文：任泽(zé)平团(tuán)队(duì)　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会(huì)议(yì)提出“有条(tiáo)件的可以进行现(xiàn)房销售”，不(bù)足一个月时间，已有山(shān)东(dōng)、安徽(huī)、河南(nán)、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制(zhì)了，用(yòng)你(nǐ)的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对(duì)购(gòu)房(fáng)者的不公平。以后谁有钱(qián)谁建(jiàn)房，没钱(qián)没(méi)实(shí)力的别(bié)建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开(kāi)发(fā)时(shí)代步入高质量发(fā)展阶段的必(bì)然趋势，也是对购房老百姓的最大保(bǎo)护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制司马相如的长门赋原文和译文注释，司马相如的长门赋原文和译文是权(quán)宜之(zhī)计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时(shí)代，对购房(fáng)民众不(bù)公平的预(yù)售制(zhì)已经过(guò)时了，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。以后一手交钱，一手交(jiāo)房，天经(jīng)地义。当然(rán)二次房改(gǎi)是个技术活，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组(zǔ)房企债(zhài)务、恢(huī)复市场(chǎng)信(xìn)心以及长效机(jī)制，长效机制四大关键(jiàn)是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。如果按照经济规律办(bàn)事，中国一定能(néng)实(shí)现房地(dì)产(chǎn)软着陆和长期平(píng)稳健康发展，跨过(guò)这道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么(me)要取(qǔ)消预(yù)售制、改为现(xiàn)房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所(suǒ)有商(shāng)品不能交付的风险。从个(gè)人层(céng)面看，预售制对购房者(zhě)非常不公(gōng)平，比如(rú)，交房等(děng)待(dài)期一般为两年(nián)，在此期间(jiān)，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房(fáng)的风险。从行业(yè)层面看，预售制助推部(bù)分房企过度(dù)举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会(huì)引发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风(fēng)险。取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)，这(zhè)样(yàng)有(yǒu)助(zhù)于落(luò)实(shí)中央房住不(bù)炒(chǎo)精(jīng)神、有(yǒu)助于保障购房老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳健发展，一(yī)举多得，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为什么(me)建议取消预售(shòu)制度？预售制度怎么(me)来(lái)的？国外(wài)什么情况？简单科普一下：商(shāng)品房预售最早(zǎo)源于(yú)中国(guó)香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发(fā)商放杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商(shāng)品房短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺资金，借(jiè)鉴中国香(xiāng)港，引入了商品(pǐn)房预售制度(dù)。其实，当前世界不少国家存在(zài)预售制。但(dàn)是，重点(diǎn)来了！发达(dá)国家一般有严格的监管(guǎn)保障措施，开发商在项(xiàng)目(mù)获得政府批准后(hòu)才(cái)可以开(kāi)始(shǐ)销售，买家(jiā)在购(gòu)买期房(fáng)后并非像中国(guó)一样在支付完首(shǒu)付款后从银行一次性贷(dài)款支付(fù)剩余全部房(fáng)款，而是根据(jù)开发商工程进(jìn)度在完(wán)全交房(fáng)前进行分(fēn)期支付。所以，预售制度是需(xū)要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施(shī)作为保(bǎo)障的，如果没(méi)有这些保(bǎo)障措(cuò)施，一(yī)定(dìng)会触发风险，对(duì)购房民众(zhòng)不公平，所以不如借(jiè)机取消预(yù)售制度(dù)，以后改为现房(fáng)销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量(liàng)时代(dài)，取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)度有助于(yú)降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社(shè)会(huì)，当然(rán)这(zhè)需要配套房企债(zhài)务重组、复(fù)工保交楼、恢复市场信心和(hé)房地(dì)产长效机制。这是个技术活，只要坚(jiān)持市场化改革(gé)，中国一定能化解这个难题，让房地产回(huí)归(guī)实体经济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质量和(hé)诚(chéng)信(xìn)，这(zhè)才(cái)是对购(gòu)房民众(zhòng)的(de)最根本(běn)最(zuì)实质的保障，这样将极大的(de)提升(shēng)开(kāi)发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所(suǒ)有(yǒu)商业的本质是(shì)向(xiàng)善，是以客(kè)户为中(zhōng)心，房(fáng)地产也不能例外(wài)，老百姓(xìng)买(mǎi)房子是天大的(de)事，烂尾毁三代(dài)，好房幸(xìng)福一家(jiā)人。