导读(dú)

　　黄金二(èr)十(shí)年之后(hòu)，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要(yào)点

　　过去二(èr)十年(nián)是中国(guó)房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超(chāo)15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年(nián)地产持续低景气，有关中国地产是否过剩的(de)讨论(lùn)日益热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本文试图厘清中国城(chéng)镇存量(liàng)住宅真(zhēn)实情况，据此判断中(zhōng)国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中(zhōng)国(guó)地(dì)产存量极度过(guò)剩(shèng)，事实(shí)是否如此？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，第七次人(rén)口普查调(diào)查数据显示城镇家庭户人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的(de)过剩？

　　事实上(shàng)住建(jiàn)部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城(chéng)镇(zhèn)建筑占比不(bù)到一(yī)成，其中还包(bāo)括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学校(xiào)等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，但居住舒适不(bù)是(shì)人均一间房所能满足，它与房屋质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套设施(shī)等因素(sù)密(mì)切相(xiāng)关(guān)。中国(guó)的(de)人均住宅间数较发达国家还有很大差距。人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)大于1同样不意味着中国(guó)住宅市(shì)场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国城镇居(jū)民户均1套房，其中(zhōng)每户持有(yǒu)商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布(bù)中国(guó)家庭(tíng)户(hù)均住宅的(de)数(shù)据，我(wǒ)们根(gēn)据(jù)商品住(zhù)宅(zhái)套数、商品住宅占比和城镇家庭户数(shù)，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结(jié)果显(xiǎn)示(shì)，目(mù)前城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品(pǐn)住宅。若(ruò)期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇(zhèn)家(jiā)庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户(hù)户(hù)有(yǒu)房，然而(ér)事(shì)实上中国住宅市场供需并(bìng)不平衡(héng)。

　　国际数(shù)据显(xiǎn)示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅(zhái)套户(hù)比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是(shì)因为户均一套房无法满(mǎn)足流动人口的(de)租赁和置(zhì)业(yè)需(xū)求。全(quán)国(guó)总人口的近(jìn)三成(chéng)都是流动人口，流动人口(kǒu)会选择在大城市(shì)租房挣钱(qián)，在老家买房，从而产(chǎn)生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产(chǎn)仍有四大新增(zēng)需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模(mó)缩小，一人(rén)户(hù)、两人(rén)户占比不断增加，导致(zhì)家(jiā)庭户(hù)数增多。小家庭化(huà)趋势将延(yán)续，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引着人口流入，人口净迁入城市(shì)的(de)新增住宅需求(qiú)有望(wàng)持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的家庭住在(zài)2000年以前建(jiàn)成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅建筑面积(jī)。促(cù)成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第四，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数与人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积均较发(fā)达国家有着不小差距(jù)，“住上(shàng)更大房子(zi)”的(de)改(gǎi)善性需求正(zhèng)在不(bù)断(duàn)增加。

　　黄金二十(shí)年(nián)之(zhī)后(hòu)，当下中国地产步入(rù)大分(fēn)化时(shí)代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二(èr)十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体(tǐ)现(xiàn)为住(zhù)宅供给存在不足，这是(shì)过去(qù)二十年房价快速上(shàng)涨基(jī)石。那么当下(xià)房地(dì)产大分化时代(dài)已(yǐ)至，大(dà)分(fēn)化时代(dài)下地(dì)产矛盾则更多体现在住宅(zhái)质量(liàng)供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现(xiàn)在不同能级城市之间，不同区(qū)域(yù)板(bǎn)块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方(fāng)披(pī)露全国已有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大(dà)城市二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发一阵二手房(fáng)的(de)“抛售潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁担心，中国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到(dào)底是供给(gěi)过剩，还是供(gōng)需平衡(héng)，或是仍然(rán)存(cún)在不足？可惜由于住宅(zhái)存量数据(jù)并未(wèi)公布，我们无(wú)法直接知晓具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们(men)测(cè)算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答当前的房(fáng)子(zi)是否真的过剩了？据此判(pàn)断未来(lái)房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何(hé)有效观察(chá)中(zhōng)国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直(zhí)观判断(duàn)站(zhàn)不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全(quán)国自(zì)然(rán)灾害(hài)综合(hé)风险普查工作(zuò)情况为(wèi)主题(tí)的新闻发布会(huì)上，负责(zé)人(rén)对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑(zhù)数据以(yǐ)及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农(nóng)村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计(jì)算的城镇(zhèn)房屋实(shí)际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量(liàng)商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数(shù)据(jù)公布了中国城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭(tíng)户居民人均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家庭户居民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似(shì)意(yì)味(wèi)着人(rén)人都有房间(jiān)居住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平(píng)不仅(jǐn)与房间数量有关，更与房(fáng)屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关(guān)。单单从(cóng)人(rén)均住宅间数(shù)不能(néng)完全(quán)反(fǎn)映出城(chéng)镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单(dān)位购买(mǎi)成套(tào)住宅，一(yī)套(tào)设(shè)施齐(qí)全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅(zhái)的(de)测算思路、数据(jù)和方法(fǎ)

