近两年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续(xù)迎(yíng)来(lái)除息日，公(gōng)募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位业(yè)内(nèi)人(rén)士对此表示，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体现出该类产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值，通过观测(cè)经营活动(dòng)现金(jīn)流、可供分配现金等指(zhǐ)标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资(zī)者注意，与产权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生(shēng)现金(jīn)收(shōu)益，特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)分(fēn)红目前已包含了利润(rùn)分配和本金的归(guī)还(hái)，在选择投资标的时应了解资产类型和(hé)分红(hóng)的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密(mì)集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息(xī)日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布。整(zhěng)体来看(kàn)，公募(mù)REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占可供分配金额(é)比例(lì)平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例(lì)在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责人(rén)对此表(biǎo)示，投资公募REITs的(de)主(zhǔ)要收益(yì)来源为持有(yǒu)期分红收益，以及基金份额交易价格的变化(huà)。基金份额二级市场价(jià)格受到公募(mù)REITs资产运营(yíng)情况及市场(chǎng)因素(sù)的综(zōng)合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则(zé)更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红(hóng)主要来(lái)自基(jī)础(chǔ)设施资(zī)产(chǎn)的(de)经营现(xiàn)金流(liú)，投资(zī)人通过基金(jīn)募集材料和信(xìn)息披露(lù)文件，结合(hé)行业(yè)及市场情况(kuàng)，可以分析基础设施项目的经营业绩(jì)，作为进行投资决策(cè)的重要(yào)参考。

　　“相对于基金份额二级市场价(jià)格变化导致(zhì)的(de)浮盈(yíng)或(huò)浮亏(kuī)，分(fēn)红作为基(jī)金(jīn)份额持有人实际获得(dé)的现金收益，对(duì)于长期投资者更具参(cān)考价值。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级(jí)副总(zǒng)监李(lǐ)华平也表(biǎo)示，根据《公开募集基础设施(shī)证券投资(zī)基(jī)金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求(qiú)，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上合(hé)并后(hòu)基金年度(dù)可(kě)分配金额以现金形式分配(pèi)给投(tóu)资者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也认为，从投(tóu)资(zī)角度(dù)来看，基础设(shè)施公募(mù)REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价格(gé)反(fǎn)映(yìng)这类(lèi)产品“股性”的(de)一面(miàn)，分红体现了这类产品的“债(zhài)性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似于债券派息，但不等同于债券(quàn)的(de)固定利息(xī)回报，而是由(yóu)可(kě)供(gōng)分配现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从机(jī)构投资者的角度来(lái)看，一(yī)方面是公(gōng)募REITs丰富(fù)了机构投资(zī)者的(de)投(tóu)资品类(lèi)，为(wèi)资产配置多元化提(tí)供抓手(shǒu)，具有较强的配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资者稳定收益。机(jī)构投资者(zhě)公募(mù)REITs能够通过分(fēn)红获取相对(duì)于(yú)投(tóu)资债券相对高(gāo)的收(shōu)益性(xìng)，在有效控制(zhì)风险的前提下(xià)，增厚(hòu)资(zī)产包(bāo)收(shōu)益，起到投资“压舱石(shí)”的(de)作用。

　　分(fēn)红(hóng)除了投资(zī)收益(yì)“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未来分红水平的预期，也(yě)是影响REITs基金二级市(shì)场(chǎng)价格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市(shì)场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主(zhǔ)要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受宏观(guān)经济的影响，可分配金额完成(chéng)率不(bù)达(dá)预期，一定程(chéng)度上(shàng)影响了公募REITs二级市场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波(bō)动(dòng)受多重因素的影响，投资(zī)收益是(shì)影(yǐng)响REITs二级市(shì)场价格的主要因素之一，而稳定的分红有利(lì)于(yú)吸引(yǐn)投资(zī)者参与公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的投资(zī)。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负(fù)责(zé)人也表示，近(jìn)期经(jīng)济预期恢(huī)复，一方面市场热点呈(chéng)现向(xiàng)股票和债(zhài)券回归的(de)过程；另一方面，基(jī)础设(shè)施项目的经(jīng)营业(yè)绩相对经济(jì)活力的改善有(yǒu)一定(dìng)的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日(rì)，将对基金(jīn)份额的开盘指(zhǐ)导价(jià)做调减处(chù)理，调减金额根据单位基(jī)金份(fèn)额的分红金额进行(xíng)计算。除权操作(zuò)是(shì)对分红前后(hòu)基(jī)金(jīn)份额(é)净值变化的修正，使投(tóu)资人在基金分红(hóng)前后均可以获得(dé)公平的投(tóu)资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资(zī)者长(zhǎng)期(qī)投资的信心，同(tóng)时需结合持有产品(pǐn)的特性(xìng)，关注(zhù)二(èr)级(jí)市场(chǎng)扰动(dòng)对整体收益的影响程(chéng)度。”中航基金相关(guān)人(rén)士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利(lì)润分配和本(běn)金归还