从这个(gè)角度，取消(xiāo)预售制、实施(shī)现房销(xiāo)售(shòu)是实现老百姓安居乐业、社会(huì)长治久安、行业企业健康(kāng)发展的重大(dà)措(cuò)施。在当(dāng)前(qián)的情况下，取消(xiāo)预售制(zhì)要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金(jīn)融(róng)支持当期三(sān)好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心(xīn)参(cān)与财税改革方案研(yán)究时(shí)，对预售(shòu)制(zhì)、房(fáng)地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期系(xì)统的(de)专项(xiàng)研究。（参考(kǎo)后来(lái)形成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内地商品房预(yù)售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国香(xiāng)港，楼宇出(chū)租是地(dì)产(chǎn)行(xíng)业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行公共(gòng)房屋制(zhì)度，许多人栖身(shēn)于木屋或(huò)者其他临时(shí)住宅，住房(fáng)的(de)需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的(de)资金实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是(shì)中国香港地产行业盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租资(zī)金(jīn)周转期长等问题(tí)。针对(duì)这(zhè)一系列问(wèn)题，不少地产商开始探求新的方式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契(qì)”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模式(shì)一经(jīng)推行，购(gòu)买楼宇的市民(mín)数量有所增加(jiā)，开(kāi)发商资金周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按(àn)揭”模式引入(rù)房(fáng)地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东创(chuàng)办(bàn)立(lì)信(xìn)置业有限公司，凭(píng)借商业直觉和多年经营杂货(huò)铺、海上驳(bó)运业务的经验(yàn)，对(duì)于商品流通(tōng)、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有(yǒu)着独到(dào)的(de)见解，在努力(lì)寻求方法加快(kuài)自身资金周转。当时其在(zài)购下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售(shòu)楼(lóu)说明书(shū)，上有文(wén)字详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑材料、分层价(jià)格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取(qǔ)买家的订金，采用类似租金的(de)分期付(fù)款形式(shì)，等新楼落成时，收(shōu)齐买家(jiā)的钱，买(mǎi)家就(jiù)拥有了自(zì)己的房(fáng)产(chǎn)。这种方式减轻(qīng)了民众购(gòu)房的资金压力(lì)，加速了房屋的建造和销售，也解决(jué)了制(zhì)造商的资(zī)金问题，降低投资风险，在当时可谓是(shì)“双(shuāng)赢”的举措。“预售(shòu)楼(lóu)花(huā)+分(fēn)期付款”的(de)销售模式(shì)成(chéng)为(wèi)当时中国香港(gǎng)房地产市场的一大(dà)特色(sè)，纵观中(zhōng)国(guó)香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解决了核心的住房供不应求的问(wèn)题，使(shǐ)房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式(shì)推(tuī)动(dòng)了中(zhōng)国香港楼市几十年(nián)繁荣(róng)，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不断完善、规(guī)范化，建立健全(quán)的监管机(jī)制，促进市场健(jiàn)康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼(lóu)盘因(yīn)建筑费用(yòng)超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香(xiāng)港管(guǎn)理部门提升了对于预(yù)售楼花制度的(de)监管，即要(yào)求开发商(shāng)在预售前，确保地(dì)价款(kuǎn)已经全部支付，还要证明自身(shēn)有(yǒu)资(zī)金等能(néng)力把项(xiàng)目(mù)完成，资金需放入(rù)律师所托管，支取时需律所(suǒ)和建筑(zhù)师的核准(zhǔn)。为了防止(zhǐ)开发商(shāng)、律所、建筑师等造假，套(tào)取(qǔ)监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户资金，中(zhōng)国香港要求律师(shī)行在银行开设的信托账户（监管账户(hù)）、开发商(shāng)操作等采(cǎi)取全(quán)透明化机制，且银行(xíng)的(de)责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推(tuī)动(dòng)项(xiàng)目(mù)完工(gōng)。随着监(jiān)管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十年代(dài)，中国内地面临住房(fáng)需求(qiú)大和供给量(liàng)短(duǎn)缺问(wèn)题(tí)，引入“卖楼花”制度(dù)。建国(guó)以来，中(zhōng)国内地优先(xiān)发(fā)展重工业，强调基础建设，这一导向使(shǐ)前期发展(zhǎn)工业化的进程大于城市化进(jìn)程，唯有解决住(zhù)房基础(chǔ)等(děng)城市(shì)化配套(tào)问题(tí)，才能进一步推进城市化。