文：任泽平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召(zhào)开的全(quán)黄喉要煮多久，黄喉要煮多久才能熟火锅国住房(fáng)和城乡(xiāng)建设工作(zuò)会议提出“有条(tiáo)件的可以(yǐ)进行现(xiàn)房销(xiāo)售”，不足一个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东(dōng)等地明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制了(le)，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后(hòu)谁有钱(qián)谁建房，没(méi)钱没实力的别(bié)建(jiàn)了，不能(néng)把包袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是房地产从大(dà)开发时(shí)代步入高质(zhì)量发展阶段的必然(rán)趋势，也是对购房老(lǎo)百(bǎi)姓的(de)最大保护。98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国(guó)套户比超过1，从大(dà)开发进入(rù)存量时代，对(duì)购房(fáng)民众不公平的预售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该(gāi)取消(xiāo)了(le)，改为现房销(xiāo)售。以(yǐ)后(hòu)一手交(jiāo)钱，一手交房，天经(jīng)地义。当(dāng)然(rán)二次房改是个(gè)技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制(zhì)，长效机(jī)制四大关键是(shì)推动城(chéng)市群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。如果按照(zhào)经济规律办(bàn)事，中国一定能实现房地产软着陆和长期平(píng)稳健康发展(zhǎn)，跨过(guò)这(zhè)道关，解好(hǎo)这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制(zhì)、改为现房销售？大家想想，绝大部(bù)分商品是一手交钱一(yī)手(shǒu)交(jiāo)货(huò)，预售制是对购买者的单方(fāng)面不(bù)公平制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了(le)所有商品不能交付的风险。从个人层(céng)面看(kàn)，预售制(zhì)对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般为两年(nián)，在(zài)此(cǐ)期(qī)间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银行利(lì)息，还(hái)要(yào)承(chéng)担延(yán)迟交房、房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、房产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能(néng)交房的风险。从行(xíng)业(yè)层面看，预售制助(zhù)推部(bù)分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链(liàn)断(duàn)裂、项目(mù)搁(gē)置等(děng)系列风险。取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，这样有助于落实中央(yāng)房住不炒精神、有助(zhù)于保障购房老百姓(xìng)权益(yì)、有助(zhù)于(yú)房企稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一(yī)举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议(yì)取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)度(dù)？预售制度怎么来(lái)的(de)？国外什么情况？简单(dān)科(kē)普一下：商(shāng)品房预售最(zuì)早源(yuán)于中国香港，俗(sú)称(chēng)卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发商放杠杆的方式。98年(nián)房(fáng)改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入了(le)商品房预售制度。其实，当(dāng)前(qián)世界不少(shǎo)国家存在(zài)预(yù)售(shòu)制。但是(shì)，重点(diǎn)来了！发达国家一般有严(yán)格的(de)监(jiān)管保障措施，开发商在(zài)项(xiàng)目获(huò)得政府批准后(hòu)才可以开始销售，买家在(zài)购买期(qī)房后并(bìng)非像中国一样在支付(fù)完首付款(kuǎn)后从(cóng)银行一次性(xìng)贷款支(zhī)付剩余(yú)全(quán)部房款，而(ér)是根据开发商工程进度在完全交房前进行分期支付(fù)。所以，预售制(zhì)度是需(xū)要严(yán)格的资金(jīn)监管、分期(qī)支付(fù)以及违约(yuē)处罚措施作为保(bǎo)障的，如果没有这些保障措(cuò)施，一定会触(chù)发风险，对购房民众不(bù)公平，所以不如(rú)借机取消预售(shòu)制度，以后改(gǎi)为现房销售。客(kè)观讲预售制度有一定(dìng)历史阶(jiē)段性，现在中国住房(fáng)进入存量时代，取消预售制(zhì)度有助于降负(fù)债降(jiàng)杠(gāng)杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓(xìng)和社会，当然(rán)这需要(yào)配套(tào)房(fáng)企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市(shì)场信(xìn)心和(hé)房地产长效机制。这(zhè)是个技术活，只要坚持市场化改革，中国(guó)一(yī)定能化(huà)解这个难题(tí)，让房地产回归实体经济和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发(fā)商将拼(pīn)的(de)不是(shì)五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的(de)过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这(zhè)才(cái)是(shì)对购房民众的最(zuì)根(gēn)本最(zuì)实质的保障，这样将极大的(de)提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质是(shì)向(xiàng)善，是以(yǐ)客户为中心，房地产也(yě)不(bù)能(néng)例外(wài)，老百(bǎi)姓买房子是(shì)天(tiān)大的(de)事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人。