文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住房和(hé)城乡建(jiàn)设工作会议提(tí)出(chū)“有条件的(de)可以进行(xíng)现(xiàn)房销售”，不足一(yī)个(gè)月(yuè)时间，已有(yǒu)山东、安(ān)徽、河南(nán)、四川、广(guǎng)东(dōng)等地(dì)明(míng)确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了，用(yòng)你的钱(qián)，建你(nǐ)的(de)房(fáng)子(zi)，还烂尾了，这是对购房者的(de)不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实(shí)力的别建了，不能(néng)把包(bāo)袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是房地(dì)产从大开发时(shí)代步入高质(zhì)量发(fā)展阶段(duàn)的必然趋势，也是对(duì)购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓的最大(dà)保护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预(yù)售制(zhì)是权(quán)宜(yí)之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对(duì)购房民众不公平的预(yù)售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以后一手交钱(qián)，一(yī)手交房，天经地义。当(dāng)然(rán)二次房改是个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长效机(jī)制，长效机制四(sì)大关键是(shì)推动城(chéng)市(shì)群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。如果按照(zhào)经(jīng)济规律(lǜ)办事，中国一定能(néng)实(shí)现(xiàn)房(fáng)地(dì)产软(ruǎn)着(zhe)陆和长期平稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解(jiě)好这道世界难(nán)题。

　　2、为什(shén)么(me)要取消预售制、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱一手交货(huò)，预售(shòu)制是(shì)对购买(mǎi)者的单(dān)方面不公平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付的(de)风险。从个人层(céng)面看，预售制对购房者非常不公平(píng)，比如(rú)，交房等待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房(fáng)的风险。从行业层面看(kàn)，预售制助(zhù)推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到(dào)下行(xíng)周期(qī)，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风险。取(qǔ)消预售制，改为现房销售(shòu)，这样有助(zhù)于落(luò)实中央(yāng)房住不炒精(jīng)神(shén)、有助于(yú)保障购房老百姓权(quán)益、有助于房企稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消(xiāo)预售制度(dù)？预售制度怎么(me)来的(de)？国外(wài)什么情(qíng)况？简单科(kē)普一下：商品(pǐn)房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期(qī)房(fáng)，是(shì)一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商(shāng)品(pǐn)房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入(rù)了商品房(fáng)预(yù)售制度。其实，当前世界不(bù)少国家存在预售制。但是，重点来(lái)了！发(fā)达(dá)国家(jiā)一般有严格的监(jiān)管保障措施，开发商(shāng)在项(xiàng)目获(huò)得政(zhèng)府批(pī)准后才可以开始销售，买(mǎi)家在购买(mǎi)期房后并非像中国一(yī)样在支付完首付款(kuǎn)后从(cóng)银行一次性(xìng)贷款支付(fù)剩余全部房款，而是根据(jù)开(kāi)发商工程进(jìn)度在完全交房前进(jìn)行分期支付。所以，预售制度是需(xū)要严格(gé)的资金监管、分期支(zhī)付以(yǐ)及违约处罚措施作(zuò)为(wèi)保障(zhàng)的，如果没有这些(xiē)保障措施，一(yī)定会触发风险，对购房民众不公平，所(suǒ)以不如借机取消预售制度，以后改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)。客观讲预售制度有一定历史阶段性(xìng)，现(xiàn)在中国住房进入存量时代，取消预(yù)售制度(dù)有助于(yú)降负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会，当然这(zhè)需要(yào)配套(tào)房企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市(shì)场信(xìn)心和房地产(chǎn)长(zhǎng)效机制。这是个技术(shù)活，只要坚持市场化改革，中国一定能化(huà)解这个难(nán)题，让(ràng)房地产回归实体经(jīng)济和(hé)居住属(shǔ)性，安居乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的(de)不是五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所(suǒ)得的(de)过硬(yìng)的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房民(mín)众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提升开发商的(de)建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所有商业的本质(zhì)是(shì)向善，是以客户为中(zhōng)心，房(fáng)地(dì)产也不能例外(wài)，老百(bǎi)姓买(mǎi)房子是(shì)天大的事(shì)，烂(làn)尾(wěi)毁三代，滴滴总部在北京哪个区，滴滴总部北京地址好(hǎo)房幸福一(yī)家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售制、实(shí)施现房销售是实现老百姓安居乐业(yè)、社会长治久安、行业企业健康发展的重大措施。