但当时推(tuī)行的是“统一管理，统一分配，以租(zū)养房”的(de)福利分房制度，住房(fáng)市场发展(zhǎn)起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度也(yě)出现了分配不公、效(xiào)率低、配套差等(děng)问题(tí)，因(yīn)此(cǐ)福利分房(fáng)制度不再(zài)适用于当时的(de)国情。叠加房地产市(shì)场面临商品(pǐn)房(fáng)的需求量大，而社(shè)会缺少大型房地产开发商，商(shāng)品房供应(yīng)量(liàng)小的(de)困境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地房地产(chǎn)市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引进中国香港预售商品房制(zhì)度，先后(hòu)出台多项(xiàng)文件，大力(lì)支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步(bù)深化城镇住房制度改(gǎi)革，加快住房建设(shè)的通知》文件，决定(dìng)停止住房无(wú)偿(cháng)实物分(fēn)配(pèi)，逐步(bù)实(shí)行(xíng)住房分配(pèi)货币化、住(zhù)房供给商(shāng)品化、社会化的(de)住(zhù)房新(xīn)体制，从计划经(jīng)济下(xià)的福(fú)利分房转(zhuǎn)向市场经济(jì)的商品房(fáng)。房地产(chǎn)市场采用(yòng)预(yù)售制，允(yǔn)许开(kāi)发商卖期房(fáng)，解决了(le)房企缺少资金和(hé)开发时间周期长(zhǎng)的(de)两大(dà)难题，开发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发(fā)模式，住房供应速度加快。自此中国内地开始房改货币化，中国人民(mín)银行等多方迅(xùn)速出台(tái)相关的(de)信贷(dài)政策，支持购(gòu)房者，极大作用推动(dòng)了房地(dì)产市(shì)场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经(jīng)调整形成契合中(zhōng)国内(nèi)地(dì)的商品房预售制度。预售(shòu)制的初衷是为了(le)缓解房企资金(jīn)压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说(shuō)，是指(zhǐ)房(fáng)地产开发企业将正在建设(shè)中(zhōng)的(de)房屋预(yù)先出售给购房者(zhě)，由购房(fáng)者支付(fù)定金或房(fáng)款的行为。区(qū)别于中国(guó)香港，在中(zhōng)国内地(dì)实践过程(chéng)中，商品房(fáng)预售流程为：房地产开发商(shāng)办理预售许(xǔ)可证(zhèng)-签订商品房买卖合(hé)同-进行备(bèi)案登记和预告登(dēng)记-交付房屋。在购房(fáng)过(guò)程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行贷款的形(xíng)式一次性付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发商(shāng)可能已拿到了全部购房(fáng)款，这(zhè)点与中国香港的按(àn)照(zhào)工程进度(dù)付(fù)款有所不同。对中国内地的开发商而言，预(yù)售制商品房(fáng)也开启(qǐ)了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运(yùn)作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要(yào)方式(shì)，预(yù)售制(zhì)极大缩短房(fáng)企现(xiàn)金回(huí)笼(lóng)周期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇(zhèn)化发展(zhǎn)进程。预售制(zhì)在过去(qù)20多年(nián)对中(zhōng)国内地房地产市场的稳步(bù)发(fā)展起到了重要作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段(duàn)的资金(jīn)需求，也提高了居民居住水平，中国(guó)内地城(chéng)镇(zhèn)居民从筒(tǒng)子楼住到(dào)住宅小区，从全(quán)民蜗(wō)居到基本适居，住房(fáng)事业取得巨(jù)大进步，数(shù)十年时间走完发(fā)达国(guó)家几(jǐ)百年城镇化(huà)路(lù)程。改革开放以(yǐ)来(lái)，城(chéng)镇(zhèn)化(huà)进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由7438平方公(gōng)里(lǐ)增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据(jù)我(wǒ)们发(fā)布的《中国住房(fáng)存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地(dì)城镇住宅存(cún)量从(cóng)不到14亿平(píng)增至313.2亿平(píng)，城镇人均(jūn)住(zhù)房(fáng)建筑面积从8.1平方(fāng)米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万(wàn)套(tào)增至(zhì)3.63亿套，套户(hù)比从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售制(zhì)在当前已成为中国内地商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内(nèi)地商品住(zhù)宅期房销售(shòu)面积占总销售面(miàn)积的(de)比重(zhòng)为63％，而2021年期(qī)房累(lèi)计销售面积达(dá)15.6亿平(píng)，比重上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内(nèi)地房地产行业的(de)发展。