5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基(jī)金为代表(biǎo)的机(jī)构(gòu)对于这一板块(kuài)已经在悄然(rán)布(bù)局。数据显示(shì)，以南方和华夏(xià)的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公(gōng)布的总份额(é)均(jūn)较(jiào)4月28日时(shí)有小幅增长。根据基金(jīn)一季(jì)报统计，龙头与地方(fāng)国企央企获得增(zēng)持，持仓数(shù)量占流通股比重增(zēng)幅五只个股分别(bié)为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置房地产(chǎn)或(huò)“底部回升”

　　行业(yè)红利时(shí)代已过(guò) 精耕细(xì)作成共识(shí)

　　从公(gōng)募(mù)基(jī)金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末(mò)，公募所持(chí)有的(de)房地(dì)产行业标的市值(zhí)约1188亿元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所持(chí)房(fáng)地产(chǎn)公司市值(zhí)在股票(piào)资产中的占比却断崖式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这一(yī)数值更(gèng)是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来(lái)的首次回升(shēng)，年底这一数值(zhí)从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时，公募对(duì)房地产(chǎn)行业的持股比例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头(tóu)似(shì)乎在今年一(yī)季度得以延续(xù)。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持有房地产(chǎn)板块一(yī)季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为保利发展、招商蛇(shé)口、万科(kē)A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房地产的投资愈(yù)发有集中于(yú)龙(lóng)头的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇总(zǒng)的(de)重仓股中，房地产板块(kuài)排(pái)名(míng)最高(gāo)的(de)是保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名第二的是(shì)招商(shāng)蛇口，排在(zài)第(dì)78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比去(qù)年四季(jì)报(bào)，变化之处首(shǒu)先在于几(jǐ)只(zhǐ)房地产龙头股从排位(wèi)上看均有退步，尤(yóu)其是万科最为明显(xiǎn)；其次是金地集(jí)团退出百大之列。但考虑到房(fáng)地产是(shì)复苏(sū)链(liàn)上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传(chuán)导到二级市场乃至机构持仓(cāng)上(shàng)还需(xū)要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经(jīng)济(jì)圈判断房地(dì)产已经(jīng)进入大分化时(shí)代，一二(èr)线城(chéng)市(shì)好于三四线城市。而映射(shè)到二级市场投(tóu)资上(shàng)，配置房地产行业轻(qīng)松(sōng)收获行业贝(bèi)塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如果按(àn)照产(chǎn)业周期来分类，包括房地产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲(qū)线里属于成(chéng)熟期或者衰退期的行(xíng)业(yè)，传统(tǒng)认知上(shàng)没有什么投(tóu)资机(jī)会的。但在这几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的行业也(yě)出现了(le)一些机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生(shēng)了(le)更大的变(biàn)化。”一(yī)不(bù)愿具名的(de)上海公(gōng)募(mù)基金(jīn)经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐观(guān)态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面(miàn)积(jī)很难再出现了，2022年光是居民存款数(shù)量增加了15万亿元。中国(guó)存量(liàng)有400亿平(píng)方米(mǐ)建筑面积，考(kǎo)虑存量地(dì)产的更新，也有近10亿(yì)平(píng)方米。需求端还需要(yào)有一定(dìng)的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产(chǎn)研究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无(wú)论(lùn)从城镇化(huà)的(de)进程，还是(shì)人均住房面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房(fáng)短缺时(shí)代，而目(mù)前(qián)居民的杠杆率和房价(jià)收入也(yě)不支(zhī)撑(chēng)每年18万(wàn)亿(yì)元的销售额(é)，以及(jí)过快(kuài)上行(xíng)的房价，因(yīn)而行业高增的时代(dài)已(yǐ)经过去，未来(lái)行(xíng)业的需求或将回(huí)落，在此过程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆(gān)属性，就很容易出(chū)现信用风(fēng)险问题（类似(shì)2022年的(de)民营地(dì)产(chǎn)爆雷），行(xíng)业进入到供给(gěi)侧出清(qīng)的过程。这个(gè)过程中，综(zōng)合竞争(zhēng)力强的公(gōng)司就能(néng)够(gòu)通(tōng)过(guò)大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需(xū)求(qiú)见顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不(bù)代表没(méi)有投(tóu)资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应(yīng)到股票投资，就是强(qiáng)竞争力(lì)公司(sī)的阿尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也是基于(yú)这样的认识转变，精(jīng)耕(gēng)细作(zuò)个股成为公募(mù)乃至(zhì)整体机构的务(wù)实之举。

