万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这(zhè)个位于北京海淀的豪(háo)宅(zhái)被全国知晓，其背(bèi)后曾宣称要(yào)做(zuò)地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”的(de)神(shén)秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再(zài)次受到(dào)舆论关(guān)注，起因中赫集团成了共同债务人被中国信达追债，中国(guó)信达(dá)为(wèi)了收回(huí)钱(qián)款不得不(bù)将(jiāng)中(zhōng)赫抵(dǐ)押的(de)75套万(wàn)柳书院豪(háo)宅拍卖。可问(wèn)题是，这(zhè)些房子早已售(shòu)出(chū)，业(yè)主并非中赫集团，那些真正斥巨资(zī)购入房(fáng)产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到(dào)这(zhè)些业主的维权(quán)信息，难怪有网友调侃：“富人(rén)被割(gē)韭菜的时候，他们的(de)姿(zī)势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后(hòu)，可能(néng)没你想(xiǎng)象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅(zhái)的尽头是万(wàn)柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这个位(wèi)于海淀(diàn)核(hé)心区(qū)位，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发(fā)现，中国(guó)信(xìn)达在(zài)京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转让(ràng)项目”，债(zhài)权总额(é)高(gāo)达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物(wù)中，包(bāo)括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债(zhài)权转让项目的处置主体是中国信达资(zī)产管理(lǐ)股份(fèn)有限公司北(běi)京市分公(gōng)司(sī)（下称中(zhōng)国信达北分），处(chù)置的是对北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公(gōng)司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其(qí)中债权本金37.50亿(yì)元(yuán)。中赫集团有限(xiàn)公司是(shì)共同债务人(rén)。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表(biǎo)面上看，这就是一起中国(guó)信达北分讨债的故事(shì)，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而(ér)且早已售罄(qìng)。如果该报(bào)道属实，说明这些(xiē)房子实际上都是卖出去了的，是(shì)有人(rén)住的(de)。

　　那为什(shén)么中国(guó)信(xìn)达的拍卖页面上又注明(míng)这75套房(fáng)子是“未出(chū)售”的状态呢？只(zhǐ)能说明(míng)这(zhè)些房子(zi)根本没有(yǒu)网签(qiān)，也没有房产证！

　　第一(yī)财经的报道证实了上述内容。有(yǒu)豪(háo)宅中介透露，中(zhōng)赫集团早就把(bǎ)这75套房子(zi)抵押出(chū)去，现在(zài)还没资金解抵押，所以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪(háo)宅，最强学区(qū)房，万柳书院的业主基本都是北京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知名商(shāng)业大佬也(yě)是(shì)万(wàn)柳书院(yuàn)的业(yè)主。另据地产自媒体“地(dì)产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还(hái)有(yǒu)不(bù)少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友(yǒu)等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富(fù)人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经(jīng)支(zhī)付价款并实(shí)际占(zhàn)有，那(nà)么，中国信达转让这笔不(bù)良债权回(huí)本的愿望(wàng)，或将泡汤。这(zhè)次(cì)拍卖损失最(zuì)大的，没(méi)准还是(shì)债(zhài)主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行(xíng)中，业主已经支付(fù)价款并(bìng)实际占有(yǒu)，但未办理过户手(shǒu)续的，如果业主(zhǔ)没有过错，人民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已经查封的(de)可以(yǐ)向(xiàng)法院提出执行异议申请(qǐng)，请求法院解(jiě)除查封，同时可以联(lián)合起诉开(kāi)发商，要求退还购房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高(gāo)人(rén)民法院关于(yú)商品房消费者权利(lì)保护问题的批复(fù)》，以司(sī)法解释的方式明确了购房人的优(yōu)先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居(jū)住为目的购买房屋并(bìng)已支付全部价款，主张其(qí)房(fáng)屋交付请(qǐng)求(qiú)权优先于建设工(gōng)程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权(quán)以及其他债权(quán)的，人民(mín)法院应当予以支持。只支付了部分价款的商(shāng)品房消费者，在一审(shěn)法庭(tíng)辩(biàn)论(lùn)终结前(qián)已实(shí)际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未(wèi)网签(qiān)”，那么(me)这笔(bǐ)不良债(zhài)权，实际上是个烫手山(shān)芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押(yā)的(de)这75套房子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫(fū)人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖(lài)”

