我们要(yào)多(duō)给一些耐心(xīn)，这(zhè)个时候，在房地产以及(jí)上下(xià)游(yóu)就(jiù)不是(shì)赚快钱(qián)的时候(hòu)，只(zhǐ)能(néng)赚他基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有(yǒu)极为少(shǎo)数的、做得比同行好得(dé)多的企(qǐ)业，会伴随整个(gè)行业的弱复苏(sū)，业绩会逐(zhú)步(bù)体现出(chū)来(lái)。所以(yǐ)只(zhǐ)能耐心地去等待它的基(jī)本面(miàn)不(bù)断地凸显出来(lái)，这(zhè)需要(yào)时间。

　　（本(běn)文已刊(kān)发于5月(yuè)13日(rì)《红周刊》，文中(zhōng)提及个(gè)股(gǔ)仅为举例分(fēn)析(xī)，不做买(mǎi)卖(mài)推荐。）

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