　　机(jī)构配置房地(dì)产“风物(wù)长宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地(dì)产(chǎn)板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的(de)个股来(lái)看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中(zhōng)，本月以来实(shí)现股价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述(shù)时间段恰(qià)好(hǎo)排名前五的公司月风采风彩两个词的区别是什么，风采风彩两个词的区别在哪内涨幅(fú)超过了10％，它们分别(bié)是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一(yī)的上(shàng)实发展，五一假期归来(lái)后日成交量明(míng)显放大，4日、5日(rì)连续两个交(jiāo)易日收出(chū)涨停。从该股的基(jī)本(běn)面来看，上实发展的主营业(yè)务为(wèi)房地产(chǎn)开发与经营(yíng)。公司的主要产品及服务为房(fáng)地产销售、房地(dì)产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收(shōu)入52.48亿(yì)元(yuán)，比上期(qī)减少47.85％，归(guī)母净利润(rùn)1.23亿(yì)元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总收(shōu)入(rù)27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从(cóng)十大流(liú)通股股东来看，各类(lèi)机构都有对(duì)其布局的例子。以3月(yuè)31日时的首季十(shí)大流通股股东来看， 具体包(bāo)括公募的上(shàng)银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资(zī)产管(guǎn)理公司等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的(de)浦(pǔ)东(dōng)金桥也是上海本地房企，其第一季度的(de)收入(rù)利润(rùn)规(guī)模大幅度(dù)复苏。究其原因，一方面是该公司(sī)后疫(yì)情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面则是(shì)公司拿地结算持续性向(xiàng)好，从数字(zì)上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向(xiàng)好背景(jǐng)下，自然也吸引了知名机构在其中持续(xù)驻(zhù)足。从第一季度十大流通(tōng)股(gǔ)股东来(lái)看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两只产品依(yī)然在前十中，这也(yě)是(shì)连续(xù)第三个(gè)季(jì)度他有的两(liǎng)只产品杀入前(qián)十。同(tóng)时榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其(qí)当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上(shàng)述(shù)两家上海区(qū)域性地(dì)产公司外，荣安地产则是主要(yào)布局在(zài)深圳的地产公(gōng)司，一季(jì)报交出的也是一份报喜的成绩单(dān)：首季(jì)公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的(de)净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募(mù)指基首(shǒu)季新杀入(rù)十大(dà)流(liú)通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指(zhǐ)房地产(chǎn)ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证指数1000增(zēng)强则排名第九位，此外联袂(mèi)出现的机构还(hái)有(yǒu)QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时(shí)，兴证全球(qiú)基金相关(guān)人(rén)士分析(xī)：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组(zǔ)后，龙头的价(jià)值更(gèng)为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年(nián)土地市场大幅降温(wēn)，优质土地供(gōng)给较多(duō)（券(quàn)商(shāng)测算对(duì)应潜(qián)在毛利率在25％以上(shàng)，目前房(fáng)企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限(xiàn)于信用(yòng)问题或者资金紧张(zhāng)没法拿(ná)地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地(dì)金额/销售(shòu)金额(é)）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本(běn)在(zài)70％以下，而其他房企的净(jìng)负(fù)债率普遍(biàn)都在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆(gān)空(kōng)间有(yǒu)限，从融(róng)资成本看，龙(lóng)头房企的融资(zī)成(chéng)本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显(xiǎn)跑赢(yíng)行(xíng)业(yè)，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额(é)增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中特估的(de)浪(làng)潮(cháo)下，央国企地产股(gǔ)或存在发展的大好机(jī)会。