　　普通(tōng)投资者应了解底层资产情况

　　多位业(yè)内人士(shì)还(hái)提醒，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金(jīn)分红前提是本金之上(shàng)的增值部分不同，特许(xǔ)经营权(quán)REITs基金(jīn)运作期间的“分(fēn)红”界定为“分派(pài)”更为准确，分派的是本金与增值(zhí)两个部分，两个(gè)部分之间的比例是变动的，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分红差异很大，大多数普通(tōng)投资者可(kě)能把“分(fēn)派”金额误认(rèn)为是持续分红(hóng)。一(yī)旦30年、40年2024年房价会继续下跌吗、50年(nián)、60年等合同年限到期(qī)后基金价(jià)值面临(lín)极大不确定性，这是该类投资者应(yīng)该注意的(de)情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经(jīng)营权类和产权类两大资产(chǎn)类(lèi)型，持(chí)有产权(quán)类产品(pǐn)的收益主要(yào)包括每年的(de)现金分红及资(zī)产增(zēng)值的收益，而持有特(tè)许经(jīng)营类产品的收益主要来(lái)自项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特许经(jīng)营权类资产的分(fēn)红(hóng)包括了利润分配(pèi)和(hé)本(běn)金的归还，两(liǎng)者的比率也是变动的，对特许经营权类(lèi)资产(chǎn)的公(gōng)募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益(yì)。普通(tōng)投资(zī)者在选择投(tóu)资(zī)标(biāo)的时，应(yīng)了解公募(mù)REITs底层(céng)资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资产(chǎn)属性不(bù)同而形成区别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品因其(qí)分红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产(chǎn)权(quán)类的公募REITs分(fēn)红(hóng)主要(yào)为“收(shōu)益”，更看(kàn)重底(dǐ)层资产的价(jià)值增值，所以相对股(gǔ)性(xìng)偏强。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择产品的二级(jí)市场价(jià)格(gé)和分红有合(hé)理(lǐ)预期。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负(fù)责人(rén)也认为，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营项目在经(jīng)营权(quán)到期后(hòu)不再能(néng)产生现金收(shōu)益，因此将可供分配金额的(de)分(fēn)配(pèi)理(lǐ)解为“分派”比(bǐ)“分红”更(gèng)加准确。基于这个特(tè)点，剩余经营期限(xiàn)较短的特许经营项(xiàng)目，通常具备更(gèng)高的分派率水(shuǐ)平。对(duì)于剩余(yú)期限较(jiào)长的(de)特(tè)许经(jīng)营权(quán)项(xiàng)目，即使分派率相(xiāng)对较(jiào)低，也有足(zú)够年(nián)限(xiàn)收回本金并取得(dé)收益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投资者注(zhù)意，特许经(jīng)营权项(xiàng)目的分(fēn)派(pài)金额(é)包(bāo)含了投资本金(jīn)，在不(bù)进行扩募的(de)情(qíng)况下(xià)，基金份额(é)单价随着分派进(jìn)度逐年下降是正常现象，投资(zī)特许经营权REITs的收益来自项目剩余(yú)期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相(xiāng)比，产(chǎn)权类项目的土地或(huò)建筑的剩余使用年限一般较(jiào)长，再加上到(dào)期后通过对(duì)建筑(zhù)的更新改造或补(bǔ)缴土地出让金等追加投资(zī)，有(yǒu)机(jī)会进一步延(yán)长经营期限。这种(zhǒng)类(lèi)似永续经(jīng)营的(de)假设(shè)反映在(zài)基(jī)础资产(2024年房价会继续下跌吗chǎn)的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的(de)资(zī)产(chǎn)投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观(guān)测内部收益(yì)率等指标

　　评估(gū)项目底层资(zī)产运营(yíng)情(qíng)况

　　在基金分红的(de)时点，多(duō)位业内(nèi)人士还表示，在产品分红(hóng)期(qī)，投资者可以观测经营活(huó)动现金流(liú)、可供分(fēn)配(pèi)现金、内部(bù)收益率等(děng)指标(biāo)，来观(guān)察(chá)和评估项目(mù)底(dǐ)层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年(nián)报指标中，跟(gēn)现(xiàn)金相关的指标有两个：一是年报中(zhōng)披露的经营活动现金流，二是(shì)可(kě)供分配现金，二(èr)者存在本质(zhì)性区别。经营活动产生的(de)现金净流量是指企业经(jīng)营(yíng)、筹资(zī)、投资产生(shēng)的现金流(liú)，基于企业(yè)本身经(jīng)营活动产生；可供分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金(jīn)影(yǐng)响(xiǎng)利润表(biǎo)的项目(mù)进行(xíng)调整，加期初现(xiàn)金，最(zuì)终得到(dào)的账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李华(huá)平也表示(shì)，公募REITs作为(wèi)资产配置(zhì)新选择，投资价值体现在相对股债市场(chǎng)独(dú)立的资(zī)产配置功能，比较适合长期持有(yǒu)。建议投资者对经营权类的资产可以更(gèng)多(duō)关注内部(bù)收(shōu)益率的高低，对产权类的资产更多关注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益(yì)主要来自底(dǐ)层资(zī)产的经(jīng)营净现金流，所以底层资(zī)产运营情况直接影响投资回报，投(tóu)资(zī)者可综合(hé)考虑原始权(quán)益人综合实(shí)力、运营管理机构实(shí)力、公募基金管理人实(shí)力(lì)等多(duō)重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期(qī)，由于分红交易带来的(de)短期博(bó)弈机会仍(réng)在，叠(dié)加此(cǐ)前市场接连回(huí)调(diào)，建(jiàn)议投资者关注有基本面支撑、填权效(xiào)应相对明显、同时(shí)分红规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会(huì)载明REI2024年房价会继续下跌吗Ts在发行首年及次年(nián)的(de)可供分配金额预测。投资者可(kě)以将REITs的实际分红(hóng)金额与募集材料中披露预测进行(xíng)比较分析，结合经(jīng)济及市场的实际环境(jìng)，对基础设(shè)施(shī)项目的运(yùn)营业绩及(jí)REITs的(de)管(guǎn)理能力进行判断。”中金基金(jīn)上述负责(zé)人也(yě)称(chēng)。

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