饱受争(zhēng)议的二(èr)手房(fáng)交易中(zhōng)介费问(wèn)题，正(zhèng)逐渐(jiàn)得到(dào)监管(guǎn)部门的重(zhòng)视。

　　5月(yuè)8日，住建部(bù)、市(shì)场监管(guǎn)总(zǒng)局联合发布了关于规范房地产经纪服(fú)务的意见(jiàn)。意见提及(jí)，近年(nián)来(lái)，部(bù)分房(fáng)地产经纪机构存我想说世间万物一切都不及你是什么歌，满天星辰不及你歌词(cún)在利用房(fáng)源客源(yuán)优(yōu)势收取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个(gè)人(rén)信(xìn)息等(děng)问题，加(jiā)重交易当事人负担、侵(qīn)害其合法权益。

　　基于上述(shù)背景，两(liǎng)部门从加强从业主体管理、明确经纪(jì)服务内(nèi)容、合理确定经纪服务收费、严格实行明码标价等(děng)十方面(miàn)，提出(chū)了意见。

　　中原地产首席分析(xī)师(shī)张大伟(wěi)称，随着城市发展，一二线城市(shì)二手房交易占比逐渐增加(jiā)。以北京、上海为例，二手房占(zhàn)市场成交比例(lì)超过80％，大(dà)量(liàng)二手(shǒu)房成交依赖(lài)中(zhōng)介居间成交，房地产调控重心逐渐从开发商(shāng)过渡到中介公(gōng)司(sī)。

　　广东省(shěng)城(chéng)规院住(zhù)房政策研(yán)究中心首席研究员李宇嘉表示(shì)，买房对居民来说属(shǔ)于金额不(bù)低的大宗(zōng)交易，由于二手房交易成本(běn)较高、交易周期(qī)较长，具有非(fēi)常强的专业性，居民(mín)往往通过(guò)中介来完(wán)成。但(dàn)很多中介利用信(xìn)息不(bù)对(duì)称等问题，将非必(bì)要的收费夹(jiā)带其(qí)中，如收取过桥融(róng)资、按揭费、担保费等，对居民(mín)造(zào)成额外(wài)的(de)负担(dān)，而且(qiě)这些服(fú)务事项并未明码标(biāo)价。

　　对于二(èr)手房市(shì)场(chǎng)交(jiāo)易过程(chéng)中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括经纪服务在内的相关市场交易(yì)行为及其主体进行规(guī)范和秩序整顿(dùn)，是房地产市场管理和调控的(de)主题。“当(dāng)下，推进这项工作的意(yì)义更大，也更急(jí)迫。”

　　中介收(shōu)费(fèi)问题(tí)成监(jiān)管(guǎn)重点

　　二手房市(shì)场中，历(lì)来对房地产经(jīng)纪(jì)服务行业(yè)关注最多(duō)的一个话题，便是房地产经纪服务(wù)费的问题(tí)。

　　张(zhāng)大伟认为，未(wèi)来相关(guān)部(bù)门主要监管的重点，将是对(duì)房地产经纪服务收费及中介交易进行规(guī)范(fàn)。

　　在热点城市(shì)，二手房屋交易过程中，部分价值(zhí)不菲的房(fáng)屋，往往要缴纳(nà)一(yī)笔金(jīn)额不低的(de)中介费。以北(běi)京(jīng)某房(fáng)地产经纪(jì)服务机构(gòu)2.7％的服(fú)务费(fèi)率计算，一(yī)套1000万元的房屋(wū)，中介费约(yuē)为27万。

　　在合(hé)理确定经纪服务收费上，两部门在此(cǐ)次意见中提(tí)及，房地产(chǎn)经(jīng)纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用。鼓励按照成交(jiāo)价(jià)格(gé)越高、服务费率越低的原(yuán)则(zé)实行分档定(dìng)价。引导由(yóu)交易双方共(gòng)同承担经纪服务费(fèi)用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服务收费标准的最早依据(jù)是1995年国家(jiā)计委建设部下发的《关于(yú)房地产中(zhōng)介服务收费的通知》（971号文），其中(zhōng)第六条规定：房屋买卖代(dài)理收费，按(àn)成交价(jià)格总额的(de)0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以(yǐ)北京为例，目前北京市执行(xíng)的2014年更新(xīn)后的(de)收费标(biāo)准，即根据这样的规定：“少(shǎo)数特别(bié)复杂的住宅买卖经纪服务，经(jīng)交易各(gè)方协商同意，可在规(guī)定的(de)收(shōu)费标准(zhǔn)基(jī)础上适(shì)当(dāng)上浮，上浮幅度(dù)最(zuì)高不得超过(guò)10％。”这意味着，当前(qián)北京二手房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简(jiǎn)政放(fàng)权”的精神，北京2015年取消了(le)房地(dì)产中介(jiè)服务等57个政(zhèng)府定价，房地产经(jīng)纪服务收费多少(shǎo)由各中介机构(gòu)自行决定。