从这个(gè)角度，取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)、实施现(xiàn)房销售是实现老百姓安居乐(lè)业、社会长治(zhì)久(jiǔ)安、行业(yè)企业健康发展(zhǎn)的(de)重大措(cuò)施。在当(dāng)前(qián)的情(qíng)况下，取消预售(shòu)制要结合稳(wěn)楼(lóu)市、房地产(chǎn)软着陆、打通金(jīn)融(róng)支持当期三(sān)好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者(zhě)十年(nián)前(qián)在国务(wù)院发展研究(jiū)中心参与财税改革方案研究时，对预售制(zhì)、房地产税、人地(dì)挂钩、金(jīn)融稳定(dìng)、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期系统的(de)专项研究。（参考后(hòu)来形成的(de)专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制(zhì)的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动(dòng)城市化进(jìn)程，但(dàn)背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售(shòu)资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范(fàn)期房交易(yì)立法，设置期(qī)房预付款保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预(yù)售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十(shí)年代在中国香港(gǎng)，楼(lóu)宇出租(zū)是地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式，但有着(zhe)转让难、出租资(zī)金周(zhōu)转期长等问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代(dài)，中国香(xiāng)港还未推(tuī)行(xíng)公共房屋制度，许(xǔ)多人栖(qī)身于木屋或者(zhě)其他临时住宅，住(zhù)房的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼(lóu)为单位，需要(yào)雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是(shì)中国香港地(dì)产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让(ràng)难(nán)、出租(zū)资金(jīn)周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问(wèn)题。针对这一系列问(wèn)题，不少地产商(shāng)开始(shǐ)探求新的(de)方式，如把(bǎ)楼宇契(qì)约切(qiè)开，即“分契(qì)”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模式(shì)一经推行，购买楼宇的(de)市民数(shù)量有所增加，开发商资金(jīn)周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基(jī)础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信置(zhì)业有限公司(sī)，凭借(jiè)商(shāng)业直觉和多年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务的经(jīng)验(yàn)，对(duì)于(yú)商品流通、资(zī)金周转有着独到的见解(jiě)，在努力寻求方法加快(kuài)自身资(zī)金周转。当时其在购(gòu)下九龙的(de)一块(kuài)地盘后，除了分层出(chū)售、还印(yìn)发售楼说明(míng)书，上有(yǒu)文(wén)字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环(huán)境、建筑材料、分层(céng)价格、订(dìng)购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即(jí)先收取买家的订金，采用类似租金的分(fēn)期付(fù)款形(xíng)式，等新(xīn)楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就(jiù)拥有(yǒu)了自(zì)己(jǐ)的(de)房产。这种方式(shì)减轻了(le)民众购房的资金压力，加速了房屋的建(jiàn)造(zào)和(hé)销售，也(yě)解决了制造商的资金(jīn)问题，降低投资风险，在当时(shí)可谓是“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期(qī)付款”的(de)销售模式成为(wèi)当时中国香港(gǎng)房地产市场(chǎng)的一大(dà)特(tè)色，纵观(guān)中(zhōng)国香港房地(dì)产(chǎn)市场的改(gǎi)革，“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式高(gāo)效率地解决(jué)了核心的住房供不应(yīng)求(qiú)的问(wèn)题(tí)，使房市发展进(jìn)入(rù)新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了(le)中国香港(gǎng)楼市(shì)几十年繁荣(róng)，但期间也出现(xiàn)过“烂(làn)尾(wěi)楼”的情况，但(dàn)监管部门不(bù)断(duàn)完善、规范化，建立健全的监管(guǎn)机(jī)制(zhì)，促进(jìn)市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大(dà)角(jiǎo)咀的一个(gè)楼盘(pán)因建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售楼花制度的监(jiān)管(guǎn)，即要求(qiú)开发商(shāng)在预售前，确保地价款已经全部支(zhī)付，还要(yào)证明自身有资金等(děng)能(néng)力(lì)把项目完成，资金(jīn)需放入律(lǜ)师所托管，支取(qǔ)时(shí)需律所和建(jiàn)筑(zhù)师的核准。