中国(guó)内地房地产历经二十多年长周期繁(fán)荣，行业各项指标大(dà)幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开(kāi)发投(tóu)资(zī)完成额从(cóng)0.4万亿元(yuán)增至(zhì)14.8万亿元，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的(de)快速发展，房(fáng)地产企(qǐ)业从无到(dào)有、从国企(qǐ)先行到民(mín)企崛起(qǐ)，队伍逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业(yè)数量(liàng)达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十年来房(fáng)地产也成(chéng)为拉(lā)动中国(guó)内(nèi)地(dì)经(jīng)济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带动的上下(xià)游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业(yè)增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中(zhōng)房地(dì)产对金(jīn)融、批(pī)发、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房(fáng)地产完全拉动的投(tóu)资占全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固定(dìng)资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从(cóng)房地(dì)产贷款(kuǎn)占银行各项贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信托(tuō)等(děng)通(tōng)道业务，占比超过三分之一。从房(fáng)地(dì)产融资存量(liàng)占社融存量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导致银行(xíng)不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国(guó)住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿(yì)美(měi)元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的(de)10.8万亿美元、英(yīng)法德三国(guó)合计的31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从住房(fáng)市值占股债(zhài)房市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值(zhí)与股(gǔ)债(zhài)房市值的比例较高(gāo)，主要是因为住房市值高(gāo)，以及中国资本市场发育(yù)尚不成熟，直接融资(zī)比例较(jiào)低(dī)，股票、债(zhài)券市值(zhí)较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实(shí)存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层(céng)面看，绝大部分商品是(shì)一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货(huò)，预(yù)售制(zhì)是对购(gòu)买者的单方面不公平(píng)制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承(chéng)担了(le)所有商品不能交付(fù)的(de)风险。比如，交房等(děng)待期一般(bān)为(wèi)两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银(yín)行利息，还要承(chéng)担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房等风险。另外(wài)，购(gòu)房(fáng)者和开发商之间的购(gòu)房(fáng)合同(tóng)、购(gòu)房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两(liǎng)个独立的合同关系，如果开发商发生违约，购(gòu)房者只能根据购(gòu)房合同向开发商主张权(quán)力(lì)，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进行贷款偿还，因此(cǐ)购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行(xíng)周期(qī)，会(huì)引发(fā)资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险，进行(xíng)影响自身信用和购房者对行业(yè)的(de)信心。

　　从金融层(céng)面(miàn)看，银行作为(wèi)按(àn)揭(jiē)贷(dài)款的发放方，一旦房企因为市场波动或(huò)经营(yíng)不(bù)善，出现资金链(liàn)断(duàn)裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与购房者签订的预售合同和按(àn)揭合同，已经从银行获得(dé)房款(kuǎn)，如(rú)果购房者丧失还款能力(lì)或短期不能还款等，则风险完(wán)全由(yóu)银行承担(dān)，银行(xíng)将(jiāng)面临较(jiào)大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房(fáng)者的预(yù)售监(jiān)管资金去(qù)哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那(nà)就是(shì)“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品(pǐn)房(fáng)预售管理办(bàn)法(fǎ)》中明确(què)规(guī)定了开(kāi)发企(qǐ)业预售商品房所得款项应当用于有关的(de)工(gōng)程建设，商品(pǐn)房预(yù)售款监(jiān)管(guǎn)的具(jù)体办法，由房(fáng)地产(chǎn)管理部门制定。但多年(nián)以来全国并没有统一的预售资金(jīn)监(jiān)管规(guī)定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如(rú)，太(tài)原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城(chéng)市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等(děng)城(chéng)市(shì)则按(àn)照项目的建安成本乘以(yǐ)建筑面积(jī)或者(zhě)项目工(gōng)程总(zǒng)额报价(jià)计算重点资金。