万柳书院，暴(bào)雷(léi)了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少(shǎo)爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其背后(hòu)曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次(cì)受到舆(yú)论关注，起因中赫集团成了共同债务人被中国信(xìn)达追债，中国信达为了收回钱款不得(dé)不将中赫(hè)抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖(mài)。电影中杀青一词是指什么意思，杀青一词是指什么意思啊ong>可问题(tí)是，这(zhè)些(xiē)房子早(zǎo)已售出，业主并非中(zhōng)赫集团，那些真正斥(chì)巨资购(gòu)入房产(chǎn)的有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙(miào)地(dì)被拍卖(mài)，算是被(bèi)割(gē)了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这些业主的维权(quán)信(xìn)息，难怪有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时(shí)候，他们的姿势都(dōu)那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背(bèi)后，可(kě)能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精(jīng)准收割(gē)？

　　最(zuì)惨的可能还(hái)是(shì)债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是(shì)万柳书(shū)院”，但谁都没(méi)想到，这个位于海淀(diàn)核心区(qū)位，名校环绕的(de)顶级豪(háo)宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网(wǎng)友发现(xiàn)，中国信达在京东拍卖上(shàng)，上架(jià)了“北京赫(hè)华(huá)恒瑞房(fáng)地产开发(fā)有限公(gōng)司不良债(zhài)权(quán)转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东(dōng)拍卖显示，上述不良债权转让项目的处置主体是中国信达资产管理股份有(yǒu)限公司北京市分公(gōng)司（下称中国信达北分），处置(zhì)的(de)是对北(běi)京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司(sī)（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月(yuè)31日，债权金(jīn)额(é)约(yuē)为(wèi)46.95亿(yì)元人民币(bì)，其中债权本金(jīn)37.50亿元(yuán)。中(zhōng)赫(hè)集团有(yǒu)限公司是共同(tóng)债(zhài)务(wù)人(rén)。目前，该项目已有1万次(cì)围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是一起中国信(xìn)达北分讨(tǎo)债的故事(shì)，但实际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳书院(yuàn)总共(gòng)301户，而且早已(yǐ)售(shòu)罄。如果该(gāi)报道属实(shí)，说明(míng)这些房子实际上都是卖出去了的(de)，是(shì)有(yǒu)人(rén)住的(de)。

　　那为什么中(zhōng)国信达(dá)的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状态(tài)呢？只(zhǐ)能说明(míng)这些房子(zi)根本没有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一(yī)财(cái)经(jīng)的(de)报(bào)道证实了(le)上述内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集团(tuán)早就把这75套房子抵(dǐ)押出(chū)去，现在还没资金解抵押(yā)，所(suǒ)以不能(néng)网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的(de)顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院的业主基本(běn)都是(shì)北(běi)京的高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬也是(shì)万(wàn)柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)。另据地产自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中(zhōng)，还有不(bù)少中电影中杀青一词是指什么意思，杀青一词是指什么意思啊(zhōng)赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友(yǒu)感(gǎn)叹，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确(què)实已经支付价款并实际占有，那么，中国信(xìn)达转让(ràng)这笔(bǐ)不良债权回本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大的(de)，没(méi)准还(hái)是债主中国信(xìn)达(dá)。

　　根据相关(guān)法律规定(dìng)，民事执行中，业主已(yǐ)经支付价款并实际占有，但未办理过户(hù)手续的，如果业主没有过错(cuò)，人民法院不得查封(fēng)、扣(kòu)押(yā)、冻结，已(yǐ)经查封的可以向法院提出执行异议申请，请(qǐng)求(qiú)法院解除(chú)查封，同时可以联合起诉开(kāi)发(fā)商，要求退还购房款或(huò)办理房产证，并(bìng)承担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院(yuàn)报公(gōng)布《最高人民法院关于商(shāng)品房消费者权利保(bǎo)护(hù)问题的批复》，以司法解释的方式明确了购房人的(de)优(yōu)先权(quán)：