为了防止开发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套(tào)取(qǔ)监管账户资金(jīn)，中(zhōng)国香港要求律师行在银行开(kāi)设的信托账户（监(jiān)管账户）、开(kāi)发商操作等采取全透明化机制，且(qiě)银行的(de)责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项目完工。随着监管体系逐(zhú)步完(wán)善，出(chū)现“烂尾”的现(xiàn)象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪(jì)九十年代(dài)，中(zhōng)国内地面(miàn)临住(zhù)房(fáng)需求大(dà)和(hé)供给量短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以(yǐ)来，中(zhōng)国内地优先发(fā)展重(zhòng)工业，强调基础建设，这一(yī)导向使前期发展工业化的(de)进程大于(yú)城市化进程，唯(wéi)有解决住房基础等城市化配套(tào)问题，才能进一步推进城市化。但(dàn)当时(shí)推(tuī)行的是“统一(yī)管理，统(tǒng)一分配，以(yǐ)租养房”的福(fú)利分房制度，住房市场发展起步较(jiào)晚、增速较慢，福(fú)利(lì)分(fēn)房制度(dù)也出现(xiàn)了分配不(bù)公、效率低(dī)、配(pèi)套差等问题，因此福利分房制度不再适用(yòng)于当时的国(guó)情。叠(dié)加房(fáng)地产市场(chǎng)面临商品(pǐn)房的需求量(liàng)大，而社会缺(quē)少(shǎo)大型房地产开发(fā)商(shāng)，商品(pǐn)房供应(yīng)量小的困境，此时引(yǐn)入(rù)中(zhōng)国(guó)香港的“卖(mài)楼花”模式(shì)无疑(yí)是对内(nèi)地房地产市场(chǎng)的一针(zhēn)强(qiáng)心(xīn)剂。从1994年起，中(zhōng)国(guó)内地逐步引进中国香港预售商品(pǐn)房制度，先(xiān)后出台(tái)多项文件，大(dà)力(lì)支持国内房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一(yī)步深化(huà)城镇住(zhù)房(fáng)制(zhì)度改革(gé)，加(jiā)快住房建设(shè)的通知》文件，决定停止住房无偿(cháng)实物(wù)分配，逐步(bù)实行住房(fáng)分配货(huò)币化、住房(fáng)供给商品化、社会化的住房(fáng)新体制，从计划(huà)经济下的福利分房转向市场经济的(de)商品房。房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)采(cǎi)用预售(shòu)制(zhì)，允许(xǔ)开发商卖期房，解决(jué)了房企缺少资(zī)金和开(kāi)发时(shí)间(jiān)周(zhōu)期长的两大难题，开(kāi)发商以预售(shòu)款撬动下一个项目的开发，形成滚(gǔn)动(dòng)开发模式，住房供应速度(dù)加(jiā)快。自此中国内地开始房(fáng)改货(huò)币化，中(zhōng)国(guó)人民银(yín)行等多方迅速(sù)出台相关的信贷政策，支持(chí)购房者，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后(hòu)，经调整形成契合中国内地(dì)的(de)商品房预(yù)售制度。预售制的(de)初衷是为了缓解(jiě)房企资(zī)金压(yā)力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产(chǎn)开(kāi)发企业将正在建设中的房屋(wū)预先出售(shòu)给购房(fáng)者，由购(gòu)房者支付定金(jīn)或房款的行为(wèi)。区别于中国(guó)香港，在中国内(nèi)地实践过(guò)程中，商品房(fáng)预售流程为：房地产开发(fā)商办理预售许可证-签订商品房(fáng)买卖合同-进行备案(àn)登记和预告登记-交付(fù)房(fáng)屋(wū)。在购房过程中，购房者需要(yào)一次性付清(qīng)首付款(kuǎn)，并采用银(yín)行(xíng)贷(dài)款的形式(shì)一(yī)次(cì)性付清剩余房款，换(huàn)言之(zhī)，房屋(wū)未建成，开发商可能已拿(ná)到了全部购(gòu)房款，这点与中国香港的按照工(gōng)程进(jìn)度付款(kuǎn)有所不同。对中(zhōng)国内地的(de)开发(fā)商(shāng)而言，预(yù)售制(zhì)商品房也开启了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆的(de)运作模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售的(de)最主要方式，预售制极大(dà)缩短房企现金回笼(lóng)周期(qī)，同时增加市场商品房(fáng)供应，推动了(le)城镇(zhèn)化发展(zhǎn)进(jìn)程。预售制在过去20多年对中国(guó)内地(dì)房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)稳步发展(zhǎn)起(qǐ)到了重要作用(yòng)，不仅解决(jué)了房地产市场快速发展阶段的资金需求(qiú)，也(yě)提(tí)高了居民居住(zhù)水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到(dào)住宅小区，从全(quán)民蜗居到基本(běn)适居，住房事业(yè)取得巨大(dà)进步，数十年时(shí)间走完发(fā)达国(guó)家几百年城(chéng)镇化路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进(jìn)程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人(rén)，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市建(jiàn)成区面积(jī)由7438平方公(gōng)里增长(zhǎng)至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国(guó)住房存量(liàng)报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住(zhù)宅存量从(cóng)不到(dào)14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套(tào)，套(tào)户(hù)比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前(qián)已成为(wèi)中(zhōng)国内地商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房销售面积(jī)占(zhàn)总销售面积(jī)的比(bǐ)重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内地(dì)房地(dì)产行业的(de)发展。