在当前(qián)的(de)情况下(xià)，取消预售(shòu)制(zhì)要结(jié)合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通(tōng)金(jīn)融支持当期三好生(shēng)、新模式等(děng)综合施策(cè)。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与财(cái)税改革方案研究(jiū)时，对预售制、房地(dì)产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过长期系(xì)统(tǒng)的专项研究。（参(cān)考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房预(yù)售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成“中国(guó)内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的(de)风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售(shòu)资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代(dài)在中国香港，楼宇出租(zū)是(shì)地产行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但有着转让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转期长等问(wèn)题，分层(céng)销售孕(yùn)育而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未(wèi)推行公共房屋(wū)制(zhì)度，许多人(rén)栖身于木(mù)屋或者(zhě)其他(tā)临时住宅，住房的(de)需求是相当(dāng)高，不过大多数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼为(wèi)单(dān)位，需要雄厚的(de)资(zī)金实力(lì)才能(néng)购买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香(xiāng)港地产行业盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周转期长等(děng)问题。针对(duì)这一系列问题，不少地产商开始探求新(xīn)的方(fāng)式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层(céng)出售(shòu)。这模式一(yī)经推(tuī)行，购买楼宇的市(shì)民数量有所(suǒ)增加，开(kāi)发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分(fēn)层出(chū)售的(de)基础上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式(shì)引入房地产销售，霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创办立信置(zhì)业有限公司，凭(píng)借(jiè)商业直觉和多年经营杂货铺(pù)、海(hǎi)上驳运(yùn)业务的经验，对于商品流通、资金周转有着独(dú)到的见解，在努力寻(xún)求方法加(jiā)快自身资(zī)金周(zhōu)转。当时其在(zài)购下九龙(lóng)的(de)一块地盘后，除了分层出售、还印发售(shòu)楼说明(míng)书，上有文字详(xiáng)尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑(zhù)材(cái)料、分(fēn)层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即先收取买家的订金，采用类(lèi)似(shì)租(zū)金的分期(qī)付款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐(qí)买家的(de)钱，买家就拥有了自己的(de)房(fáng)产。这种方式减轻了民众购房的(de)资金压力，加速了房(fáng)屋的(de)建(jiàn)造和(hé)销售(shòu)，也解决了制造商的资金(jīn)问题，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售模式成为当时(shí)中国(guó)香港房地产(chǎn)市场的一大特色，纵(zòng)观中国(guó)香港房地产市场(chǎng)的(de)改革(gé)，“卖楼花(huā)”模式(shì)高(gāo)效率(lǜ)地解(jiě)决了核心的住房供不应求的问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国(guó)香(xiāng)港楼(lóu)市几十年繁(fán)荣，但期间也出现(xiàn)过“烂(làn)尾(wěi)楼”的情况，但监(jiān)管部门(mén)不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健(jiàn)康发展。例如(rú)，1960年，位于(yú)大角咀的一个(gè)楼盘因建筑(zhù)费用超支(zhī)停工(gōng)，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门(mén)提(tí)升了对于预售楼花制度的(de)监管，即要求开发商在预(yù)售前，确保地价款已(yǐ)经全部支付，还要证明自身有资金等能力把项目完成，资金(jīn)需放入律师所托管，支(zhī)取时需律所(suǒ)和建筑(zhù)师(shī)的核准。为了防止开发商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师等(děng)造假，套取监管账户资金，中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港要求律师(shī)行在银行(xíng)开设的信托账户（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大风险方(fāng)，后(hòu)续需自身推动项目完工。