OPPO宣布关停(tíng)旗下芯(xīn)片子公司哲(zhé)库科技，引发(fā)了公(gōng)募REITs扩募风波，如(rú)今，二级市场的影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开(kāi)盘继续延续此(cǐ)前几日(rì)的下(xià)跌走(zǒu)势，午后跌幅一度扩大，尾盘有(yǒu)所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅(fú)超(chāo)过9.69％衣服为什么晾完会臭，衣服为什么晾完会臭呢。

　　此前，华安张江光大园REIT曾(céng)发布公(gōng)告，紧急回(huí)应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购入(rù)基础设施资(zī)产张润大(dà)厦(shà)的重要承租方之一，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执(zhí)行已(yǐ)签租赁协议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关(guān)注(zhù)哲库(kù)科技(jì)后续情(qíng)况(kuàng)，积极做好(hǎo)相关应对(duì)。

　　此外(wài)，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募(mù)购(gòu)入项目的原始权益(yì)人相关负责人也表示，近(jìn)期已同步启动了应急预(yù)案，排摸储备租户，积极应对哲库提(tí)前退(tuì)租的可能(néng)事项。由(yóu)于张润大厦(shà)是全国首批(pī)REITs申报(bào)扩(kuò)募项目，公司领导(dǎo)高(gāo)度重视(shì)，浦东新区(qū)国资(zī)委也高度关注。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士表示，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT近(jìn)期市场波动较大(dà)，但(dàn)其实不动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下(xià)跌并不会从根本上影响(xiǎng)其内(nèi)外价值(zhí)，投资者应(yīng)理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价(jià)格(gé)继续波动

　　本(běn)周，OPPO关(guān)停旗下芯片子公司(sī)哲库科(kē)技的事件继(jì)续扰(rǎo)动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张(zhāng)江光大(dà)园REIT以3.726元的价格(gé)小(xiǎo)幅低开，此后二级市场价格开始震(zhèn)荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大园REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随后(hòu)价(jià)格有所回升，最终报收3.512元，全(quán)天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消息(xī)影响，华安张江光大园REIT最近几个(gè)交易日二级市场价格表现(xiàn)欠佳，5月11日(rì)以来，3个交(jiāo)易日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月(yuè)21日(rì)上市(shì)以来，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场(chǎng)公募(mù)REITs中位居(jū)前(qián)列。

　　从5月15日公(gōng)募(mù)REITs市场整体(tǐ)表现上看，目前上市的(de)8只产业园区基础(chǔ)设施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口产业(yè)园(yuán)REIT微幅(fú)上涨，其余7只均有不同程度下(xià)跌，8只产业(yè)园区基础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT一(yī)季报(bào)中已经披(pī)露张江光大园项目出租率有所下降(jiàng)，如(rú)今拟扩募的项目又(yòu)遭(zāo)遇突发事件，因此导致二级市场价格出现波动。”一位业内(nèi)人士(shì)分析称。

　　不(bù)过，在(zài)上述人士看来，尽管出(chū)于风险规避的原因(yīn)，最近(jìn)几(jǐ)个交易(yì)日场内资金有(yǒu)所流出，但是，不动产公募REITs项目短(duǎn)期(qī)出租率下(xià)跌并不会从根本上影响其内(nèi)外价(jià)值(zhí)。

　　他也同时表示，目前随着二级市场(chǎng)价格下跌，风险也得到一定释放，但是价格涨跌(diē)会受(shòu)到基(jī)本(běn)面、情绪面等(děng)多重因素(sù)影响，不好判断(duàn)价格是不是已经完(wán)全触(chù)底。

　　此(cǐ)外，还有一位业(yè)内(nèi)人士表示(shì)，今(jīn)年整体(tǐ)REITs市场表现低(dī)迷，不少产品年内二级市场跌幅较大，其实有些隐含收益率高的(de)产品具备(bèi)一定的投资价(jià)值(zhí)，很(hěn)适合稳健(jiàn)类投资(zī)者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产业园(yuán)区、物流类等REITs产品具备一定的(de)投资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如(rú)星对此表示，若张江(jiāng)园区最终能顺利解(jiě)决招(zhāo)商，平稳过度对经营现金(jīn)流没有造成大(dà)的影(yǐng)响，“事件性(xìng)利(lì)空下(xià)调(diào)至得这(zhè)么(me)急、这(zhè)么深，加上前(qián)期(qī)本身(shēn)园区类资产就回调不(bù)少了(le)，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最(zuì)终(zhōng)还是(shì)落(luò)到(dào)租金收(shōu)入受不受(shòu)影响，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上(shàng)再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技。随(suí)后5月12日晚，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT发布公告，紧急(jí)回(huí)应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购入基础设施资产张(zhāng)润大(dà)厦的(de)重要承租方之一(yī)，目前未收(shōu)到(dào)哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签租(zū)赁(lìn)协议的(de)通知。同(tóng)时，在公告中(zhōng)，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益(yì)人将继续密(mì)切关注哲(zhé)库科技后续情况，积极做好相关(guān)应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露(lù)的张(zhāng)江光(guāng)大园项目出租率下降(jiàng)事(shì)项(xiàng)，一度二级市场价格(gé)出现(xiàn)回(huí)落。在随(suí)后(hòu)召开的业绩说明会中(zhōng)管理人(rén)就相(xiāng)关(guān)事项(xiàng)进行了解释说明，市场(chǎng)信心得到了一定提(tí)振，二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格表(biǎo)现也趋于平(píng)稳(wěn)。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召(zhào)开(kāi)的线(xiàn)上和线下的(de)扩募说明(míng)会上，运(yùn)营团队表示(shì)了对张江光大(dà)园项(xiàng)目的信心，预(yù)计签(qiān)署意向(xiàng)书和合同谈判中的储备租户正常转化(huà)后，项目出租率将得到(dào)回升。没想到仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了(le)市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目(mù)的原始权益(yì)人(rén)相关负责(zé)人坦言，事(shì)发(fā)突然确实始料未及，在获悉(xī)OPPO关(guān)停哲库科(kē)技消息的第一(yī)时间即奔赴现场进行了沟通和核实(shí)工(gōng)作，并同步启动(dòng)了(le)应急(jí)预案，排(pái)摸储备租户，积极应对(duì)哲库(kù)提前(qián)退租的可能事(shì)项。由(yóu)于张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目(mù)，公司领导高度重视(shì)，据悉新区国资委也高(gāo)度关(guān)注(zhù)。