中国内地房地(dì)产历经二十多年长周期繁(fán)荣，行业(yè)各项指标大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额(é)从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积(jī)和销售金额(é)分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至(zhì)18.2万亿(yì)元，累计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增速12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地产业的快速(sù)发展，房地(dì)产企业从无到(dào)有(yǒu)、从国企先(xiān)行到(dào)民企崛(jué)起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉动中国(guó)内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠(qú)道(dào)，房地产带动的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建材的带动最(zuì)为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资占全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房(fáng)地产开发(fā)投资(zī)占固定(dìng)资产(chǎn)投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从(cóng)房(fáng)地产贷(dài)款占银(yín)行各项(xiàng)贷款余额(é)的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加(jiā)上信托等通(tōng)道业务，占比超过三分之一。从房地产(chǎn)融资存(cún)量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根(gēn)据我们的(de)《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿(yì)美元，大于美(měi)国的33.6万(wàn)亿美元、日本的(de)10.8万亿美(měi)元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元。从住房市(shì)值占股债房市值的比例看(kàn)，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美(měi)国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国(guó)住房(fáng)市(shì)值与股债房(fáng)市值的(de)比(bǐ)例较高，主要是(shì)因为住房市值(zhí)高，以(yǐ)及中国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接融资(zī)比例(lì)较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售(shòu)制背后潜藏的风(fēng)险确(què)实(shí)存在，当前的负面效应愈发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分(fēn)商(shāng)品(pǐn)是一(yī)手交钱一(yī)手交货，预售制是(shì)对购买者的单(dān)方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付的风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房等待(dài)期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋(wū)质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至不(bù)能交(jiāo)房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开(kāi)发(fā)商之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同(tóng)是两(liǎng)个独立的合同关(guān)系，如果开发商发生违约，购(gòu)房者(zhě)只能根据(jù)购房合同向开发商主张权力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款合(hé)同按(àn)时向银行(xíng)进行贷款偿(cháng)还，因此购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资(zī)金若遇到下行(xíng)周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购房者对(duì)行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行(xíng)作(zuò)为(wèi)按揭(jiē)贷款的发(fā)放(fàng)方，一旦房企因(yīn)为市场波动或经营不善(shàn)，出现资金(jīn)链(liàn)断裂等一(yī)系(xì)列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与购(gòu)房者签订的预售合同和按(àn)揭合同，已(yǐ)经从银行获得(dé)房款，如果购房(fáng)者(zhě)丧(sàng)失还款能力或短期不能还款等(děng)，则风(fēng)险完全由银行承担，银行将面临较大的坏账(zhàng)压(yā)力。