随着监(jiān)管体系逐(zhú)步完(wán)善，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”的(de)现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十(shí)年代，中国内地面临住房需(xū)求(qiú)大(dà)和供给量短缺问(wèn)题(tí)，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国内地优(yōu)先发展重工业，强调基础建设，这一导向使前(qián)期发展工(gōng)业化的进程大于城市化进程(chéng)，唯有解(jiě)决(jué)住房基础等城市(shì)化配套问题(tí)，才能进一(yī)步推进城市(shì)化。但(dàn)当时(shí)推行(xíng)的是“统一管理，统一分(fēn)配(pèi)，以租(zū)养房(fáng)”的福利分房制(zhì)度(dù)，住房市场发展起(qǐ)步较晚(wǎn)、增(zēng)速较慢，福利(lì)分房制(zhì)度也出现了(le)分配不(bù)公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此福利(lì)分(fēn)房制度不再适(shì)用(yòng)于当时的国情(qíng)。叠加房地产市场(chǎng)面临商品房(fáng)的(de)需求量大，而社(shè)会缺少(shǎo)大型房地产开(kāi)发商，商(shāng)品房供应量小的(de)困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内(nèi)地房地产市场的(de)一针强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进中国香(xiāng)港(gǎng)预售(shòu)商品房制度，先(xiān)后(hòu)出台多项文(wén)件，大力支(zhī)持(chí)国(guó)内房地产市(shì)场改革(gé)。例如，1998年，国(guó)务院(yuàn)出台《关于进(jìn)一步深化城镇住房制(zhì)度改革(gé)，加快住(zhù)房建设(shè)的(de)通(tōng)知》文件，决定停止住房无偿实物(wù)分配，逐(zhú)步实行住房分配货(huò)币化(huà)、住房供给商品(pǐn)化、社会化的住房新体制，从计划经济下的(de)福利分房转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房地产市场采用预(yù)售制，允(yǔn)许开发商卖期(qī)房，解决了房企缺少资金和开发时间周期长的两大难题，开发商以(yǐ)预售(shòu)款(kuǎn)撬动下一个项(xiàng)目的开发，形成滚动(dòng)开发(fā)模式，住(zhù)房(fáng)供应速度(dù)加快。自此中(zhōng)国内地(dì)开始(shǐ)房(fáng)改货币(bì)化(huà)，中国(guó)人民银行(xíng)等多(duō)方迅速出台相(xiāng)关的信(xìn)贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地产市(shì)场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成契合(hé)中国(guó)内地的商品房预(yù)售制度。预(yù)售(shòu)制(zhì)的初衷是为了(le)缓解房企(qǐ)资金压力，加快城镇住(zhù)房建设。具体(tǐ)来说(shuō)，是指房地产开发(fā)企业将正(zhèng)在建设(shè)中的房屋(wū)预先出(chū)售给购(gòu)房者(zhě)，由购房者(zhě)支(zhī)付定金或房款(kuǎn)的行为。区(qū)别于(yú)中国香港，在中国内(nèi)地实践过程(chéng)中(zhōng)，商品房预售流程为(wèi)：房(fáng)地产开发商办理预(yù)售许(xǔ)可(kě)证-签(qiān)订商品房(fáng)买卖(mài)合同-进行备案(àn)登记(jì)和预告(gào)登记-交付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者(zhě)需要一次性付清首(shǒu)付款，并采用银行贷(dài)款(kuǎn)的形式一(yī)次性付清剩余房款，换言(yán)之，房(fáng)屋未建成(chéng)，开发商(shāng)可能已拿到了(le)全(quán)部购房款，这(zhè)点(diǎn)与中国(guó)香(xiāng)港的(de)按照(zhào)工程进度付款(kuǎn)有所(suǒ)不同(tóng)。对(duì)中(zhōng)国内地的(de)开(kāi)发商(shāng)而言，预(yù)售制商品(pǐn)房也开启了高周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制(zhì)推动(dòng)城市化进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在

　　作为中国(guó)内地商(shāng)品房销售的最主要方式，预售制(zhì)极(jí)大缩(suō)短房企现金回笼周期，同时增(zēng)加市(shì)场(chǎng)商品(pǐn)房供应(yīng)，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售制在过去20多年(nián)对中国(guó)内地房地产市场的(de)稳步发展起到了重要作用(yòng)，不(bù)仅解(jiě)决了(le)房(fáng)地产市(shì)场快速发展阶段的(de)资(zī)金需(xū)求，也提高(gāo)了居民居住水平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒(tǒng)子楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗(wō)居(jū)到基本适居(jū)，住房事业取得(dé)巨大进步(bù)，数十年时间走完发达国家几百(bǎi)年城(chéng)镇化路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进(jìn)程进入快速发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面(miàn)积由(yóu)7438平方(fāng)公里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不(bù)到14亿(yì)平增至313.2亿平(píng)，城镇人均(jūn)住(zhù)房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平(píng)方米，城(chéng)镇住房(fáng)套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套(tào)，套(tào)户比从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售制在当前已成为中(zhōng)国内地商(shāng)品(pǐn)房销售最(zuì)主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房(fáng)销(xiāo)售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积(jī)达(dá)15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地房地产行业(yè)的发(fā)展(zhǎn)。