中信(xìn)证券指(zhǐ)出：“房地产行(xíng)业(yè)的结构性机会依然存在，少部分公(gōng)司尤其是央企(qǐ)占据显(xiǎn)著优势(shì)，其主要又(yòu)体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较(jiào)低的融(róng)资成本，优质的(de)开(kāi)发资源和良好的不动产资产运营能力的多重竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即(jí)使没有中(zhōng)特估(gū)，国央企相(xiāng)较(jiào)于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债(zhài)务关系等问题(tí)，市(shì)场对民营(yíng)房开企业(yè)的资(zī)产会(huì)有更多担忧和质疑，所以在这一轮(lún)行业(yè)出清(qīng)的过程中(zhōng)，央(yāng)国企(qǐ)相较于民(mín)企(qǐ)来(lái)说估值的修复更明显。中特(tè)估(gū)的角度从中长期(qī)的维度看(kàn)，行业(yè)的逻辑(jí)在(zài)于(yú)集(jí)中度提升后，行业进(jìn)入高质量发展阶段(duàn)，具备较(jiào)快速发展(zhǎn)阶段更稳定且(qiě)可预(yù)期的盈利(lì)和现金流创造能力(lì)，以此(cǐ)带来估(gū)值(zhí)中枢的提升，应该关注估值相对较低，企(qǐ)业自身资产的质量(liàng)好(hǎo)、运营能力强、可以创造(zào)持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普(pǔ)涨的概(gài)率比较低(dī)，行业内(nèi)部将(jiāng)出(chū)现分化，要关(guān)注将受益于行业集中度提升的(de)头部公司。”星石投资首席研究(jiū)官方磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺应(yīng)机构这一思(sī)路的话，或(huò)许(xǔ)还(hái)是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投(tóu)资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持续观察国企央企在三个方面是否(fǒu)可以维持(chí)，首先是融资成本(běn)保持低位(wèi)，其次是(shì)销售份(fèn)额持续提升，再(zài)次是拿(ná)地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季报(bào)梳理发现(xiàn)，对于2022年(nián)的业绩(jì)出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团等房(fáng)企(qǐ)营收、净利均(jūn)实现(xiàn)了业(yè)绩的回正，甚至是较大增速(sù)的增长(zhǎng)。而这些公司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因(yīn)为过(guò)去两三年时间，尤(yóu)其(qí)是在2021年(nián)下半(bàn)年(nián)民营房(fáng)企不怎(zěn)么投资拿地(dì)之后，国有企业仍在持续性(xìng)地(dì)拿地，且主要集中在核心城市(shì)，投资力度较大。投(tóu)资的(de)驱(qū)动能够推动(dòng)房(fáng)企销售(shòu)业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年(nián)一季(jì)度市场恢复但(dàn)仍处于调整的过程中(zhōng)，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒(xǐng)表(biǎo)示，在(zài)房地产的复苏过程中(zhōng)，还(hái)面临着(zhe)一些不确(què)定性(xìng)。其实整(zhěng)个市(shì)场从四月(yuè)份开(kāi)始又在往下(xià)掉。除了杭州、成都等(děng)极个别城市四月环比三月相对表现较好之外，包括北京、上海在(zài)内的绝大(dà)多数城(chéng)市(shì)都出现环(huán)比下滑的(de)情况(kuàng)。而现在五月(yuè)的市(shì)场表现也不(bù)太乐观。按照现在的(de)经济状况、收入(rù)情况，以及(jí)市场的去库(kù)存压力、企业(yè)的资金(jīn)面压力，可能会出(chū)现，到六月份房企为了半年报(bào)冲业绩出现市场的短期反弹外的一个(gè)市场乏力现象。也就是说，第二季度、第(dì)三季度增长不确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以及(jí)其上(shàng)下游(yóu)产业链的复苏速(sù)度都(dōu)比想象的要(yào)慢(màn)很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时(shí)候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的(de)、做得比同行好得多的(de)企业，会伴随整个行(xíng)业的弱风采风彩两个词的区别是什么，风采风彩两个词的区别在哪复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只能(néng)耐心(xīn)地去等待(dài)它的基本面不断地(dì)凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发(fā)于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分析，不做(zuò)买卖(mài)推(tuī)荐(jiàn)。）

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