　　从监(jiān)管角度看，购房(fáng)者的预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结(jié)底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程(chéng)款。在2004版的(de)《城市商品(pǐn)房预售(shòu)管理办法》中(zhōng)明(míng)确规定(dìng)了开发企业预售(shòu)商品房(fáng)所得款项(xiàng)应(yīng)当用于有关的工程建(jiàn)设，商品房预售(shòu)款监管的具(jù)体办(bàn)法，由房地产管理部(bù)门制定。但多(duō)年以来全国并没(méi)有统(tǒng)一的(de)预售(shòu)资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项(xiàng)目的建安(ān)成本(běn)乘以建筑面积(jī)或(huò)者项目工程总额报(bào)价计算重(zhòng)点资金。而事实是，不少购房(fáng)款未(wèi)进入监管(guǎn)账(zhàng)户、或(huò)进入监(jiān)管账(zhàng)户(hù)后(hòu)被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供(gōng)却被迫继续还款。那么(me)，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地(dì)产大开发时(shí)代的高周转背景(jǐng)下(xià)，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜(qián)规则(zé)”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资(zī)金，再由(yóu)工程方将(jiāng)资金转(zhuǎn)给(gěi)房(fáng)企，而(ér)拨付的工程款，远超(chāo)工程(chéng)进度所需。通过(guò)这(zhè)些方(fāng)式套(tào)取的资(zī)金，在房企各地(dì)项(xiàng)目间流动，变相加杠杆(gān)，这(zhè)样做提供了资金(jīn)流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地(dì)、还款和楼盘建(jiàn)设，形成(chéng)一种资金循环高(gāo)周转模式，但(dàn)一定程度上(shàng)把风险甩给(gěi)了购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来(lái)说，国外商品房预售制(zhì)度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款(kuǎn)保(bǎo)护：对(duì)于购房者(zhě)预付资金，一般(bān)设有定金或(huò)预付款(kuǎn)保护机(jī)制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房(fáng)者支付的(de)预付(fù)款比(bǐ)例相对(duì)较低(dī)，绝大部分房款在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式(shì)：预付款一般(bān)以定金方式支付，或按(àn)工程进度分(fēn)期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用(yòng)两种方式发(fā)放按揭贷款，一(yī)是(shì)按工程(chéng)进度付(fù)款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进(jìn)度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保护：为预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在商品房出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保护：房屋(wū)交(jiāo)付质(zhì)量的保(bǎo)障有两种(zhǒng)方式，一是期房由政府(fǔ)或(huò)第三(sān)方验收合(hé)格并提供验收(shōu)凭(píng)证后，开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得(dé)购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付的(de)房款。二是开发商为购房(fáng)者提供一定的保(bǎo)修期(qī)，通常1-5年(nián)，保修(xiū)期满(mǎn)，购(gòu)房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预(yù)售(shòu)资金第(dì)三方全程监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　美国期(qī)房(fáng)定(dìng)金一定(dìng)期限内无条件返还(hái)，最(zuì)低首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首(shǒu)付，其余房款交付后按揭还款，交付(fù)前资金由(yóu)第三方全程(chéng)监管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最(zuì)低可(kě)低于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美(měi)国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷(dài)款支(zhī)付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止开发商挪用资金(jīn)，购房者的定金及首付款(kuǎn)由第三方公证行或产权(quán)保险公司的(de)信托账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通过(guò)申请仲裁取回(huí)，且不承担(dān)任何责任与损失。而(ér)开发商在房(fáng)屋建设(shè)过程中(zhōng)的资金全(quán)部来自(zì)银行，银行根据工程进度向开发商提供一定比例的贷款，由(yóu)于开(kāi)发商挪用(yòng)资金(jīn)直接损(sǔn)害银行(xíng)利(lì)益，银行有(yǒu)充分动机监(jiān)管(guǎn)开(kāi)发商施工进(jìn)度。开发商在房(fáng)屋交付时需取(qǔ)得(dé)由政府相关部(bù)门经审查后发(fā)放的(de)验收(shōu)凭证，通(tōng)过验收凭证向银行得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零(líng)首付购(gòu)房，房款按(àn)建造工(gōng)期进度(dù)支付，按揭按工期(qī)放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开(kāi)发商或购房者可(kě)购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后(hòu)即可(kě)预售房屋。签(qiān)署购(gòu)房合同前，购(gòu)房(fáng)者需支(zhī)付(fù)约2000欧的定金(jīn)并进行预约公证(zhèng)，签订合同后定金退还。如由(yóu)于任何原因不能(néng)购买，定(dìng)金按照(zhào)德国法律全(quán)部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需支付公证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款中(zhōng)，属于购房附(fù)加(jiā)费。