中国(guó)内地(dì)房地(dì)产历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿(yì)平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成额(é)从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和(hé)销售金(jīn)额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产(chǎn)业的快速发展(zhǎn)，房(fáng)地产(chǎn)企业从无(wú)到有(yǒu)、从国企先行到民企崛起，队(duì)伍(wǔ)逐渐壮大(dà)。2018年，房(fáng)地产企业数(shù)量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为(wèi)拉动中国(guó)内(nèi)地经济(jì)高增(zēng)长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下游产(chǎn)业链特(tè)别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)对(duì)金融、批发、建材的带(dài)动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全(quán)拉动的投资占全社会固定资(zī)产(chǎn)投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资占固(gù)定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地(dì)产贷款(kuǎn)占(zhàn)银行各项贷款(kuǎn)余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业(yè)务，占(zhàn)比超过三分之(zhī)一。从(cóng)房(fáng)地产融(róng)资存(cún)量占社融存(cún)量比重看，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如果房企大(dà)面(miàn)积违约，将导致(zhì)银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据我们(men)的《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿(yì)美(měi)元、日(rì)本的10.8万(wàn)亿(yì)美元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股(gǔ)债房市值的(de)比例(lì)看，2020年中国(guó)为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股债(zhài)房市值的比例较高，主要是(shì)因为住房市(shì)值高，以(yǐ)及中(zhōng)国资本市场发育(yù)尚(shàng)不(bù)成熟(shú)，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债券(quàn)市值较低，居民投(tóu)资(zī)渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏(cáng)的风险确实存在，当(dāng)前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个(gè)人层面(miàn)看(kàn)，绝大(dà)部分商品是一手交(jiāo)钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面不公平制度(dù)，购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风险。比如(rú)，交房等待期一般为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利(lì)息，还要承担延(yán)迟交房、“一(yī)房(fáng)二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能(néng)交房等风险。另(lìng)外，购房者和开发(fā)商之间(jiān)的(de)购房(fáng)合同、购(gòu)房(fáng)者和(hé)银(yín)行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的合同(tóng)关系(xì)，如果(guǒ)开发商发生违约，购房者只能(néng)根据购房合同向开发商主张(zhāng)权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行(xíng)进行贷款偿还，因(yīn)此(cǐ)购房者承担的(de)风险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到(dào)下(xià)行周期，会引(yǐn)发资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁(gē)置等系列风险，进(jìn)行(xíng)影(yǐng)响自身信用和购(gòu)房者对(duì)行(xíng)业(yè)的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按揭贷(dài)款的发(fā)放(fàng)方，一旦房企(qǐ)因为市(shì)场波动(dòng)或(huò)经(jīng)营不善(shàn)，出现资金链(liàn)断裂(liè)等一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过与购(gòu)房者签订的预售合同和按揭合(hé)同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还(hái)款能力或短期不能还款等，则风(fēng)险完全(quán)由(yóu)银行(xíng)承担，银行将(jiāng)面临较(jiào)大的坏(huài)账压(yā)力(lì)。