　　中国城镇(zhèn)居民住(zhù)宅主要分两大类(lèi)，一类(lèi)是商品住宅，另(lìng)一类是保障(zhàng)房、原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有直接公布(bù)城(chéng)镇住宅数量。居民(mín)住宅相关数(shù)据(jù)有两(liǎng)处可以直接公布，一是每(měi)年商品住宅销售套(tào)数（统计局）；二(èr)是居民住宅来(lái)源（人口(kǒu)普查数(shù)据(jù)）。计算中国居民户均住(zhù)宅数(shù)量，我们主要用(yòng)到上(shàng)述两组数据(jù)。

　　中(zhōng)国住宅改革(gé)始(shǐ)于1998年，1998年之前商(shāng)品(pǐn)住宅数量(liàng)极(jí)少，可(kě)忽略不(bù)计。估(gū)算城镇居(jū)民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数(shù)相加(jiā)，我们(men)就能够得到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅和(hé)非商品住宅比例，推(tuī)算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第(dì)三(sān)步，将城(chéng)镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总数(shù)除(chú)以家庭户数，我们就能够得(dé)到城镇户均(jūn)拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数(shù)

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数(shù)）<隶书蚕头燕尾一波三折图解，蚕头燕尾一波三折是什么书体/strong>

　　=商(shāng)品住宅(zhái)套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确统计。我们利用既(jì)有统计数(shù)据，大致(zhì)测(cè)算得到中(zhōng)国存量房地(dì)产套数，并(bìng)进一步推(tuī)算(suàn)中国(guó)城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥(yōng)有(yǒu)商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅(zhái)累(lèi)计销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包(bāo)含现房和期(qī)房）。

　　中国(guó)的房地产销(xiāo)售以期房为主，从(cóng)2019年(nián)开始，新房销售中期房占(zhàn)比近(jìn)9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的期房(fáng)销售，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数=截止到2022年商品住(zhù)宅累计(jì)销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房(fáng)企竣工(gōng)周期在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到交房后装修的(de)时间，取最大(dà)值3年(nián)。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现(xiàn)房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民(mín)户均(jūn)拥(yōng)有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们(men)需(xū)要进一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民(mín)的(de)住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇家(jiā)庭拥有住(zhù)宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他(tā)住宅和(hé)购买二手房都是商品住宅，因此将(jiāng)租(zū)赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二手房加总，得(dé)到商品住宅占居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为过去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化(huà)比例(lì)，从(cóng)而我们(men)估算出2022年(nián)商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每(měi)户(hù)城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅(zhái)。但考虑已购(gòu)期房(fáng)，中国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交(jiāo)房顺利(lì)，已(yǐ)购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户(hù)均一(yī)套房的(de)三点含(hán)义(yì)

　　既(jì)然城(chéng)镇居(jū)民已经达到(dào)了户均一套房(fáng)的(de)程度，“户户有房”是否意味(wèi)着中国(guó)城镇化(huà)进展(zhǎn)终结，甚至(zhì)意味(wèi)着中国(guó)地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一(yī)套房并(bìng)不(bù)意味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要(yào)有多余(yú)住宅来满足因(yīn)人口流动、居(jū)民(mín)换房等因素产生的(de)住宅(zhái)需求(qiú)。因此，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国(guó)际(jì)经验来看，美(měi)国、英(yīng)国和日(rì)本的住宅套(tào)户比均高(gāo)于(yú)1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均刚(gāng)好一套房(fáng)，就会(huì)造成(chéng)人口净流入地的住宅(zhái)市场(chǎng)供不应求(qiú)，造成房(fáng)价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际(jì)流动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动(dòng)人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城(chéng)乡人口流(liú)动调查数(shù)据显示(shì)，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作的流动人口在老(lǎo)家拥有住(zhù)宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大(dà)城市(shì)的高工资吸引打工人，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动(dòng)人(rén)口实际(jì)上会占据两(liǎng)套(tào)房，在高房价的大城市租赁一套房(fáng)，在房价较低(dī)的县城购(gòu)买一套房。所以说户(hù)均(jūn)一(yī)套房无法满(mǎn)足庞(páng)大(dà)流动(dòng)人口的租(zū)赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家(ji隶书蚕头燕尾一波三折图解，蚕头燕尾一波三折是什么书体ā)庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中依然有(yǒu)不少(shǎo)老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家庭，也就(jiù)是约9000万户(hù)城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈(chén)旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电(diàn)线老化、管道等基础设施陈(chén)旧，给(gěi)住(zhù)户的生活带来了很大的不便和安全隐患(huàn)，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住(zhù)宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭(tíng)没(méi)有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建的老旧小区(qū)很难满足现(xiàn)代生活(huó)需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住(zhù)宅为一居室和二居(jū)室，户型(xíng)偏小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市家庭住宅(zhái)户型更小，当然这与城市土(tǔ)地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是(shì)未来(lái)地产的需求(qiú)驱动力(lì)