而事实是，不少购房(fáng)款未(wèi)进入监(jiān)管账(zhàng)户、或进(jìn)入监管账户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继(jì)续(xù)还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被挪走的(de)？实际上，在过去房(fáng)地产大开发(fā)时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售(shòu)款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总(zǒng)承(chéng)包方，以工程(chéng)建设名义，获(huò)得监管账(zhàng)户拨付(fù)资金，再由(yóu)工程方将资金(jīn)转给(gěi)房(fáng)企，而拨付的工程款，远超工程进度所(suǒ)需(xū)。通过这些方式套取的资金，在房企(qǐ)各地项目间流动(dòng)，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成(chéng)一种资(zī)金(jīn)循环(huán)高周转模式，但一(yī)定程(chéng)度上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对(duì)于购房(fáng)者(zhě)预付资金(jīn)，一(yī)般设(shè)有定(dìng)金(jīn)或预付款保护机制，如英(yīng)国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支付的(de)预付款比(bǐ)例(lì)相对(duì)较低(dī)，绝(jué)大(dà)部分房(fáng)款在房屋交(jiāo)付后开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预(yù)付款支付方(fāng)式：预付款(kuǎn)一(yī)般(bān)以定金方式支付，或按(àn)工程进(jìn)度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发(fā)放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷(dài)款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房(fáng)屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　司马相如的长门赋原文和译文注释，司马相如的长门赋原文和译文g>5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品房提(tí)供期房烂尾保险(xiǎn)，在(zài)商品(pǐn)房出现重大延期(qī)或(huò)重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质量的保障(zhàng)有两(liǎng)种(zhǒng)方式，一是期房由政府或第(dì)三方验收(shōu)合格并(bìng)提供验收凭证(zhèng)后，开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得购(gòu)房(fáng)者支付的房款。二是(shì)开发(fā)商(shāng)为(wèi)购(gòu)房(fáng)者(zhě)提供一定的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金(jīn)一定期(qī)限内无条(tiáo)件返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首(shǒu)付，其(qí)余房款交(jiāo)付后(hòu)按(àn)揭(jiē)还款，交付前(qián)资金由第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年(nián)美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除(chú)定(dìng)金或首付外，购房者(zhě)在房(fáng)屋交付后通过按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，美国为(wèi)防(fáng)止开(kāi)发商(shāng)挪用资金，购房者的(de)定(dìng)金及首付款由(yóu)第(dì)三(sān)方公证行(xíng)或产权保(bǎo)险公司的信托账户监管。如(rú)果开发(fā)商倒闭(bì)导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通过(guò)申请仲裁取回，且不承担任(rèn)何(hé)责任(rèn)与损失。而(ér)开发商(shāng)在(zài)房屋建设过程中(zhōng)的资金全部来自银行，银行根据工程进(jìn)度向开发商提(tí)供(gōng)一定比例(lì)的贷款，由(yóu)于(yú)开发商挪用资金(jīn)直接损害银行(xíng)利益，银(yín)行(xíng)有(yǒu)充分动(dòng)机监(jiān)管开发(fā)商(shāng)施工进度(dù)。开(kāi)发(fā)商在房屋交付时需取得由(yóu)政府相关部门经审查(chá)后发放的验收凭证，通过(guò)验收凭证向(xiàng)银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付(fù)购房，房(fáng)款按建造工期进(jìn)度支付，按揭按(àn)工期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利率，开发(fā)商或(huò)购(gòu)房(fáng)者可(kě)购买(mǎi)期(qī)房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德(dé)国开发(fā)商在项目获(huò)批后即可预售(shòu)房屋。签署购(gòu)房合同前(qián)，购房者需支付约2000欧的(de)定金并进(jìn)行预约(yuē)公(gōng)证，签(qiān)订合同后(hòu)定金退还。如(rú)由于任何(hé)原因(yīn)不能购买(mǎi)，定(dìng)金按照德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购(gòu)房(fáng)合同(tóng)后，购(gòu)房者需支付公证费和土地(dì)交易(yì)税(shuì)，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购(gòu)房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规定最(zuì)低(dī)首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国(guó)也采(cǎi)取(qǔ)按工(gōng)期支付房款的制度，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支付节(jié)点(diǎn)、比例因项目而异(yì)。