　　从(cóng)监管角度(dù)看，购房者的预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个(gè)字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管理(lǐ)办法(fǎ)》中明确(què)规(guī)定(dìng)了开发(fā)企业预售(shòu)商品房所得款项(xiàng)应当用于(yú)有(yǒu)关的工程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房(fáng)地产(chǎn)管理部门制定。但多(duō)年以(yǐ)来全国(guó)并(bìng)没(méi)有统一的预售(shòu)资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等(děng)城市重点监(jiān)管资金比例为(wèi)总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项(xiàng)目的建安成本乘以建筑面(miàn)积(jī)或者项目(mù)工(gōng)程总额报价计(jì)算重点(diǎn)资(zī)金。而事实是，不少购房(fáng)款(kuǎn)未进(jìn)入监(jiān)管账(zhàng)户、或进入监管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资(zī)金继续建(jiàn)设(shè)。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户(hù)资金如(rú)何(hé)被挪走的(de)？实际上，在过去(qù)房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预(yù)售款(kuǎn)监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工(gōng)程总(zǒng)承包(bāo)方，以工程建设(shè)名义，获得监(jiān)管账户拨(bō)付资金，再(zài)由工程方(fāng)将(jiāng)资金转给(gěi)房企，而拨付的工程(chéng)款，远(yuǎn)超(chāo)工程进度(dù)所(suǒ)需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资(zī)金流动(dòng)性，房企抽调资金统(tǒng)筹(chóu)拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成(chéng)一种资金循环高周转模式，但一定程(chéng)度上把(bǎ)风险甩给(gěi)了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商品房预(yù)售制度呈现(xiàn)以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资(zī)金，一般(bān)设有定金(jīn)或预付款保护机制，如英(yīng)国(guó)、日本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比重(zhòng)：要(yào)求购房者(zhě)支付的预付(fù)款比例相对较低(dī)，绝大部分房(fáng)款在房屋交付(fù)后开始(shǐ)支付；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付方式：预付(fù)款一般(bān)以定金方式支付(fù)，或按工程进度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方(fāng)式发(fā)放按(àn)揭贷(dài)款，一是按工程进度付款，按(àn)揭贷款按(àn)照(zhào)工(gōng)程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保(bǎo)护：为(wèi)预售(shòu)商品(pǐn)房提供期房(fáng)烂尾保(bǎo)险，在商品房出现重大(dà)延期或(huò)重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房(fáng)屋(wū)交付质量的(de)保障有两种方式(shì)，一是期房由政(zhèng)府或第三方验收合(hé)格并提供验收(shōu)凭证后，开发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得(dé)购房者支付的房(fáng)款。二是开(kāi)发(fā)商为(wèi)购房者提供(gōng)一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资(zī)金(jīn)第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期(qī)限(xiàn)内无(wú)条件返还，最(zuì)低首付(fù)比例(lì)为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭(jiē)还(hái)款(kuǎn)，交付前资(zī)金(jīn)由第三(sān)方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时(shí)开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金(jīn)及(jí)首付环节，定(dìng)金比例一般为房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金(jīn)或首付外，购房者在房(fáng)屋(wū)交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止开发商挪(nuó)用资金(jīn)，购房者的(de)定金及首付款(kuǎn)由第三方公证行或产(chǎn)权保险公(gōng)司的信托账户(hù)监(jiān)管。如果开(kāi)发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与(yǔ)损失。而开(kāi)发商在房屋建(jiàn)设过程中的资金全(quán)部来自银行，银行根据(jù)工(gōng)程(chéng)进度向开发(fā)商提供一定比例的贷款，由于开发商挪(nuó)用资(zī)金直(zhí)接损害银(yín)行利益，银行有充分动机监管开发商(shāng)施(shī)工进度。