万柳书(shū)院(yuàn)，暴雷了(le)。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意(yì)外走红，让这个(gè)位于北京海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓，其(qí)背后(hòu)曾(céng)宣称要做地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中赫集(jí)团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今(jīn)，万柳书(shū)院再次受到(dào)舆论关注(zhù)，起因中赫集团成了(le)共同(tóng)债务(wù)人被中国信达追债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳(liǔ)书院豪(háo)宅拍卖。可问题是(shì)，这些房(fáng)子早已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在(zài)莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到(dào)这些业主的维权信息，难(nán)怪(guài)有网友调侃：“富(fù)人被(bèi)割韭菜的时候，他(tā)们的姿势(shì)都(dōu)那(nà)么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可(kě)能没(méi)你想象(xiàng)的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割(gē)？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪(háo)宅(zhái)的尽(jǐn)头是(shì)万柳(liǔ)书院”，但(dàn)谁(shuí)都没(méi)想到(dào)，这个位于海淀核心区位，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网(wǎng)友发现，中国(guó)信达(dá)在京东拍卖上(shàng)，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发(fā)有限(xiàn)公司不(bù)良债权转让项目”，债权总额高cpb属于哪个档次的，cpb属于什么档次的达近47亿，该项(xiàng)目(mù)的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍(pāi)卖(mài)显示，上(shàng)述不良债(zhài)权转让项目(mù)的处置主体是中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司北京市分公司（下称中国信达北(běi)分），处(chù)置(zhì)的是(shì)对北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限(xiàn)公司是共(gòng)同债务(wù)人(rén)。目前，该项目已有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面(miàn)上看，这(zhè)就是一起中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳书院总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该报道(dào)属实，说明这些(xiē)房子实际上(shàng)都是(shì)卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍(pāi)卖(mài)页面上(shàng)又注明这75套房(fáng)子是(shì)“未出售”的状(zhuàng)态(tài)呢？只(zhǐ)能说明这些房(fáng)子根本没(méi)有网签，也没有(yǒu)房(fáng)产证(zhèng)！

　　第一财经的报道(dào)证(zhèng)实了上述内容。有豪宅中介透露(lù)，中(zhōng)赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还没资金(jīn)解抵押，所以(yǐ)不能网签(qiān)、没(méi)办(bàn)房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学(xué)区(qū)房，万柳书院的业主(zhǔ)基本都是(shì)北京的高(gāo)端人士，柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名(míng)商业大佬(lǎo)也是万柳书院的业(yè)主。另据地产自媒(méi)体(tǐ)“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的(de)业主中，还有不少中赫(hè)集(jí)团的高管、合(hé)作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精(jīng)准收割(gē)了！”

　　不过(guò)，如果这些(xiē)业(yè)主(zhǔ)确(què)实已经支(zhī)付价(jià)款并(bìng)实际占有，那么，中国信(xìn)达转让(ràng)这笔不良债权回本(běn)的愿望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律(lǜ)规定，民(mín)事执行中，业主(zhǔ)已经支付价(jià)款并(bìng)实际(jì)占有，但(dàn)未办(bàn)理过户(hù)手续的，如果业(yè)主没(méi)有过错，人民法(fǎ)院不(bù)得查封、扣押(yā)、冻结，已经查封的可以向法院提(tí)出执行异议申请，请求法院解(jiě)除查(chá)封，同时可以联合起(qǐ)诉开发商，要求退还购房款或办理房产(chǎn)证，并承(chéng)担违约(yuē)责任。

　　此(cǐ)外(wài)，今年4月，人(rén)民法院报公布《最高人民法院关于商(shāng)品房消(xiāo)费(fèi)者(zhě)权利保护问题的批复》，以司法解(jiě)释(shì)的方(fāng)式(shì)明确了购(gòu)房(fáng)人的(de)优先权(quán)：