　　首付方面(miàn)，德国(guó)没有规(guī)定最低首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面(miàn)，德国(guó)也采取按工期支付(fù)房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支付(fù)节(jié)点、比例因项目而异。一般来说，支付节点(diǎn)可分为公证后、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内(nèi)部水暖电路(lù)完(wán)工、窗户(hù)玻(bō)璃完工、室内(nèi)清洁(jié)及墙面(miàn)完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比(bǐ)例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房(fáng)款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采用固(gù)定利率，银行按施工(gōng)节(jié)奏分多(duō)次发(fā)放贷(dài)款，每笔贷款给予购房者一(yī)定使用期限(xiàn)，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针对期(qī)房设(shè)计了两(liǎng)种保险，保(bǎo)险的功(gōng)能(néng)是当房(fáng)屋出(chū)现重大延期或重大(dà)缺(quē)陷时，保(bǎo)险公司保证开发(fā)商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开(kāi)发商或(huò)购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，交房前(qián)付款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立合同前(qián)，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各(gè)个(gè)环(huán)节，各环节内(nèi)容确认无误后签(q黄喉要煮多久，黄喉要煮多久才能熟火锅iān)订首(shǒu)付(fù)交换合同(tóng)。

　　定金(jīn)方面，英国(guó)设置了10％定(dìng)金保险保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，当(dāng)开发商出(chū)现财务、经营(yíng)问题(tí)时，购房者(zhě)10％的定金(jīn)由保险(xiǎn)公司(sī)赔付，而超出10％的部分(fēn)较(jiào)难追回。

　　首付(fù)方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取按工程进度(dù)付款(kuǎn)的方式，但是(shì)交房前付(fù)款比例相对较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分别(bié)支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例在(zài)20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项(xiàng)交房后(hòu)支(zhī)付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定(dìng)房屋(wū)必须经过房产公(gōng)证(zhèng)公(gōng)司的(de)检验验收后才能交付，交付后(hòu)方(fāng)可按(àn)揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预(yù)售资金监管极为严格，资金也由律师(shī)监(jiān)管，在确认工程进度、支(zhī)付相关款项过程中，由(yóu)买房律师将资金(jīn)转给卖方律师，卖方律师转给开发商(shāng)，即资金在进(jìn)入开发商账户前经过两道关口(kǒu)，有利于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交易立法，设(shè)置(zhì)期房预(yù)付(fù)款保全措施

　　日本(běn)期房交(jiāo)易立(lì)法，定(dìng)金超5％或(huò)1000万日元(yuán)时，开发商必须完成“预售房定金保全措(cuò)施”，交房前(qián)付款比(bǐ)例(lì)不超房(fáng)款(kuǎn)的20％，开发(fā)商(shāng)违约(yuē)需(xū)返(fǎn)还定价(jià)并(bìng)赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日(rì)本二(èr)战结束(shù)后(hòu)由于房屋供给严(yán)重(zhòng)失衡(héng)，叠加(jiā)法律空白，社会上“一(yī)房(fáng)二(èr)卖”现象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅(zhái)地建筑(zhù)物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前(qián)是唯一一部规范(fàn)期房交易的(de)法律。