　　当(dāng)谈(tán)及储备租户情况，相关(guān)负责(zé)人介绍说，目前储备租户还(hái)是比(bǐ)衣服为什么晾完会臭，衣服为什么晾完会臭呢较(jiào)丰(fēng)富的，覆盖了芯片(piàn)测试、人工(gōng)智能、航天产(chǎn)业、信息技术等产业(yè)客户，租赁意向面(miàn)积超过了(le)2万方。从意向储备转化(huà)为(wèi)实(shí)际租户需要一些时间。

　　“我们正(zhèng)在着手通过签署(shǔ)租(zū)赁意向书来尽快(kuài)锁定一些重要租(zū)户。虽然收了三个月履(lǚ)约(yuē)保证金给了我(wǒ)们一些空(kōng)间，但本(běn)着(zhe)对首批扩募(mù)、对(duì)市场(chǎng)负责的态度，我们肯定要(yào)全力与时间赛跑，把(bǎ)这些面积在(zài)短期(qī)内完成(chéng)去化(huà)。”相(xiāng)关负责人(rén)说(shuō)道。

　　张江(jiāng)REIT已持有(yǒu)的同区域(yù)的张江光(guāng)大园项目一(yī)季度(dù)末(mò)也有将近30％的空置(zhì)率，原始权益人有那么多储备租户，之前的空(kōng)置(zhì)率(lǜ)为何未能得到(dào)解决。

　　对此(cǐ)相关负(fù)责(zé)人解释(shì)，张江光大(dà)园一直以来都(dōu)坚(jiān)持以市(shì)场(chǎng)化(huà)运营为导向，历史运(yùn)营(yíng)表(biǎo)现稳定，租户的(de)调租和换租都属于正常情况，而(ér)这次项目(mù)的(de)大租户退(tuì)租正好发生(shēng)在市(shì)场活(huó)跃度(dù)的(de)短(duǎn)期(qī)低点，目前市场情况已(yǐ)有所好(hǎo)转。在看到出租(zū)率下滑情况没有得(dé)到及(jí)时修复后，张(zhāng)江这(zhè)边也(yě)作了一定的资源调配和倾斜，引入了(le)一些储备租户。

　　另外，张(zhāng)润大厦和张江光大园项目在(zài)给租户的分隔空间、交付标准、租(zū)金水平(píng)等方面也有一些差(chà)异化，张润大厦(shà)多是两千多平的大平层，楼的成新度(dù)高(gāo)一些，单价也贵一些，张江(jiāng)光大园单层(céng)以一(yī)千平(píng)的面积为(wèi)主，还有一些独栋形(xíng)态的物业(yè)。租户自身也会有(yǒu)诉(sù)求，也会根(gēn)据自身需求和预算挑选区(qū)域内的不(bù)同物业。

　　“如(rú)果扩募完成(chéng)以后，新老资产的管理人都变(biàn)成了一家，后续我(wǒ)们在(zài)资(zī)源(yuán)共享和(hé)联合营销方面能更加充分发挥协同(tóng)效应，相信可以做(zuò)得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈(tán)及对(duì)于张江REIT的定位(wèi)和展望，相关负(fù)责人表示，张江(jiāng)集团和张江高科目(mù)前在管资产约五百万(wàn)方，还有(yǒu)一些其他在开发的储备(bèi)项(xiàng)目，这些都(dōu)将成为张江(jiāng)REIT实(shí)现打造(zào)张(zhāng)江园区(qū)产(chǎn)业空间资产(chǎn)上市平台目标的坚(jiān)实后盾和储(chǔ)备资源(yuán)。“我们非常重(zhòng)视张江REIT这(zhè)个(衣服为什么晾完会臭，衣服为什么晾完会臭呢gè)资本(běn)平台和它未来的发展。”相(xiāng)关负责人表示，“这(zhè)次扩募是我们(men)实现(xiàn)基(jī)金扩容(róng)的第一步，也是至关重要的(de)一步，眼下我们可能面临了一些突(tū)发情况需(xū)要解决，但是这和我们在张(zhāng)江科学城这三十年建设发展过(guò)程中所经历(lì)的相比(bǐ)，只(zhǐ)能(néng)算是一个非常(cháng)小的插曲。我们(men)有信心排除万难(nán)，尽一(yī)切可能化解当前突发事(shì)件(jiàn)的(de)所有负面影(yǐng)响(xiǎng)，维(wéi)持预(yù)期和市场的(de)信心(xīn)。”

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