　　根(gēn)据(jù)七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户(hù)住宅(zhái)存(cún)量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年(nián)间农民带(dài)房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品(pǐn)住宅竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于(yú)均值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭(tíng)人(rén)均(jūn)住宅建筑面积(jī)不足19平(píng)方米，不及全国人均水(shuǐ)平的(de)一半。若去除(chú)20％的(de)公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积低于15平(píng)方(fāng)米的(de)家(jiā)庭界定(dìng)为住宅(zhái)存在困难，若按这个(gè)标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅(zhái)困(kùn)难问题。

　　若人(rén)均可(kě)使用住(zhù)宅面积为40平，即人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户人数，需要住(zhù)宅(zhái)总量约(yuē)390.6亿平，较目(mù)前至少新增(zēng)82亿平。

　　对(duì)比发达(dá)国家人均住宅面(miàn)积(jī)，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国(guó)的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明(míng)显。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集体(tǐ)户(hù)人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均1套房，看似已经(jīng)户户有(yǒu)房。即便如此(cǐ)，隶书蚕头燕尾一波三折图解，蚕头燕尾一波三折是什么书体中国人口静态结(jié)构(gòu)和(hé)动态(tài)趋势(shì)演绎，决定了(le)中国未来地产仍(réng)有需求释放。户均1套住(zhù)宅(zhái)现实之下(xià)，中国未来城镇住(zhù)宅需求(qiú)主要来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家(jiā)庭(tíng)户数增多，新户购房(fáng)需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人(rén)口数不(bù)断下降，六普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户均人口规(guī)模为(wèi)2.62人(rén)/户(hù)，一人户、二人户的占比明(míng)显上升，人口小家庭(tíng)化趋势将继续延(yán)续，导致户(hù)数会(huì)因户均人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导(dǎo)致经(jīng)济发展(zhǎn)带来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化日益明显，资源和生(shēng)产要素逐步向(xiàng)经(jīng)济(jì)带(dài)、都(dōu)市圈中心城市流入，区域经济资源分(fēn)配的再(zài)集中吸(xī)引着(zhe)人口流入。人口迁移势必涉及(jí)到买房租房(fáng)，给(gěi)迁入(rù)地住(zhù)宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年(nián)常住(zhù)人口增量为72万，而(ér)出(chū)生人口为44.9万人(rén)，死亡(wáng)人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口(kǒu)增长主要(yào)受(shòu)益于人(rén)口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求依然庞大(dà)。

　　从2011年到(dào)2020年，自(zì)建住宅和(hé)原公有住(zhù)宅的(de)家庭(tíng)拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭(tíng)比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住(zhù)宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅(zhái)建造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅(zhái)净(jìng)需求增加(jiā)9755万(wàn)户。49％的(de)家庭(tíng)购(gòu)买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房(fáng)。在新增住宅需求中，有7成(chéng)家庭(tíng)购买(mǎi)了商(shāng)品住(zhù)宅。租房、购买经(jīng)济适(shì)用房和其(qí)他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比势必会进(jìn)一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的(de)住宅建(jiàn)筑面积(jī)还有约(yuē)81亿平，涉及城镇(zhèn)家(jiā)庭约9000万户。破旧的(de)城中村(cūn)、老公有住宅(zhái)，建筑面积小、质(zhì)量低(dī)、基础设施(shī)配套差、没(méi)有或少(shǎo)有物业管(guǎn)理，居民追求(qiú)美好(hǎo)、宜居生活的环境，背(bèi)后的改善性需(xū)求有(yǒu)待(dài)释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住(zhù)宅家庭希望(wàng)提(tí)高(gāo)生(shēng)活(huó)品质，以(yǐ)小换大、以(yǐ)旧(jiù)换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会议明(míng)确指出支持(chí)住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因(yīn)素，中国(guó)的人均住宅间数较其他(tā)国家依旧存在(zài)不小差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适度与经济水平有着密切正向联系。随(suí)着(zhe)经济(jì)发展水平的提高，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积将随(suí)之增(zēng)长。

　　如果说过去二(èr)十年(nián)是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为(wèi)住宅供给存在不足(zú)，供需出现错(cuò)配，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那(nà)么未来将是住宅(zhái)质量(liàng)的供需冲突。房地产大分(fēn)化时代已至，这种分(fēn)化不单局限(xiàn)于城市能级之间差异(yì)，优质小区和(hé)老(lǎo)旧二手(shǒu)房(fáng)之间的差异(yì)也将越发(fā)扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住宅(zhái)，因(yīn)此可能存在统计偏差。商品住宅占比实(shí)际值可(kě)能偏低，其增(zēng)速可能超预期。