　　商品房消(xiāo)费(fèi)者以(yǐ)居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交(jiāo)付请求权优先(xiān)于建(jiàn)设工程价款优先受(shòu)偿权、抵押(yā)权(quán)以及其(qí)他(tā)债权(quán)的，人民法院应当(dāng)予以支持。只支付了部分价款的商品房(fáng)消费(fèi)者(zhě)，在一审法庭辩(biàn)论终结前(qián)已实际支付(fù)剩余(yú)价款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房(fáng)子(zi)均(jūn)为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债权(quán)，实际上是个烫(tàng)手山芋。可能不仅不能(néng)卖出去回(huí)本，抵(dǐ)押(yā)的这75套房子，还(hái)会被(bèi)业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达(dá)，将会(huì)赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信达申请(qǐng)不良债权转让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信达已经成为赫(hè)华恒(héng)瑞唯(wéi)一股东(dōng)。但(dàn)此前，赫华恒(héng)瑞为(wèi)中(zhōng)赫集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中(zhōng)国金谷(gǔ)国(guó)际信托有(yǒu)限责任公司成为了唯(wéi)一股东(dōng)，后者由(yóu)中国(guó)信达资(zī)产管理(lǐ)股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为(wèi)房地(dì)产开发商，相较(jiào)其他房(fáng)企，中赫集团既(jì)没有很大规模，也没有很高的国民知名度(dù)，但却(què)在北京豪(háo)宅圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院(yuàn)，作为(wèi)中赫(hè)集(jí)团进入(rù)北京的(de)第(dì)一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推(tuī)出(chū)钓(diào)鱼(yú)岛七(qī)号院(yuàn)3号楼(lóu)，高达(dá)30万/平米的(de)天价，成为当时京城最贵的楼盘(pán)，引发了市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的(de)万柳(liǔ)书(shū)院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大(dà)型知名(míng)房cpb属于哪个档次的，cpb属于什么档次的企(qǐ)手中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成为北京当年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘(mì)高端(duān)的姿态杀入(rù)市场(chǎng)，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万的成(chéng)年银杏树(shù)，还是每平米(mǐ)20万元的价(jià)格，都(dōu)令业(yè)内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平(píng)府(fǔ)的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看(kàn)出其在北京(jīng)豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的它(tā)，对(duì)手(shǒu)是当时(shí)有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等(děng)，现如今(jīn)，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳(liǔ)书院一(yī)套300平(píng)米(mǐ)的(de)法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价(jià)达(dá)到惊人的36万元/平米，说(shuō)明万柳书院虽(suī)然已(yǐ)经推(tuī)出了(le)8年(nián)之久(jiǔ)，但其依旧在北(běi)京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪(háo)宅，也吸引(yǐn)了(le)不(bù)少知(zhī)名人(rén)士(shì)，如知(zhī)名(míng)演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定(dìng)了中赫集团的“高端路线”，也因(yīn)此，它被外界(jiè)贴上(shàng)了，“卖北京(jīng)城(chéng)最贵的房(fáng)，拿北京(jīng)城最贵(guì)的(de)地”，“做地(dì)产(chǎn)中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏(cáng)在(zài)豪宅开发商(shāng)光(guāng)环的背后(hòu)，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被执行人，被执行标的(de)高达11亿(yì)。

　　今年年初(chū)，因为(wèi)履(lǚ)行能力而(ér)拒(jù)不履行生效法律(lǜ)文(wén)书确(què)定义务(wù)，中赫集(jí)团正式(shì)成了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦(lún)落到这个地步，其实是(shì)有迹可(kě)循(xún)的。

　　事实上，早在(zài)今(jīn)年年初(chū)“万柳书(shū)院(yuàn)少爷(yé)”走红之时(shí)，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背后的中赫(hè)集(jí)团，发(fā)现其(qí)深陷(xiàn)财务危机。

　　从(cóng)知名(míng)豪宅的开发商到(dào)沦为(wèi)“老赖”，中赫集团(tuán)实(shí)控人周金辉的(de)人生轨(guǐ)迹(jì)跟着(zhe)急转直下。而追根溯(sù)源(yuán)，这个转折点，就在(zài)于收购北京国安。

　　近十年(nián)来(lái)，房企纷纷开始(shǐ)了(le)多元化转型，但转型之(zhī)路并不(bù)好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集(jí)团(tuán)就(jiù)尝试过多元化(huà)业务(wù)，先后进军能(néng)源市场、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金辉将转型(xíng)的目光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资(zī)本(běn)退(tuì)出后，中赫集(jí)团以35.5亿(yì)元参股国安(ān)足(zú)球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的新东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集(jí)团从中信集团手(shǒu)中拿下北(běi)京国安(ān)俱乐(lè)部(bù)36％股权，至此拿下(xià)北(běi)京国安俱(jù)乐部(bù)全部股权。如(rú)果北京(jīng)国安的估值一直没(méi)变，那么中(zhōng)赫(hè)集团拿(ná)下北京国安，总(zǒng)计(jì)花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有(yǒu)人也许会感叹(tàn)：卖(mài)豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的(de)是这(zhè)样，中赫为什么(me)又(yòu)要质(zhì)押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手(shǒu)中(zhōng)的(de)中(zhōng)赫集团股(gǔ)份质(zhì)押陆续(xù)质押，据企查查显示(shì)，目(mù)前中赫集团共有11条股权(quán)出质记(jì)录。质权人(rén)包括(kuò)海金商业保理(lǐ)、北京建工、山东国际信托、中融信(xìn)托(tuō)、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时间完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不仅国安的经营状(zhuàng)况没有(yǒu)得到改善，中(zhōng)赫集团(tuán)也被拉入(rù)泥淖。

　　据北(běi)京(jīng)产(chǎn)权交易(yì)所官网信息显示，2020年，北京国安(ān)足球俱(jù)乐部(bù)实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元(yuán)。截(jié)至2020年末，该(gāi)俱乐部资产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿(yì)元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫(hè)集团和(hé)周金辉夫妇还在(zài)持(chí)续质(zhì)押(yā)手中的中赫集(jí)团股份，但(dàn)国安(ān)和中赫的经(jīng)营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被执行人(rén)，执行标的高达11亿，北京国安也3次(cì)与中赫(hè)集团、中赫置地、及中赫集团股东周(zhōu)金辉(huī)、李彩霞等共同成为被执行(xíng)人，执行(xíng)标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不履行(xíng)生(shēng)效法律文(wén)书确(què)定义(yì)务，上述被(bèi)执(zhí)行人(rén)成为“老赖(lài)”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于难。不过在实控(kòng)人都成为(wèi)老(lǎo)赖的情(qíng)况下，被执行10个多亿(yì)的北京国安，又如何能独善(shàn)其(qí)身？

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