万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万(wàn)柳(liǔ)少爷”的意(yì)外走(zǒu)红，让这个位于(yú)北(běi)京海淀的豪宅被全国(guó)知晓，其背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱(lái)斯(sī)”的神秘(mì)开发(fā)商(shāng)——中赫(hè)集团，也(yě)被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受到舆(yú)论关注，起因中赫集(jí)团成了共同债(zhài)务人被中国信达追债，中国信达为了收回钱款不得不将中(zhōng)赫(hè)抵押的75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些房子早已售出，业(yè)主并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购入房产的(de)有钱(qián)人，房子现在莫名奇(qí)妙(miào)地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截(jié)至(zhì)发稿，暂(zàn)未看到(dào)这些业主的(de)维权信息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能(néng)没你想象(xiàng)的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收(shōu)割(gē)？

　　最(zuì)惨(cǎn)的(de)可能还是(shì)债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的(de)尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都(dōu)没(méi)想到，这个(gè)位于(yú)海淀核心区位，名校环(huán)绕的顶(dǐng)级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网友(yǒu)发现(xiàn)，中国(guó)信达在京(jīng)东拍(pāi)卖(mài)上，上架了“北京赫华恒瑞房地(dì)产开(kāi)发(fā)有限公(gōng)司不良债权转让项(xiàng)目”，债权总额(é)高达近47亿(yì)，该项目的(de)抵押物中，包(bāo)括75套万(wàn)柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上述不良(liáng)债(zhài)权(quán)转让(ràng)项(xiàng)目的处置主体是中国(guó)信达(dá)资产管理股份有(yǒu)限公(gōng)司北京市(shì)分公司（下称中(zhōng)国信达北(běi)分），处置(zhì)的是对北京(jīng)赫华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的(de)不良(liáng)债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其(qí)中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司是共同债务人。目前，该项目已有1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一(yī)起(qǐ)中国信达(dá)北分(fēn)讨债的故(gù)事，但实际上，75套豪宅(zhái)的背后(hòu)暗藏秘密(mì)。

　　据(jù)此(cǐ)前媒体报道，万柳(liǔ)书院(yuàn)总共301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该报道属实(shí)，说明这些(xiē)房(fáng)子实(shí)际上都是卖出去了的，是(shì)有人(rén)住(zhù)的。

　　那为什么中国信达(dá)的拍卖(mài)页面上又注明这(zhè)75套房子(zi)是(shì)“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些房子根本没有(yǒu)网签，也没(méi)有房产证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了上述内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫(hè)集团(tuán)早就(jiù)把这75套(tào)房子抵押(yā)出去，现在还没资金解抵押，所(suǒ)以不(bù)能网签、没(méi)办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学(xué)区房，万柳书院的业(yè)主基本都是北(běi)京的高端人士(shì)，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的业主。另据(jù)地产(chǎn)自(zì)媒体“地产八卦女”爆(bào)料(liào)，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有(yǒu)不(bù)少中赫集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此(cǐ)，不(bù)少网(wǎng)友感(gǎn)叹，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如(rú)果这些(xiē)业(yè)主确实已(yǐ)经支付价款并(bìng)实(shí)际占有，那么，中(zhōng)国信达转让这笔不良债权回本(běn)的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失最(zuì)大的，没准还是债(zhài)主中国信达。

　　根(gēn)据相关法律(lǜ)规(guī)定，民事执行中(zhōng)，业主已经支付价款(kuǎn)并实际(jì)占有，但未办理过户(hù)手续的，如果业主没有过错，人民法院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经(jīng)查(chá)封的可(kě)以向法(fǎ)院提出执行异(yì)议申请，请求法院解(jiě)除查封，同(tóng)时可以联合起诉开(kāi)发商(shāng)，要求退还购房款(kuǎn)或办(bàn)理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法(fǎ)院报公布《最高人民(mín)法(fǎ)院关于(yú)商品房消费者权(quán)利保护问题的(de)批复》，以(yǐ)司法解释的方式明确了购房(fáng)人的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住为(wèi)目的(de)购买房屋并(bìng)已支付全部价款，主张其房屋(wū)交付请求权(quán)优先于建(jiàn)设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他(tā)债权(quán)的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价(jià)款的商品房(fáng)世界四大文化名人是哪4个，世界四大文化名人不包括谁消(xiāo)费者，在一审法庭辩(biàn)论终(zhōng)结(jié)前已实(shí)际支付剩余价款(kuǎn)的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房(fáng)子(zi)均为“已售未网签”，那(nà)么这笔不良债权(quán)，实际上是个烫手山芋。可能不(bù)仅不能卖出去(qù)回本，抵押的这75套房子(zi)，还(hái)会被(bèi)业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的(de)“劳(láo)斯莱斯”

