近两年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密(mì)集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体(tǐ)呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产(chǎn)品，平均分红(hóng)比(bǐ)例接近99％。

　　多位业(yè)内人(rén)士对此(cǐ)表(biǎo)示(shì)，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红(hóng)体现出该类(lèi)产品(pǐn)长期投资价值，通(tōng)过观测(cè)经营活动(dòng)现金流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项(xiàng)目(mù)底层(céng)资(zī)产运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)的(de)“窗口”。他们也提(tí)醒普通投资(zī)者注意，与产权(quán)类(lèi)项目相比，特许经营(yíng)REITs项目在经(jīng)营(yíng)权到(dào)期后(hòu)不再产生现金收益，特许经营权(quán)分红目前已包含了利润分配(pèi)和本金的(de)归(guī)还，在选择投资(zī)标的时应(yīng)了解资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平(píng)均分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日(rì)，此外尚(shàng)有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配情况尚(shàng)未公(gōng)布(bù)。整体来看，公募(mù)REITs呈(chéng)现出了(le)高比例(lì)的稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人对此表示(shì)，投资公募REITs的主要收(shōu)益来源为持有期分红收(shōu)益，以及基金份额交易价格的变化。基金份额二级市场价格受(shòu)到公(gōng)募(mù)REITs资产(chǎn)运(yùn)营情况(kuàng)及市场因素的综合影响，较易引起(qǐ)波动。与此相(xiāng)比，基金分红预(yù)期则更有(yǒu)规律(lǜ)可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础设施资产的经营(yíng)现(xiàn)金流，投(tóu)资人通过基金募集材(cái)料和信息披(pī)露文(wén)件，结合行业及市场情况，可以分析基础设施项目(mù)的(de)经营业绩，作为进行投资(zī)决策的重要参(cān)考。

　　“相对于(yú)基金(jīn)份额二级市场价格变化(huà)导致的(de)浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份额持有人实际获得(dé)的(de)现金收(shōu)益，对于长期(qī)投(tóu)资者(zhě)更具参考价(jià)值。”中金基金相关(guān)负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运成大事者必先苦其心志劳其筋骨什么意思，干大事者必先苦其心志劳其筋骨什么意思(yùn)营高(gāo)级副(fù)总监李华平(píng)也(yě)表示，根(gēn)据《公开(kāi)募(mù)集基础设(shè)施证券投资基金(jīn)指引（试(shì)行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设施基金应当(dāng)将90％以上合并(bìng)后基(jī)金(jīn)年度可分配金(jīn)额(é)以现金形(xíng)式分配给投(tóu)资者，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的(de)分红(hóng)机(jī)制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基(jī)金(jīn)也认为，从投资角度来看，基础(chǔ)设(shè)施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债(zhài)性(xìng)”双重特点。二级市(shì)场价(jià)格反映这类产(chǎn)品(pǐn)“股(gǔ)性”的(de)一面，分红(hóng)体现了这(zhè)类产品的“债性”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似(shì)于债券派(pài)息，但不等同(tóng)于债券的固定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资(zī)者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有(yǒu)较强的配(pèi)置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分(fēn)红(hóng)能够帮助(zhù)机构(gòu)投(tóu)资者稳(wěn)定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对高(gāo)的(de)收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投(tóu)资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为安”外，市场对(duì)于未来分红水平(píng)的预期，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的关键(jiàn)因(yīn)素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受宏(hóng)观经济的影响，可分配金(jīn)额完成率(lǜ)不达预期(qī)，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二级市场的价格(gé)。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的价格(gé)波动(dòng)受多重因素的影响(xiǎng)，投资(zī)收益是(shì)影(yǐng)响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分红有利于(yú)吸引投资者参(cān)与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人(rén)也表示，近(jìn)期经济预期恢复，一方面市(shì)场热点呈现向股票和(hé)债券回归的过程；另一方面，基础设(shè)施项目的经营业(yè)绩(jì)相对(duì)经济活(huó)力(lì)的改(gǎi)善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除(chú)权日，将(jiāng)对基金(jīn)份额的(de)开盘(pán)指导价做(zuò)调减处理，调减金额根据单位基金份(fèn)额(é)的分红金额进(jìn)行计(jì)算(suàn)。除权操(cāo)作(zuò)是对分(fēn)红(hóng)前后基金份额净值变化的修(xiū)正，使(shǐ)投资人(rén)在基(jī)金分红前后均可(kě)以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资(zī)者长(zhǎng)期(qī)投资的信心，同时需(xū)结合(hé)持有产品的(de)特性，关注二级市场扰动对(duì)整体收益(yì)的影响(xiǎng)程(chéng)度。”中航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经营(yíng)权分红包括利润分配和本(běn)金归还(hái)