开发商在房屋交付(fù)时(shí)需取得由政府相关部门(mén)经审查后(hòu)发(fā)放(fàng)的验(yàn)收凭证(zhèng)，通(tōng)过验(yàn)收凭证向(xiàng)银行得到购(gòu)房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付(fù)购房(fáng)，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首付(fù)购房，房款按建造工(gōng)期进(jìn)度支付，按揭按(àn)工期放(fàng)款后还贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定利率，开(kāi)发商或购(gòu)房者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面(miàn)，德(dé)国(guó)开发(fā)商在项目获(huò)批后即(jí)可预(yù)售房屋。签署购房合(hé)同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行预约公证(zhèng)，签订合同后(hòu)定(dìng)金退还。如由(yóu)于(yú)任何原因不能购(gòu)买，定(dìng)金按照德国法(fǎ)律(lǜ)全部退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房(fáng)合同后(hòu)，购房者需支付公(gōng)证费和土地交易税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不包含在(zài)购房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规定最低首付比例(lì)，可零首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德国也采取按工期支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支付节点、比例因项(xiàng)目而异。一般来(lái)说(shuō)，支(zhī)付节(jié)点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电(diàn)路完工、窗(chuāng)户玻璃完工(gōng)、室内清洁及(jí)墙面完工、地板完工、全部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购房者可在支付房(fáng)款前申请房贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定利率，银行(xíng)按施工节奏分(fēn)多次(cì)发放贷款，每笔(bǐ)贷(dài)款给(gěi)予购房者(zhě)一定使用期(qī)限，期(qī)限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方(fāng)面，德(dé)国保险公司针(zhēn)对期房设计(jì)了两种保(bǎo)险，保险的功(gōng)能是当房屋出现重大延(yán)期或重(zhòng)大缺陷时，保险(xiǎn)公司(sī)保证开(kāi)发商(shāng)赔偿或修复，开发(fā)商破产，由(yóu)保险公司负责相应赔偿(cháng)。保险由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时(shí)支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买(mǎi)卖(mài)双方(fāng)律师严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均有一名(míng)律师，负责沟通期(qī)房交易中的房产(chǎn)、资金、合同等各个环节，各环节内容(róng)确认无误后签(qiān)订首付(fù)交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定(dìng)金保险保护机(jī)制(zhì)，当开发商出现财务、经营(yíng)问(wèn)题时，购房者10％的定金(jīn)由保险公(gōng)司赔(péi)付，而超出(chū)10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按(àn)工(gōng)程(chéng)进度付款的方式，但是交房前(qián)付款比例相对较低，一(yī)般会在合同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即(jí)交(jiāo)房前付(fù)款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后(hòu)支(zhī)付。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必须经过房产公证(zhèng)公司(sī)的(de)检验验收后才能交付，交(jiāo)付(fù)后(hòu)方可(kě)按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预售资(zī)金监管极(jí)为严格，资金也由律师监管，在确认工程(chéng)进度、支(zhī)付相(xiāng)关款项过(guò)程中，由买房律师将资金转给(gěi)卖方(fāng)律师，卖(mài)方律师(shī)转(zhuǎn)给开发商，即资金在进入(rù)开(kāi)发商账户前经过两(liǎng)道关口，有(yǒu)利(lì)于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交易立(lì)法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　日(rì)本期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时(shí)，开(kāi)发商(shāng)必(bì)须(xū)完成“预售(shòu)房定金保全措施(shī)”，交房前(qián)付款比(bǐ)例不超房(fáng)款的20％，开发商违约(yuē)需返还定价并(bìng)赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给严重失(shī)衡，叠加法律空白，社(shè)会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府(fǔ)1952年(nián)出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护方(fāng)面，根据(jù)日本《宅地建物(wù)取引业法》，对购房(fáng)者支付(fù)定金超过5％或超(chāo)1000万日(rì)元的(de)部分(fēn)，法(fǎ)律要求开(kāi)发(fā)商必须完成定金保全措施(shī)才可预售。什(shén)么是定(dìng)金保全措施？即买(mǎi)卖双(shuāng)方签订购房合同时，开发商向金融(róng)机构(gòu)或指定保证机(jī)构或保险机(jī)构签订定(dìng)金保证委托合同，设置购房者定金的保证或保险，并将相应的保证金证明书交(jiāo)付给(gěi)购房者。