一(yī)般(bān)来(lái)说，支付节(jié)点(diǎn)可分为公证后、主体完工、内部(bù)水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及(jí)墙(qiáng)面完工、地(dì)板完工、全部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购房者可在支付房款前申请房贷(dài)，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银行按施工节奏分多次(cì)发放贷款，每(měi)笔贷款给予(yǔ)购房者一定使用期限，期限结束后，购(gòu)房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司针对期(qī)房设计了两种保险，保险的功(gōng)能是(shì)当房屋(wū)出(chū)现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿或修(xiū)复(fù)，开发商破(pò)产，由保险公司负(fù)责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发(fā)商或购房(fáng)者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　英(yīng)国预售制(zhì)设有10％定金保险保护(hù)机(jī)制，交(jiāo)房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双(shuāng)方(fāng)均有一名律师，负责(zé)沟通(tōng)期(qī)房交易中的房产、资金、合同(tóng)等(děng)各个环节(jié)，各环(huán)节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英(yīng)国设(shè)置了10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，当开发(fā)商出现(xiàn)财(cái)务(wù)、经营问题时，购房者10％的定金由保险公(gōng)司赔付(fù)，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天(tiān)内支(zhī)付(fù)。

　　余款支付环(huán)节，英(yīng)国采取按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式，但是交房前(qián)付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项(xiàng)交(jiāo)房后(hòu)支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产(chǎn)公证公司的检(jiǎn)验验收后才能交(jiāo)付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房预售资金监管极为(wèi)严格(gé)，资金(jīn)也由律(lǜ)师监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由(yóu)买房(fáng)律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师(shī)，卖(mài)方律师转给开发商，即(jí)资金(jīn)在进入开发商(shāng)账户前经过两道(dào)关口，有利于(yú)保障(zhàng)购(gòu)房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房(fáng)交易(yì)立法(fǎ)，设置(zhì)期房预(yù)付(fù)款保全措施(shī)

　　日本(běn)期房交易立(lì)法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完成“预售(shòu)房定金(jīn)保全措(cuò)施(shī)”，交房(fáng)前付款比例(lì)不超房款的20％，开发(fā)商(shāng)违约需返(fǎn)还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后(hòu)由(yóu)于房屋(wū)供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地(dì)建(jiàn)筑物交易法(fǎ)》，经多次(cì)修(xiū)订，目(mù)前(qián)是唯一一部规范期(qī)房交易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅(zhái)地建物(wù)取引业法》，对购房者支付定金超(chāo)过(guò)5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要求开(kāi)发商必须完(wán)成(chéng)定金(jīn)保全措施才可预售(shòu)。什么是定金(jīn)保全措施？即买卖双(shuāng)方签订购房合同时，开发(fā)商向(xiàng)金融机构或(huò)指(zhǐ)定保证机构或保险机构签订(dìng)定金(jīn)保证委托合同，设置购房者定金的(de)保证或保险，并将相应的(de)保证金(jīn)证(zhèng)明书交付(fù)给购房(fáng)者(zhě)。除定(dìng)金外，其他预先支付的(de)购房款也受(shòu)该措施保护。