　　普通投资者应了解底层(céng)资产情(qíng)况

　　多(duō)位业内人士还(hái)提醒，与现有公募基金分红前(qián)提是本金之上(shàng)的(de)增值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基(jī)金运作期间的(de)“分(fēn)红(hóng)”界定为“分派”更为(wèi)准确，分(fēn)派的是本金与增值两(liǎng)个部分(fēn)，两个部分之间的比例是(shì)变动的，与现有公募基金分红差异很(hěn)大，大多数普通(tōng)投(tóu)资者可能把“分派”金额误认为(wèi)是(shì)持续分红(hóng)。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合(hé)同年(nián)限到期后(hòu)基金价值面临极大不确定性，这是该类投(tóu)资(zī)者应(yīng)该注意(yì)的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经(jīng)营权类和产权类(lèi)两大资(zī)产类型(xíng)，持有产(chǎn)权类产品的收(shōu)益主要包括每年的现金分(fēn)红(hóng)及资产增值(zhí)的(de)收(shōu)益，而(ér)持有特许经营类(lèi)产品的(de)收(shōu)益主要来自项目(mù)每年的现金分红(hóng)。其(qí)中，特(tè)许(xǔ)经营权类(lèi)资产的分红包括了利润分配和本金的归还，两者(zhě)的比率也是变动的，对(duì)特许经营权类资产的(de)公募REITs可(kě)以内部收益(yì)率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资(zī)者(zhě)在(zài)选择(zé)投资标的(de)时，应了解公募(mù)REITs底(dǐ)层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也(yě)表示，从(cóng)细分来看(kàn)，各类公募REITs分(fēn)红因(yīn)底层资产属(shǔ)性不同而形(xíng)成区别。特(tè)许经营(yíng)权类(lèi)的公募(mù)REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对(duì)较(jiào)多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要为(wèi)“收益(yì)”，更看重底层资产(chǎn)的价值增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑(lǜ)底层(céng)资产属性，对所(suǒ)选择产品的二级市场价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基(jī)金相关负责人也认(rèn)为，与产权(quán)类项目相比(bǐ)，特许经营项目在(zài)经营权到期后不(bù)再(zài)能产生现金收益，因此将可供分配金(jīn)额的分配理解(jiě)为(wèi)“分派”比“分(fēn)红”更加(jiā)准确。基(jī)于(yú)这个(gè)特(tè)点，剩余经营(yíng)期限较短的特(tè)许经营项目，通常具备更高的分派(pài)率水(shuǐ)平。对于(yú)剩(shèng)余期(qī)限较(jiào)长的特许经营权(quán)项目，即使分(fēn)派(pài)率相对较低(dī)，也有足够年限收回本(běn)金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒投资者注(zhù)意，特(tè)许经营权项(xiàng)目的分派金额包含了投资(zī)本(běn)金，在(zài)不进行扩募的情况下，基金份额单价(jià)随(suí)着分(fēn)派进度逐年下(xià)降是(shì)正常现象，投资特许经营权(quán)REITs的收益来自(zì)项目(mù)剩(shèng)余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权类项目的土地或建筑的(de)剩余使用年限一般较长，再加(jiā)上(shàng)到期后(hòu)通过(guò)对建筑的(de)更新改造或补缴土地出(chū)让金等追加投资，有机会进一步延长经(jīng)营期限。这种(zhǒng)类似永续经营的(de)假设反映在(zài)基础资(zī)产的(de)估值(zhí)上，使产权(quán)类REITs具备(bèi)更(gèng)显著的资(zī)产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观(guān)测内部收(shōu)益率等指标

　　评估项(xiàng)目底(dǐ)层资(zī)产运营情(qíng)况(kuàng)

　　在基金分红的时(shí)点，多位业内(nèi)人士还表示(shì)，在产品分红期(qī)，投(tóu)资者可(kě)以观测经营活动现金流(liú)、可供(gōng)分配现金、内部收益率等(děng)指标，来观察和评估项(xiàng)目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航(háng)基金(jīn)表(biǎo)示，年报指(zhǐ)标中，跟现(xiàn)金相关的指标有两个：一是年报(bào)中披露的经营活动(dòng)现金流，二是可供分(fēn)配现金，二者(zhě)存在本质性区别。经营(yíng)活(huó)动产生的现金(jīn)净流(liú)量是指企业(yè)经成大事者必先苦其心志劳其筋骨什么意思，干大事者必先苦其心志劳其筋骨什么意思(jīng)营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基于(yú)企业本身(shēn)经(jīng)营(yíng)活动产生；可(kě)供分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出(chū)发，对(duì)非现金影响(xiǎng)利润表(biǎo)的(de)项目进行调整(zhěng)，加期(qī)初现金(jīn)，最终得到的(de)账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资价值体现在相对股债市场独立的(de)资(zī)产配置功能(néng)，比较适合长期(qī)持有。建议(yì)投资者对经营权(quán)类的(de)资产可以更多关注内部收(shōu)益率的(de)高(gāo)低，对产(chǎn)权类的资产更多(duō)关注分派(pài)率高(gāo)低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要来自底层资产的(de)经营净(jìng)现金流(liú)，所以底层资产运(yùn)营情况直(zhí)接影(yǐng)响投资回报，投(tóu)资者可综(zōng)合考(kǎo)虑原(yuán)始权益人(rén)综(zōng)合实力(lì)、运营管理机构(gòu)实力、公募基金管理人实力等多重(zhòng)因素来(lái)选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，由(yóu)于分红交易带来(lái)的短期博弈机会仍在，叠(dié)加此(cǐ)前市场接连回调，建(jiàn)议投资者关(guān)注有基(jī)本(běn)面支撑、填(tián)权(quán)效应相对明显(xiǎn)、同时(shí)分(fēn)红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书(shū)均(jūn)会载明(míng)REITs在发行首年及(jí)次年(nián)的可(kě)供分配金额预测。投资者可(kě)以(yǐ)将REITs的实际分红(hóng)金额与募集(jí)材料(liào)中披露预测进行比(bǐ)较分(fēn)析，结合(hé)经济及(jí)市场的(de)实(shí)际环境，对基(jī)础设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管理(lǐ)能力(lì)进行判断。”中金基金上述负(fù)责人也称。

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