　　这次(cì)债(zhài)权公(gōng)司中(zhōng)国信达申(shēn)请不(bù)良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信托踩雷(léi)赫华恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼查显(xiǎn)示，目前中国信达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集(jí)团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地等(děng)选(xuǎn)择退出了赫华恒(héng)瑞的股东(dōng)行(xíng)列，中国(guó)金谷国际信(xìn)托(tuō)有限责任(rèn)公司成为(wèi)了唯一股(gǔ)东，后者(zhě)由中国信达(dá)资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相(xiāng)较其(qí)他房企(qǐ)，中赫集团既没有很大规(guī)模，也没有(yǒu)很高的国民知(zhī)名度，但却在(zài)北京豪宅圈留(liú)下一个个(gè)传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集(jí)团进入(rù)北京的第一(yī)个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达(dá)30万/平(píng)米(mǐ)的天价(jià)，成为当时京(jīng)城最(zuì)贵的楼(lóu)盘(pán)，引发了(le)市(shì)场强烈震惊(jīng)。

　　随(suí)后开发(fā)的万柳书院，更(gèng)是被誉为“北(běi)京海(hǎi)淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知名房企手(shǒu)中(zhōng)，抢(qiǎng)下(xià)了北京万柳地块，成(chéng)为北(běi)京当年的“双料地王”。很快，万柳书(shū)院(yuàn)就以神秘高(gāo)端(duān)的姿态杀入市(shì)场，无论是一块块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还(hái)是(shì)每棵成本(běn)超6万(wàn)的成年银杏树，还是每平米20万元的(de)价格，都令业(yè)内(nèi)外震(zhèn)撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融(róng)创的湖(hú)、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中(zhōng)，就可看出其在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府(fǔ)等(děng)，现如今，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)一套300平米的法拍房(fáng)，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然已经推出了(le)8年之久，但其依(yī)旧在北(běi)京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不(bù)少(shǎo)知名人士，如(rú)知名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七(qī)号院。而(ér)柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业大佬(lǎo)则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的(de)成功奠定了中赫(hè)集(jí)团的“高(gāo)端路(lù)线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上了，“卖(mài)北(běi)京(jīng)城最贵的(de)房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在(zài)豪宅开(kāi)发商光环的(de)背(bèi)后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多(duō)次成为(wèi)被执(zhí)行人，被执行标(biāo)的高(gāo)达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能力而(ér)拒不履行(xíng)生效法律文(wén)书确(què)定义务，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落(luò)到这个地步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事(shì)实(shí)上，早在今年(nián)年初(chū)“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾(céng)深挖出背后的中赫集团，发现(xiàn)其深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控人(rén)周金辉的(de)人生轨迹跟着急转直(zhí)下(xià)。而追(zhuī)根溯源，这(zhè)个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十(shí)年来(lái)，房企纷纷开(kāi)始了多元化转型，但转型之路并不好走。早在(zài)2008年开始，中赫(hè)集团就(jiù)尝试过(guò)多(duō)元(yuán)化业务，先(xiān)后进军能源市场、团(tuán)购网站(zhàn)，但最终都惨淡(dàn)收场(chǎng)。最终，周(zhōu)金辉将转型的目光(guāng)，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)以35.5亿元参股国(guó)安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安(ān)的新东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从中信(xìn)集团手(shǒu)中拿下北京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此(cǐ)拿下(xià)北京(jīng)国安俱乐部全(quán)部股权。如果北京国安的(de)估值一直(zhí)没变，那么中赫集团(tuán)拿下北(běi)京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅(zhái)真是赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中(zhōng)赫为(wèi)什么又要质(zhì)押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实控人周金辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫集(jí)团股份质押(yā)陆续质押，据企查(chá)查显示，目前中赫集(jí)团共(gòng)有(yǒu)11条股权出质(zhì)记录。质(zhì)权(quán)人包(bāo)括海金商业保理、北(běi)京建工、山东(dōng)国际信托、中融(róng)信(xìn)托、中信建设(shè)等(děng)。

　　这(zhè)与入主(zhǔ)北(běi)京国(guó)安的(de)时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不(bù)仅(jǐn)国安的经营状况没有得(dé)到改善(shàn)，中赫集(jí)团也被(bèi)拉(lā)入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网信息显示，2020年，北(běi)京国(guó)安足球俱乐部实现营(yíng)业(yè)收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总(zǒng)负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫(fū)妇还(hái)在(zài)持(chí)续(xù)质(zhì)押手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团股份，但国安和(hé)中(zhōng)赫的经营状(zhuàng)况却持(chí)续没有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列(liè)被执行人，执行标的(de)高(gāo)达11亿(yì)，北京国安也3次与(yǔ)中(zhōng)赫(0551是哪个地区的区号呢，0551是哪儿的区号hè)集团、中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地(dì)、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒(jù)不履(lǚ)行(xíng)生(shēng)效(xiào)法律文书确定义务，上(shàng)述被(bèi)执行(xíng)人成为“老(lǎo)赖”。只有北(běi)京国安(ān)，目前幸免(miǎn)于难(nán)。不过在实控人都(dōu)成(chéng)为老赖的情况下，被执(zhí)行10个多亿的北京国安，又如何能独(dú)善(shàn)其身？

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