　　成(chéng)了(le)“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信达申(shēn)请不良债(zhài)权转让，可以追溯到(dào)金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信达已经成为赫华恒(héng)瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地等(děng)选(xuǎn)择(zé)退出了赫(hè)华恒瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国际(jì)信托有限责任公司(sī)成为了唯一(yī)股东，后者由中国信达(dá)资(zī)产管理股份有限公司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发(fā)商，相较其他房企，中赫集团(tuán)既(jì)没有很大规模，也没有很高(gāo)的国民(mín)知名度，但却(què)在北(běi)京豪宅(zhái)圈留(liú)下(xià)一(yī)个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号(hào)院，作(zuò)为中赫集团进入北京的第(dì)一个豪宅(zhái)项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为当(dāng)时京(jīng)城最贵的楼盘，引发了市场强烈(liè)震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后(hòu)开发的万柳书(shū)院，更是被誉(yù)为“北京(jīng)海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等(děng)大型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京(jīng)当(dāng)年(nián)的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高端的姿态(tài)杀入市(shì)场(chǎng)，无论是一块块从荷兰(lán)运(yùn)回来的(de)灰砖垒起来(lái)的(de)五(wǔ)米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万的成年(nián)银杏树，还是(shì)每平(píng)米(mǐ)20万元的价格，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的(de)顶儿(ér)、融(róng)创的湖、紫辰(chén)院的(de)树、北平府的院儿(ér)。”从这句(jù)顺口溜中，就可(kě)看出其在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的它，对(duì)手(shǒu)是当时(shí)有名的(de)融(róng)创观(guān)澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等(děng)，现如今，它远远超过这些(xiē)对(duì)手。

　　去(qù)年(nián)，万柳(liǔ)书院一套300平米(mǐ)的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元(yuán)/平米，说(shuō)明万柳书院虽然(rán)已(yǐ)经推出了(le)8年之久，但其依旧(jiù)在北京豪(háo)宅圈(quān)备受追捧(pěng)。

　　中赫集团(tuán)开发的(de)豪宅，也吸引了不少知名(míng)人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而(ér)柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名商业大佬则居住在万(wàn)柳书院(yuàn)。

　　几大豪(háo)宅(zhái)的成功奠定了中赫集团(tuán)的“高端(duān)路线(xiàn)”，也因此(cǐ)，它(tā)被外界贴上(shàng)了(le)，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发(fā)商(shāng)光环(huán)的背后，这个(gè)地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”却多(duō)次(cì)成为被(bèi)执行人(rén)，被执行标的(de)高达(dá)11亿(yì)。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务(wù)，中赫(hè)集(jí)团正式成了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了(le)？

　　中赫集团如今(jīn)沦落(luò)到这个(gè)地步(bù)，其(qí)实(shí)是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中(zhōng)赫(hè)集(jí)团，发现其(qí)深陷财务危机(jī)。

　　从(cóng)知名豪宅的(de)开发商到沦为(wèi)“老赖”，中(zhōng)赫集团实控(kòng)人(rén)周(zhōu)金辉的(de)人(rén)生轨迹跟着急转(zhuǎn)直(zhí)下。而追根溯源，这个(gè)转折点，就在于收购北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了多元(yuán)化转型，但(dàn)转型之路并不好(hǎo)走(zǒu)。早(zǎo)在(zài)2008年开(kāi)始，中赫(hè)集团(tuán)就(jiù)尝试(shì)过多(duō)元化(huà)业务(wù)，先后进(jìn)军能源市场、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最(zuì)终，周金(jīn)辉将(jiāng)转型(xíng)的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服(fú)与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部(bù)64％股权，成(chéng)为国安的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从中信集团(tuán)手(shǒu)中拿下北京国(guó)安俱乐(lè)部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安(ān)俱乐(lè)部(bù)全部股权。如(rú)果北(běi)京国安(ān)的(de)估值一直没变(biàn)，那么(me)中(zhōng)赫集团拿(ná)下北(běi)京国安，总计花费(fèi)了约(yuē)55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚(zhuàn)钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的(de)是这样，中赫为什么(me)又(yòu)要质押(yā)股权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来，中(zhōng)赫(hè)集团及其实控人(rén)周金(jīn)辉夫(fū)妇将其(qí)手中的中赫(hè)集团股份质押陆续(xù)质押，据企(qǐ)查查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)赫集团共有(yǒu)11条(tiáo)股权出(chū)质记录。质权人包括海金商业保(bǎo)理、北京建(jiàn)工(gōng)、山东国际(jì)信(xìn)托(tuō)、中融信托、中(zhōng)信建设(shè)等。

　　这与(yǔ)入主(zhǔ)北(běi)京(jīng)国(guó)安(ān)的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安(ān)的经营状况(kuàng)没有得(dé)到改(gǎi)善，中赫(hè)集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据(jù)北(běi)京产权交易所官网信(xìn)息显示(shì)，2020年(nián)，北京国(guó)安足球俱(jù)乐部实(shí)现营业(yè)收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年(nián)末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿(yì)元(yuán)，总(zǒng)负(fù)债18.51亿元。

　　为(wèi)了(le)缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质(zhì)押手中的中赫(hè)集团(tuán)股(gǔ)份，但(dàn)国(guó)安和中赫的(de)经营状况却持续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集(jí)团被5次列(liè)被执行人，执行(xíng)标的高达11亿，北京国安也3次(cì)与中赫集团、中赫(hè)置地、及中赫(hè)集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为(wèi)被执行(xíng)人(rén)，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力(lì)而拒不履行生效法律文书(shū)确定义务，上述(shù)被执行人成(chéng)为“老赖”。只(zhǐ)有北京(jīng)国安(ān)，目前幸免于难(nán)。不过在实控人都成为老赖(lài)的情况下，被(bèi)执行10个多亿的北京国安(ān)，又如何能独善其身？

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