　　定金保护(hù)方面，根(gēn)据日本《宅地建物(wù)取(qǔ)引业(yè)法》，对购(gòu)房(fáng)者支付定金(jīn)超过(guò)5％或超1000万(wàn)日元(yuán)的部分(fēn)，法律要求开发商(shāng)必须完成定金保(bǎo)全措施才可预(yù)售。什么(me)是定金保(bǎo)全(quán)措施？即买卖双方(fāng)签订(dìng)购房合同时，开发商向金融(róng)机(jī)构或(huò)指定保证机构或(huò)保(bǎo)险(xiǎn)机构签订定金(jīn)保证委托合(hé)同(tóng)，设置购(gòu)房者定金的保(bǎo)证(zhèng)或(huò)保险，并(bìng)将相(xiāng)应的保证金证明(míng)书交付给购房者。除定金外，其(qí)他预先支付的购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证明书向金融机(jī)构(gòu)或保证(zhèng)机构或(huò)保(bǎo)险公司兑付，同时(shí)，开(kāi)发商需向购房(fáng)者(zhě)赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需(xū)支付最多(duō)不超20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购房(f黄喉要煮多久，黄喉要煮多久才能熟火锅áng)者即(jí)可向(xiàng)银行申(shēn)请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷款，除(chú)定金外的剩余房款在交房(fáng)后(hòu)开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　新加(jiā)坡期房购(gòu)房者(zhě)违(wéi)约可(kě)返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程(chéng)进度支(zhī)付，所有资金(jīn)进银行专门项目(mù)资金账户，交房(fáng)后满(mǎn)1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新(xīn)加坡(pō)开发商有统(tǒng)一的选购权合(hé)同以及(jí)订金返还机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签订购(gòu)买(mǎi)合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房合同后，购(gòu)房者需支付15％的首(shǒu)付及印花(huā)税，同时购房者向银行申(shēn)请按揭贷(dài)款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同样采取按工程进度付款的方(fāng)式，《发展商(shāng)条(tiáo)例(lì)》对期房付(fù)款流程做了统(tǒng)一详细(xì)规(guī)定，要求所有开发商(shāng)遵守，支付(fù)节点一般为合同签(qiān)订后、地基完工、框架完(wán)工、管道门窗等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭(jiē)贷款也(yě)依照工(gōng)程(chéng)进度放(fàng)款(kuǎn)，月供在(zài)此过程中随着放(fàng)出贷款的增加而增加(jiā)，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订(dìng)金与(yǔ)付款(kuǎn)会存(cún)入银行专门(mén)的项(xiàng)目(mù)资金账(zhàng)户，账户资金提取须与房(fáng)屋建设有(yǒu)关。房屋交付(fù)后(hòu)，购房(fáng)者享(xiǎng)受1年(nián)的(de)房屋保修(xiū)期(qī)，此后(hòu)购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到了(le)政策出手临界(jiè)点，重点是保交楼和房(fáng)企重组。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善型(xíng)需求(qiú)的支持力度(dù)，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥善应对局部(bù)停贷(dài)现(xiàn)象，重点是保交楼保复(fù)工保民生，给予强(qiáng)有(yǒu)力(lì)的(de)金融工具支(zhī)持(chí)。另一方(fāng)面，从现在(zài)起，对还在正(zhèng)常运转(zhuǎn)的房企(qǐ)包括民(mín)营企业，加大支(zhī)持力度，由优质房企牵(qiān)头并(bìng)购重(zhòng)组整个行业，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具(jù)配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂(zá)性和人性复(fù)杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及(jí)长效机制。长效机制四大(dà)关键是推(tuī)动城(chéng)市群战略、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定和房地(dì)产(chǎn)税。定(dìng)金环节(jié)，建立开发商违约后定金保(bǎo)护机制(zhì)，如将已支付定金冻结(jié)至(zhì)房屋交(jiāo)付阶(jiē)段，保障购房者定金安全。签(qiān)订合(hé)同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介(jiè)入，为房屋重大延期以及重大缺(quē)陷等情(qíng)况提供充分的保障。余款(kuǎn)支付环(huán)节，建(jiàn)立按工程进(jìn)度付款机制或(huò)交房(fáng)后按揭贷(dài)款机制，充分(fēn)保护(hù)购房者的权益。资金监管环节，引入独(dú)立于开发(fā)商、银行(xíng)的(de)第三方资金监管机构，或(huò)由政府相关部(bù)门(mén)直接监(jiān)管，以此(cǐ)防止资金挪(nuó)用现象(xiàng)。交付环节，建立(lì)商品(pǐn)房保修期制度。保修期(qī)内，开发(fā)商应对房屋质量问题全权负责、免(miǎn)费维(wéi)修(xiū)，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看(kàn)，取(qǔ)消商品房预(yù)售(shòu)制是大势所趋。一(yī)方(fāng)面，98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜(yí)之计，现在全(quán)国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大(dà)开发进入存量(liàng)时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。另一(yī)方(fāng)面，取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是五花(huā)八门(mén)、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质量和(hé)诚信，这(zhè)才是对(duì)购房民众的最(zuì)根(gēn)本最实质(zhì)的(de)保障，这样(yàng)将极(jí)大的提(tí)升开发(fā)商(shāng)的建(jiàn)筑(zhù)质(zhì)量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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