　　“房产中介机(j我想说世间万物一切都不及你是什么歌，满天星辰不及你歌词ī)构在实际收(shōu)取费用过程(chéng)中(zhōng)，相关监(jiān)管部门(mén)当(dāng)前并未明(míng)确具(jù)体的中介费率，中(zhōng)介机构仅需(xū)在服(fú)务(wù)过程(chéng)中对收费标准进行明码标价即可(kě)。而房地产经纪服(fú)务机构(gòu)在具体收取过程中，会结合房(fáng)屋价值及工资标准，综(zōng)合计(jì)算出合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对(duì)于(yú)明码(mǎ)标价(jià)问题，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房(fáng)地产经纪机构应当在(zài)经(jīng)营门(mén)店、网站(zhàn)、客户端等场所或渠道，公示服务项目、服务内容(róng)和收费标准，不得(dé)混合标价和(hé)捆绑收费(fèi)。房地产经纪机构(gòu)提(tí)供的基本(běn)服务(wù)和延伸服务(wù)，应(yīng)当分别明确服务(wù)项目和收费标准。房地产经纪机构收费前(qián)应当(dāng)向交易当事人出具(jù)收费清单，列明收费标准、收(shōu)费金额，由当(dāng)事人签(qiān)字确认。

　　另外，对(duì)收(shōu)费明(míng)显高于市场平均水平(píng)的房地产经(jīng)纪机(jī)构，住(zhù)房和(hé)城乡建设部门(mén)将(jiāng)会(huì)同(tóng)市场监管(guǎn)等(děng)部门采取约谈等综合措施进行重点监管(guǎn)。市场监(jiān)管部门会同有关部门依(yī)法查处不按规定明码标价、操纵经(jīng)纪服务收费等(děng)违(wéi)反价(jià)格和反垄断法律法规的行(xíng)为。对房(fáng)地产经纪机构相关违法违规信息，市场监管部门要依法依规纳(nà)入国家(jiā)企业信用信息公示(shì)系统。

　　房屋中(zhōng)介费要降(jiàng)了？

　　鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实行分档(dàng)定价，是否(fǒu)意味着，未来豪宅的(de)中介费有望大幅降低？

　　中原地(dì)产华南区总裁兼深(shēn)圳中原总经理郑叔伦称(chēng)，住建部发文鼓励(lì)按(àn)照成(chéng)交价(jià)格越高、服务费率越低的原则(zé)实行(xíng)分档定价(jià)，合(hé)理降低住(zhù)房买卖和租赁经(jīng)纪服务(wù)费用(yòng)，主要还是规范行(xíng)业，打击收费过高(gāo)的经(jīng)纪(jì)机构，但对市场影(yǐng)响有限，“以深圳(zhèn)为例，深(shēn)圳(zhèn)市(shì)场豪宅和普(pǔ)宅本来收(shōu)费(fèi)就不同，各(gè)家收费普遍在(zài)合(hé)理(lǐ)范(fàn)围内，加(jiā)上经(jīng)纪服务费用对市(shì)场的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指(zhǐ)出，由于当前(qián)两部门提出的意见仅为鼓励(lì)性质，即只是纲(gāng)领性文(wén)件而非规定，未来如何具体认定其中的(de)细(xì)则(zé)，还(hái)需要看(kàn)各(gè)城市落地执(zhí)行情况(kuàng)。

　　不过，张大(dà)伟表示，“从目前市场看，经纪(jì)服务领域(yù)的调整改善、规范化，有利于行业健康发展。同时，由(yóu)于二手房很多房源在产(chǎn)权方面有瑕疵(cī)，如产权抵押、不同税费等都可能对交易产生影响(xiǎng)，这(zhè)对房地产经纪服务行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总(zǒng)监陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原(yuán)本应(yīng)该由上下家各(gè)支(zhī)付一半的中(zhōng)介费，但在一(yī)些热点城市的二手(shǒu)房交易过程中(zhōng)，往(wǎng)往会有这样的(de)情形，因部分购房者处于弱势地位，从而会出现中介费及税(shuì)费均由购(gòu)房者来承担(dān)。即(jí)使一些房东愿意承担中介(jiè)费，这部分费用(yòng)也可(kě)能通过转嫁(jià)的方式，在房价中有所(suǒ)体现。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁给(gěi)下家(jiā)，市场这种所谓‘约定(dìng)俗成’的情况(kuàng)，一(yī)些房产(chǎn)中介(jiè)公司将其视为向购房者单(dān)边收(shōu)费的行(xíng)为。部分中介(jiè)公司可能会利用其支(zhī)配地位，在原先(xiān)经纪服务收(shōu)费的基础(chǔ)上，再次向房(fáng)东收(shōu)取费(fèi)用(yòng)，而这部分费(fèi)用(yòng)，房(fáng)东往往会(huì)将其转(zhuǎn)再次转嫁(jià)给购(gòu)房者，这实际上(shàng)相(xiāng)当于变相(xiāng)推高了(le)房价。两部门提出严禁(jìn)操(cāo)纵(zòng)经纪服(fú)务收费，不仅有利于提高交易中操作的透明度，也有利(lì)于房(fáng)价的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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