若开发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保(bǎo)证金证明书向金融(róng)机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需(xū)向购房者赔付违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需(xū)支(zhī)付最多(duō)不(bù)超20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购(gòu)房者即可向银行申请(qǐng)贷(dài)款(kuǎn)，但交房后才(cái)开始按揭贷(dài)款，除定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银(yín)行(xíng)监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可返(fǎn)还(hái)相当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的(de)订(dìng)金，首(shǒu)付比例(lì)20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有资(zī)金进银行专门项目资金账户，交房(fáng)后满(mǎn)1年保修期后(hòu)支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付(fù)环节，新加(jiā)坡开发商有统(tǒng)一(yī)的选(xuǎn)购(gòu)权合同以(yǐ)及(jí)订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支(zhī)付5％房款(kuǎn)作为(wèi)订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步(bù)签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面(miàn)，签订(dìng)购房(fáng)合同后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者需支(zhī)付15％的(de)首付及印(yìn)花税，同时购房者向银行(xíng)申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房(fáng)同(tóng)样采取(qǔ)按工程进度付(fù)款的方式，《发展商条例》对(duì)期房付款(kuǎn)流程做了统一(yī)详(xiáng)细规(guī)定，要求所有(yǒu)开发商遵(zūn)守，支(zhī)付节点一般为合同签(qiān)订后、地基完工、框架完工(gōng)、管道(dào)门窗等完(wán)工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也司马相如的长门赋原文和译文注释，司马相如的长门赋原文和译文依(yī)照工程进度(dù)放款，月供在此过程(chéng)中随着放出贷款的(de)增加而(ér)增加，未放款(kuǎn)部(bù)分(fēn)无需月供(gōng)。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方(fāng)面，购房者(zhě)的订金与(yǔ)付款会存入银(yín)行专门的(de)项目资金(jīn)账(zhàng)户，账户资金提取(qǔ)须与房屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年(nián)的房屋(wū)保修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来(lái)看，当前房(fáng)地产到了政策出手(shǒu)临界点(diǎn)，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼和房企(qǐ)重(zhòng)组。一(yī)方面，加大对刚需和改善型需求的支持力度(dù)，长短兼顾(gù)妥善(shàn)应(yīng)对局部停贷(dài)现象，重点是保交楼保复工(gōng)保(bǎo)民生，给予(yǔ)强有力的金融工具支(zhī)持(chí)。另一方面，从现(xiàn)在起(qǐ)，对(duì)还(hái)在正常运转的房(fáng)企包括民营企(qǐ)业，加(jiā)大支持力(lì)度，由优质房(fáng)企牵头并购重组整个行业(yè)，为每(měi)个房企配套AMC和(hé)财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形势复杂(zá)性(xìng)和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债(zhài)务、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及(jí)长效机制。长效机制四(sì)大关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产税(shuì)。定金环(huán)节，建立开发商违约后(hòu)定金保护机制，如(rú)将已(yǐ)支付(fù)定(dìng)金冻结至(zhì)房(fáng)屋交付阶(jiē)段，保障(zhàng)购房者定(dìng)金安(ān)全。签订(dìng)合同环节(jié)，鼓励保(bǎo)险公司(sī)介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等(děng)情(qíng)况提供充(chōng)分的保障。余款支付环节(jié)，建立按工程(chéng)进度(dù)付(fù)款机(jī)制或交房后按揭贷款机(jī)制，充(chōng)分(fēn)保护购房者的权(quán)益。资金(jīn)监(jiān)管环(huán)节，引入独(dú)立于(yú)开发商、银行的第三(sān)方资金监管(guǎn)机构，或(huò)由政府相关部门直(zhí)接(jiē)监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品(pǐn)房(fáng)保修期(qī)制度。保(bǎo)修期内，开发商应对(duì)房屋质(zhì)量问题全权负责、免费维修(xiū)，购房者在保修期(qī)结束后支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来(lái)看(kàn)，取消(xiāo)商品房预售制是(shì)大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时(shí)，全国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套(tào)户比(bǐ)超过(guò)1，从(cóng)大开发进入存(cún)量时代，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售。另一方面，取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的(de)不是(shì)五花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知(zhī)道能(néng)不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过(guò)硬的产品(pǐn)质量(liàng)和(hé)诚信(xìn)，这才是对(duì)购(gòu)房民(mín)众的最根(gēn)本最实(shí)质的(de)保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币。

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