除定金外(wài)，其他(tā)预先支付的购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)也受该措施(shī)保(bǎo)护。若开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证明书向(xiàng)金融(róng)机构或保证机构或保险公司(sī)兑付，同时，开发(fā)商需(xū)向购房者(zhě)赔(péi)付违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房合(hé)同后，购房(fáng)者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开(kāi)始按揭贷款，除(chú)定(dìng)金外的剩余房(fáng)款在交房后(hòu)开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者违约(yuē)可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度支(zhī)付，所有资金进(jìn)银行专门项目资金账户(hù)，交(jiāo)房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发(fā)商有统一(yī)的选(xuǎn)购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买(mǎi)合(hé)同，不执(zhí)行OTP则(zé)退(tuì)还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购(gòu)房者需支付15％的首付及印花税(shuì)，同时购房者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余(yú)款支(zhī)付上，新加坡期房同样采取(qǔ)按工程进(jìn)度(dù)付款的方式，《发展商(shāng)条例(lì)》对期房付款流程做了统一详细规定，要(yào)求所有开发(fā)商(shāng)遵守(shǒu)，支付节点一般为合同签订后(hòu)、地基完(wán)工、框(kuāng)架(jià)完工(gōng)、管道门窗(chuāng)等(děng)完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程进度放款，月供在(zài)此(cǐ)过(guò)程中(zhōng)随着放出贷款(kuǎn)的(de)增加而增加，未放款部分无需(xū)月供(gōng)。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，购房者的(de)订金与付款会存入(rù)银(yín)行专(zhuān)门的项目资金(jīn)账(zhàng)户，账户资金(jīn)提取(qǔ)须(xū)与(yǔ)房屋建设(shè)有关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受(shòu)1年的房屋保修(xiū)期，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来(lái)看(kàn)，当(dāng)前房地产到了政策出手(shǒu)临界(jiè)点，重点是保交(jiāo)楼(lóu)和房企重组。一(yī)方面，加大对(duì)刚需和(hé)改善型(xíng)需(xū)求的支持力(lì)度(dù)，长短兼(jiān)顾妥善应对局(jú)部停贷现象，重点是保交楼保(bǎo)复(fù)工保(bǎo)民生，给(gěi)予强有力(lì)的金融工具支持(chí)。另一方面，从现在起，对(duì)还在(zài)正常运(yùn)转的房企包(bāo)括民(mín)营(yíng)企业，加大(dà)支(zhī)持力度，由优质房企牵(qiān)头并(bìng)购重组整个(gè)行业，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看(kàn)，应充分估计(jì)形势复(fù)杂性和人性复杂(zá)性，兼顾(gù)化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢(huī)复市场信心(xīn)以及长效机制。长效(xiào)机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房地产税。定金(jīn)环(huán)节(jié)，建立开发商违约后定金保护机制(zhì)，如将已(yǐ)支付(fù)定金冻(dòng)结(jié)至(zhì)房屋交付阶段，保(bǎo)障购房(fáng)者(zhě)定金安全。签订(dìng)合同环(huán)节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺(quē)陷等(děng)情况(kuàng)提供充分的保障。余款(kuǎn)支(zhī)付环节，建立按工(gōng)程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充(chōng)分(fēn)保护(hù)购房者的权益。资(zī)金(jīn)监管(guǎn)环节，引入独(dú)立于开发商、银行的第(dì)三(sān)方资金监管机(jī)构(gòu)，或(huò)由政(zhèng)府(fǔ)相关(guān)部门直接监管，以此防止资(zī)金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商品房保(bǎo)修期制度。保(bǎo)修期内(nèi)，开发商应对(duì)房屋质量(liàng)问题(tí)全权负责、免费(fèi)维(wéi)修(xiū)，购(gòu)房者在保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消(xiāo)商品房(fáng)预(yù)售(shòu滴滴总部在北京哪个区，滴滴总部北京地址)制是大势(s滴滴总部在北京哪个区，滴滴总部北京地址hì)所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权(quán)宜(yí)之计，现在(zài)全国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。另一方面，取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的不(bù)是五花(huā)八门(mén)、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑现的营(yíng)销手段，而是(shì)所见即所(suǒ)得的过硬的产品(pǐn)质量(liàng)和(hé)诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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