　　商品房消(xiāo)费者以居住(zhù)为目的购买房屋(wū)并已支付(fù)全(quán)部价款，主张(zhāng)其房屋交付请求权优先于建设(shè)工程价款优(yōu)先受(shòu)偿权、抵押权以及其他(tā)债权的，人(rén)民(mín)法院应当予(yǔ)以支持(chí)。只(zhǐ)支付了部分价款的商品(pǐn)房(fáng)消(xiāo)费者，在(zài)一审法庭辩论终结前已实际支付(fù)剩余价(jià)款(kuǎn)的，可(kě)以适(shì)用(yòng)前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房(fáng)子(zi)均(jūn)为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债权(quán)，实际上是(shì)个烫手山芋。可能不仅不能卖出(chū)去回(huí)本，抵押的(de)这(zhè)75套(tào)房(fáng)子，还会被业(yè)主讨(tǎo)回去(qù)。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫(fū)人又(yòu)折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这(zhè)次债(zhài)权公司中国信达申请不良债权(quán)转让，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华(huá)恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信达已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此(cǐ)前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团旗下子(zi)公司(sī)。2019年(nián)4月22日(rì)，中(zhōng)赫集(jí)团、中赫(hè)置地等选择退出了赫(hè)华恒瑞的(de)股(gǔ)东行列，中国金谷国际信托有限(xiàn)责任公(gōng)司成为了唯(wéi)一股东，后者由中国信达资产管理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其他房企，中赫(hè)集团(tuán)既没有很大规模，也没有很高的国民知名(míng)度，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作(zuò)为中赫(hè)集团(tuán)进入北京的第一(yī)个豪宅(zhái)项目，2011年(nián)，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时(shí)京城最贵的楼盘(pán)，引发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更是(shì)被誉为“北京海淀(diàn)顶端(duān)豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大(dà)型知名房企手中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成为北京当年(nián)的“双料地(dì)王(wáng)”。很快，万柳书院就以神秘高端的(de)姿态杀(shā)入市场(chǎng)，无论是一块块从荷兰运回来的(de)灰砖垒起来的五(wǔ)米(mǐ)高墙，还是每棵成(chéng)本超6万(wàn)的成(chéng)年银杏树，还是(shì)每平米20万(wàn)元的(de)价格，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树(shù)、北(běi)平府的院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看出其(qí)在(zài)北京豪宅(zhái)圈的地(dì)位。2014年末上市的它，对手是当时有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒(héng)大华府等，现(xiàn)如今，它远(yuǎn)远超过这些对(duì)手。

　　去年，万(wàn)柳书(shū)院一套300平米的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然(rán)已经推出了8年之久，但(dàn)其依(yī)旧在北京豪宅圈备受追捧(pěng)。电影中杀青一词是指什么意思，杀青一词是指什么意思啊p>

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名人(rén)士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号(hào)院。而(ér)柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬则居(jū)住在(zài)万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功(gōng)奠定了中赫集团的“高端路线”，也因(yīn)此，它(tā)被外界贴(tiē)上了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北京城(chéng)最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光(guāng)环的(de)背后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为(wèi)被执行(xíng)人，被执(zhí)行(xíng)标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为(wèi)履行能(néng)力(lì)而拒不(bù)履(lǚ)行(xíng)生效法律文(wén)书确定(dìng)义务，中赫(hè)集团正(zhèng)式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今(jīn)沦落到这(zhè)个地步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在(zài)今(jīn)年年(nián)初“万柳书(shū)院(yuàn)少(shǎo)爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾深挖出背(bèi)后(hòu)的(de)中(zhōng)赫集团(tuán)，发现其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集(jí)团(tuán)实(shí)控(kòng)人周金(jīn)辉的人生(shēng)轨迹(jì)跟着急转直下。而追(zhuī)根(gēn)溯源，这个转折(zhé)点，就在于(yú)收购北京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷(fēn)开始(shǐ)了多(duō)元(yuán)化转型(xíng)，但转型之路(lù)并不(bù)好(hǎo)走。早(zǎo)在2008年开始，中赫(hè)集团就尝试过多元(yuán)化业(yè)务，先后进军能(néng)源(yuán)市场、团购(gòu)网(wǎng)站，但最终都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转型的(de)目(mù)光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国(guó)安(ān)足球(qiú)俱乐部(bù)64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫集团从中信集(jí)团手(shǒu)中(zhōng)拿下北京国安俱乐部(bù)36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐(lè)部全部股权。如(rú)果北京国安的估(gū)值一直没变，那么中赫(hè)集团拿下北京国安(ān)，总计花费了约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样(yàng)，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实(shí)控(kòng)人周金(jīn)辉夫妇将其(qí)手(shǒu)中(zhōng)的中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)股份质押陆续质押，据企查查(chá)显示，目前中赫集团共有11条(tiáo)股权(quán)出质(zhì)记录。质权人包括海(hǎi)金商业保理、北京建工、山东国际(jì)信托、中融信(xìn)托、中(zhōng)信建设等(děng)。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国(guó)安(ān)后，不仅国安的经营状况没有得到改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所官网信息显示(shì)，2020年(nián)，北京国(guó)安足球俱乐部(bù)实(shí)现营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部(bù)资(zī)产(chǎn)总计5.38亿元(yuán)，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中(zhōng)赫集团(tuán)和周金辉夫妇(fù)还(hái)在持续质押手中的中(zhōng)赫(hè)集团股(gǔ)份(fèn)，但国安和中赫的经(jīng)营状(zhuàng)况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被(bèi)执行人，执(zhí)行标的高达11亿，北(běi)京国(guó)安(ān)也(yě)3次与中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置(zhì)地、及中赫(hè)集(jí)团股东周金辉、李彩(cǎi)霞(xiá)等(děng)共同成(chéng)为(wèi)被执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力(lì)而拒(jù)不履行生效(xiào)法律文书(shū)确定义(yì)务，上述(shù)被执行(xíng)人成为“老赖”。只有(yǒu)北京(jīng)国安(ān)，目前幸免于难。不过(guò)在(zài)实控人都成为老(lǎo)赖(lài)的情况下，被执行(xíng)10个多亿的北京国安，又如何(hé)能(néng)独善其(qí)身？

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